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【文章摘要】
保障性住房是政府对低收入家庭实施的特殊待遇，属于财富的二次分配，象征着社会的发展与进步。我国保障性住房源于1999年，无锡市保障性安居工程建设、分配等工作取得了一定的成果，有效解决了锡城中低收入人群住房困难的问题，但同时也存在“房等人”现象，可能会导致保障性住房滞销，造成建设开发单位亏损等一系列不良后果，故本文对此进行研究，以期解决上述问题。
【關键词】
无锡市;保障房;“房等人”;成因;策略
衣、食、住、行乃民生之本，故住房是人们赖以生存的基础条件之一，关乎百姓切身利益。保障性住房是指政府为保障中低收入困难家庭而提供的限定价格、标准及租金的住房，主要包括经济适用房、公共租赁房、定销商品房等，是低收入人群及社会广泛关注的热点。近些年来，对于满足公共租赁房保障标准的低收入人群，无锡市政府在租金补贴、实物配租等方面已实现了“应保尽保”;对于满足经济适用房保障标准的中低收入人群，有计划地分批次启动经适房销售工作，逐步减少轮候家庭的数量;同时，根据省、市下达的住房保障任务，有条不紊地推进保障房的建设任务，住房保障工作取得了显著的成绩。但近些年，因国家大力兴建保障性住房，一方面是国家政策之外更多的保障群体需要实现“安居”，另一方面是保障性住房空置，将面临“遇冷”之困境，导致无锡住房保障工作有从“人等房”逐步向“房等人”发展的趋势，预计在未来三年将出现保障房大量空置的严峻局面。
1 目前无锡市保障房的供需现状
近两年，无锡市2次放宽保障房标准。目前，该市经济适用房需求目标定位如下：对于人均住房面积不超过18平方米，人均可支配月收入不超过1000元的家庭，可申请廉租房;具有无锡市区城镇户口，家庭人均月可支配收入在2380元以下，且现住房面积未达到房改房面积控制标准下限，即人均住房建筑面积在18平方米以下，可申请经济适用房。
公共租赁房需求目标定位如下：对于城市中等偏下收入家庭而言，申请人具有市区城镇户籍，符合政府公布的城市中等偏下收入家庭标准;申请家庭无住房，且父母和子女人均住房建筑面积低于12平方米，且满足市、区人民政府规定的其他条件，才能申请公租房;对于新就业人员而言，要求申请人具有本市户籍，具有全日制大专院校毕业证书，从毕业当月计算起未满60个月，在本市的劳动关系稳定，已与本地用人单位（本地注册企业）签订劳动合同1年以上，且合同履行满3个月，并自合同履行起连续缴纳社会保险费，申请家庭无住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面积低于12平方米，同时，满足市、区人民政府规定的其他条件，才能申请公租房;对于外来务工人员而言，申请人持有本市居住证，并在本市市区实际居住满2年，在本市的劳动关系稳定，已与本地用人单位签订劳动合同1年以上，且合同履行1年以上，并自合同履行起连续缴纳社会保险费，申请家庭无住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面积低于12平方米，同时，满足市、区人民政府规定的其他条件，方可申请公租房。
此外，无锡市构建了公租房回访制，针对保障家庭开展跟踪服务工作。根据无锡市近两年保障房建设项目房源分布统计情况及经济适用房、储备房供求对比情况而言，无锡市经济适用房、公租房均存在“房等人”的供需矛盾，也就是说，经济适用房供给量较申购者需求量而言更大，这说明无锡市保障房存在供需失衡的问题。对于经济适用房而言，在最新政策——经济适用房门槛不断下降的情况下，经济适用房的年审核通过人数并未存在显著变化。截止2014年9月下旬，仍有多套经济适用房还未销售。虽然这一批未轮候的选房率已经达到70%，但由于贷款条件等的限制，不少有住房需求的低收入困难家庭仍办理了相应的退房手续;对于公租房而言，供给量较需求量要高得多。因此，应基于供求特征，急需对无锡市“房等人”现象及供需错位的成因进行分析，尽快找出解决保障房供需矛盾的途径。
2 无锡市保障房“房等人”现象产生的主要原因
近几年，保障性安居工程按照国家建设各项指标，工程建设持续加速，随着项目的陆续竣工，交付的房屋数量不断增加，预计三年内无锡“房等人”问题将逾加严峻。
2.1 保障房需求预测有欠准确
