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千呼万唤始出来的限价房，却被购房者指责“太贵”，而对其平抑房价功能的期待似乎也要落空——
在经历了近一年的研究、酝酿之后，北京首批限价房用地终于在三月份的最后一个工作日水落石出。首都公众期待已久的“两限(限制价格、居住面积)普通商品房”(下称“限价房”)终于进入实际操作阶段。
据了解，此次北京市限价房销售限价主要依据的原则是比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10％－15％。其中丰台造甲村地块平均销售限价为6800元／平方米，石景山金顶街地块为6250元／平方米，海淀区西三旗地块为每平方米6350元。
但“限价”出台，并没有赢来期待中的一片叫好，很多限价房的期待者——政策制定的目标人群的第一反应是：“太贵了!”
限价房被高房价“绑票”?
“太贵了，限价房怎么还要6000多呢?”在听到海淀区西三旗地块的平均销售限价时，购房者刘先生失望地说。
刘先生在一家设计公司工作，月工资4000多，有北京户口，自从去年听说北京市计划推出限价房之后，他一直在等待，在他看来，等不上经济适用房，等上限价房也是不错的。
像刘先生这样对限价房观望等待的不在少数，据链家地产在前一段军博房展会所做的“限价房对消费者购房计划调查”结果显示，44.4％的受调查消费者会因为限价房的入市推迟购房。
但他们中的很多人现在“很失望”。
“我不会选择限价房了。原因很简单：太偏僻了，位置不好，而且价格与商品房差不多，不能算便宜，估计质量问题还没有保证，而且申购手续肯定比较繁琐，可能增加不必要的成本。”在一家会计师事务所工作、收入不菲的“白领”钟女士对记者说，
“而且我不知道10％－15％这个比例是怎么计算出来的?商品房的价格并不见得是合理的，以此作为标准来参照，我觉得不科学。”她说。
据记者了解，北京这一批限价房的定价“标杆”——西三旗区域的其他楼盘如“富力桃园”均价10200，“新龙城”均价8500；丰台造甲村区域的“万年花城”期房售价为9300元／平方米，现房为9800元，平方米，附近的“怡海花园”也是8500起价。
“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态，而且还在不断上升，如果限价房的价格绑定周边商品房，也肯定会水涨船高!”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士对《中国经济周刊》表示。
北京个人合作建房倡导人于凌罡向《中国经济周刊》算了这样一笔帐：以西三旗限价房项目为例，按每平米6350元取得一套85平米两居，首付两成，公积金贷款20年估算，首付107.950元，月供2795.11元。值得注意的是，买房人还要交纳各种税费和手续费上万元，而按照家庭年收入10万估算，月供压力超过家庭可支配收入的35％。
“客观的说，年收入低于10万的中低收入家庭，靠工资的话，根本买不起限价房，即便勉强购买，每月的月供也会超过其家庭收入的30％，成为‘房奴’——难怪他们会失望!”于凌罡说。
购房者心理预期过高?
