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业委会开会，一桌人，个个身家在2000万以上。突然，手机响了，一人抱歉地说：“不好意思，5分钟，我去平个仓”
见到袁桂君的时候，他掏出两样东西：一根香烟，一张名片。
烟是好烟。“我不领津贴，他们就送盒烟给我。”
名片上写着“上海市浦东新区江临天下居民委员会主任、业主委员会秘书长”。
“江临天下”社区位于寸土寸金的陆家嘴街道，与“汤臣中心”、“世茂滨江”一字排开在黄浦江东岸，北临小陆家嘴金融区、东方明珠，东临地铁二号线、复兴东路隧道。
房产中介处的“江临天下”，挂牌均价3.5万元/平方米。
谁都不是“一般人”
一根香烟暴露了袁桂君的“家底”。到底有多富?他不愿说。但他交给子女打理的企业里，雇着年薪高达200万元人民币的日本籍员工。
老袁现在领着三处工资。按金额高低分别是：作为上海旭日弘进出口有限公司董事长领分红；作为张家港市退休职工领退休金——他有33年零7个月的工龄，1992年创业时办了停薪留职；作为业委会秘书长领津贴(折成香烟)。
“津贴只是象征性的，我自己贴出去的钱更多。”老袁告诉《瞭望东方周刊》。他为这三份报酬付出的精力却是倒过来的，“居委会主任是我最看重的身份，社区工作才是我的主业。”
2001年，老袁在“江临天下”购房。2005年，社区民选居委会主任前，居委会书记丁陈慧找他聊了两个小时，发现他的思路与众不同，有丰富经商经验，又对基层工作很感兴趣。丁陈慧向街道上级汇报之后，把老袁定为候选人。
选举时，33名业主代表，老袁得32票，那一票是他没投给自己。
“我‘下海’来到了上海，别人退休我上班；子女抓物质文明，我抓精神文明。”做过语文老师的老袁喜欢编些顺口溜。
比如，他把业委会对物业的关系总结为：“到位不越位、监督不专权、相信不‘糨糊’(沪语：糊涂)。”
1968年，老袁在张家港市兆丰中学教高中语文、政治。“我本来该从政的，可惜年轻时锋芒太露。”袁桂君说，他当年的同事、朋辈中出了几个地方大员，“但我一直有从政的理想，60岁退休后我依旧愿意干。那颗种子又发芽了，我就想看看我能把一个社区治理成什么样子。”
他的职务是标准的“小巷总理”。方方面面都抓，劳动社保、法制宣传、计划生育、卫生保健……条条线线伸下来的工作，家家户户冒出来的烦恼，“千条线万条线最后都得穿到你这个针鼻里。”
高档小区业主都是有产者，其中有些身份显赫。管理这些居民不简单。小区内住着的一家外资银行行长，就与老袁起过冲突。那次来接行长上班的司机把车停在路中央堵了道，其他上班族车喇叭乱按，引来众人围观。行长夫妻两个冲到楼下吼：“你们当我们是一般人?”
老袁给行长讲了一番不一般的道理：“不管你在外面职位多高、工资多高，进了小区门，都是一般人。论等级，要么一套房子叫一般，两套房子叫二般，你算几般?”
