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作者简介：
刘姝（1993—），女，汉族，四川成都人，四川农业大学经济管理学院财务管理2011级本科生。
郭明亮（1990—），男，汉族，福建福州人，西南财经大学中国金融研究中心金融学硕士研究生。
摘 要：我国当前支撑高房价的主要动力有财政动力、投资性购房、土地资源有限及地价上涨。国研中心“383”改革方案对于土地制度提出在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。可看出“383”改革方案正好瞄准了房价上涨的核心顽症，也许将给长期炙热虚高的房价一剂退烧药，切实做到藏富于民，让利于民。
关键词：房价；“383”改革方案；土地制度
一、“383”改革方案中有关土地改革制度解读
2013年10月28日，各大媒体都在醒目位置刊登了国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383改革方案”。印象最深之处，就是关于土地及房地产政策改革，也许将给多年来一直屡调不下的炙热虚高的房价，起到釜底抽薪的效果。“383”改革方案中提出，将在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置、抵押和转让的权力。允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，进而形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。同时，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，“小产权房”补缴出让金后进入市场[1]。
当前支撑高房价的动力主要有，一方面是土地财政动力推高供应方价格，另一方面是投资性购房增值效应推高了购买方价格，其次是土地资源有限及地价上涨相互作用促使房价上涨，三者合力形成高房价长期高烧不退。“383”改革方案正好瞄准了这一久病的核心顽症，很有可能让长期滚烫虚高的房价退烧。“383”改革方案，可行性是可以肯定的，但能否有效执行却存在不确定性。毕竟，方案虽好，贵在执行。如果执行到位，房价必然应声回落；若是执行不到位，改革可能再次流于形式。“383”方案解决房价问题主要是通过土地所有权的改革，大多数人也都意识到房价的高低是不能仅单纯的从房价数字上去比较，房子建在土地上，地价问题理应被更大程度地公开讨论。
二、土地改革制度与房价关系研究分析
夏正亚（2013）指出土地在房价调控中起了举足轻重的作用[2]。张燕君等（2012）则认为只有改革“土地财政”，建立稳定的财产税体系，更替主要依赖“卖地”获取一次性获利的布局，才能从根本上切断地方政府与“高地份-高房价”的纽带[3]。而庄天君（2006）提出土地私有化才是房地产市场的出路[4]。近年来，房地产业蓬蓬勃勃，有实力的资本家买地皮开发楼盘赚大钱，贴身裤兜里藏着小钱的人疯抢着的买上一两套，时机成熟倒卖之后小赚一把。然而绝大多数的老百姓无可奈何望房兴叹。
然而，温铁军（2009）则认为土地私有将会带来许多社会问题[5]。一方面，经营农业本来就利润甚微的小农会在地方权利与资本结盟的强势介入下大批失去土地。另一方面，丧失了在农村生存的根基之后，农民又无法完全在城市立足，最终结果可能是城市中贫民窟的数量与农村社会稳定的冲突同步加剧，大规模社会动荡将难以回避。因此，目前中国农村形成的这种基本制度，是经过长期实践检验的、大体上符合中国基本国情的制度。
关于土地制度改革，我们要从两个方面去分析。首先是正面意义，2013年美国农业人口比重下降到1.5%-2%，虽然人口比重在下降，但高科技技术引导下的美国农民不但可以负担全国人民的日常所需，还可以出口高质量高产出的粮食。而中国在2010年末农业人口比重为45.29%，相比之下，中国的大多数农民早就该被解放出来了。土地流转政策一经实施，就可以进行农场大规模经营化，降低成本，提高利润，促进粮食生产，从而为农民谋福祉。土地流转以后，土地承包权就是私人财产。一方面可以防范乡村恶霸的豪夺，另一方面地权上更加公平。土地流转以后，很多农民就可以把乡下的土地卖掉，在城里买房子，大大支撑了城镇的房地产市场，又可以缩小城乡差距。土地公有，农民就不爱惜土地；干部可以夺土地，私卖土地；农民就被束缚于土地。因此，从长远看，土地流转将利大于弊，是中国工业化进程中必须完成的改革，是中国减小贫富差距，走向未来的必经之路。
三、结论与建议
在中国的经济发展过程中有很多问题尚待解决，其中必然面临一个城市化过程中的住房问题。住房问题关系的是民生、社会稳定问题，同时也直接关系经济质量与GDP。政府从宏观调控的角度来看，应该是顺乎民意，给农民以土地权，还农民土地权。农民有了土地所有权，作为经济主体参与住房供应市场，房价必将大副度下调，房价下调居民住房可以解决，商业成本下降，大量有效的房产需求必将导致经济的另一个起飞。而如今高房价像一条大蟒蛇把GDP把社会公平全部缠死。所以在我看来，继续完善土地改革，才能让长期炙热的房价退烧。以下是一些建议：
（一）土地改革亟待解决