据了解，去年5月，国务院办公厅转发建设部等部门“关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中明确提出要建设“限价房”。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，也就是解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。
有关业内专家测算，由于限价房是严格限制在90平方米以下的中小套型，北京市每套限价房的总价，相对当前市场上供给的每套普通商品住宅(2006年北京市批准预售的新建商品住宅平均每套建筑面积为129平方米)的总价，有了大幅度的下降——初步估算平均每套总价下降40％以上。
“部分消费者认为限价房贵的主要原因，是其对限价房房价的心理预期太高。”链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》说。在他看来，限价房采取竞地价、竞房价的办法来确定开发建设单位，就已经部分地市场化了，因此房价过低不符合现实。
“由于北京市普通商品住宅的平均价格已经处在一个较高的水平，土地开发成本和建造成本又是刚性的，过分压低限价房的销售价格，可能导致与经济适用房价格区间的重叠，造成政策性住房之间的角色混乱。”北京某大学一位不愿透露姓名的房地产研究专家也对《中国经济周刊》表示。
“相较之下，我认为此次限价房的推出，可以填补当前的区域房产供应‘空档’”。金育松说。
在他看来，西三旗区域二手房与一手房价格相差至少在1500元／平米以上，价格相差较大，形成了“价格空档”的商品房产供应，消费者要么购买二手房，要么只能购买价格高位的商品房，而没有一个很好的中间替代房产选择。随着西三旗地块限价房以6300元左右的价格推出，恰好得以弥补这一“缺陷”。
37％网民认为限价房不能平抑房价
虽然被认为“贵了”，但很多商品房购房者期待，大面积的限价房入市，会对北京始终高企的商品房房价起到抑制作用。据了解，今年第二季度，北京市将基本完成今年300万平方米的“限价”土地供应任务，其余少量剩余项目将在第三季度全部推出。
在最近焦点房地产网做的“您觉得限价房的推出能平抑房价吗”的调查中，认为“短期内就能平抑房价”的被调查购房者占9％，认为“近期不能见效，但长期有助降价”的占38％，认为“不能”的占37％。
“300万平方米的限价房对北京房地产市场影响不会太大。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》说。
王珏林解释说，北京市2005年房屋施工面积是10748.5万平方米；房屋竣工面积是3770.9万平方米2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300万平米限价房目标，如包括经济适用房和廉租房建设，占总面积比例约在10％以下；如不包括经济适用房和廉租房建设，所占比例约达到15％。“这样的比例对市场不会产生太大的影响。”
链家地产副总经理金育松也认为，由于“限价房”从总体上来说动工面积不能与商品房相比较，因此其选择区域相对就会有局限性，而当前主流购房人群却有着浓重的“区域情结”，因此限价房对北京整体房地产市场的影响就不会很大。
“总体看，由于限价房和商品房价格的联动作用，限价房的推出不可能真正降低房价。”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海对《中国经济周刊》说。在他看来，只有经济适用房才能真正平抑房价，但平抑程度取决于经济适用房在整个住房供给当中的比例。
“政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来政府组织房地产开发的重点，应是以政府放弃土地经营为前提、以经济适用房为主体的住房体系建设。”曹建海说。
在经历了近一年的研究、酝酿之后，北京首批限价房用地终于在三月份的最后一个工作日水落石出。首都公众期待已久的“两限(限制价格、居住面积)普通商品房”(下称“限价房”)终于进入实际操作阶段。
据了解，此次北京市限价房销售限价主要依据的原则是比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10％－15％。其中丰台造甲村地块平均销售限价为6800元／平方米，石景山金顶街地块为6250元／平方米，海淀区西三旗地块为每平方米6350元。
但“限价”出台，并没有赢来期待中的一片叫好，很多限价房的期待者——政策制定的目标人群的第一反应是：“太贵了!”
限价房被高房价“绑票”?
“太贵了，限价房怎么还要6000多呢?”在听到海淀区西三旗地块的平均销售限价时，购房者刘先生失望地说。
刘先生在一家设计公司工作，月工资4000多，有北京户口，自从去年听说北京市计划推出限价房之后，他一直在等待，在他看来，等不上经济适用房，等上限价房也是不错的。
像刘先生这样对限价房观望等待的不在少数，据链家地产在前一段军博房展会所做的“限价房对消费者购房计划调查”结果显示，44.4％的受调查消费者会因为限价房的入市推迟购房。
但他们中的很多人现在“很失望”。
“我不会选择限价房了。原因很简单：太偏僻了，位置不好，而且价格与商品房差不多，不能算便宜，估计质量问题还没有保证，而且申购手续肯定比较繁琐，可能增加不必要的成本。”在一家会计师事务所工作、收入不菲的“白领”钟女士对记者说，
“而且我不知道10％－15％这个比例是怎么计算出来的?商品房的价格并不见得是合理的，以此作为标准来参照，我觉得不科学。”她说。
据记者了解，北京这一批限价房的定价“标杆”——西三旗区域的其他楼盘如“富力桃园”均价10200，“新龙城”均价8500；丰台造甲村区域的“万年花城”期房售价为9300元／平方米，现房为9800元，平方米，附近的“怡海花园”也是8500起价。
“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态，而且还在不断上升，如果限价房的价格绑定周边商品房，也肯定会水涨船高!”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士对《中国经济周刊》表示。
北京个人合作建房倡导人于凌罡向《中国经济周刊》算了这样一笔帐：以西三旗限价房项目为例，按每平米6350元取得一套85平米两居，首付两成，公积金贷款20年估算，首付107.950元，月供2795.11元。值得注意的是，买房人还要交纳各种税费和手续费上万元，而按照家庭年收入10万估算，月供压力超过家庭可支配收入的35％。
“客观的说，年收入低于10万的中低收入家庭，靠工资的话，根本买不起限价房，即便勉强购买，每月的月供也会超过其家庭收入的30％，成为‘房奴’——难怪他们会失望!”于凌罡说。
购房者心理预期过高?
