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[摘要]本文从滨州房地产市场发展现状出发，根据国家房地产业有关政策，结合市场发展形势，分析市场发展过程中存在的不足，提出规范房地产市场发展秩序、优化市场发展环境的措施和办法，促进房地产市场健康有序发展。
[关键词]房地产；秩序；规范；平稳
规范的秩序是房地产市场平稳健康发展的基础，是房地产市场做大做强做优的必要条件。打造公平公正、规范有序的市场秩序，应按照国家房地产业政策，结合本地房地产市场实际，研究制定一系列行之有效的管理措施，促进房地产市场长期平稳健康发展。
1、房地产市场存在的相关问题
近年来，滨州市严格按照相关法律法规，积极采取一系列行之有效的管理措施，加强房地产开发管理，规范房地产市场秩序，优化房地产市场发展环境，房地产业得到了长足发展，房地产市场整体呈现出供需平衡、结构合理、价格稳定、秩序良好、品质提升的局面。房地产市场在平稳健康发展的同时，也存在因开发企业实力偏弱、经验不足等原因，造成延期交房、延期办证等问题，损害了购房者的合法权益，易引发各类矛盾纠纷问题。
1.1历史遗留问题项目长期未彻底解决，存在矛盾纠纷问题隐患
我市个别历史遗留问题项目长期未彻底解决，引发矛盾纠纷，此类问题涉及面廣、情况复杂、影响较大，处理难度较大。此类问题成因复杂，既涉及历史原因，又涉及社会问题，且购房户众多，协调处理难度较大。
1-2开发企业自身原因，引发一系列问题
个别房地产开发项目建设方与施工方在合作中存在合同、经济纠纷，施工方通过停止施工、不予配合验收等方式，要求建设方超额支付合同约定的工程款，造成项目建设停滞、延期交房等问题。开发企业因自身实力偏弱、开发经营经验不足，导致建设进度缓慢，不能按照合同约定按期为业主交房，引发一系列问题。
1.3购房业主依法维权意识淡薄
我市购房业主依法维权意识淡薄，與房地产开发企业出现合同纠纷、经济纠纷问题，往往要求政府予以协调处理，不愿通过司法途径依法依规解决。
2、对策和建议
规范的市场秩序是房地产市场平稳健康发展的基础，良好的市场发展环境是房地产市场平稳健康发展的必要条件。打造公平公正、规范有序的市场秩序，首先要依据相关法律、法规，制定切实可行、符合滨州实际的房地产开发管理模式及办法，最大限度保护开发企业和购房者的合法权益，打造政府放心、企业有利、群众满意的房地产市场发展环境。
2.1强化措施，健全机制，从源头减少房地产市场矛盾纠纷发生
（1）建立动态监管模式，对房地产开发实行“闭合式”管理。推行对市场、项目、企业“三位一体”的动态监管模式，以开发项目建设条件意见书制度管理为前置，开发企业资质管理为龙头，预售许可及预售资金监管为抓手，竣工综合验收备案为总闸，形成贯穿土地出让、建设、销售、交付全过程的监管体系，最大限度地减少盲区和死角，为我市房地产市场长期平稳健康发展打下坚买的基础。
（2）开展综合整治行动。滨州市将按照全国整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议精神和省、市关于开展房地产领域易发问题治理工作的安排，持续开展房地产领域易发问题三年治理工作，并将集中打击囤房炒房等违法违规行为专项行动并入同步开展，实施综合整治。将由滨州市促进房地产市场平稳健康发展领导小组统一领导和组织，开展综合整治行动，集中打击囤房炒房等行为，严肃查处违法占地、未批先建、违规售房、哄抬房价、拖延办证等行为，加强房地产土地出让、规划建设、房屋销售、明码标价、交付办证、二手房交易管理，维护群众合法权益。
（3）靠前服务，提前预防各类矛盾纠纷问题。创新管理、靠前服务，实行对企业负责人定期约谈机制，在开发前、开发中各个环节通过“定期约谈企业”等方式，提前告知企业负责的人相关注意的事项。实行“全面进场入企”常态化，安排专人深入项目，摸清项目底数，帮助开发企业提前预防和化解各类矛盾纠纷问题，从源头避免各类矛盾问题的发生。