小区内的业主，颇有像那位行长一样自觉“不一般”的，谁都“不好惹”，违章搭建、乱停车和遛狗等许多问题令物业经理、保安束手无策。而这些，都被老袁用他的“一般二般理论”“摆平”了。
不少人把老袁称为上海最“牛”居委会主任。“牛”不仅指他的财富，更指他的治理能力。
“和谐牌”轿车
8月30日，老袁的工作安排中有这样一项：“与上海《新民晚报》社区版副主编季方讨论迎世博的活动方案”。他要借世博的机遇，把社区“作为品牌来打造，作为企业来经营”。
“社区管理好了，物业增值，是对业主利益的最大保障。”有个数据或许支持了老袁的观点——“江临天下”的均价由2001年开盘时每平方米8000元升值到现在的3.5万元，而一街之隔的“汤臣中心”，同期由9000元涨到1.6万元。
现在，“汤臣中心”也邀请老袁去帮忙打理，他本人已在那里的居委会“友情客串”。隔着“汤臣中心”，与“江临天下”处在同一沿江线上的“世茂滨江”也盛情相邀。老袁正在竞选“世茂滨江”居委会主任，若是选上，他的“辖区”将由原先的939户扩大至3000多户。
老袁经营社区的招数很多，“银社联动”就是他发明的新模式——端午节时，老袁拉了一家银行赞助3万元，组织业主在中央绿地免费品尝粽子搞联欢，最后再让赞助银行的行长讲讲理财知识。
组织社区旅游，老袁设计出“一拖一再加一”的营销方案——参加者可以带上一名家属，还可再带一位邻居，给其中两人优惠价格。旅游大巴上特设一个话筒，社工普及物业法，老袁宣讲世博知识，思想政治工作就在欢声笑语中完成了。
老袁将管理社区的心得总结为“和谐牌”轿车理论：党是方向盘，居委会、业委会、物业、社工站是四个轮子，车子的马达是广大居民，燃料是居民们关心社区事务的积极性。“过去将社区工作比喻为马车，干部是马，拉车拉得很累。其实，党只要掌握好方向盘就行了，这部小轿车会自动开起来的。”
管理业委会就像运作公司
“老袁的管理模式体现了居民自治的思想。”采访过上海上百个社区的季方认为，“地方精英们，也就是所谓新‘士绅’阶层，参与到社区管理中来，或许是基层社会未来的发展方向。”
他认为，“新士绅”通过对知识、财富的占有以及与政治权利的结合，形成一个特殊阶层，并且对社会秩序的稳定和主流文化的传承起着重要的作用。
老袁讨厌被称为“富豪”，但对“士绅”这顶帽子相当认可。
季方告诉《瞭望东方周刊》，他亲眼见过这样的业委会开会现场：一桌人，个个身家在2000万以上。突然，手机响了，一人抱歉地说：“不好意思，5分钟，我去平个仓。”他去处理的是一笔几百万的期货单子。
2009年，被称为上海的“豪宅元年”，高端物业业主队伍正在壮大。8月26日，上海首届高端物业管理论坛在这个大背景下召开。只是对于何为“高端物业”仍未有明确定义。
同济大学建设与房地产管理系副教授齐坚解释：“过去外销房被称为高端物业，现在按照价位划分，单价3万元以上的应该算‘高端’。这部分物业的比例不高，约占全市物业总量的10％～15％。”
不少高端小区都有像袁桂君一样的“新士绅”在行使管理者职能。常德路静安枫景苑的业委会成员中有地产公司老板，也有银行行长。15位成员中半数是企业高管。他们被分编为4个小组：财务组、物业组、秘书组和协调组。
协调组的工作主要是与开发商进行沟通，该组成员中有位房产公司老总，熟悉房地产行业背景、法律细则等专业知识。
小区业委会主任吕俊表示：“在业委会里，每个人都能发挥所长，这样管理业委会就像运作一家公司。”而他本人是某大公司董事。
长寿路的上海知音苑业委会主任陈浩，是一位定居上海的美籍华人企业家。有一次他在法国巴黎出差，小区里遇到一件事急需业委会开会决定，一个电话就将陈浩召回了上海。
齐坚认为：“‘士绅治理’，代表了社区众多自治模式中的一个发展趋势。我国中产阶层队伍正在壮大，他们衣食无忧之后有了政治诉求，自治意识正在觉醒。”
褒贬“新士绅”
“新士绅”阶层对于社区管理到底有什么特殊影响力?齐坚认为，他们的特殊影响力，或者说“权力”，来自私利与公利的一致性。“将小区品牌整体提升了，有产者所持有的物业才能升值。”
“汤臣中心”业委会与物业之间为一些琐事扯皮已经延续了十来年，矛盾一度激化到写信给市长的地步。袁桂君不是业委会成员，但他凭着“士绅”的声望，硬是从一个谁也不认识的老头变成了双方矛盾调解的主持人。“这是一种民间力量的渗透，客观上也起到了为政府解围的作用。”季方如此评价。
