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有“天价小产权房”之称的水城御墅最终没有保住。37栋有着晚清格局，青砖灰瓦的仿古四合院已成废墟瓦砾。这些别墅最小的面积也在800平方米以上，单套起价2000万元，最高达5000万元。
2009年，当北京宏福集团投资9000多万元启动这个项目时，没有想到有一天会自己把建好的房子拆除。即便是在2012年初，水城御墅被冠以“天价小产权房”之名受到舆论关注，并成为北京市国土局的挂牌督办项目时，当地村民仍然认为这些房子不会被拆掉。
直到2013年底，北京市清理小产权房行动开始，坊间风传水城御墅被北京市列为“拆除一批、教育一片”的典型，当地一些基层干部才开始互相询问“水城御墅还能不能保住”。
北京宏福集团董事长、郑各庄村书记黄福水在整个2013年感受到了多方面的压力。在郑各庄决定自己拆掉水城御墅之前，昌平区主要领导多次与之沟通。“反正是非拆不可。”当地一名官员称。
“我们明白，15年前的做法放到今天已经行不通了。”黄福水说。当年的郑各庄是为缺乏资金的区县和乡镇财政做出巨大贡献的榜样，现在却成了建设“小产权房”的反面典型。受困于此的郑各庄，曾试图从集体土地困局中突围，并做出种种努力。但他们最终发现，此时的改革环境不同以往，每一步探索都牵扯到巨大的利益纠葛。
发现土地价值
天安门正北20公里处，就是“天价小产权房”的所在地——郑各庄村，其隶属北京市昌平区北七家镇。沿着村庄主干道——宏福大道从南到北，一侧是几家巍然耸立的度假酒店，绵连成片，还有造型雄伟宽大的户外滑雪场；另一侧则驻扎了北京邮电大学、中央戏剧学院的分校区。
水城御墅位于村庄的正北部，与村庄主体一路之隔。北京市国土局的文件显示，水城御墅项目共占地108.55亩，其中66.64亩为集体建设用地、10.87亩为农用地、31.04亩为未利用地。为满足北京市2014年新增35万亩森林的要求，这块土地如今已经被规划为绿化用地。
在水城御墅的南边，则是一片城市化的小区——宏福苑小区，目前共有130余栋住宅楼。
自1997年，郑各庄启动旧村改造以后，除了当地村民，许多外来人员也购买和入住这个小区，使得这个原本只有1000多人的小村庄成为一个容纳5万多人的社区。
郑各庄的自我土地开发之路始于上世纪90年代。
1999年5月，随着村集体企业宏福集团的发展，吸引了一些村外人进入企业，由于他们无法分得宅基地，为了留住人才，宏福集团着手解决外来职工的住房问题。面临的首要难题是：地从何来？
当时郑各庄村域面积为4332亩，其中耕地1860亩，农民宅基地1050亩，自然坑、溏等荒废土地410余亩，已用做办公和厂房所占用地13.5亩，另外还有1000多亩为村庄道路、场院、学校等公共设施用地。反复考量之下，耕地转用要审批，公共用地动不了，改造宅基地和荒废地需要巨额资金，唯一能用来建房的只有原村办企业的加工厂、老村的大队部和农业公司所占的13.5亩土地。
地的问题解决后，新的问题是：钱从哪来？
彼时，以建筑、施工为主的宏福集团为“三角债”所累，到1997年，集团债权高达3000多万元。于是集团决定以物折款的方式盘活资产，凡是债务单位，有水泥出水泥，有钢材出钢材，没有材料的出人工，作为启动农民住房建设的资源。仅用了八个月，郑各庄第一批住宅楼竣工，并取得意想不到的效果：上楼的村民和员工以预付款方式订购房屋。
其后，宏福集团利用500万元预付款作为周转金，在不到一年的时间里，从首都机场、汉威大厦、甘家口等建设工程中净赚1000万元。
这一成功尝试，让宏福集团发现了土地价值。在仅仅13.5亩工地上就盖出了4栋1.5万平方米的楼房，而全村的415户当时就占用了1050亩宅基地，用地极为粗放。如果让全体村民都住进楼房，整个村子节约出的土地殊为可观。