据了解，去年5月，国务院办公厅转发建设部等部门“关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中明确提出要建设“限价房”。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，也就是解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。
有关业内专家测算，由于限价房是严格限制在90平方米以下的中小套型，北京市每套限价房的总价，相对当前市场上供给的每套普通商品住宅(2006年北京市批准预售的新建商品住宅平均每套建筑面积为129平方米)的总价，有了大幅度的下降——初步估算平均每套总价下降40％以上。
“部分消费者认为限价房贵的主要原因，是其对限价房房价的心理预期太高。”链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》说。在他看来，限价房采取竞地价、竞房价的办法来确定开发建设单位，就已经部分地市场化了，因此房价过低不符合现实。
“由于北京市普通商品住宅的平均价格已经处在一个较高的水平，土地开发成本和建造成本又是刚性的，过分压低限价房的销售价格，可能导致与经济适用房价格区间的重叠，造成政策性住房之间的角色混乱。”北京某大学一位不愿透露姓名的房地产研究专家也对《中国经济周刊》表示。
“相较之下，我认为此次限价房的推出，可以填补当前的区域房产供应‘空档’”。金育松说。
在他看来，西三旗区域二手房与一手房价格相差至少在1500元／平米以上，价格相差较大，形成了“价格空档”的商品房产供应，消费者要么购买二手房，要么只能购买价格高位的商品房，而没有一个很好的中间替代房产选择。随着西三旗地块限价房以6300元左右的价格推出，恰好得以弥补这一“缺陷”。
37％网民认为限价房不能平抑房价
虽然被认为“贵了”，但很多商品房购房者期待，大面积的限价房入市，会对北京始终高企的商品房房价起到抑制作用。据了解，今年第二季度，北京市将基本完成今年300万平方米的“限价”土地供应任务，其余少量剩余项目将在第三季度全部推出。
在最近焦点房地产网做的“您觉得限价房的推出能平抑房价吗”的调查中，认为“短期内就能平抑房价”的被调查购房者占9％，认为“近期不能见效，但长期有助降价”的占38％，认为“不能”的占37％。
“300万平方米的限价房对北京房地产市场影响不会太大。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》说。
王珏林解释说，北京市2005年房屋施工面积是10748.5万平方米；房屋竣工面积是3770.9万平方米2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300万平米限价房目标，如包括经济适用房和廉租房建设，占总面积比例约在10％以下；如不包括经济适用房和廉租房建设，所占比例约达到15％。“这样的比例对市场不会产生太大的影响。”
链家地产副总经理金育松也认为，由于“限价房”从总体上来说动工面积不能与商品房相比较，因此其选择区域相对就会有局限性，而当前主流购房人群却有着浓重的“区域情结”，因此限价房对北京整体房地产市场的影响就不会很大。
“总体看，由于限价房和商品房价格的联动作用，限价房的推出不可能真正降低房价。”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海对《中国经济周刊》说。在他看来，只有经济适用房才能真正平抑房价，但平抑程度取决于经济适用房在整个住房供给当中的比例。
“政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来政府组织房地产开发的重点，应是以政府放弃土地经营为前提、以经济适用房为主体的住房体系建设。”曹建海说。