“我为什么要当业委会主任?很简单，当初业委会成立时，我在小区的房产最多，当然要多想想怎么为小区保值、增值。”陈浩说得很直白，他在上海知音苑有6套房子。
上海社会科学院社会发展研究院院长、社会学研究所所长卢汉龙总结出的“新士绅”，特点是“有公心、有时间、有闲钱”，不求回报，才有威信。“他们还有一定的专业知识。”
“江临天下”社区物业管理处主任胡继业说：“老袁最近对物业和业委会的研究上瘾了，他是带着如何协调两者关系这样的课题去研究的。过段日子，他还要去另一个小区调研，那里的课题是如何在业主中有相当比例外国人的情况下成立业委会。这也是为政府填补了管理真空。”
“中国社会长期以来就有乡绅、士绅，他们在民间自治中发挥着重要作用。可以说，我国本来就有‘士绅社会’的传统。”但是，卢汉龙认为，现在的“新士绅”与费孝通最先提出的“乡绅社会”有所不同，现代社区的结构日益复杂，正从“农村版”走向“城市版”；社区工作内涵在丰富，边界在扩大。“‘新士绅’作为某个领域比较成功的专业人士，可以对社区管理进行相关专业支持。”
复旦大学历史系教授、社会学家顾晓鸣则从企业精英的社会责任角度阐述了“能人治理社区”现象：“企业家有一些与众不同的素质、追求，希望能将管理才能有所表达，比一般的老百姓更热衷于公共事务。”
但是，他却认为“新士绅”的提法欠妥，“‘士绅’是一种历史状况，媒体制造的所谓‘豪门’、‘士绅’概念，都会错误引导社会价值观，不能妖魔化企业家。”
“对于企业家担任社区的居委会主任，也要将他们与大妈、大婶们一视同仁，放在同一平台进行观察，我们不能否定‘居委会大妈’的功绩，同时也要看到企业家加入居委会管理队伍对这支团队整体素质的提升作用。”
另一方面，顾晓鸣也不认可“高端社区”的概念，他认为富人区与穷人区的混建更利于社会和谐，“一个小区里只有‘大佬’、‘士绅’聚居，那是非常可怕的。”
见到袁桂君的时候，他掏出两样东西：一根香烟，一张名片。
烟是好烟。“我不领津贴，他们就送盒烟给我。”
名片上写着“上海市浦东新区江临天下居民委员会主任、业主委员会秘书长”。
“江临天下”社区位于寸土寸金的陆家嘴街道，与“汤臣中心”、“世茂滨江”一字排开在黄浦江东岸，北临小陆家嘴金融区、东方明珠，东临地铁二号线、复兴东路隧道。
房产中介处的“江临天下”，挂牌均价3.5万元/平方米。
谁都不是“一般人”
一根香烟暴露了袁桂君的“家底”。到底有多富?他不愿说。但他交给子女打理的企业里，雇着年薪高达200万元人民币的日本籍员工。
老袁现在领着三处工资。按金额高低分别是：作为上海旭日弘进出口有限公司董事长领分红；作为张家港市退休职工领退休金——他有33年零7个月的工龄，1992年创业时办了停薪留职；作为业委会秘书长领津贴(折成香烟)。
“津贴只是象征性的，我自己贴出去的钱更多。”老袁告诉《瞭望东方周刊》。他为这三份报酬付出的精力却是倒过来的，“居委会主任是我最看重的身份，社区工作才是我的主业。”
2001年，老袁在“江临天下”购房。2005年，社区民选居委会主任前，居委会书记丁陈慧找他聊了两个小时，发现他的思路与众不同，有丰富经商经验，又对基层工作很感兴趣。丁陈慧向街道上级汇报之后，把老袁定为候选人。
选举时，33名业主代表，老袁得32票，那一票是他没投给自己。
“我‘下海’来到了上海，别人退休我上班；子女抓物质文明，我抓精神文明。”做过语文老师的老袁喜欢编些顺口溜。
比如，他把业委会对物业的关系总结为：“到位不越位、监督不专权、相信不‘糨糊’(沪语：糊涂)。”
1968年，老袁在张家港市兆丰中学教高中语文、政治。“我本来该从政的，可惜年轻时锋芒太露。”袁桂君说，他当年的同事、朋辈中出了几个地方大员，“但我一直有从政的理想，60岁退休后我依旧愿意干。那颗种子又发芽了，我就想看看我能把一个社区治理成什么样子。”
他的职务是标准的“小巷总理”。方方面面都抓，劳动社保、法制宣传、计划生育、卫生保健……条条线线伸下来的工作，家家户户冒出来的烦恼，“千条线万条线最后都得穿到你这个针鼻里。”
高档小区业主都是有产者，其中有些身份显赫。管理这些居民不简单。小区内住着的一家外资银行行长，就与老袁起过冲突。那次来接行长上班的司机把车停在路中央堵了道，其他上班族车喇叭乱按，引来众人围观。行长夫妻两个冲到楼下吼：“你们当我们是一般人?”