就这样，起初只是为了解决企业员工住房、消化企业债权的无奈之举，变成一个对未来宏福集团和郑各庄发展起决定作用的决策：进行旧村改造，盘活宅基地，为企业和村集体发展开辟出空间。
此后的十年间，郑各庄共拆除旧房屋3084间，计5万平方米，院墙1.6万平方米。旧村改造后，建设村民住房共1130套，建筑面积10.2万平方米；另外为合理迁入的村民预留房屋120套，建筑面积1.13万平方米。经过旧村改造，郑各庄人均居住面积达到70平方米，相当于原来的3倍。
在国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英看来，郑各庄旧村改造运营成功的经验表明，只要在宅基地政策上敢于创新，允许宅基地商品化、资本化，允许集体宅基地作为房地产市场的适当补充，就可以打通旧村改造的资金流，也可以改变目前国有土地垄断供应下房地产市场居高不下的局面，为城乡生产要素的对流和农民参与城市化进程打开一条通道。
从正面典型到“烫手山芋”
事实上，郑各庄对村庄土地的利用并不局限于实施旧村改造来改变农民的居住方式和村庄环境，他们在谋划着一个更大的目标：利用集体土地实现村庄的工业化和城市化。
要实现农业向工业的转变，就必须改变土地的用途和使用方式。对于郑各庄来说，则需要得到各主管部门的许可和批准。
首先要过的是规划关。早在1984年，郑各庄村就绘制过自己的第一份规划——郑各庄大队规划图。在当时的规划图上，菜园与耕地分工明确，农田环绕着村庄，仍是一个以农为主的典型农业村落形态。
1996年，郑各庄绘制出第二份规划——《郑各庄村21世纪生态庄园》规划。它依据北京市及昌平区总体规划布局和功能定位，将郑各庄村288.7公顷村域规划出生活居住、科技产业、教育科研、旅游休闲、商业服务等五大功能。这一规划突出了产业支撑、生态环境改善以及基础设施配套等，计划用20年的时间实现。 此后，在第二份规划基础上，《郑各庄片区平西府组团控制性详细规划》出炉，它按照北京市和昌平区总体规划以及北七家小城镇功能定位，对村域内4331.3亩土地做了规划，除保留73.5亩农业用地外，将所有土地规划为集体建设用地，用于建设村民及企业配套用房、高档住宅、工业、教育科研、温榆河绿化带、河流湖泊、商业文化娱乐、公共设施等。
2005年3月，这份规划得到北京市规划委员会正式批复。这意味着，郑各庄未来的建设和发展提供了法律保护、科学凭据和规划保证，也给郑各庄吃下定心丸。
对于宅基地的使用，郑各庄并没有遇到太大的困难。在此之前，通过旧村改造节约出来的800亩地，原本已经是集体建设用地，只需办理相关手续即可使用。
最难的是土地转用审批关。1998年施行修订后的土地管理法，对土地实行用途管制、严格耕地保护，对土地转为非农用途作出非常严格的规定。对郑各庄来说，其拥有1860亩耕地要转变用途，需要到国土部门办理土地转用审批手续。
在当时北京市大力发展乡镇工业区的政策背景下，郑各庄得到了昌平区政府的支持。
据宏福集团办公室主任郝玉增介绍，从1999年到2003年，除73.5亩耕地外，郑各庄村通过整理置换、交纳复垦费等方式，将1600余亩农业用地全部转换为集体建设用地。2003年之后，这种置换耕地的办法一度被禁止。但郑各庄靠着盘活800亩宅基地和1600亩置换耕地，已经拥有了2400亩土地的开发经营权。
“当时郑各庄向昌平区土地管理局缴纳每亩5万元的置换费，其余工作则由政府部门去协调。”黄福水说。这部分费用大多给了同属昌平区的流村镇，用于荒滩和沟边土地的开发，与郑各庄的耕地形成“占补平衡”。
据黄福水介绍，在郑各庄进行旧村改造项目时，需要投入可观资金对当地基础设施进行建设，而这些资金只能通过出售房地产获得。“当时政府和我们一样，并未意识到这种方式将会演变为‘不合法’。”黄福水说。
