论文部分内容阅读
由于廉租房和经济适用房开发建设的被重视，大陆房地产市场将面临重新划分，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房以及30%的商品房两部分构成。从理论上来看，如果9000亿元人民币的投入落实，将对大陆商品房住宅市场造成一定影响。
但由于廉租房和经济适用房的供给目标主要是中低收入群体，对商品房购买群体的分流作用不明显，因而对房地产行业的总体影响比较有限。
在国务院提出的扩大内需促进增长的「国十条」中，将保障性安居工程、改善民生列为首项任务。在中央2008年第四季度追加的1000亿元（人民币，下同）投资中，「保障性安居工程」投资已近十分之一。紧接着，大陆「住房和城乡建设部」对外公布，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设。上述消息充分说明，大陆以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设将驶入快车道。
住房保障投入接连加码
有数据显示，截至2008年三季度末，全大陆已开工建设廉租房32万套，各地投入的180亿元已接近2007年全年投入的2倍。经济适用房方面，2008年前三季度各地新开工的经济适用住房为85万套，到年底预计将超过120万套，已完成投资860亿元，属投入力度最大的一年。
但这只是个开头。2009-2011年，通过9000亿元的住房保障投资，大陆预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。大陆「住房和城乡建设部」副部长齐骥表示，加快保障性安居工程的建设，「既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。」
似乎是与建设部对外公布的9000亿元保障住房投资计划相呼应，上海紧随其后在住房保障体系的投入方面接连加码。在日前上海市政府召开的工作会议上，出台八项措施，提出「加快推进安居工程建设，促进房地产市场稳定健康发展」。
并不仅仅是上海，大陆各地政府的保障安居措施也纷纷展开。北京市建委表示，2009年保障性住房和限价房建设总规模力争达到850万平方米，进一步扩大建设力度。江苏省则提出计划用3年时间建设3.6万套廉租房，至2010年全省建成经济适用住房15万套。杭州、广州两地几乎同时对外发布了保障性住房体系的计划，后者首批逾2000套经济适用房在11月下旬推向市场。
改善民生成为主流
「对于开发商来说，能够参与保障性住房体系的建设，会是个很好的机会。」一位民营房地产企业高层表示，「做商品住宅现在难卖，造保障性住房既可以打造品牌，还可以得到政府和银行方面的支持，等于拓展了融资管道。
凡事率先的万科早已参与到廉租房市场，龙湖地产也开始涉足北京的「两限房」项目。除此之外，碧桂园早在2008年2月份，便向广东顺德相关部门递交了意向书，表示愿意由企业垫资兴建廉租房和经济适用房。
专家认为，改善民生为主的房地产开发将成为主流，对于开发商来说，能够参与其间，是有效提升品牌和市场竞争力的手段。「虽然参与开发利润很薄，才一至二个百分点，但这种开发项目是纯粹跑量的，实际点来说，就算对申请房地产开发资质也有益处。」一名开发商直言不讳。
据了解，在部分城市实行的「两限房」建设过程中，为了实行市场激励，开发商除了完成计划内工程之外，会有部分配套项目可自主经营。「这部分商品房的消化，也可为开发商创造一定利润。」北京一家房企负责人表示。
市场影响有限
大规模投入的保障性住房开始进入市场，是否会对商品住宅造成影响？这个问题始终是业内外的关注焦点。在2008年年初，大陆著名房地产商冯仑曾表示，由于廉租房和经济适用房开发建设的被重视，大陆房地产市场将面临重新划分。他指出，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房以及30%的商品房两部分构成。「从理论上来看，如果9000亿元投入落实的话，应该会对商品房住宅市场造成一定影响。」
不过，申银万国在最近的一份报告中指出，根据已公布的住宅规划，未来各个城市虽然都将加大保障性住房的建设力度，且预计保障性住房开工面积将占比在10%以上。但由于以廉租房和经济适用房为主的保障住房供给结构，将对购买人群严格届定为中低收入，对商品房购买群体的分流作用不明显，因而对行业的影响将比较有限。
一家专注于中高档住宅开发的房地产企业也持有相同观点，该企业内部人士认为，房地产市场发展至今，对于物业要求早已细分化，因此商品住宅部分仍有市场。「我们既然专长于中高档住宅开发，就会致力于在这方面继续发展。」