老袁给行长讲了一番不一般的道理：“不管你在外面职位多高、工资多高，进了小区门，都是一般人。论等级，要么一套房子叫一般，两套房子叫二般，你算几般?”
小区内的业主，颇有像那位行长一样自觉“不一般”的，谁都“不好惹”，违章搭建、乱停车和遛狗等许多问题令物业经理、保安束手无策。而这些，都被老袁用他的“一般二般理论”“摆平”了。
不少人把老袁称为上海最“牛”居委会主任。“牛”不仅指他的财富，更指他的治理能力。
“和谐牌”轿车
8月30日，老袁的工作安排中有这样一项：“与上海《新民晚报》社区版副主编季方讨论迎世博的活动方案”。他要借世博的机遇，把社区“作为品牌来打造，作为企业来经营”。
“社区管理好了，物业增值，是对业主利益的最大保障。”有个数据或许支持了老袁的观点——“江临天下”的均价由2001年开盘时每平方米8000元升值到现在的3.5万元，而一街之隔的“汤臣中心”，同期由9000元涨到1.6万元。
现在，“汤臣中心”也邀请老袁去帮忙打理，他本人已在那里的居委会“友情客串”。隔着“汤臣中心”，与“江临天下”处在同一沿江线上的“世茂滨江”也盛情相邀。老袁正在竞选“世茂滨江”居委会主任，若是选上，他的“辖区”将由原先的939户扩大至3000多户。
老袁经营社区的招数很多，“银社联动”就是他发明的新模式——端午节时，老袁拉了一家银行赞助3万元，组织业主在中央绿地免费品尝粽子搞联欢，最后再让赞助银行的行长讲讲理财知识。
组织社区旅游，老袁设计出“一拖一再加一”的营销方案——参加者可以带上一名家属，还可再带一位邻居，给其中两人优惠价格。旅游大巴上特设一个话筒，社工普及物业法，老袁宣讲世博知识，思想政治工作就在欢声笑语中完成了。
老袁将管理社区的心得总结为“和谐牌”轿车理论：党是方向盘，居委会、业委会、物业、社工站是四个轮子，车子的马达是广大居民，燃料是居民们关心社区事务的积极性。“过去将社区工作比喻为马车，干部是马，拉车拉得很累。其实，党只要掌握好方向盘就行了，这部小轿车会自动开起来的。”
管理业委会就像运作公司
“老袁的管理模式体现了居民自治的思想。”采访过上海上百个社区的季方认为，“地方精英们，也就是所谓新‘士绅’阶层，参与到社区管理中来，或许是基层社会未来的发展方向。”
他认为，“新士绅”通过对知识、财富的占有以及与政治权利的结合，形成一个特殊阶层，并且对社会秩序的稳定和主流文化的传承起着重要的作用。
老袁讨厌被称为“富豪”，但对“士绅”这顶帽子相当认可。
季方告诉《瞭望东方周刊》，他亲眼见过这样的业委会开会现场：一桌人，个个身家在2000万以上。突然，手机响了，一人抱歉地说：“不好意思，5分钟，我去平个仓。”他去处理的是一笔几百万的期货单子。
2009年，被称为上海的“豪宅元年”，高端物业业主队伍正在壮大。8月26日，上海首届高端物业管理论坛在这个大背景下召开。只是对于何为“高端物业”仍未有明确定义。
同济大学建设与房地产管理系副教授齐坚解释：“过去外销房被称为高端物业，现在按照价位划分，单价3万元以上的应该算‘高端’。这部分物业的比例不高，约占全市物业总量的10％～15％。”