在取得集体土地开发经营权的同时，郑各庄决定实行“确权、确利、保收益”的土地流转机制，将土地量化到每个农民，并全部委托给宏福集团经营。同时，明确了土地只租不卖的原则，即村集体只是将土地经营权委托给了宏福集团，其所有权性质并未发生移转。经过村民大会表决，宏福集团支付给集体每亩土地租金不低于每年5000元，2013年1月，租金涨至每亩1万元。
至此，郑各庄集体资产全部集中于宏福集团之下，建立起以村为基础、企业为支柱的“村企合一”的运行格局，黄福水身兼宏福集团董事长、郑各庄村党总支书记、村民委员会主任三职于一身。
宏福集团对郑各庄村域土地采取了自用、合作利用和厂房出租的方式，推进村庄的工业化进程。至2012年，郑各庄村在集体土地上兴办了96家企业，提供了约1.3万个就业岗位，创产值95亿元，亩均产值214.35万元，亩均创税5.87万元。
此外，郑各庄村利用村庄宅基地盘活节约的土地，建设部分楼房对外销售，占到了建设总量的44%左右，住房建设的主体也是村里的企业。
郑各庄村民收入的最重要来源，此时已经变为集体资产分红收益和土地、房屋租金收益。
2012年，村民人均纯收入59800元。其中，劳动报酬15327元，占25.6%；包括养老、医疗在内的各种福利7613元，占12.7%；土地租金收益3116元，占5.2%；股东收益21173元，占35.4%；个人房屋租金收益12258元，占20.5%。
村集体还成为基础设施的主要提供者。截至2012年，在郑各庄村不到3平方公里的土地上，各类市政基础设施投入接近5亿元，主要由宏福集团投资建设。
刘守英认为，郑各庄与其他自主城镇化案例最大的不同在于：它不仅利用土地资本化发展了本村产业，还将土地资本化收益留在了村庄。
发展中的郑各庄获得了来自各方面的赞誉。郑各庄村前任书记杨宝群介绍，村里是区县和乡镇的纳税大户，对于当时的昌平区来说，郑各庄村是典范。“我至今仍记得一个细节，当时我们镇太穷，一度都发不出工资，镇长甚至都向我们村借钱，其中一次借了1.8万元钱。”杨宝群说。
按照现行土地制度，中国的土地资本化收益的归属、使用和分配机制不尽合理。
《土地管理法》规定，任何建设，要使用土地的，必须使用国有土地；农地转为非农建设用地，必须实行国家征用；在实行国有建设用地有偿使用以后，商业、房地产等经营性用地必须通过招拍挂方式取得。
由此形成的格局是，政府供应土地，成为土地级差收益的主要攫取者，房地产商从住房销售中获得利润。农民与集体在得到按土地原有用途的一定倍数补偿之后，从此割断与土地的联系，被排除在土地资本化收益的分配之外。
随着近十年来政府经营土地机制的不断强化，郑各庄村这种自我经营土地的方式与政府供应土地的方式形成了某种对立，双方的关系变得微妙起来。
在环境宽松时，郑各庄被誉为改革与创新的典型，曾被有关部门评为“优秀创业园”、“社会主义新农村先进村”、“北京最美的乡村”。但同时，它的一些做法也被某些主管部门视为“打擦边球”，在政策收紧时则被作为违规、违法的典型。
对于当地政府来说，郑各庄越来越像一块“烫手的山芋”。
合法化尝试
早在2001年，郑各庄的争议性显现之后，时任北京市国土局党委副书记、局长苗乐如就曾经尝试解决郑各庄的问题，并做了多次调研，但此事随着其调任而搁置。
在其后的北京市“小产权房”调研中，郑各庄一直被列为重点，北京市国土局等部门都多次听取郑各庄的意见，但此后都不了了之。
到2009年，随着宏福集团各项业务的成熟和壮大，产业资本化的需求增加。在现行法律下，集体建设用地不准上市流转和抵押，无法实现真正的资本化成为郑各庄进一步发展的制约，而其谋求完整土地产权的意愿也更加强烈。在现有制度环境之下，将集体建设用地转为国有，是唯一的途径。 黄福水曾多次公开表示，郑各庄希望能够交钱补办手续，从而获得国有土地产权证。由于牵涉利益巨大，特别是当前法规中尚无具体的操作方式，没有哪个政府部门愿意接受他的建议。
