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摘要：根据最新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式，不同模式对企业利润等方面产生不同影响，文章主要从投资性房地产选择公允价值计量模式出发，分析了上市公司采用公允价值后续计量模式的动因并提出相应的建议。
关键词：上市公司 投资性房地产 公允价值模式 后续 计量模式
据悉《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则已于2007年1月1日在上市公司开始实施，该准则是我国第一部关于投资性房地产方面的准则，该准则允许企业用公允价值的计量模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一的采用历史成本，这就使得上市公司可以根据具体情况选择合适的会计政策。
投资性房地产的概念及其核算范围
所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新准则规定，采用公允价值模式计量的投资巨房地产，必须同时满足以下条件：即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
由于公允价值模式条件的严格，公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大，利润波动高且信息成本高等特征，大部分公司均采用成本模式。
上市公司对后续计量模式选择的样本分析
(一)公司治理结构
公司治理结构实质上是对企业进行控制而建立的企业内外一整套制度的安排，所有权与经营权的分离是现代公司治理的重要特征。理顺各利益相关者之间的关系，使其利益满意化成为公司治理的重申之重。
国有股权控制权不明确，由于股权过于集中，国有股一股独占，一股独大，内部人控制现象严重。在公司法人治理中加强对控股股东和公司高管的监督已经成为了逻辑的必然。为完善公司治理结构，我国引入了独立董事制度，作为一项制度安排已为证券市场所接受。此外，随着资本市场的发展，机构投资者凭借其在信息、资源、专业胜任能力等方面的优势，入主上市公司的现象越来越普遍，对上市公司的经营管理和政策选择作出了一定程度的监督。
大量的实证研究表明，我国上市公司的公司治理结构对企业会计政策的选择具有很影响，其中股权集中度和独立董事比例与会计政策的选择存在显著关联，机构投资者在一定程度上参与上市公司治理，其持股比例与公司治理水平呈正相关关系(高雷、张杰，2008)，而总经理与董事长二者分离可以降低企业的财务风险(于富生等，2008)。部分选择公允价值计量的上市公司的公司治理结构如表1所示：
本文选择了在2007年初就开始使用公允价值对投资性房地产进行计量的8家公司。表1中表明：独立董事的人数比例在28.57－52.94％之间，除白云山外，公司间的差距不大。只有深发展的大股东中存在机构投资者，作为一家上市的金融企业，机构投资者有动力和资源去监督和参与公司管理层的经营和决策过程，从而可以提高公司的治理水平，而其他7家非金融企业在这个方面缺乏有效的监管，选择公允价值计量的随意性可以增大。8家公司中，有4家公司CEO与董事长合一，很明显，两者的合一会使内部的权力得不到有效的制衡，可能导致内部人控制问题，选择公允价值计量时，可能没有有效的咨询其他相关利益方的意见，尽管在公司公告中都强调得到各方的认可。8家公司的第一大股东在法律形式E都没有达到控制，但不应忽视实质上的间接控制。公司治理结构的完善与否决定了会计政策选择的合理性和机会主义。上述8家公司中，不合理的治理机制，通过选择公允价值计量，是否有融资、配股、分配红利、改善公司形象等方面的动机，还需其进一步的市场作为来表现。
(二)报酬契约
现代公司制下所有权与经营权的分离导致企业经理和股东之间存在潜在利益冲突，而管理报酬契约因其可调和经理与股东之间的潜在利益冲突而成为企业众多契约中的一种，签订管理报酬契约的关键在于确定业绩衡量的标准。管理报酬契约应当是一种依赖企业净收益变量的线性报酬方案。实践中管理报酬契约通常由固定工资、分红奖励及长期奖励构成，而分红奖励与企业净利相挂钩，因此，企业的会计数字就成为管理报酬契约制定与执行的一个重要依据。尽管上述公司宣称采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，能够真实、客观地反映公司资产价值，但由于公允价值在估价上的灵活性，为公司管理层操控利润，优化财务报表提供了便利，从而为兑现契约条款做好了准备。报酬契约对选择公允价值计量存在显著影响，这一方面说明我国上市公司关于高管人员的薪酬分配制度已经发挥相应的激励作用，另一方面也说明在管理层薪酬与业绩挂钩的企业中，管理层选择能增加当期利润的会计政策的动机强。
(三)改善企业财务状况
新准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量，不需要对投资性地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计人当期损益。