（4）加强商品房销售管理，维护购房者权益。根据《山东省商品房销售条例》、《山东省商品房预售资金监管办法》、《滨州市商品房销售管理办法》等相关规定，进一步强化商品房预售监管，严格商品房预售许可批准条件。对开发项目建设实行现场监控管理，在项目现场安装影像系统，根据企业提报的预售审批方案、工程建设形象进度、建设完成时间节点等要素拨付商品房预售资金，确保预售资金专项用于工程建设，保障按期建成。对开发建设手续实行动态调度管理，紧扣各个节点，督促、指导企业完善各项手续，确保项目完工，手续同步完成，及时交房办证，维护购房者权益。
（5）实行商品房销售场所销售信息公开、公示制度，提高交易透明度。部分非房地产项目在未办理相关开发手续的情况下，违规面向社会销售，致使买受人购房后无法办理相关房屋确权手续，引发各类纠纷问题。为进一步规范房地产交易市场秩序，维护商品房买卖双方的合法权益，确保交易信息对称，减少交易纠纷。我市将要求开发企业在商品房销售场所，将预售房屋的证明文件、房源、房价、建设进度、交房日期以及矛盾纠纷协商解决联系人等信息公开公示，以充分保护广大购房者的知情权，构建公平公正、和谐透明的房地产交易市场环境。
2.2转变观念，调整思路，切实维护房地产市场秩序
（1）属地负责，部门配合，共同做好矛盾纠纷问题化解工作。房地产领域出现的矛盾纠纷问题，主要因为前期市场发展不规范而产生的历史遗留问题项目，相关矛盾纠纷问题形成较为复杂，相关矛盾纠纷问题化解及市场秩序维护应按照“属地负责、部门配合”的原则，由属地政府牵头，组织相关部门共同协作、合力处置，研究制定处理历史遗留问题实施方案，妥善解决相关问题。
（2）营造依法依规、按照合同处理问题的社会氛围。按照“诉访分离”原则，积极引导、帮助当事人通过法律途径解决相关问题。房地产开发领域出现的延期交房、违约赔偿等问题，均为合同、经济纠纷问题，对行政手段难以协调解决的案件，引导责任各方按照相关法律法规和商品房买卖合同约定条款，依法依规解决相关问题，营造依法依规、按照合同处理问题的社会氛围。
（3）强化宣传引导。要坚持正面的舆论导向，引导媒体客观、全面、准确的报道市场信息和政府采取的政策措施，既不能以偏概全，也不能断章取义。要加大对反面典型的曝光力度，对各类违法违规、侵害群众利益的行为，坚决予以曝光并严肃处理。
[关键词]房地产；秩序；规范；平稳
规范的秩序是房地产市场平稳健康发展的基础，是房地产市场做大做强做优的必要条件。打造公平公正、规范有序的市场秩序，应按照国家房地产业政策，结合本地房地产市场实际，研究制定一系列行之有效的管理措施，促进房地产市场长期平稳健康发展。
1、房地产市场存在的相关问题
近年来，滨州市严格按照相关法律法规，积极采取一系列行之有效的管理措施，加强房地产开发管理，规范房地产市场秩序，优化房地产市场发展环境，房地产业得到了长足发展，房地产市场整体呈现出供需平衡、结构合理、价格稳定、秩序良好、品质提升的局面。房地产市场在平稳健康发展的同时，也存在因开发企业实力偏弱、经验不足等原因，造成延期交房、延期办证等问题，损害了购房者的合法权益，易引发各类矛盾纠纷问题。
1.1历史遗留问题项目长期未彻底解决，存在矛盾纠纷问题隐患
我市个别历史遗留问题项目长期未彻底解决，引发矛盾纠纷，此类问题涉及面廣、情况复杂、影响较大，处理难度较大。此类问题成因复杂，既涉及历史原因，又涉及社会问题，且购房户众多，协调处理难度较大。
1-2开发企业自身原因，引发一系列问题
个别房地产开发项目建设方与施工方在合作中存在合同、经济纠纷，施工方通过停止施工、不予配合验收等方式，要求建设方超额支付合同约定的工程款，造成项目建设停滞、延期交房等问题。开发企业因自身实力偏弱、开发经营经验不足，导致建设进度缓慢，不能按照合同约定按期为业主交房，引发一系列问题。
1.3购房业主依法维权意识淡薄
我市购房业主依法维权意识淡薄，與房地产开发企业出现合同纠纷、经济纠纷问题，往往要求政府予以协调处理，不愿通过司法途径依法依规解决。
2、对策和建议
