论文部分内容阅读
摘 要：2006年，国务院公布了《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了土地收储工作的重要性；土地收储工作对我国国民经济的发展，实现中华民族的伟大复兴都有重要意义。本文章主要讨论土地收储工作的意义、存在的问题以及相应的解决措施。希望本文章的简单分析能为国家的土地收储工作带来一些帮助。
关键词：土地收储；问题；建议
Abstract：In 2006，the State Council promulgated the "Office of the State Council on the norms of state-owned land use right transfer payments management notice"，defined the importance of land purchasing work；land purchasing and storage work for our national economic development，have important significance to realize the great rejuvenation of the Chinese nation.This article mainly discusses the significance of the land collection and storage，the existing problems and the corresponding solutions.It is hoped that the simple analysis of this article will bring some help to the country's land collection and storage.
Keywords：Land collection and storage problem proposal
1研究背景及意义
土地储备是地方政府稳定土地市场、落实调控职能的有效手段，如何解决土地储备的进一步实行，是确保土地储备各项工作顺利推进的重要基础。通过《土地储备管理办法》中制定的相关条例可以明确看出，制定这些法律条文就是为了让政府部门更好地享用土地方面的相关权利，各地政府部门要根据当地的发展情况及具体需求，来制定出本地区的土地收储计划。制定土地收储计划必须重点明确，如果政府部门不能对土地实施有效搜索和征用，则无法发挥对土地的宏观调控作用。因此，各地的政府部门一定要认识到土地收储工作的重要性，这样才能确保本地区经济发展及社会稳定。
2土地收储存在的问题
2.1 土地收储影响房价
每次当土地供应量不足时，带来的直接后果就是导致的土地价格的上涨，地价上涨之后，房价也随之上涨，更是有些投资商哄抬地价房价，然后就会形成恶性循环，使土地价格变得更高，非常不利于土地收储。
2.2 土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径
由于实行土地收储制度之后，使得以前被国家叫停的所谓预征成为一种可能。特别是当银行介入之后，土地收储更是如虎添翼，可以动辄一次性征用几千、上万亩的土地。更有甚者，一些地方的地方政府和土地收储机构以收储资金不足为由，把土地一级开发的权利拱手让给了开发商，引狼入室，使得一些开发商空手套白狼，以极小的代价获得了成片的土地开发权。因此，有人曾抨击土地收储制造了土地市場的垄断。
2.3土地收储补偿不合理
土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿不合理所导致，同时还会带来社会负面影响。农民上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不和人意所致。补偿不合理关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿普遍偏低，补偿简单，只设立4到6个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。
2.4土地收储限制了民营资本进行旧城改造的积极性
由于旧城改造牵涉的人口众多，老百姓的诉求不一，房屋拆迁难度大，收储中心一般不愿进行此类土地的征收储备。而民营资本如要进入，一方面须承担拆迁费用，另一方面由于房屋涉及的土地基本为集体土地，受现有土地储备等制度的限制，政府垄断一级市场，取得合手续的难度极大。
3土地收储建议
3.1 严格控制地价房价
管控住了地价，也就管控住了房价，也就可以止住了地价的疯长，国家应出台严格的地价调控法规，坚决打击哄抬地价房价的不法行为，并出台一系列的处罚手段，只有这样，从根源上解决地价疯长问题，才能更好的做好土地收储工作。
3.2 严厉打击开发商大面积圈地
对于开发商大面积圈地这样的投机行为，要不留余地的严格把控打击。另一方面，要明确政府的职能，实现“一口进，一口出”的一级垄断。通过土地收储，对所有土地进行整体规划，所有土地的实属权均归政府，所有交易必须通过政府，强化政府对土地的控制和优化，真正实现土地的一级市场垄断，不能给开发商留下圈地的空间，从基础上断绝。对不同土地不同对待，一部分实物储备，一部分授权土地储备中心转让，对暂时不能回收的做好信息记录，禁止私自转让，所有土地要符合政府的统一规划，提高利用率，在政府的有效规划下实现可持续发展，提高效益。
3.3建立土地收储合理机制
建立完善的土地收储补偿机制，完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如台湾香港对于土地补偿除了土地及财产的补偿外还包括搬迁补偿以及搬迁所造成的损失的补偿，内地也应加大这方面的补偿，再如韩国采取多种补偿方式并存，不单单是现金，还包括债券等，既解决了补偿问题还解决了筹资问题，这种补偿模式值得学习。
3.4建立合法运作原则解决旧城改造问题
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。建立合适的旧城改造法律体系是解决该问题的有效方法，当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备旧城改造相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
参考文献
[1] 杨松柏.从法律视角谈完善土地储备制度的必要性[J].产业与科技论坛，2011（12）
[2] 梁奉辉.浅论土地收购储备的作用和意义 [J].黑龙江科技信息，2014（12）
[3] 司政.我国城市土地储备模式的比较及研究 [J].经营管理者，2014（27）
（作者单位：仪陇县国土资源局）
关键词：土地收储；问题；建议
Abstract：In 2006，the State Council promulgated the "Office of the State Council on the norms of state-owned land use right transfer payments management notice"，defined the importance of land purchasing work；land purchasing and storage work for our national economic development，have important significance to realize the great rejuvenation of the Chinese nation.This article mainly discusses the significance of the land collection and storage，the existing problems and the corresponding solutions.It is hoped that the simple analysis of this article will bring some help to the country's land collection and storage.
