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时间：2010年岁末
主办：中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会、楼市传媒
地址：北京永泰福朋喜来登酒店
主题：规范商业代理机构取费标准
嘉宾：中国房协副会长兼秘书长朱中一、中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云、楼市传媒董事长蔡鸿岩以及高力国际、汉博顾问、伟业顾问、世纪华泰等商业地产代理机构代表
受益于调控政策，商业地产似乎迎来了春暖花开的时节，相信在新政的促动下，品牌房地产企业将会加速在商业地产的投资开发力度，投资客群也将激发出更大的热情关注这片热土的商机。然而商业地产不会因政策宽松而成为淘金者乐园。由于项目开发周期长，且对专业、资金、管理要求更高，开发和投资风险远高于住宅，贸然进入或不规范操作都会损失惨重。目前，国内针对商业地产的很多配套政策、行业标准尚需完善，市场规范度还有待提高，未来这一“诱惑”市场是“天堂”还是“地狱”，无论开发商还是投资客，比拼的一定是专业眼光和综合实力。当市场将目光聚焦商业地产的时候，作为商业地产的专业组织——中房协商业和旅游地产专业委员会正在积极促进商业代理机构、地产企业的对接和规范，以期规范行业收费标准，形成行业自律，使之更专业、更针对需求地服务市场。
在住宅市场受政策调控后，资金投入比率逐步与商业地产基本持平，越来越多的投资客将目光转向这个暂无政策制约且前景看好的商业地产，也因此使得部分城市投资者转战商业地产，欲掘金这一新市场。
与商业住宅相比，办公楼和商业营运用房市场并未受新政影响。2010年1～7月份，全国办公楼、营运用房销售增速为39.4％、36.6％，而住宅销售面积增速仅仅为7.1％。2010年商业地产保持了上涨趋势，主要是由于商业地产价格相对低估，而成为部分投资者的首选。可见，开发商圈钱押宝商业地产规避政策调控风险早已成为事实。
对此，中国房地产协会副会长朱中一指出：现在商业地产是关键的转型期。他说，一直以来，住宅市场单一的销售模式成为开发商公认的主流模式，而现在看来，持有商用物业也不失为一个好的模式。旅游地产等‘商业地产的前景大，但不要盲目开发，政府要给予正确导向，起到引导作用。
事实上，商业地产从前期的规划与定位、资金的供应渠道和方式、商业资源的整合与优化、后期的运营与管理，涉及到商业和金融等更多的领域，其专业化和社会化程度更高，有许多问题亟待研究解决。
用中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云的话说，建立长期和稳定的金融体系迫在眉睫，促进行业与商业代理机构、商家的对接、整合，是中国房地产业协会商业地产专业委员会的工作目标，使之最终达到规范行业收费标准化，形成行业自律。
圆桌观点
朱中一：行业规范需要制度保障
商业地产这几年随着住宅开发的规模逐渐呈现强劲态势，但从商业地产的管理水平来说还存在很大难度，南于商业地产本身所需资金量大，不免会存在资金上的一些问题。如何促进行业持久、稳定、健康的发展，是商委会重要的工作职责和研究的课题。
作为一个朝阳产业，商业代理行业前景明朗，但当前仍存在不少问题，及时规范很有必要。早在1995年，原国家计委和建设部就对房地产中介服务收费标准做出了规定，但随着房地产市场的发展壮大，房产经纪行业的规模也在膨胀。目前“房地产经纪行业管理办法”的出台，就是要赋予其相应的权利与义务，使之在行业规范层面进行规范化的制度管理。在“房地产管理中介办法”中提到佣金问题、人力资源和社会保障问题，实质是在规范行业。
蔡云：行业规范迫在眉睫
现在，90％的房产公司在转型做商业地产，国内商业地产正在进入高速发展时期和重大转型期，但由于中国商业地产先天不足导致在成长过程中，普通存在商业需求规划与地产开发信息不对称、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等弊端，开发商、投资者以及经营者的利益在不同程度上都缺乏有效的保证。商业代理机构为甲方服务过程中的咨询费一直是个问题，因此我们有责任肩负起这个重担，引导和推动中国商业地产的健康发展。
中国房地产业协会十分重视商业地产发展方向，中国房地产业协会商业地产和旅游专业委员会成立于2008年，虽然对咨询服务标准问题早有过探讨，效果却不太明显，还有很多问题摆在面前：如何规范商业地产中介、如何确定中介费用等问题都该有个明确规定。商业地产委员会的初衷是使咨询公司与商业地产公司相互融合，共建公正、公平的交流平台。