不少高端小区都有像袁桂君一样的“新士绅”在行使管理者职能。常德路静安枫景苑的业委会成员中有地产公司老板，也有银行行长。15位成员中半数是企业高管。他们被分编为4个小组：财务组、物业组、秘书组和协调组。
协调组的工作主要是与开发商进行沟通，该组成员中有位房产公司老总，熟悉房地产行业背景、法律细则等专业知识。
小区业委会主任吕俊表示：“在业委会里，每个人都能发挥所长，这样管理业委会就像运作一家公司。”而他本人是某大公司董事。
长寿路的上海知音苑业委会主任陈浩，是一位定居上海的美籍华人企业家。有一次他在法国巴黎出差，小区里遇到一件事急需业委会开会决定，一个电话就将陈浩召回了上海。
齐坚认为：“‘士绅治理’，代表了社区众多自治模式中的一个发展趋势。我国中产阶层队伍正在壮大，他们衣食无忧之后有了政治诉求，自治意识正在觉醒。”
褒贬“新士绅”
“新士绅”阶层对于社区管理到底有什么特殊影响力?齐坚认为，他们的特殊影响力，或者说“权力”，来自私利与公利的一致性。“将小区品牌整体提升了，有产者所持有的物业才能升值。”
“汤臣中心”业委会与物业之间为一些琐事扯皮已经延续了十来年，矛盾一度激化到写信给市长的地步。袁桂君不是业委会成员，但他凭着“士绅”的声望，硬是从一个谁也不认识的老头变成了双方矛盾调解的主持人。“这是一种民间力量的渗透，客观上也起到了为政府解围的作用。”季方如此评价。
“我为什么要当业委会主任?很简单，当初业委会成立时，我在小区的房产最多，当然要多想想怎么为小区保值、增值。”陈浩说得很直白，他在上海知音苑有6套房子。
上海社会科学院社会发展研究院院长、社会学研究所所长卢汉龙总结出的“新士绅”，特点是“有公心、有时间、有闲钱”，不求回报，才有威信。“他们还有一定的专业知识。”
“江临天下”社区物业管理处主任胡继业说：“老袁最近对物业和业委会的研究上瘾了，他是带着如何协调两者关系这样的课题去研究的。过段日子，他还要去另一个小区调研，那里的课题是如何在业主中有相当比例外国人的情况下成立业委会。这也是为政府填补了管理真空。”
“中国社会长期以来就有乡绅、士绅，他们在民间自治中发挥着重要作用。可以说，我国本来就有‘士绅社会’的传统。”但是，卢汉龙认为，现在的“新士绅”与费孝通最先提出的“乡绅社会”有所不同，现代社区的结构日益复杂，正从“农村版”走向“城市版”；社区工作内涵在丰富，边界在扩大。“‘新士绅’作为某个领域比较成功的专业人士，可以对社区管理进行相关专业支持。”
复旦大学历史系教授、社会学家顾晓鸣则从企业精英的社会责任角度阐述了“能人治理社区”现象：“企业家有一些与众不同的素质、追求，希望能将管理才能有所表达，比一般的老百姓更热衷于公共事务。”
但是，他却认为“新士绅”的提法欠妥，“‘士绅’是一种历史状况，媒体制造的所谓‘豪门’、‘士绅’概念，都会错误引导社会价值观，不能妖魔化企业家。”
“对于企业家担任社区的居委会主任，也要将他们与大妈、大婶们一视同仁，放在同一平台进行观察，我们不能否定‘居委会大妈’的功绩，同时也要看到企业家加入居委会管理队伍对这支团队整体素质的提升作用。”
另一方面，顾晓鸣也不认可“高端社区”的概念，他认为富人区与穷人区的混建更利于社会和谐，“一个小区里只有‘大佬’、‘士绅’聚居，那是非常可怕的。”