因对保障房需求量把握不准，国家在制定保障房目标时，需求预测缺乏准确的信息来源。此外，由于不同类型的保障对象对于住房的要求标准不一，有些居民对住房价格、所在区域较为敏感。因此，在建设保障房前难以正确评估实际的需求量，导致已建成的保障房难以得到有效的分配。
2.2 准入门槛相对较高
目前，无锡市对于保障房准入标准有三点，一是对申请人家庭收入标准的界定，二是对其现有居住面积的界定，三是对户籍的限制。三个条件必需同时满足才能申请保障房，未全面考虑不同家庭人口结构等特殊情况。同时，户籍限制导致许多非户籍低收入流动人群难以享受到住房保障政策，导致外来人口住房保障几乎完全缺失。
2.3 保障房面积、户型设计标准严格
国家对保障性住房的户型面积等有具体的规定，比如要求经济适用房严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。然而因低收入家庭人口多等因素，选房家庭更偏爱二室二厅一卫的户型。经济适用房的设计受到面积及户型等方面的限约，因此在户型设计方面存在较大的困难，也难让选房者满意。
2.4 贷款审批难
保障房中的经适房面对的主要是低收入人群，在购置经适房时多数需要借助贷款，但银行更愿将钱贷给收入稳定的公职人员，因而导致不少低收入家庭买不起房，即使在选房后，因银行贷款、担保等问题，导致退房，房等人问题进一步增加。
2.5 部分区域保障房与商品房价格差异小
2013年，根据无锡市住房保障和房产管理局发布的锡城房地产市场的整体运行情况汇报，截止2013年年底，锡城存量住宅达到1727万平方米，创历史新高，存量的去化周期将近2年，市场住宅供大于求问题趋于严峻。且无锡为人口流出城市，需求弹力不够，房价多年趋于稳定状态。而保障房因土地划拨原因，位置较偏，此区域保障房与该区域商品房总价差异较小，导致被保家庭缺乏足够的申请动力。 3 解决无锡市保障房供需失衡的途径
3.1 将部分经适房转性为定销商品房
针对无锡市保障房“房等人”问题，应着手研究将部分经济适用房转性为限价商品房或定销商品房加以出售，结合项目成本利润及锡城房价水平，通过调研科学确定销售价格。此外，通过计划前期部的引导，开展市场调研工作，加强经济适用房向定销商品房转变的研究，并对这一方案开展可行性分析。
3.2 加快政策调整，适当降低准入门槛
对于经济适用房而言，可以加大政策调整幅度，进一步加快销售进度;对于公共租赁房而言，适当放宽准入线、重新界定标准，可将新落户大学生纳入轮候范围，满足他们的刚性需求。通过进一步扩大保障性住房的需求，推动保障房的供给进度。
3.3 有效降低贷款门槛
由于经济适用房存在申请门槛较高、贷款难、担保条件多等问题，因此，导致不少低收入家庭虽具有购房资格，却难以顺利贷款进行购房。对于具有能力购买经济适用房的家庭而言，政府及相关企业应在共有产权、贷款等方面进行尝试。
3.4 降低公租房申请门槛，提高公租房出租率
当前，由于无锡市公租房所设置的申请条件较高，因而导致出租率较低，“公租房”成了“空租房”。一方面，可以將大学生纳入公租房申请对象之中，然后逐步将政策适用范围扩大到创业学生、事业单位、人事代理人员，以为锡城吸纳更多优秀人才。
3.5 多举措结合激活公租房需求
结合其他城市保障房“房等人”问题的解决经验，无锡市应多举措结合，刺激公租房需求的增长。一方面，应让企业职工顺利入住公租房，向无锡地铁公司等企业无房员工提供公租房，不仅有利于稳定企业员工，还有利于营造一个良好的招商引资环境;另一方面，应放宽多类人群公租房申请准入条件，可以公租房需求作为基本突破口，解决务工农民工、拆迁户、大学生、企事业技术人员及高级专业技术人才住房难的问题。
4 结束语
保障房是有效解决城市低收入家庭“住房难”等问题的不二之选。但是，目前我国保障房仍处在摸索阶段，只有逐步改善传统制度，方可推动保障房的健康发展。本文针对无锡市保障房供需现状进行了分析，指出当前无锡市保障房存在“房等人”的问题，深入分析了这一问题的成因，并提出了缓解“房等人”问题、推动保障房健康发展的若干建议，希望对相关工作的开展起到一定的促进作用。
【参考文献】
[1]王正圆.上海市住房保障体系发展研究——基于住房保障需求与支付能力的实证分析[D].上海：华东师范大学，2010.
[2]黄羽.论我国经济适用房制度的改革与完善以《住宅法》的制定为路径[D].厦门：厦门大学，2007.