不过，缴纳罚款和土地出让金之后转正，在北京市已有先例。1997年著名的“立汤路15个违法项目”采取的就是这一方式。
上世纪90年代初期，平西府镇、北七家镇等乡镇纷纷组建开发公司，卖地开发房地产。多个住宅项目一夜间崛起，沿立汤路形成亚北板块。而当时都是由乡镇征地，与开发商合作开发，一应手续几乎全无。
直到1997年，有媒体将这一现象曝光。由北京市监察部门牵头，包括土地、规划、建委等多个部门组织了北京市查处违法土地处理办公室，对立汤路沿线的房地产项目进行处理。最终的处理意见是，罚款并补缴土地出让金，同时补办相关的开发手续。
“由各部门在昌平区国土局对这些项目进行公开审查，一个项目一个项目地过，通过的项目补办手续，补缴土地出让金，没有通过的则取缔。”前述国土部门基层官员说。“比照‘立汤路15个违法项目’的处理方式，郑各庄的问题早就解决了。”昌平区一位官员称。
2014年2月，北京市国土局、住建委向国土部、住建部报送小产权房查处情况时提出建议，对“已建未售”的小产权房小区或房屋，如符合土地利用总体规划和城镇规划的，应“既处理人，又处理事”，其中进行没收处罚的，由政府组织具体落实程序，不得“明没收，暗返还”；同时，对房屋进行质量与安全检测，对质量合格并符合有关政策条件的，可补办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房等政策性房源范围。这是否意味着郑各庄可以采取这种方式进行转正？
据《财经》记者了解，昌平区已同意为宏福集团温都水城所在地块办理转国有手续，前提是需缴纳土地出让金以及相应的罚金，总计1.2亿元。3月19日，昌平区规土委还就此事专门至郑各庄进行协商。
“温都水城”所占土地为400多亩，建筑面积在18万平方米左右。其补缴的土地出让金是按照当地土地基准价来缴纳的，合每平方米600多元。对郑各庄来说，将温都水城地块进行国有化，然后再进行抵押贷款获取更多的资本进行发展，最终将通过上市实现彻底企业化运作，是未来的理想图景。
但黄福水认为，郑各庄的土地转正并不会像“立汤路15个违法项目”那样顺利，因为他期待的是将土地通过“自征自转”而非通过招拍挂的方式转为国有。“我们自己集体的企业，使用集体的土地，为什么非要经过招拍挂程序？”
十八届三中全会《决定》中，提出要建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。
“以前文件中早就有关于‘集体土地入市’的字眼，村里的现状并没有发生改变。”黄福水认为，对于集体企业自用的集体土地如何安排，政府应该出台具体的操作方案。
黄福水多次透露郑各庄更长远的计划是：通过资本化，将集体资产的股权价值进一步释放。具体思路是由宏福集团出资，逐步把村里的企业用集体土地转为国有土地，在2015年至2020年彻底完成宏福集团的资本化，并在2020年后全部进入证券市场。事实上，郑各庄此次自行拆除“水城御墅”项目，交由北京市规划，意图正是换取政府对于部分土地转正的许可。
不过，宏福集团亦有未竟的公司改制需要完成。
早在1999年11月，宏福集团就进行了产权制度改革，将企业总资产进行股份量化。改制后的宏福集团，北京宏远机械施工公司以实物出资2000万元，占股66.66%；郑各庄村委会以实物出资500万元，占股16.67%；以黄福水、马玉仑、杨宝东、张会先等四人为代表的116名自然人以现金出资500万元，占股16.67%。
这其中最大的一笔股份——66.66%的“法人股”至今未进一步量化，让当地村民猜测不断。
“法人股最终可能将会按照劳龄、村龄、入社财产等等因素在宏福集团内部进行量化，而具体量化的时机则尚未成熟。”黄福水说。他表示，当宏福集团通过自征自转方式实现产权完整化之后，进一步的产权清晰化的量化操作才会启动，而在此之前，理清法人股无法根本解决宏福集团的彻底公司化问题，反而会因为涉及资产太多而引起纷争。