协会将采取必要措施，切实为会员单位服务。一是建立人才库，二是标准合同的确定，三是招标之后形成一个互相信任的平台。长期和稳定的金融体系建立是商业地产专业委员会迫在眉睫要做的，市场迫切需要一种深度服务于商业地产、致力于解决商业地产后续经营问题的专业机构来规范市场，以解除各参与方的后顾之忧。
李亚明：期待增设专项取费标准
商业地产中介服务主要分几个参与阶段，一、商业代理机构是否参与甲方拿地；二、参与拿地之后结合指标作业态总结；三、方案制定；四、结合商业前期与后期经营；五、开业运营管理；六、资产管理和资产买卖问题。
商业代理机构接手甲方的商业是属于第几段?就要看从哪个段位来收费。具体收费也完全看市场情况，要以市场实际情况为基础。
目前出台的“房地产经纪中介标准’’主要是针对住宅，该“标准”中并没有提出商业地产代理机构的收费问题。这一点有待政府出台新的“标准”加以明确，另外，商业地产代理机构的准入规范，都要制定出相应的标准。在无标准的情况下，市场可以借鉴国外相应的商业地产中介“标准”进行设定，由于商业地产的培育期比住宅项目长，现在因商业地产中介机构参与而成功的案例还很少，所以商业地产中介取费标准也可参考国外的方式。
甄仕奇：代理机构不能违背专业误导项目
开发商要求商业代理机构参与比稿已经成为很多项目的定式，然而比稿能否获得开发商期许的目的和效果呢?没有深入对项目进行调研、分析，仅凭经验应对甲方，结果一定不是甲方欲求的结果。
一些二、三线城市的开发商青睐北京某个项目，就要求代理机构照此“复制”。这时商业代理机构不应盲从，而是该如实告诉甲方，不可能做到那个样子。要让开发商明白，每个项目都受地域、环境、人文、经济条件不同而有所差别。
特别是近些年，商业地产逐步完善，国际化、产业化、专业化和资产化将成为中国商业地产的主要特征，其产业链和资金链会更长，对商业代理机构专业要求更高，市场对其创造价值的欲求也更急迫。然而取费标准始终困扰着行业发展，成为阻碍市场成长的壁垒。
张建华：着力打造品牌影响力
伟业擅长住宅项目，今年伟业加大了商业地产代理的业务，并取得了一定业绩。商业地产代理中的竞标压价问题有待解决，同行业竞价只能让行业驶入不规范轨道。 有些商业代理行靠“卖报告”维生，但一份报告并不能支撑代理机构所付出的巨大劳动量。时下有一种现象，商业代理机构不参加竞标，他们的方案就不会高产。我想说的是，没有市场调研而采取定制的方案一定没有意义，一个优等的方案要以市场需求为导向，一定是“一落地”就可执行的报告，而不是玩概念。
要培养商业代理团队为甲方做好项目，就要先树立起自己的品牌。接一些大品牌企业的项目，从事一线城市的项目，就是做品牌影响力的前提保证。
李荣丽：亟待制定行业指导性标准
从住宅地产商到商业地产开发商的转变，开发商会存在经验上的欠缺，他们需要商业代理机构的服务，但也还未认识到其重要作用。由于商业代理顾问取费一直没有行业标准，服务深度和品质很难有合理参照，行业协会应及时帮助市场建立明确且细化的规定。
龚安华：商专委的平台作用很重要
建立一个信息互动、规范合理、与政府沟通畅顺的平台，是商业地产代理机构对商专委职能所及的热望。
城市在发展，需求在升级，在很大程度上为商业地产带来了机会。然而真正具备开发商业地产的开发商却很少，对于长期从事和参与商业地产项目开发的专业代理机构来说，与市场一起成长、以专业能力服务市场不仅是行业的机会，也是市场的需要。商业代理机构愿意配合商专委规范行业标准，让代理机构在有序的环境中发挥自身的最大价值。
凌一准：扩充实力增强话语权
行业规范的前提在于商业委员会与咨询公司信息明晰。建立行业准入制，商业委员会要给个标准，比如配套的商业标准、服务标准。
商业代理公司也要强化自身的资源优势，如能提供融资，就会对市场产生影响力，不仅为开发商开辟了更多元的资金渠道，同时运用自有的专业能力，协助其把握市场风险和规避金融风险的有效方法，做到从商业运作“前端关注”向“前后并举”的转变，必将形成商业代理机构的市场影响力。
蔡鸿岩：提供互动平台
当下亟需建立起商业咨询公司档案库，为商业代理机构提供一个有益的互动平台。哪些甲方能达到行业要求，哪些甲方是真正的行业自律，只有有资质的房地产企业才有权利参与招标等。商专委和商业咨询公司共同推进并逐步完善行业标准，届时将以“白皮书”的形式对外发布信息，以期达到保护商业代理行业利益的作用。