规范的市场秩序是房地产市场平稳健康发展的基础，良好的市场发展环境是房地产市场平稳健康发展的必要条件。打造公平公正、规范有序的市场秩序，首先要依据相关法律、法规，制定切实可行、符合滨州实际的房地产开发管理模式及办法，最大限度保护开发企业和购房者的合法权益，打造政府放心、企业有利、群众满意的房地产市场发展环境。
2.1强化措施，健全机制，从源头减少房地产市场矛盾纠纷发生
（1）建立动态监管模式，对房地产开发实行“闭合式”管理。推行对市场、项目、企业“三位一体”的动态监管模式，以开发项目建设条件意见书制度管理为前置，开发企业资质管理为龙头，预售许可及预售资金监管为抓手，竣工综合验收备案为总闸，形成贯穿土地出让、建设、销售、交付全过程的监管体系，最大限度地减少盲区和死角，为我市房地产市场长期平稳健康发展打下坚买的基础。
（2）开展综合整治行动。滨州市将按照全国整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议精神和省、市关于开展房地产领域易发问题治理工作的安排，持续开展房地产领域易发问题三年治理工作，并将集中打击囤房炒房等违法违规行为专项行动并入同步开展，实施综合整治。将由滨州市促进房地产市场平稳健康发展领导小组统一领导和组织，开展综合整治行动，集中打击囤房炒房等行为，严肃查处违法占地、未批先建、违规售房、哄抬房价、拖延办证等行为，加强房地产土地出让、规划建设、房屋销售、明码标价、交付办证、二手房交易管理，维护群众合法权益。
（3）靠前服务，提前预防各类矛盾纠纷问题。创新管理、靠前服务，实行对企业负责人定期约谈机制，在开发前、开发中各个环节通过“定期约谈企业”等方式，提前告知企业负责的人相关注意的事项。实行“全面进场入企”常态化，安排专人深入项目，摸清项目底数，帮助开发企业提前预防和化解各类矛盾纠纷问题，从源头避免各类矛盾问题的发生。
（4）加强商品房销售管理，维护购房者权益。根据《山东省商品房销售条例》、《山东省商品房预售资金监管办法》、《滨州市商品房销售管理办法》等相关规定，进一步强化商品房预售监管，严格商品房预售许可批准条件。对开发项目建设实行现场监控管理，在项目现场安装影像系统，根据企业提报的预售审批方案、工程建设形象进度、建设完成时间节点等要素拨付商品房预售资金，确保预售资金专项用于工程建设，保障按期建成。对开发建设手续实行动态调度管理，紧扣各个节点，督促、指导企业完善各项手续，确保项目完工，手续同步完成，及时交房办证，维护购房者权益。
（5）实行商品房销售场所销售信息公开、公示制度，提高交易透明度。部分非房地产项目在未办理相关开发手续的情况下，违规面向社会销售，致使买受人购房后无法办理相关房屋确权手续，引发各类纠纷问题。为进一步规范房地产交易市场秩序，维护商品房买卖双方的合法权益，确保交易信息对称，减少交易纠纷。我市将要求开发企业在商品房销售场所，将预售房屋的证明文件、房源、房价、建设进度、交房日期以及矛盾纠纷协商解决联系人等信息公开公示，以充分保护广大购房者的知情权，构建公平公正、和谐透明的房地产交易市场环境。
2.2转变观念，调整思路，切实维护房地产市场秩序
（1）属地负责，部门配合，共同做好矛盾纠纷问题化解工作。房地产领域出现的矛盾纠纷问题，主要因为前期市场发展不规范而产生的历史遗留问题项目，相关矛盾纠纷问题形成较为复杂，相关矛盾纠纷问题化解及市场秩序维护应按照“属地负责、部门配合”的原则，由属地政府牵头，组织相关部门共同协作、合力处置，研究制定处理历史遗留问题实施方案，妥善解决相关问题。
（2）营造依法依规、按照合同处理问题的社会氛围。按照“诉访分离”原则，积极引导、帮助当事人通过法律途径解决相关问题。房地产开发领域出现的延期交房、违约赔偿等问题，均为合同、经济纠纷问题，对行政手段难以协调解决的案件，引导责任各方按照相关法律法规和商品房买卖合同约定条款，依法依规解决相关问题，营造依法依规、按照合同处理问题的社会氛围。
（3）强化宣传引导。要坚持正面的舆论导向，引导媒体客观、全面、准确的报道市场信息和政府采取的政策措施，既不能以偏概全，也不能断章取义。要加大对反面典型的曝光力度，对各类违法违规、侵害群众利益的行为，坚决予以曝光并严肃处理。