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闵纬国,著名理财专家、畅销理财书作者、资深理财培训师
政府2011年以来采用三大紧缩政策来控制通胀,一是紧缩的货币政策,尤其是2011年6月20日达到高点,大型机构存款准备金率升至21.5%;二是紧缩的房产政策;三是紧缩的股市政策。在这样的严峻形势下,我们如何应对?
炒股就是炒预期
股市有四大支柱支撑,资金面、政策面、技术面和基本面。目前,资金面紧张,存款准备金率虽然略有下调,但是利率还没有下降,2011年11月的CPI同比增长4.2%,但12月份可能会反弹。政策面偏紧,技术面空头排列,趋势下行,成交量低迷。房地产前景不明朗,7大新兴产业没有成为有效支柱,基本面不明朗,造成股市从2011年4月19日的3186.72点一路跌到年底,2200点的支撑也备受考验。
2012年,全球都处于过渡时期,因为2012年是选举年,中国、美国、法国、俄罗斯、墨西哥、韩国等都要进行选举。大选之年决定了主基调就是过渡。股市的真正好转可能需要等到新一届领导人就任之后才会出现。炒股炒的是预期,2012年10月换届,股市的行情可能会提前3个月到半年开始启动。所以,最快会在2012年6月份有行情,上一次超常熊市的最后一次调整时间点——2005年6月8日,2011年4月19日到目前的行情跟2004~2005年走势如出一辙。历史虽然不会简单重复,但有时却会惊人地相似。
房价或在2012年2、3月份现谷底
房产在2011年遭受政策重创,影响房产走势的就是政策。回顾2010年以来的房地产政策,造成的结果有4类。一是增加交易成本,两个环节加税,增加买房人和卖房人成本;二是减少购房的资金量,提高银行利率,限制成交数量;三是限购,例如北京户口限购两套,外地户口限购一套;四是提高住房供应量,发展保障性住房建设。
房价在重压之下出现了下跌,很多人都在讲房价拐点已现,未来房价会跌。我认为政策不改长期趋势。总结1987~2011年9月中国商品房价格走势,从408元/平方米起步,涨到2011年9月全国均价5100元/平方米,这期间出台过许多类似的政策,房价整体趋势依然是上涨。政策只会改变房产价格的短期趋势,长期趋势由3个要点决定。
人口增长
中国目前处于第4次人口生育高峰,这次高峰可能持续到2020年。第一次有建国后毛泽东主席提出人多力量大的政策背景,第二次是1962~1970年,3年自然灾害刚刚恢复,第三次是建国之后第一次人口高峰的人进入婚育高峰。第四次就是现在,70年代末~80年代末出生的人进入婚育期。
城市化进程
1991~2010年,最初城市化率为26.37%,2010年为47.5%,城市化的远景规划是达到中等发达国家的水平。
通胀水平
M0和历年房价走势一致,按照实际的购买力分析,房价没涨多少,因为它跟通胀的水平基本一致。德国经济也在发展,为什么它的房价不涨呢?德国近年来人口增长停滞甚至负增长,城市化基本完成,而且通胀控制得非常稳定。
2012年的房价走势要关注两个政策,一是契税优惠的政策, 2011年12月10日起,普通住宅契税减半征收,豪宅标准提高,北四环售价为38888元/平的140平方米房产过去为豪宅,需要交3%(16万元)的契税,现在只交8万元。表面看这是房地产业的利好,但我认为这个新标准意味着管理层已经正视房价,确认目前价格已经合理。还有一个政策是二手房指导价格上调,大约调到原来的两倍,以规避阴阳合同带来的风险,指导价就是政府默认的合理价。所以,在政策已有松动或者至少承认房价已经合理的情况下,低点可能2012年初就会出现。
政府2011年以来采用三大紧缩政策来控制通胀,一是紧缩的货币政策,尤其是2011年6月20日达到高点,大型机构存款准备金率升至21.5%;二是紧缩的房产政策;三是紧缩的股市政策。在这样的严峻形势下,我们如何应对?
炒股就是炒预期
股市有四大支柱支撑,资金面、政策面、技术面和基本面。目前,资金面紧张,存款准备金率虽然略有下调,但是利率还没有下降,2011年11月的CPI同比增长4.2%,但12月份可能会反弹。政策面偏紧,技术面空头排列,趋势下行,成交量低迷。房地产前景不明朗,7大新兴产业没有成为有效支柱,基本面不明朗,造成股市从2011年4月19日的3186.72点一路跌到年底,2200点的支撑也备受考验。
2012年,全球都处于过渡时期,因为2012年是选举年,中国、美国、法国、俄罗斯、墨西哥、韩国等都要进行选举。大选之年决定了主基调就是过渡。股市的真正好转可能需要等到新一届领导人就任之后才会出现。炒股炒的是预期,2012年10月换届,股市的行情可能会提前3个月到半年开始启动。所以,最快会在2012年6月份有行情,上一次超常熊市的最后一次调整时间点——2005年6月8日,2011年4月19日到目前的行情跟2004~2005年走势如出一辙。历史虽然不会简单重复,但有时却会惊人地相似。
房价或在2012年2、3月份现谷底
房产在2011年遭受政策重创,影响房产走势的就是政策。回顾2010年以来的房地产政策,造成的结果有4类。一是增加交易成本,两个环节加税,增加买房人和卖房人成本;二是减少购房的资金量,提高银行利率,限制成交数量;三是限购,例如北京户口限购两套,外地户口限购一套;四是提高住房供应量,发展保障性住房建设。
房价在重压之下出现了下跌,很多人都在讲房价拐点已现,未来房价会跌。我认为政策不改长期趋势。总结1987~2011年9月中国商品房价格走势,从408元/平方米起步,涨到2011年9月全国均价5100元/平方米,这期间出台过许多类似的政策,房价整体趋势依然是上涨。政策只会改变房产价格的短期趋势,长期趋势由3个要点决定。
人口增长
中国目前处于第4次人口生育高峰,这次高峰可能持续到2020年。第一次有建国后毛泽东主席提出人多力量大的政策背景,第二次是1962~1970年,3年自然灾害刚刚恢复,第三次是建国之后第一次人口高峰的人进入婚育高峰。第四次就是现在,70年代末~80年代末出生的人进入婚育期。
城市化进程
1991~2010年,最初城市化率为26.37%,2010年为47.5%,城市化的远景规划是达到中等发达国家的水平。
通胀水平
M0和历年房价走势一致,按照实际的购买力分析,房价没涨多少,因为它跟通胀的水平基本一致。德国经济也在发展,为什么它的房价不涨呢?德国近年来人口增长停滞甚至负增长,城市化基本完成,而且通胀控制得非常稳定。
2012年的房价走势要关注两个政策,一是契税优惠的政策, 2011年12月10日起,普通住宅契税减半征收,豪宅标准提高,北四环售价为38888元/平的140平方米房产过去为豪宅,需要交3%(16万元)的契税,现在只交8万元。表面看这是房地产业的利好,但我认为这个新标准意味着管理层已经正视房价,确认目前价格已经合理。还有一个政策是二手房指导价格上调,大约调到原来的两倍,以规避阴阳合同带来的风险,指导价就是政府默认的合理价。所以,在政策已有松动或者至少承认房价已经合理的情况下,低点可能2012年初就会出现。