【作者简介】
虞青，女，（1981—），江苏扬州，本科，管理学学位，经济师，无锡市住房保障建设发展有限公司，研究方向：中小国企人力资源管理，保障房资产管理，保障房物业管理。
保障性住房是政府对低收入家庭实施的特殊待遇，属于财富的二次分配，象征着社会的发展与进步。我国保障性住房源于1999年，无锡市保障性安居工程建设、分配等工作取得了一定的成果，有效解决了锡城中低收入人群住房困难的问题，但同时也存在“房等人”现象，可能会导致保障性住房滞销，造成建设开发单位亏损等一系列不良后果，故本文对此进行研究，以期解决上述问题。
【關键词】
无锡市;保障房;“房等人”;成因;策略
衣、食、住、行乃民生之本，故住房是人们赖以生存的基础条件之一，关乎百姓切身利益。保障性住房是指政府为保障中低收入困难家庭而提供的限定价格、标准及租金的住房，主要包括经济适用房、公共租赁房、定销商品房等，是低收入人群及社会广泛关注的热点。近些年来，对于满足公共租赁房保障标准的低收入人群，无锡市政府在租金补贴、实物配租等方面已实现了“应保尽保”;对于满足经济适用房保障标准的中低收入人群，有计划地分批次启动经适房销售工作，逐步减少轮候家庭的数量;同时，根据省、市下达的住房保障任务，有条不紊地推进保障房的建设任务，住房保障工作取得了显著的成绩。但近些年，因国家大力兴建保障性住房，一方面是国家政策之外更多的保障群体需要实现“安居”，另一方面是保障性住房空置，将面临“遇冷”之困境，导致无锡住房保障工作有从“人等房”逐步向“房等人”发展的趋势，预计在未来三年将出现保障房大量空置的严峻局面。
1 目前无锡市保障房的供需现状
近两年，无锡市2次放宽保障房标准。目前，该市经济适用房需求目标定位如下：对于人均住房面积不超过18平方米，人均可支配月收入不超过1000元的家庭，可申请廉租房;具有无锡市区城镇户口，家庭人均月可支配收入在2380元以下，且现住房面积未达到房改房面积控制标准下限，即人均住房建筑面积在18平方米以下，可申请经济适用房。
公共租赁房需求目标定位如下：对于城市中等偏下收入家庭而言，申请人具有市区城镇户籍，符合政府公布的城市中等偏下收入家庭标准;申请家庭无住房，且父母和子女人均住房建筑面积低于12平方米，且满足市、区人民政府规定的其他条件，才能申请公租房;对于新就业人员而言，要求申请人具有本市户籍，具有全日制大专院校毕业证书，从毕业当月计算起未满60个月，在本市的劳动关系稳定，已与本地用人单位（本地注册企业）签订劳动合同1年以上，且合同履行满3个月，并自合同履行起连续缴纳社会保险费，申请家庭无住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面积低于12平方米，同时，满足市、区人民政府规定的其他条件，才能申请公租房;对于外来务工人员而言，申请人持有本市居住证，并在本市市区实际居住满2年，在本市的劳动关系稳定，已与本地用人单位签订劳动合同1年以上，且合同履行1年以上，并自合同履行起连续缴纳社会保险费，申请家庭无住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面积低于12平方米，同时，满足市、区人民政府规定的其他条件，方可申请公租房。
此外，无锡市构建了公租房回访制，针对保障家庭开展跟踪服务工作。根据无锡市近两年保障房建设项目房源分布统计情况及经济适用房、储备房供求对比情况而言，无锡市经济适用房、公租房均存在“房等人”的供需矛盾，也就是说，经济适用房供给量较申购者需求量而言更大，这说明无锡市保障房存在供需失衡的问题。对于经济适用房而言，在最新政策——经济适用房门槛不断下降的情况下，经济适用房的年审核通过人数并未存在显著变化。截止2014年9月下旬，仍有多套经济适用房还未销售。虽然这一批未轮候的选房率已经达到70%，但由于贷款条件等的限制，不少有住房需求的低收入困难家庭仍办理了相应的退房手续;对于公租房而言，供给量较需求量要高得多。因此，应基于供求特征，急需对无锡市“房等人”现象及供需错位的成因进行分析，尽快找出解决保障房供需矛盾的途径。
2 无锡市保障房“房等人”现象产生的主要原因
近几年，保障性安居工程按照国家建设各项指标，工程建设持续加速，随着项目的陆续竣工，交付的房屋数量不断增加，预计三年内无锡“房等人”问题将逾加严峻。
2.1 保障房需求预测有欠准确