部分地方政府以城镇化之名行房地产开发之实，其意在卖地收入。国家行政学院经济学部教授许正中说过，有的地方政府已经准备进行“一房四吃”：“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个人所得税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。十八届三中全会公报指出“要完善城镇化健康发展体制机制”，看来要实现伟大的中国梦，土地改革政策必须要列为首要解决的民生问题。
（二）改革“土地财政”
土地财政无可厚非的是许多地方政府的核心财政依赖。值得关注的是，在许多城市，土地出让金甚至已经成为地方政府最大的收入来源，大量地方政府利用土地财政推高房价已是不争的事实，很多网友纷纷感叹“土地财政不破，高房价不止！”在这一点上，几年前，国土资源部的领导就曾承认过，在一些地方确实出现了政府过分依赖土地收入的问题。在上面提到过，三分之二的购房费用都被地方政府和房地产商“吃”掉了。这还只是“四吃”中的“一吃”。早前就有政协委员披露，我国现阶段涉及的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，这62项税费占到购房费用的30%～40%。
（三）政府要切实做到让利于民
转让住房所得20%的个人所得税，其实也被全部转移到了买家的房款中，本来高居不下的房价就在不断升温，再加上沉重的个税，老百姓也只有继续勒紧裤腰带，当一辈子房奴。假使某天遗产税再一实行，含辛茹苦供了一辈子的商品房在让子女继承时又要交一笔不少的遗产税。另外很多专家呼吁实施房产税，让房产回归居住的功能，出发点是好，但一定要配合地方政府的土地政策，如果，房价始终不降，房产税又来雪上加霜，老百姓的买房压力更是苦不堪言。许多地方政府之所以对城镇化建设几极为热衷，是以为他们关心的是卖地的钱，而这又使城镇化的规划、决策被房地产绑架。这种以圈地建房造城为特征的疾风骤雨式的“城镇化”运动，会给中国经济，社会发展带来许多隐忧，影响经济的健康发展。土地改革的红利谁先得？全面深化改革就是为了让老百姓享受更多的改革红利。期待新一轮体制改革能有效破解地方政府的土地财政依赖症，并切实把房地产行业的税费负担“简政”、“放权”，最大程度的让利于民。（作者单位：1.四川农业大学经济管理学院；2. 西南财经大学中国金融研究中心）
参考文献
[1] 2013年由国家发展改革委副主任刘鹤担纲领衔撰写的中国改革“路线图”包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”，简称“383”方案。http：//baike.baidu.com/linkurl=ZOCGiJ6ggTgaqnXcvmrrColBc_y6uOJXo04RVrNW3YD BZsEQjztPauMSFxsDdc-tBSHP2dXhaTkedxY9HTvGr_
[2] 夏正亚.小议土地制度助力房价调控[J].中国房地产业，2013（3）
刘姝（1993—），女，汉族，四川成都人，四川农业大学经济管理学院财务管理2011级本科生。
郭明亮（1990—），男，汉族，福建福州人，西南财经大学中国金融研究中心金融学硕士研究生。
摘 要：我国当前支撑高房价的主要动力有财政动力、投资性购房、土地资源有限及地价上涨。国研中心“383”改革方案对于土地制度提出在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。可看出“383”改革方案正好瞄准了房价上涨的核心顽症，也许将给长期炙热虚高的房价一剂退烧药，切实做到藏富于民，让利于民。
关键词：房价；“383”改革方案；土地制度
一、“383”改革方案中有关土地改革制度解读
2013年10月28日，各大媒体都在醒目位置刊登了国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383改革方案”。印象最深之处，就是关于土地及房地产政策改革，也许将给多年来一直屡调不下的炙热虚高的房价，起到釜底抽薪的效果。“383”改革方案中提出，将在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置、抵押和转让的权力。允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，进而形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。同时，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，“小产权房”补缴出让金后进入市场[1]。
当前支撑高房价的动力主要有，一方面是土地财政动力推高供应方价格，另一方面是投资性购房增值效应推高了购买方价格，其次是土地资源有限及地价上涨相互作用促使房价上涨，三者合力形成高房价长期高烧不退。“383”改革方案正好瞄准了这一久病的核心顽症，很有可能让长期滚烫虚高的房价退烧。“383”改革方案，可行性是可以肯定的，但能否有效执行却存在不确定性。毕竟，方案虽好，贵在执行。如果执行到位，房价必然应声回落；若是执行不到位，改革可能再次流于形式。“383”方案解决房价问题主要是通过土地所有权的改革，大多数人也都意识到房价的高低是不能仅单纯的从房价数字上去比较，房子建在土地上，地价问题理应被更大程度地公开讨论。
二、土地改革制度与房价关系研究分析