Keywords：Land collection and storage problem proposal
1研究背景及意义
土地储备是地方政府稳定土地市场、落实调控职能的有效手段，如何解决土地储备的进一步实行，是确保土地储备各项工作顺利推进的重要基础。通过《土地储备管理办法》中制定的相关条例可以明确看出，制定这些法律条文就是为了让政府部门更好地享用土地方面的相关权利，各地政府部门要根据当地的发展情况及具体需求，来制定出本地区的土地收储计划。制定土地收储计划必须重点明确，如果政府部门不能对土地实施有效搜索和征用，则无法发挥对土地的宏观调控作用。因此，各地的政府部门一定要认识到土地收储工作的重要性，这样才能确保本地区经济发展及社会稳定。
2土地收储存在的问题
2.1 土地收储影响房价
每次当土地供应量不足时，带来的直接后果就是导致的土地价格的上涨，地价上涨之后，房价也随之上涨，更是有些投资商哄抬地价房价，然后就会形成恶性循环，使土地价格变得更高，非常不利于土地收储。
2.2 土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径
由于实行土地收储制度之后，使得以前被国家叫停的所谓预征成为一种可能。特别是当银行介入之后，土地收储更是如虎添翼，可以动辄一次性征用几千、上万亩的土地。更有甚者，一些地方的地方政府和土地收储机构以收储资金不足为由，把土地一级开发的权利拱手让给了开发商，引狼入室，使得一些开发商空手套白狼，以极小的代价获得了成片的土地开发权。因此，有人曾抨击土地收储制造了土地市場的垄断。
2.3土地收储补偿不合理
土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿不合理所导致，同时还会带来社会负面影响。农民上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不和人意所致。补偿不合理关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿普遍偏低，补偿简单，只设立4到6个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。
2.4土地收储限制了民营资本进行旧城改造的积极性
由于旧城改造牵涉的人口众多，老百姓的诉求不一，房屋拆迁难度大，收储中心一般不愿进行此类土地的征收储备。而民营资本如要进入，一方面须承担拆迁费用，另一方面由于房屋涉及的土地基本为集体土地，受现有土地储备等制度的限制，政府垄断一级市场，取得合手续的难度极大。
3土地收储建议
3.1 严格控制地价房价
管控住了地价，也就管控住了房价，也就可以止住了地价的疯长，国家应出台严格的地价调控法规，坚决打击哄抬地价房价的不法行为，并出台一系列的处罚手段，只有这样，从根源上解决地价疯长问题，才能更好的做好土地收储工作。
3.2 严厉打击开发商大面积圈地
对于开发商大面积圈地这样的投机行为，要不留余地的严格把控打击。另一方面，要明确政府的职能，实现“一口进，一口出”的一级垄断。通过土地收储，对所有土地进行整体规划，所有土地的实属权均归政府，所有交易必须通过政府，强化政府对土地的控制和优化，真正实现土地的一级市场垄断，不能给开发商留下圈地的空间，从基础上断绝。对不同土地不同对待，一部分实物储备，一部分授权土地储备中心转让，对暂时不能回收的做好信息记录，禁止私自转让，所有土地要符合政府的统一规划，提高利用率，在政府的有效规划下实现可持续发展，提高效益。
3.3建立土地收储合理机制
建立完善的土地收储补偿机制，完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如台湾香港对于土地补偿除了土地及财产的补偿外还包括搬迁补偿以及搬迁所造成的损失的补偿，内地也应加大这方面的补偿，再如韩国采取多种补偿方式并存，不单单是现金，还包括债券等，既解决了补偿问题还解决了筹资问题，这种补偿模式值得学习。
3.4建立合法运作原则解决旧城改造问题
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。建立合适的旧城改造法律体系是解决该问题的有效方法，当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备旧城改造相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
参考文献
[1] 杨松柏.从法律视角谈完善土地储备制度的必要性[J].产业与科技论坛，2011（12）
[2] 梁奉辉.浅论土地收购储备的作用和意义 [J].黑龙江科技信息，2014（12）
[3] 司政.我国城市土地储备模式的比较及研究 [J].经营管理者，2014（27）
（作者单位：仪陇县国土资源局）