当前全球性的金融危机，房地产市场低迷，但由于前期房价的高企及土地资源的稀缺性，投资性房地产的价值已经远远起出了原有的账面价值，因此把增值的部分计入当期损益对企业财务状况的改善作用是立竿见影。2007年度对投资性房地产是否采用公允价值计量抱以观望态度的金融街，2008年3月31日发布关于对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的公告，公司自2008年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量投资性房地产后，增加公司2007年所有者权益约13.22亿元，其中留存收益约12.78亿元，资本公积约0.44亿元。
(四)融资动机
由于投资性房地产公允价值计量的显著特征，在改善公司财务状况的同时，也为相关公司进行融资动作提供了便利。昆百大A2008年一季度末的资产负债情况表明，2008年一季度末比账面净值增加5.02亿，增值近3倍，在剔除递延所得税负债1.26亿元后，未分配利润将增加3.17亿，从而一改利润为负的局面，这就为公司进行融资打下了基础。实际上，在上述投资性房地产计量模式转换议案获批的同时，还有《关于处置B座新纪元酒店18－27楼资产的议案》同时获昆百大A股东大会通过，而该议案便是迅速回笼资金的紧急运作。
建议
第一，完善上市公司的内部治理结构，优化股权结构，防止利润操纵。股东、监事会及机构投资者的监督也可在一定程度上限制管理人。
第二，培育有效且稳定的外部治理机制。通过外部市场所实施的间接控制，从而对管理层进行约束，这包括资本市场、经理市场和兼并市场等等。
第三，加强学习会计职业判断，提高财务人员的职业素质。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育，从主观上消除利润操纵的动机。
第四，加强公允价值的理论研究与实务操作上的引导，制定我国公允价值计量准则。在政策层面，鼓励上市公司采用公允价值模式计量，与国际会计准则接轨，与金融市场的改革开放相适应。指引第三房地产专业评估机构进行评估计量，从而增强计量的独立性。
第五，完善公允价值信息披露，上市公司应充分并规范披露投资性房地产信息，公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法。
当前公允价值在国内外都缺乏客观真实有效的计量方法，不论是在技术层面，还是在政策层面都缺乏有力的支撑，尤其是当前金融危机，楼市低迷，公允价值不断波动的经济环境下，选择公允价值计量模式，难免会有利润波动的风险和利润操纵的嫌疑，真正弄清公司选择这个的会计政策的动机还要各个方面综合分析，才能使会计信息更加相关和可靠。
关键词：上市公司 投资性房地产 公允价值模式 后续 计量模式
据悉《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则已于2007年1月1日在上市公司开始实施，该准则是我国第一部关于投资性房地产方面的准则，该准则允许企业用公允价值的计量模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一的采用历史成本，这就使得上市公司可以根据具体情况选择合适的会计政策。
投资性房地产的概念及其核算范围
所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新准则规定，采用公允价值模式计量的投资巨房地产，必须同时满足以下条件：即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
由于公允价值模式条件的严格，公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大，利润波动高且信息成本高等特征，大部分公司均采用成本模式。
上市公司对后续计量模式选择的样本分析
(一)公司治理结构
公司治理结构实质上是对企业进行控制而建立的企业内外一整套制度的安排，所有权与经营权的分离是现代公司治理的重要特征。理顺各利益相关者之间的关系，使其利益满意化成为公司治理的重申之重。
国有股权控制权不明确，由于股权过于集中，国有股一股独占，一股独大，内部人控制现象严重。在公司法人治理中加强对控股股东和公司高管的监督已经成为了逻辑的必然。为完善公司治理结构，我国引入了独立董事制度，作为一项制度安排已为证券市场所接受。此外，随着资本市场的发展，机构投资者凭借其在信息、资源、专业胜任能力等方面的优势，入主上市公司的现象越来越普遍，对上市公司的经营管理和政策选择作出了一定程度的监督。
大量的实证研究表明，我国上市公司的公司治理结构对企业会计政策的选择具有很影响，其中股权集中度和独立董事比例与会计政策的选择存在显著关联，机构投资者在一定程度上参与上市公司治理，其持股比例与公司治理水平呈正相关关系(高雷、张杰，2008)，而总经理与董事长二者分离可以降低企业的财务风险(于富生等，2008)。部分选择公允价值计量的上市公司的公司治理结构如表1所示：