2009年，当北京宏福集团投资9000多万元启动这个项目时，没有想到有一天会自己把建好的房子拆除。即便是在2012年初，水城御墅被冠以“天价小产权房”之名受到舆论关注，并成为北京市国土局的挂牌督办项目时，当地村民仍然认为这些房子不会被拆掉。
直到2013年底，北京市清理小产权房行动开始，坊间风传水城御墅被北京市列为“拆除一批、教育一片”的典型，当地一些基层干部才开始互相询问“水城御墅还能不能保住”。
北京宏福集团董事长、郑各庄村书记黄福水在整个2013年感受到了多方面的压力。在郑各庄决定自己拆掉水城御墅之前，昌平区主要领导多次与之沟通。“反正是非拆不可。”当地一名官员称。
“我们明白，15年前的做法放到今天已经行不通了。”黄福水说。当年的郑各庄是为缺乏资金的区县和乡镇财政做出巨大贡献的榜样，现在却成了建设“小产权房”的反面典型。受困于此的郑各庄，曾试图从集体土地困局中突围，并做出种种努力。但他们最终发现，此时的改革环境不同以往，每一步探索都牵扯到巨大的利益纠葛。
发现土地价值
天安门正北20公里处，就是“天价小产权房”的所在地——郑各庄村，其隶属北京市昌平区北七家镇。沿着村庄主干道——宏福大道从南到北，一侧是几家巍然耸立的度假酒店，绵连成片，还有造型雄伟宽大的户外滑雪场；另一侧则驻扎了北京邮电大学、中央戏剧学院的分校区。
水城御墅位于村庄的正北部，与村庄主体一路之隔。北京市国土局的文件显示，水城御墅项目共占地108.55亩，其中66.64亩为集体建设用地、10.87亩为农用地、31.04亩为未利用地。为满足北京市2014年新增35万亩森林的要求，这块土地如今已经被规划为绿化用地。
在水城御墅的南边，则是一片城市化的小区——宏福苑小区，目前共有130余栋住宅楼。
自1997年，郑各庄启动旧村改造以后，除了当地村民，许多外来人员也购买和入住这个小区，使得这个原本只有1000多人的小村庄成为一个容纳5万多人的社区。
郑各庄的自我土地开发之路始于上世纪90年代。
1999年5月，随着村集体企业宏福集团的发展，吸引了一些村外人进入企业，由于他们无法分得宅基地，为了留住人才，宏福集团着手解决外来职工的住房问题。面临的首要难题是：地从何来？
当时郑各庄村域面积为4332亩，其中耕地1860亩，农民宅基地1050亩，自然坑、溏等荒废土地410余亩，已用做办公和厂房所占用地13.5亩，另外还有1000多亩为村庄道路、场院、学校等公共设施用地。反复考量之下，耕地转用要审批，公共用地动不了，改造宅基地和荒废地需要巨额资金，唯一能用来建房的只有原村办企业的加工厂、老村的大队部和农业公司所占的13.5亩土地。
地的问题解决后，新的问题是：钱从哪来？
彼时，以建筑、施工为主的宏福集团为“三角债”所累，到1997年，集团债权高达3000多万元。于是集团决定以物折款的方式盘活资产，凡是债务单位，有水泥出水泥，有钢材出钢材，没有材料的出人工，作为启动农民住房建设的资源。仅用了八个月，郑各庄第一批住宅楼竣工，并取得意想不到的效果：上楼的村民和员工以预付款方式订购房屋。
其后，宏福集团利用500万元预付款作为周转金，在不到一年的时间里，从首都机场、汉威大厦、甘家口等建设工程中净赚1000万元。
这一成功尝试，让宏福集团发现了土地价值。在仅仅13.5亩工地上就盖出了4栋1.5万平方米的楼房，而全村的415户当时就占用了1050亩宅基地，用地极为粗放。如果让全体村民都住进楼房，整个村子节约出的土地殊为可观。
就这样，起初只是为了解决企业员工住房、消化企业债权的无奈之举，变成一个对未来宏福集团和郑各庄发展起决定作用的决策：进行旧村改造，盘活宅基地，为企业和村集体发展开辟出空间。