因对保障房需求量把握不准，国家在制定保障房目标时，需求预测缺乏准确的信息来源。此外，由于不同类型的保障对象对于住房的要求标准不一，有些居民对住房价格、所在区域较为敏感。因此，在建设保障房前难以正确评估实际的需求量，导致已建成的保障房难以得到有效的分配。
2.2 准入门槛相对较高
目前，无锡市对于保障房准入标准有三点，一是对申请人家庭收入标准的界定，二是对其现有居住面积的界定，三是对户籍的限制。三个条件必需同时满足才能申请保障房，未全面考虑不同家庭人口结构等特殊情况。同时，户籍限制导致许多非户籍低收入流动人群难以享受到住房保障政策，导致外来人口住房保障几乎完全缺失。
2.3 保障房面积、户型设计标准严格
国家对保障性住房的户型面积等有具体的规定，比如要求经济适用房严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。然而因低收入家庭人口多等因素，选房家庭更偏爱二室二厅一卫的户型。经济适用房的设计受到面积及户型等方面的限约，因此在户型设计方面存在较大的困难，也难让选房者满意。
2.4 贷款审批难
保障房中的经适房面对的主要是低收入人群，在购置经适房时多数需要借助贷款，但银行更愿将钱贷给收入稳定的公职人员，因而导致不少低收入家庭买不起房，即使在选房后，因银行贷款、担保等问题，导致退房，房等人问题进一步增加。
2.5 部分区域保障房与商品房价格差异小
2013年，根据无锡市住房保障和房产管理局发布的锡城房地产市场的整体运行情况汇报，截止2013年年底，锡城存量住宅达到1727万平方米，创历史新高，存量的去化周期将近2年，市场住宅供大于求问题趋于严峻。且无锡为人口流出城市，需求弹力不够，房价多年趋于稳定状态。而保障房因土地划拨原因，位置较偏，此区域保障房与该区域商品房总价差异较小，导致被保家庭缺乏足够的申请动力。 3 解决无锡市保障房供需失衡的途径
3.1 将部分经适房转性为定销商品房
针对无锡市保障房“房等人”问题，应着手研究将部分经济适用房转性为限价商品房或定销商品房加以出售，结合项目成本利润及锡城房价水平，通过调研科学确定销售价格。此外，通过计划前期部的引导，开展市场调研工作，加强经济适用房向定销商品房转变的研究，并对这一方案开展可行性分析。
3.2 加快政策调整，适当降低准入门槛
对于经济适用房而言，可以加大政策调整幅度，进一步加快销售进度;对于公共租赁房而言，适当放宽准入线、重新界定标准，可将新落户大学生纳入轮候范围，满足他们的刚性需求。通过进一步扩大保障性住房的需求，推动保障房的供给进度。
3.3 有效降低贷款门槛
由于经济适用房存在申请门槛较高、贷款难、担保条件多等问题，因此，导致不少低收入家庭虽具有购房资格，却难以顺利贷款进行购房。对于具有能力购买经济适用房的家庭而言，政府及相关企业应在共有产权、贷款等方面进行尝试。
3.4 降低公租房申请门槛，提高公租房出租率
当前，由于无锡市公租房所设置的申请条件较高，因而导致出租率较低，“公租房”成了“空租房”。一方面，可以將大学生纳入公租房申请对象之中，然后逐步将政策适用范围扩大到创业学生、事业单位、人事代理人员，以为锡城吸纳更多优秀人才。
3.5 多举措结合激活公租房需求
结合其他城市保障房“房等人”问题的解决经验，无锡市应多举措结合，刺激公租房需求的增长。一方面，应让企业职工顺利入住公租房，向无锡地铁公司等企业无房员工提供公租房，不仅有利于稳定企业员工，还有利于营造一个良好的招商引资环境;另一方面，应放宽多类人群公租房申请准入条件，可以公租房需求作为基本突破口，解决务工农民工、拆迁户、大学生、企事业技术人员及高级专业技术人才住房难的问题。
4 结束语
保障房是有效解决城市低收入家庭“住房难”等问题的不二之选。但是，目前我国保障房仍处在摸索阶段，只有逐步改善传统制度，方可推动保障房的健康发展。本文针对无锡市保障房供需现状进行了分析，指出当前无锡市保障房存在“房等人”的问题，深入分析了这一问题的成因，并提出了缓解“房等人”问题、推动保障房健康发展的若干建议，希望对相关工作的开展起到一定的促进作用。
【参考文献】
[1]王正圆.上海市住房保障体系发展研究——基于住房保障需求与支付能力的实证分析[D].上海：华东师范大学，2010.
[2]黄羽.论我国经济适用房制度的改革与完善以《住宅法》的制定为路径[D].厦门：厦门大学，2007.
【作者简介】
虞青，女，（1981—），江苏扬州，本科，管理学学位，经济师，无锡市住房保障建设发展有限公司，研究方向：中小国企人力资源管理，保障房资产管理，保障房物业管理。