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【摘 要】 本文针对四个质量保修期内类似住宅工程外墙外窗渗漏实际维修处理过程，进行外墙外窗渗漏实际原因分析，并提出具体的质量管控建议，可供同类工程施工参考。
【关键词】 外墙外窗;渗漏;原因;防治;管控
一、引言
2011-2013年间，在笔者从事工程保修服务和顾客回访过程中，对位于京津冀地区的四个类似住宅项目维修记录数据统计分析后，发现70-85%的顾客报修内容为外墙外窗渗漏，而个别住宅项目甚至能达到90%。其中，但就外墙外窗渗漏而言，96.4%为外窗及周边部位渗漏，3.2%为外墙渗漏，0.4%为屋面女儿墙封口老化导致渗漏。这不仅仅影响了用户的正常生活，也给公司带来了一定程度上的经济损失和负面的社会影响，更有甚者，严重影响到工程款结算和尾款回收。
本文结合上述四个住宅项目外墙外窗渗漏保修处理过程，进行原因分析，总结出相关质量管控建议，以供借鉴。
二、法律规范标准要求
我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，均对建筑工程质量保修作出了具体的规定和要求。其中，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》有详细条款：
1、在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;装修工程为2年。
2、建设工程的保修期，自工程竣工验收合格之日起计算。
3、并对造成损失承担赔偿责任。
三、原因统计分析
经过对维修施工处理进行分析，发现外窗外墙渗漏问题和原因基本上如下：
1、有个别项目与建设单位总包合同外墙防渗漏保修时间为5年;与门窗、外保温专业分包质量保修时间为2年，造成分包尾款已付、总包自行维修的情况。
2、存在外墙对拉螺栓孔眼封堵不严或遗漏现象，主要集中在窗上下短墙部位。
3、存在个别外墙脚手眼未按照图纸规定材料进行密实封堵现象。
4、存在窗与洞口间竖向大缝隙（大于4cm）采用碎砖封堵但不密实现象。
5、存在个别外窗四周密封泡沫胶或密封胶厚度不够、不实、不连续现象。
6、存在外窗台向外坡度不足或顶部未作滴水线槽现象，导致雨水无法外排或倒返。
7、存在个别窗框四周抹灰高度偏高、有吃框现象，或保温收口处理不当，长时间后开裂致水流入。
8、存在个别窗框受损或拼接质量不好，横档密封胶老化开裂后，雨水穿内衬流入。
9、存在个别砼墙体砼冷缝处理不到位，导致进入保温基层的雨水渗入室内。
10、外墙面分割线直接做在保温面层或后期老化受损，造成雨水沿分割条渗到墙面而乱流。
11、存在用户对外窗进行更换、或增加防护网、防护栏杆等现象，胀栓打眼、切割致原有封闭基层被破坏，且未及时修复。
具体工序节点做法要求和维修处理，工艺已经很是成熟，本文不再赘述。可以看出，上述原因基本上都是属于质量通病范畴内的，但是造成渗漏的间接原因是质量管理不严和过程控制不足造成的。
四、质量防治和管控要点
笔者结合实际维修经历，经过认真思考，对外墙防渗防漏具体质量管控建议简述如下文：
1、熟知质量标准和要求，合同约束做起，责任分明。在满足国家法规条文的基础上，专业分包合同协议中的质量保修条款等要与建设单位的发包合同一致，以免造成相关方在维修期间的责任和义务约束缺失，导致最后由总包方埋单。
2、建立质量责任制和质量保证体系。明确组织机构和成员，各层级分工，质量责任落实到人，总承包单位应当对全部建设工程质量负责，各分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。
3、坚持方案先行。编制经济可行的施工方案和通病病预防措施，在设计图纸和施工技术标准的基础上，针对关键节点和重要工序，进行细部做法深化、细化，明确各个节点的详细做法和材料要求，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。
4、坚持样品先行，严把材料进场质量关。必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对材料物资样品选择审批通过后封样，对所有进场物资进行检验，材料员、质量员和施工员各负其责，必要时试验员参加并按规定取样送检，未经检验或者检验不合格的，不得使用。尤其要注意的是窗户、专用封堵砂浆、抹灰砂浆、泡沫填缝胶、密封硅酮胶、分隔条、保温各工序用材料等。