此后的十年间，郑各庄共拆除旧房屋3084间，计5万平方米，院墙1.6万平方米。旧村改造后，建设村民住房共1130套，建筑面积10.2万平方米；另外为合理迁入的村民预留房屋120套，建筑面积1.13万平方米。经过旧村改造，郑各庄人均居住面积达到70平方米，相当于原来的3倍。
在国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英看来，郑各庄旧村改造运营成功的经验表明，只要在宅基地政策上敢于创新，允许宅基地商品化、资本化，允许集体宅基地作为房地产市场的适当补充，就可以打通旧村改造的资金流，也可以改变目前国有土地垄断供应下房地产市场居高不下的局面，为城乡生产要素的对流和农民参与城市化进程打开一条通道。
从正面典型到“烫手山芋”
事实上，郑各庄对村庄土地的利用并不局限于实施旧村改造来改变农民的居住方式和村庄环境，他们在谋划着一个更大的目标：利用集体土地实现村庄的工业化和城市化。
要实现农业向工业的转变，就必须改变土地的用途和使用方式。对于郑各庄来说，则需要得到各主管部门的许可和批准。
首先要过的是规划关。早在1984年，郑各庄村就绘制过自己的第一份规划——郑各庄大队规划图。在当时的规划图上，菜园与耕地分工明确，农田环绕着村庄，仍是一个以农为主的典型农业村落形态。
1996年，郑各庄绘制出第二份规划——《郑各庄村21世纪生态庄园》规划。它依据北京市及昌平区总体规划布局和功能定位，将郑各庄村288.7公顷村域规划出生活居住、科技产业、教育科研、旅游休闲、商业服务等五大功能。这一规划突出了产业支撑、生态环境改善以及基础设施配套等，计划用20年的时间实现。 此后，在第二份规划基础上，《郑各庄片区平西府组团控制性详细规划》出炉，它按照北京市和昌平区总体规划以及北七家小城镇功能定位，对村域内4331.3亩土地做了规划，除保留73.5亩农业用地外，将所有土地规划为集体建设用地，用于建设村民及企业配套用房、高档住宅、工业、教育科研、温榆河绿化带、河流湖泊、商业文化娱乐、公共设施等。
2005年3月，这份规划得到北京市规划委员会正式批复。这意味着，郑各庄未来的建设和发展提供了法律保护、科学凭据和规划保证，也给郑各庄吃下定心丸。
对于宅基地的使用，郑各庄并没有遇到太大的困难。在此之前，通过旧村改造节约出来的800亩地，原本已经是集体建设用地，只需办理相关手续即可使用。
最难的是土地转用审批关。1998年施行修订后的土地管理法，对土地实行用途管制、严格耕地保护，对土地转为非农用途作出非常严格的规定。对郑各庄来说，其拥有1860亩耕地要转变用途，需要到国土部门办理土地转用审批手续。
在当时北京市大力发展乡镇工业区的政策背景下，郑各庄得到了昌平区政府的支持。
据宏福集团办公室主任郝玉增介绍，从1999年到2003年，除73.5亩耕地外，郑各庄村通过整理置换、交纳复垦费等方式，将1600余亩农业用地全部转换为集体建设用地。2003年之后，这种置换耕地的办法一度被禁止。但郑各庄靠着盘活800亩宅基地和1600亩置换耕地，已经拥有了2400亩土地的开发经营权。
“当时郑各庄向昌平区土地管理局缴纳每亩5万元的置换费，其余工作则由政府部门去协调。”黄福水说。这部分费用大多给了同属昌平区的流村镇，用于荒滩和沟边土地的开发，与郑各庄的耕地形成“占补平衡”。
据黄福水介绍，在郑各庄进行旧村改造项目时，需要投入可观资金对当地基础设施进行建设，而这些资金只能通过出售房地产获得。“当时政府和我们一样，并未意识到这种方式将会演变为‘不合法’。”黄福水说。
