我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势。

1中国房地产的市场规模有多大？

　　今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。
　　在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。
　　那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？
　　我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅不会总量增长翻番，還会每年小比例地有所萎缩，或者零增长，或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
　　在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%，就是一个信号。
　　因为1998年到2008年，每年增长25%左右，3年能够翻一番，10年翻了3番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五六年翻一番。
　　2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。
　　我讲这段话的意思是，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩。当然，这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

2总量萎缩后，中国房地产建设的重点地区在哪里？

　　过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花，到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。
　　从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。
　　这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。
　　一个是中心城市。
　　所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外，还有同等级中心城市深圳。
　　第二个就是大都市圈。
　　超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。
　　第三个热点地区是城市群。
　　城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的是特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。
　　在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展。
　　有些省会城市现在是500万、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。
　　这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市，大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。
　　所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。
　　从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。
　　所以我刚才说的大都市、超级大城市，10 0 0万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。
　　如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。
　　大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5万—2万平方公里。
　　大体上50公里—70公里的半径绕一个圈，就构成大都市圈。这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。
　　以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群，相隔太远的城市之间不构成城市群。比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展，会互动，会资源优化配置。
　　总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，20年以后回头看，现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。
　　在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市3个热点地区。

3决定房价走势的三个因素

　　今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。
　　全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。
　　如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了3番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了3番多。
　　沿海地区，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了3番，涨了8倍，有的特别热的地方甚至涨了10倍以上。
　　总的来说，在特别热的一线城市，家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说是最高的。
　　讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是5年翻一番、10年翻两番、十七八年翻3番的状态。
　　支持这个状态的原因是什么呢？大体上有3条，任何物价涨落总是跳不出3个原因。
　　第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。
　　供不应求会涨价，供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、20年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨，等等。
　　第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。
　　中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿，而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。
　　也就是说，这个十几年，M2翻了3番，也涨了8倍。这个钱出来，当然会影响社会经济。
　　很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每3年、每5年翻一番的現象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。
　　第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响，受汇率影响，受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。
　　比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。
　　讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这3个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻3番的价格是和这3个现象综合在一起产生的。
　　根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。
　　从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。
　　这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。
　　可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。
　　而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。
　　总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。
　　城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础。但也不会再产生5年翻一番、10年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。
　　今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。