5、坚持样板引路，做好培训教育和技术交底，明确工序做法和验收标准。如选择有代表性的窗户进行样板窗安装或样板间施工，对每一道工序进行交底说明，包含所需材料、工艺做法和验收标准等。技术交底要到班组、到工人，同时对样板施工过程，要及时发现问题、立即解决问题，尤其是在样板施工中提前消化易发生通病，避免大面积施工时发生返工返修。
6、建立健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽检查和记录，现场实体试验检验一个不能少。针对所指定的质量控制要点，通过合理的检查手段，坚持工序验收、班组移交和隐蔽检查，分层级做到自检、互检和交接检才能保证全过程质量的控制效果。如对完活的窗户安装、孔洞缝隙封堵、保温涂料每层工艺等，必须做好现场检验和试验。尤其是窗户的喷淋水试验，在实际施工时，很多专业分包图省事免掉了，这就大大增加了将来渗漏现象发生和维修工作量的几率。
7、成品保护是关键。通过施工时成品保护措施，可保证产品质量并减少各交叉施工班组对不同工序产品的破坏，避免大量的返工返修。用户使用说明书要尽量详细，以避免业主在使用过程中无意识地对交付物造成破坏而影响使用功能。
8、客户是上帝，服务要第一，沟通是硬道理。笔者所在公司，一直在坚持项目全寿命周期间的客户服务和工程回访制度。通过提高客户服务质量和工程回访，按时保质保量及时维修，不但能解决期间的产品质量问题、减少维修期间的纠纷争执，更能不断积累提高公司的客户服质量，进而提升整個公司的服务意识和品牌形象。
五、结束语
一方面，水是无孔而不入、有隙则渗进的，另一方面，能够引起外墙外窗渗漏的因素则是方方面面的。根据充分地调查和研究，发现在施工过程中，具体的施工做法并不是很难，难的是如何将其落实到位。因此，治标要治本，通过认真贯彻图纸设计和规范标准要求、严格过程质量控制和检验试验，外墙外窗渗漏问题是可以从根本上杜绝的。
参考文献：
[1]中华人民共和国建筑法
[2]《建设工程质量管理条例》
[4]《房屋建筑工程质量保修办法》
【关键词】 外墙外窗;渗漏;原因;防治;管控
一、引言
2011-2013年间，在笔者从事工程保修服务和顾客回访过程中，对位于京津冀地区的四个类似住宅项目维修记录数据统计分析后，发现70-85%的顾客报修内容为外墙外窗渗漏，而个别住宅项目甚至能达到90%。其中，但就外墙外窗渗漏而言，96.4%为外窗及周边部位渗漏，3.2%为外墙渗漏，0.4%为屋面女儿墙封口老化导致渗漏。这不仅仅影响了用户的正常生活，也给公司带来了一定程度上的经济损失和负面的社会影响，更有甚者，严重影响到工程款结算和尾款回收。
本文结合上述四个住宅项目外墙外窗渗漏保修处理过程，进行原因分析，总结出相关质量管控建议，以供借鉴。
二、法律规范标准要求
我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，均对建筑工程质量保修作出了具体的规定和要求。其中，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》有详细条款：
1、在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;装修工程为2年。
2、建设工程的保修期，自工程竣工验收合格之日起计算。
3、并对造成损失承担赔偿责任。
三、原因统计分析
经过对维修施工处理进行分析，发现外窗外墙渗漏问题和原因基本上如下：
1、有个别项目与建设单位总包合同外墙防渗漏保修时间为5年;与门窗、外保温专业分包质量保修时间为2年，造成分包尾款已付、总包自行维修的情况。
2、存在外墙对拉螺栓孔眼封堵不严或遗漏现象，主要集中在窗上下短墙部位。
3、存在个别外墙脚手眼未按照图纸规定材料进行密实封堵现象。
4、存在窗与洞口间竖向大缝隙（大于4cm）采用碎砖封堵但不密实现象。
5、存在个别外窗四周密封泡沫胶或密封胶厚度不够、不实、不连续现象。
6、存在外窗台向外坡度不足或顶部未作滴水线槽现象，导致雨水无法外排或倒返。