本文选择了在2007年初就开始使用公允价值对投资性房地产进行计量的8家公司。表1中表明：独立董事的人数比例在28.57－52.94％之间，除白云山外，公司间的差距不大。只有深发展的大股东中存在机构投资者，作为一家上市的金融企业，机构投资者有动力和资源去监督和参与公司管理层的经营和决策过程，从而可以提高公司的治理水平，而其他7家非金融企业在这个方面缺乏有效的监管，选择公允价值计量的随意性可以增大。8家公司中，有4家公司CEO与董事长合一，很明显，两者的合一会使内部的权力得不到有效的制衡，可能导致内部人控制问题，选择公允价值计量时，可能没有有效的咨询其他相关利益方的意见，尽管在公司公告中都强调得到各方的认可。8家公司的第一大股东在法律形式E都没有达到控制，但不应忽视实质上的间接控制。公司治理结构的完善与否决定了会计政策选择的合理性和机会主义。上述8家公司中，不合理的治理机制，通过选择公允价值计量，是否有融资、配股、分配红利、改善公司形象等方面的动机，还需其进一步的市场作为来表现。
(二)报酬契约
现代公司制下所有权与经营权的分离导致企业经理和股东之间存在潜在利益冲突，而管理报酬契约因其可调和经理与股东之间的潜在利益冲突而成为企业众多契约中的一种，签订管理报酬契约的关键在于确定业绩衡量的标准。管理报酬契约应当是一种依赖企业净收益变量的线性报酬方案。实践中管理报酬契约通常由固定工资、分红奖励及长期奖励构成，而分红奖励与企业净利相挂钩，因此，企业的会计数字就成为管理报酬契约制定与执行的一个重要依据。尽管上述公司宣称采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，能够真实、客观地反映公司资产价值，但由于公允价值在估价上的灵活性，为公司管理层操控利润，优化财务报表提供了便利，从而为兑现契约条款做好了准备。报酬契约对选择公允价值计量存在显著影响，这一方面说明我国上市公司关于高管人员的薪酬分配制度已经发挥相应的激励作用，另一方面也说明在管理层薪酬与业绩挂钩的企业中，管理层选择能增加当期利润的会计政策的动机强。
(三)改善企业财务状况
新准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量，不需要对投资性地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计人当期损益。
当前全球性的金融危机，房地产市场低迷，但由于前期房价的高企及土地资源的稀缺性，投资性房地产的价值已经远远起出了原有的账面价值，因此把增值的部分计入当期损益对企业财务状况的改善作用是立竿见影。2007年度对投资性房地产是否采用公允价值计量抱以观望态度的金融街，2008年3月31日发布关于对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的公告，公司自2008年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量投资性房地产后，增加公司2007年所有者权益约13.22亿元，其中留存收益约12.78亿元，资本公积约0.44亿元。
(四)融资动机
由于投资性房地产公允价值计量的显著特征，在改善公司财务状况的同时，也为相关公司进行融资动作提供了便利。昆百大A2008年一季度末的资产负债情况表明，2008年一季度末比账面净值增加5.02亿，增值近3倍，在剔除递延所得税负债1.26亿元后，未分配利润将增加3.17亿，从而一改利润为负的局面，这就为公司进行融资打下了基础。实际上，在上述投资性房地产计量模式转换议案获批的同时，还有《关于处置B座新纪元酒店18－27楼资产的议案》同时获昆百大A股东大会通过，而该议案便是迅速回笼资金的紧急运作。
建议
第一，完善上市公司的内部治理结构，优化股权结构，防止利润操纵。股东、监事会及机构投资者的监督也可在一定程度上限制管理人。
第二，培育有效且稳定的外部治理机制。通过外部市场所实施的间接控制，从而对管理层进行约束，这包括资本市场、经理市场和兼并市场等等。
第三，加强学习会计职业判断，提高财务人员的职业素质。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育，从主观上消除利润操纵的动机。
第四，加强公允价值的理论研究与实务操作上的引导，制定我国公允价值计量准则。在政策层面，鼓励上市公司采用公允价值模式计量，与国际会计准则接轨，与金融市场的改革开放相适应。指引第三房地产专业评估机构进行评估计量，从而增强计量的独立性。
第五，完善公允价值信息披露，上市公司应充分并规范披露投资性房地产信息，公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法。
当前公允价值在国内外都缺乏客观真实有效的计量方法，不论是在技术层面，还是在政策层面都缺乏有力的支撑，尤其是当前金融危机，楼市低迷，公允价值不断波动的经济环境下，选择公允价值计量模式，难免会有利润波动的风险和利润操纵的嫌疑，真正弄清公司选择这个的会计政策的动机还要各个方面综合分析，才能使会计信息更加相关和可靠。