作为行业媒体，帮助推进商业地产的健康、持续发展是我们义不容辞的责任。
主办：中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会、楼市传媒
地址：北京永泰福朋喜来登酒店
主题：规范商业代理机构取费标准
嘉宾：中国房协副会长兼秘书长朱中一、中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云、楼市传媒董事长蔡鸿岩以及高力国际、汉博顾问、伟业顾问、世纪华泰等商业地产代理机构代表
受益于调控政策，商业地产似乎迎来了春暖花开的时节，相信在新政的促动下，品牌房地产企业将会加速在商业地产的投资开发力度，投资客群也将激发出更大的热情关注这片热土的商机。然而商业地产不会因政策宽松而成为淘金者乐园。由于项目开发周期长，且对专业、资金、管理要求更高，开发和投资风险远高于住宅，贸然进入或不规范操作都会损失惨重。目前，国内针对商业地产的很多配套政策、行业标准尚需完善，市场规范度还有待提高，未来这一“诱惑”市场是“天堂”还是“地狱”，无论开发商还是投资客，比拼的一定是专业眼光和综合实力。当市场将目光聚焦商业地产的时候，作为商业地产的专业组织——中房协商业和旅游地产专业委员会正在积极促进商业代理机构、地产企业的对接和规范，以期规范行业收费标准，形成行业自律，使之更专业、更针对需求地服务市场。
在住宅市场受政策调控后，资金投入比率逐步与商业地产基本持平，越来越多的投资客将目光转向这个暂无政策制约且前景看好的商业地产，也因此使得部分城市投资者转战商业地产，欲掘金这一新市场。
与商业住宅相比，办公楼和商业营运用房市场并未受新政影响。2010年1～7月份，全国办公楼、营运用房销售增速为39.4％、36.6％，而住宅销售面积增速仅仅为7.1％。2010年商业地产保持了上涨趋势，主要是由于商业地产价格相对低估，而成为部分投资者的首选。可见，开发商圈钱押宝商业地产规避政策调控风险早已成为事实。
对此，中国房地产协会副会长朱中一指出：现在商业地产是关键的转型期。他说，一直以来，住宅市场单一的销售模式成为开发商公认的主流模式，而现在看来，持有商用物业也不失为一个好的模式。旅游地产等‘商业地产的前景大，但不要盲目开发，政府要给予正确导向，起到引导作用。
事实上，商业地产从前期的规划与定位、资金的供应渠道和方式、商业资源的整合与优化、后期的运营与管理，涉及到商业和金融等更多的领域，其专业化和社会化程度更高，有许多问题亟待研究解决。
用中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云的话说，建立长期和稳定的金融体系迫在眉睫，促进行业与商业代理机构、商家的对接、整合，是中国房地产业协会商业地产专业委员会的工作目标，使之最终达到规范行业收费标准化，形成行业自律。
圆桌观点
朱中一：行业规范需要制度保障
商业地产这几年随着住宅开发的规模逐渐呈现强劲态势，但从商业地产的管理水平来说还存在很大难度，南于商业地产本身所需资金量大，不免会存在资金上的一些问题。如何促进行业持久、稳定、健康的发展，是商委会重要的工作职责和研究的课题。
作为一个朝阳产业，商业代理行业前景明朗，但当前仍存在不少问题，及时规范很有必要。早在1995年，原国家计委和建设部就对房地产中介服务收费标准做出了规定，但随着房地产市场的发展壮大，房产经纪行业的规模也在膨胀。目前“房地产经纪行业管理办法”的出台，就是要赋予其相应的权利与义务，使之在行业规范层面进行规范化的制度管理。在“房地产管理中介办法”中提到佣金问题、人力资源和社会保障问题，实质是在规范行业。
蔡云：行业规范迫在眉睫
现在，90％的房产公司在转型做商业地产，国内商业地产正在进入高速发展时期和重大转型期，但由于中国商业地产先天不足导致在成长过程中，普通存在商业需求规划与地产开发信息不对称、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等弊端，开发商、投资者以及经营者的利益在不同程度上都缺乏有效的保证。商业代理机构为甲方服务过程中的咨询费一直是个问题，因此我们有责任肩负起这个重担，引导和推动中国商业地产的健康发展。
中国房地产业协会十分重视商业地产发展方向，中国房地产业协会商业地产和旅游专业委员会成立于2008年，虽然对咨询服务标准问题早有过探讨，效果却不太明显，还有很多问题摆在面前：如何规范商业地产中介、如何确定中介费用等问题都该有个明确规定。商业地产委员会的初衷是使咨询公司与商业地产公司相互融合，共建公正、公平的交流平台。