「各地政府对于保障性住房的准入门坎、管理机制等系统的制定，仍然处于摸索阶段，在具体落实执行过程中，可能还会出现一些问题，所以这是个异常艰巨的工程。」专家说。
但由于廉租房和经济适用房的供给目标主要是中低收入群体，对商品房购买群体的分流作用不明显，因而对房地产行业的总体影响比较有限。
在国务院提出的扩大内需促进增长的「国十条」中，将保障性安居工程、改善民生列为首项任务。在中央2008年第四季度追加的1000亿元（人民币，下同）投资中，「保障性安居工程」投资已近十分之一。紧接着，大陆「住房和城乡建设部」对外公布，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设。上述消息充分说明，大陆以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设将驶入快车道。
住房保障投入接连加码
有数据显示，截至2008年三季度末，全大陆已开工建设廉租房32万套，各地投入的180亿元已接近2007年全年投入的2倍。经济适用房方面，2008年前三季度各地新开工的经济适用住房为85万套，到年底预计将超过120万套，已完成投资860亿元，属投入力度最大的一年。
但这只是个开头。2009-2011年，通过9000亿元的住房保障投资，大陆预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。大陆「住房和城乡建设部」副部长齐骥表示，加快保障性安居工程的建设，「既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。」
似乎是与建设部对外公布的9000亿元保障住房投资计划相呼应，上海紧随其后在住房保障体系的投入方面接连加码。在日前上海市政府召开的工作会议上，出台八项措施，提出「加快推进安居工程建设，促进房地产市场稳定健康发展」。
并不仅仅是上海，大陆各地政府的保障安居措施也纷纷展开。北京市建委表示，2009年保障性住房和限价房建设总规模力争达到850万平方米，进一步扩大建设力度。江苏省则提出计划用3年时间建设3.6万套廉租房，至2010年全省建成经济适用住房15万套。杭州、广州两地几乎同时对外发布了保障性住房体系的计划，后者首批逾2000套经济适用房在11月下旬推向市场。
改善民生成为主流
「对于开发商来说，能够参与保障性住房体系的建设，会是个很好的机会。」一位民营房地产企业高层表示，「做商品住宅现在难卖，造保障性住房既可以打造品牌，还可以得到政府和银行方面的支持，等于拓展了融资管道。
凡事率先的万科早已参与到廉租房市场，龙湖地产也开始涉足北京的「两限房」项目。除此之外，碧桂园早在2008年2月份，便向广东顺德相关部门递交了意向书，表示愿意由企业垫资兴建廉租房和经济适用房。
专家认为，改善民生为主的房地产开发将成为主流，对于开发商来说，能够参与其间，是有效提升品牌和市场竞争力的手段。「虽然参与开发利润很薄，才一至二个百分点，但这种开发项目是纯粹跑量的，实际点来说，就算对申请房地产开发资质也有益处。」一名开发商直言不讳。
据了解，在部分城市实行的「两限房」建设过程中，为了实行市场激励，开发商除了完成计划内工程之外，会有部分配套项目可自主经营。「这部分商品房的消化，也可为开发商创造一定利润。」北京一家房企负责人表示。
市场影响有限
大规模投入的保障性住房开始进入市场，是否会对商品住宅造成影响？这个问题始终是业内外的关注焦点。在2008年年初，大陆著名房地产商冯仑曾表示，由于廉租房和经济适用房开发建设的被重视，大陆房地产市场将面临重新划分。他指出，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房以及30%的商品房两部分构成。「从理论上来看，如果9000亿元投入落实的话，应该会对商品房住宅市场造成一定影响。」
不过，申银万国在最近的一份报告中指出，根据已公布的住宅规划，未来各个城市虽然都将加大保障性住房的建设力度，且预计保障性住房开工面积将占比在10%以上。但由于以廉租房和经济适用房为主的保障住房供给结构，将对购买人群严格届定为中低收入，对商品房购买群体的分流作用不明显，因而对行业的影响将比较有限。
一家专注于中高档住宅开发的房地产企业也持有相同观点，该企业内部人士认为，房地产市场发展至今，对于物业要求早已细分化，因此商品住宅部分仍有市场。「我们既然专长于中高档住宅开发，就会致力于在这方面继续发展。」
「各地政府对于保障性住房的准入门坎、管理机制等系统的制定，仍然处于摸索阶段，在具体落实执行过程中，可能还会出现一些问题，所以这是个异常艰巨的工程。」专家说。