夏正亚（2013）指出土地在房价调控中起了举足轻重的作用[2]。张燕君等（2012）则认为只有改革“土地财政”，建立稳定的财产税体系，更替主要依赖“卖地”获取一次性获利的布局，才能从根本上切断地方政府与“高地份-高房价”的纽带[3]。而庄天君（2006）提出土地私有化才是房地产市场的出路[4]。近年来，房地产业蓬蓬勃勃，有实力的资本家买地皮开发楼盘赚大钱，贴身裤兜里藏着小钱的人疯抢着的买上一两套，时机成熟倒卖之后小赚一把。然而绝大多数的老百姓无可奈何望房兴叹。
然而，温铁军（2009）则认为土地私有将会带来许多社会问题[5]。一方面，经营农业本来就利润甚微的小农会在地方权利与资本结盟的强势介入下大批失去土地。另一方面，丧失了在农村生存的根基之后，农民又无法完全在城市立足，最终结果可能是城市中贫民窟的数量与农村社会稳定的冲突同步加剧，大规模社会动荡将难以回避。因此，目前中国农村形成的这种基本制度，是经过长期实践检验的、大体上符合中国基本国情的制度。
关于土地制度改革，我们要从两个方面去分析。首先是正面意义，2013年美国农业人口比重下降到1.5%-2%，虽然人口比重在下降，但高科技技术引导下的美国农民不但可以负担全国人民的日常所需，还可以出口高质量高产出的粮食。而中国在2010年末农业人口比重为45.29%，相比之下，中国的大多数农民早就该被解放出来了。土地流转政策一经实施，就可以进行农场大规模经营化，降低成本，提高利润，促进粮食生产，从而为农民谋福祉。土地流转以后，土地承包权就是私人财产。一方面可以防范乡村恶霸的豪夺，另一方面地权上更加公平。土地流转以后，很多农民就可以把乡下的土地卖掉，在城里买房子，大大支撑了城镇的房地产市场，又可以缩小城乡差距。土地公有，农民就不爱惜土地；干部可以夺土地，私卖土地；农民就被束缚于土地。因此，从长远看，土地流转将利大于弊，是中国工业化进程中必须完成的改革，是中国减小贫富差距，走向未来的必经之路。
三、结论与建议
在中国的经济发展过程中有很多问题尚待解决，其中必然面临一个城市化过程中的住房问题。住房问题关系的是民生、社会稳定问题，同时也直接关系经济质量与GDP。政府从宏观调控的角度来看，应该是顺乎民意，给农民以土地权，还农民土地权。农民有了土地所有权，作为经济主体参与住房供应市场，房价必将大副度下调，房价下调居民住房可以解决，商业成本下降，大量有效的房产需求必将导致经济的另一个起飞。而如今高房价像一条大蟒蛇把GDP把社会公平全部缠死。所以在我看来，继续完善土地改革，才能让长期炙热的房价退烧。以下是一些建议：
（一）土地改革亟待解决
部分地方政府以城镇化之名行房地产开发之实，其意在卖地收入。国家行政学院经济学部教授许正中说过，有的地方政府已经准备进行“一房四吃”：“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个人所得税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。十八届三中全会公报指出“要完善城镇化健康发展体制机制”，看来要实现伟大的中国梦，土地改革政策必须要列为首要解决的民生问题。
（二）改革“土地财政”
土地财政无可厚非的是许多地方政府的核心财政依赖。值得关注的是，在许多城市，土地出让金甚至已经成为地方政府最大的收入来源，大量地方政府利用土地财政推高房价已是不争的事实，很多网友纷纷感叹“土地财政不破，高房价不止！”在这一点上，几年前，国土资源部的领导就曾承认过，在一些地方确实出现了政府过分依赖土地收入的问题。在上面提到过，三分之二的购房费用都被地方政府和房地产商“吃”掉了。这还只是“四吃”中的“一吃”。早前就有政协委员披露，我国现阶段涉及的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，这62项税费占到购房费用的30%～40%。
（三）政府要切实做到让利于民
转让住房所得20%的个人所得税，其实也被全部转移到了买家的房款中，本来高居不下的房价就在不断升温，再加上沉重的个税，老百姓也只有继续勒紧裤腰带，当一辈子房奴。假使某天遗产税再一实行，含辛茹苦供了一辈子的商品房在让子女继承时又要交一笔不少的遗产税。另外很多专家呼吁实施房产税，让房产回归居住的功能，出发点是好，但一定要配合地方政府的土地政策，如果，房价始终不降，房产税又来雪上加霜，老百姓的买房压力更是苦不堪言。许多地方政府之所以对城镇化建设几极为热衷，是以为他们关心的是卖地的钱，而这又使城镇化的规划、决策被房地产绑架。这种以圈地建房造城为特征的疾风骤雨式的“城镇化”运动，会给中国经济，社会发展带来许多隐忧，影响经济的健康发展。土地改革的红利谁先得？全面深化改革就是为了让老百姓享受更多的改革红利。期待新一轮体制改革能有效破解地方政府的土地财政依赖症，并切实把房地产行业的税费负担“简政”、“放权”，最大程度的让利于民。（作者单位：1.四川农业大学经济管理学院；2. 西南财经大学中国金融研究中心）
参考文献
[1] 2013年由国家发展改革委副主任刘鹤担纲领衔撰写的中国改革“路线图”包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”，简称“383”方案。http：//baike.baidu.com/linkurl=ZOCGiJ6ggTgaqnXcvmrrColBc_y6uOJXo04RVrNW3YD BZsEQjztPauMSFxsDdc-tBSHP2dXhaTkedxY9HTvGr_
[2] 夏正亚.小议土地制度助力房价调控[J].中国房地产业，2013（3）