协会将采取必要措施，切实为会员单位服务。一是建立人才库，二是标准合同的确定，三是招标之后形成一个互相信任的平台。长期和稳定的金融体系建立是商业地产专业委员会迫在眉睫要做的，市场迫切需要一种深度服务于商业地产、致力于解决商业地产后续经营问题的专业机构来规范市场，以解除各参与方的后顾之忧。
李亚明：期待增设专项取费标准
商业地产中介服务主要分几个参与阶段，一、商业代理机构是否参与甲方拿地；二、参与拿地之后结合指标作业态总结；三、方案制定；四、结合商业前期与后期经营；五、开业运营管理；六、资产管理和资产买卖问题。
商业代理机构接手甲方的商业是属于第几段?就要看从哪个段位来收费。具体收费也完全看市场情况，要以市场实际情况为基础。
目前出台的“房地产经纪中介标准’’主要是针对住宅，该“标准”中并没有提出商业地产代理机构的收费问题。这一点有待政府出台新的“标准”加以明确，另外，商业地产代理机构的准入规范，都要制定出相应的标准。在无标准的情况下，市场可以借鉴国外相应的商业地产中介“标准”进行设定，由于商业地产的培育期比住宅项目长，现在因商业地产中介机构参与而成功的案例还很少，所以商业地产中介取费标准也可参考国外的方式。
甄仕奇：代理机构不能违背专业误导项目
开发商要求商业代理机构参与比稿已经成为很多项目的定式，然而比稿能否获得开发商期许的目的和效果呢?没有深入对项目进行调研、分析，仅凭经验应对甲方，结果一定不是甲方欲求的结果。
一些二、三线城市的开发商青睐北京某个项目，就要求代理机构照此“复制”。这时商业代理机构不应盲从，而是该如实告诉甲方，不可能做到那个样子。要让开发商明白，每个项目都受地域、环境、人文、经济条件不同而有所差别。
特别是近些年，商业地产逐步完善，国际化、产业化、专业化和资产化将成为中国商业地产的主要特征，其产业链和资金链会更长，对商业代理机构专业要求更高，市场对其创造价值的欲求也更急迫。然而取费标准始终困扰着行业发展，成为阻碍市场成长的壁垒。
张建华：着力打造品牌影响力
伟业擅长住宅项目，今年伟业加大了商业地产代理的业务，并取得了一定业绩。商业地产代理中的竞标压价问题有待解决，同行业竞价只能让行业驶入不规范轨道。 有些商业代理行靠“卖报告”维生，但一份报告并不能支撑代理机构所付出的巨大劳动量。时下有一种现象，商业代理机构不参加竞标，他们的方案就不会高产。我想说的是，没有市场调研而采取定制的方案一定没有意义，一个优等的方案要以市场需求为导向，一定是“一落地”就可执行的报告，而不是玩概念。
要培养商业代理团队为甲方做好项目，就要先树立起自己的品牌。接一些大品牌企业的项目，从事一线城市的项目，就是做品牌影响力的前提保证。
李荣丽：亟待制定行业指导性标准
从住宅地产商到商业地产开发商的转变，开发商会存在经验上的欠缺，他们需要商业代理机构的服务，但也还未认识到其重要作用。由于商业代理顾问取费一直没有行业标准，服务深度和品质很难有合理参照，行业协会应及时帮助市场建立明确且细化的规定。
龚安华：商专委的平台作用很重要
建立一个信息互动、规范合理、与政府沟通畅顺的平台，是商业地产代理机构对商专委职能所及的热望。
城市在发展，需求在升级，在很大程度上为商业地产带来了机会。然而真正具备开发商业地产的开发商却很少，对于长期从事和参与商业地产项目开发的专业代理机构来说，与市场一起成长、以专业能力服务市场不仅是行业的机会，也是市场的需要。商业代理机构愿意配合商专委规范行业标准，让代理机构在有序的环境中发挥自身的最大价值。
凌一准：扩充实力增强话语权
行业规范的前提在于商业委员会与咨询公司信息明晰。建立行业准入制，商业委员会要给个标准，比如配套的商业标准、服务标准。
商业代理公司也要强化自身的资源优势，如能提供融资，就会对市场产生影响力，不仅为开发商开辟了更多元的资金渠道，同时运用自有的专业能力，协助其把握市场风险和规避金融风险的有效方法，做到从商业运作“前端关注”向“前后并举”的转变，必将形成商业代理机构的市场影响力。
蔡鸿岩：提供互动平台
当下亟需建立起商业咨询公司档案库，为商业代理机构提供一个有益的互动平台。哪些甲方能达到行业要求，哪些甲方是真正的行业自律，只有有资质的房地产企业才有权利参与招标等。商专委和商业咨询公司共同推进并逐步完善行业标准，届时将以“白皮书”的形式对外发布信息，以期达到保护商业代理行业利益的作用。
作为行业媒体，帮助推进商业地产的健康、持续发展是我们义不容辞的责任。