在取得集体土地开发经营权的同时，郑各庄决定实行“确权、确利、保收益”的土地流转机制，将土地量化到每个农民，并全部委托给宏福集团经营。同时，明确了土地只租不卖的原则，即村集体只是将土地经营权委托给了宏福集团，其所有权性质并未发生移转。经过村民大会表决，宏福集团支付给集体每亩土地租金不低于每年5000元，2013年1月，租金涨至每亩1万元。
至此，郑各庄集体资产全部集中于宏福集团之下，建立起以村为基础、企业为支柱的“村企合一”的运行格局，黄福水身兼宏福集团董事长、郑各庄村党总支书记、村民委员会主任三职于一身。
宏福集团对郑各庄村域土地采取了自用、合作利用和厂房出租的方式，推进村庄的工业化进程。至2012年，郑各庄村在集体土地上兴办了96家企业，提供了约1.3万个就业岗位，创产值95亿元，亩均产值214.35万元，亩均创税5.87万元。
此外，郑各庄村利用村庄宅基地盘活节约的土地，建设部分楼房对外销售，占到了建设总量的44%左右，住房建设的主体也是村里的企业。
郑各庄村民收入的最重要来源，此时已经变为集体资产分红收益和土地、房屋租金收益。
2012年，村民人均纯收入59800元。其中，劳动报酬15327元，占25.6%；包括养老、医疗在内的各种福利7613元，占12.7%；土地租金收益3116元，占5.2%；股东收益21173元，占35.4%；个人房屋租金收益12258元，占20.5%。
村集体还成为基础设施的主要提供者。截至2012年，在郑各庄村不到3平方公里的土地上，各类市政基础设施投入接近5亿元，主要由宏福集团投资建设。
刘守英认为，郑各庄与其他自主城镇化案例最大的不同在于：它不仅利用土地资本化发展了本村产业，还将土地资本化收益留在了村庄。
发展中的郑各庄获得了来自各方面的赞誉。郑各庄村前任书记杨宝群介绍，村里是区县和乡镇的纳税大户，对于当时的昌平区来说，郑各庄村是典范。“我至今仍记得一个细节，当时我们镇太穷，一度都发不出工资，镇长甚至都向我们村借钱，其中一次借了1.8万元钱。”杨宝群说。
按照现行土地制度，中国的土地资本化收益的归属、使用和分配机制不尽合理。
《土地管理法》规定，任何建设，要使用土地的，必须使用国有土地；农地转为非农建设用地，必须实行国家征用；在实行国有建设用地有偿使用以后，商业、房地产等经营性用地必须通过招拍挂方式取得。
由此形成的格局是，政府供应土地，成为土地级差收益的主要攫取者，房地产商从住房销售中获得利润。农民与集体在得到按土地原有用途的一定倍数补偿之后，从此割断与土地的联系，被排除在土地资本化收益的分配之外。
随着近十年来政府经营土地机制的不断强化，郑各庄村这种自我经营土地的方式与政府供应土地的方式形成了某种对立，双方的关系变得微妙起来。
在环境宽松时，郑各庄被誉为改革与创新的典型，曾被有关部门评为“优秀创业园”、“社会主义新农村先进村”、“北京最美的乡村”。但同时，它的一些做法也被某些主管部门视为“打擦边球”，在政策收紧时则被作为违规、违法的典型。
对于当地政府来说，郑各庄越来越像一块“烫手的山芋”。
合法化尝试
早在2001年，郑各庄的争议性显现之后，时任北京市国土局党委副书记、局长苗乐如就曾经尝试解决郑各庄的问题，并做了多次调研，但此事随着其调任而搁置。
在其后的北京市“小产权房”调研中，郑各庄一直被列为重点，北京市国土局等部门都多次听取郑各庄的意见，但此后都不了了之。
到2009年，随着宏福集团各项业务的成熟和壮大，产业资本化的需求增加。在现行法律下，集体建设用地不准上市流转和抵押，无法实现真正的资本化成为郑各庄进一步发展的制约，而其谋求完整土地产权的意愿也更加强烈。在现有制度环境之下，将集体建设用地转为国有，是唯一的途径。 黄福水曾多次公开表示，郑各庄希望能够交钱补办手续，从而获得国有土地产权证。由于牵涉利益巨大，特别是当前法规中尚无具体的操作方式，没有哪个政府部门愿意接受他的建议。
不过，缴纳罚款和土地出让金之后转正，在北京市已有先例。1997年著名的“立汤路15个违法项目”采取的就是这一方式。