7、存在个别窗框四周抹灰高度偏高、有吃框现象，或保温收口处理不当，长时间后开裂致水流入。
8、存在个别窗框受损或拼接质量不好，横档密封胶老化开裂后，雨水穿内衬流入。
9、存在个别砼墙体砼冷缝处理不到位，导致进入保温基层的雨水渗入室内。
10、外墙面分割线直接做在保温面层或后期老化受损，造成雨水沿分割条渗到墙面而乱流。
11、存在用户对外窗进行更换、或增加防护网、防护栏杆等现象，胀栓打眼、切割致原有封闭基层被破坏，且未及时修复。
具体工序节点做法要求和维修处理，工艺已经很是成熟，本文不再赘述。可以看出，上述原因基本上都是属于质量通病范畴内的，但是造成渗漏的间接原因是质量管理不严和过程控制不足造成的。
四、质量防治和管控要点
笔者结合实际维修经历，经过认真思考，对外墙防渗防漏具体质量管控建议简述如下文：
1、熟知质量标准和要求，合同约束做起，责任分明。在满足国家法规条文的基础上，专业分包合同协议中的质量保修条款等要与建设单位的发包合同一致，以免造成相关方在维修期间的责任和义务约束缺失，导致最后由总包方埋单。
2、建立质量责任制和质量保证体系。明确组织机构和成员，各层级分工，质量责任落实到人，总承包单位应当对全部建设工程质量负责，各分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。
3、坚持方案先行。编制经济可行的施工方案和通病病预防措施，在设计图纸和施工技术标准的基础上，针对关键节点和重要工序，进行细部做法深化、细化，明确各个节点的详细做法和材料要求，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。
4、坚持样品先行，严把材料进场质量关。必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对材料物资样品选择审批通过后封样，对所有进场物资进行检验，材料员、质量员和施工员各负其责，必要时试验员参加并按规定取样送检，未经检验或者检验不合格的，不得使用。尤其要注意的是窗户、专用封堵砂浆、抹灰砂浆、泡沫填缝胶、密封硅酮胶、分隔条、保温各工序用材料等。
5、坚持样板引路，做好培训教育和技术交底，明确工序做法和验收标准。如选择有代表性的窗户进行样板窗安装或样板间施工，对每一道工序进行交底说明，包含所需材料、工艺做法和验收标准等。技术交底要到班组、到工人，同时对样板施工过程，要及时发现问题、立即解决问题，尤其是在样板施工中提前消化易发生通病，避免大面积施工时发生返工返修。
6、建立健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽检查和记录，现场实体试验检验一个不能少。针对所指定的质量控制要点，通过合理的检查手段，坚持工序验收、班组移交和隐蔽检查，分层级做到自检、互检和交接检才能保证全过程质量的控制效果。如对完活的窗户安装、孔洞缝隙封堵、保温涂料每层工艺等，必须做好现场检验和试验。尤其是窗户的喷淋水试验，在实际施工时，很多专业分包图省事免掉了，这就大大增加了将来渗漏现象发生和维修工作量的几率。
7、成品保护是关键。通过施工时成品保护措施，可保证产品质量并减少各交叉施工班组对不同工序产品的破坏，避免大量的返工返修。用户使用说明书要尽量详细，以避免业主在使用过程中无意识地对交付物造成破坏而影响使用功能。
8、客户是上帝，服务要第一，沟通是硬道理。笔者所在公司，一直在坚持项目全寿命周期间的客户服务和工程回访制度。通过提高客户服务质量和工程回访，按时保质保量及时维修，不但能解决期间的产品质量问题、减少维修期间的纠纷争执，更能不断积累提高公司的客户服质量，进而提升整個公司的服务意识和品牌形象。
五、结束语
一方面，水是无孔而不入、有隙则渗进的，另一方面，能够引起外墙外窗渗漏的因素则是方方面面的。根据充分地调查和研究，发现在施工过程中，具体的施工做法并不是很难，难的是如何将其落实到位。因此，治标要治本，通过认真贯彻图纸设计和规范标准要求、严格过程质量控制和检验试验，外墙外窗渗漏问题是可以从根本上杜绝的。
参考文献：
[1]中华人民共和国建筑法
[2]《建设工程质量管理条例》
[4]《房屋建筑工程质量保修办法》