上世纪90年代初期，平西府镇、北七家镇等乡镇纷纷组建开发公司，卖地开发房地产。多个住宅项目一夜间崛起，沿立汤路形成亚北板块。而当时都是由乡镇征地，与开发商合作开发，一应手续几乎全无。
直到1997年，有媒体将这一现象曝光。由北京市监察部门牵头，包括土地、规划、建委等多个部门组织了北京市查处违法土地处理办公室，对立汤路沿线的房地产项目进行处理。最终的处理意见是，罚款并补缴土地出让金，同时补办相关的开发手续。
“由各部门在昌平区国土局对这些项目进行公开审查，一个项目一个项目地过，通过的项目补办手续，补缴土地出让金，没有通过的则取缔。”前述国土部门基层官员说。“比照‘立汤路15个违法项目’的处理方式，郑各庄的问题早就解决了。”昌平区一位官员称。
2014年2月，北京市国土局、住建委向国土部、住建部报送小产权房查处情况时提出建议，对“已建未售”的小产权房小区或房屋，如符合土地利用总体规划和城镇规划的，应“既处理人，又处理事”，其中进行没收处罚的，由政府组织具体落实程序，不得“明没收，暗返还”；同时，对房屋进行质量与安全检测，对质量合格并符合有关政策条件的，可补办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房等政策性房源范围。这是否意味着郑各庄可以采取这种方式进行转正？
据《财经》记者了解，昌平区已同意为宏福集团温都水城所在地块办理转国有手续，前提是需缴纳土地出让金以及相应的罚金，总计1.2亿元。3月19日，昌平区规土委还就此事专门至郑各庄进行协商。
“温都水城”所占土地为400多亩，建筑面积在18万平方米左右。其补缴的土地出让金是按照当地土地基准价来缴纳的，合每平方米600多元。对郑各庄来说，将温都水城地块进行国有化，然后再进行抵押贷款获取更多的资本进行发展，最终将通过上市实现彻底企业化运作，是未来的理想图景。
但黄福水认为，郑各庄的土地转正并不会像“立汤路15个违法项目”那样顺利，因为他期待的是将土地通过“自征自转”而非通过招拍挂的方式转为国有。“我们自己集体的企业，使用集体的土地，为什么非要经过招拍挂程序？”
十八届三中全会《决定》中，提出要建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。
“以前文件中早就有关于‘集体土地入市’的字眼，村里的现状并没有发生改变。”黄福水认为，对于集体企业自用的集体土地如何安排，政府应该出台具体的操作方案。
黄福水多次透露郑各庄更长远的计划是：通过资本化，将集体资产的股权价值进一步释放。具体思路是由宏福集团出资，逐步把村里的企业用集体土地转为国有土地，在2015年至2020年彻底完成宏福集团的资本化，并在2020年后全部进入证券市场。事实上，郑各庄此次自行拆除“水城御墅”项目，交由北京市规划，意图正是换取政府对于部分土地转正的许可。
不过，宏福集团亦有未竟的公司改制需要完成。
早在1999年11月，宏福集团就进行了产权制度改革，将企业总资产进行股份量化。改制后的宏福集团，北京宏远机械施工公司以实物出资2000万元，占股66.66%；郑各庄村委会以实物出资500万元，占股16.67%；以黄福水、马玉仑、杨宝东、张会先等四人为代表的116名自然人以现金出资500万元，占股16.67%。
这其中最大的一笔股份——66.66%的“法人股”至今未进一步量化，让当地村民猜测不断。
“法人股最终可能将会按照劳龄、村龄、入社财产等等因素在宏福集团内部进行量化，而具体量化的时机则尚未成熟。”黄福水说。他表示，当宏福集团通过自征自转方式实现产权完整化之后，进一步的产权清晰化的量化操作才会启动，而在此之前，理清法人股无法根本解决宏福集团的彻底公司化问题，反而会因为涉及资产太多而引起纷争。