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摘要：建设银行在发挥住房租赁传统优势的基础上，充分运用互联网思维，采取开放和交互式的平台经营模式，积极探索开发适销对路的金融产品，为住房租赁市场管理、住房租赁产业和租赁住房供需双方提供管理系统和一揽子金融服务。本文运用SWOT分析法研究建行“蓝海”项目，指出建行开展住房租赁业务中存在的优势和劣势，并针对客户基础薄弱、系统平台功能不完善、风险管控等方面提出发展住房租赁业务的建议。
关键词：建行 住房租赁 蓝海 SWOT分析
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”习近平总书记在2018年新年贺词中重温了唐代诗人杜甫的名句。对于民生领域的住房问题，党和政府高度重视。如何站在普惠金融和服务民生的角度，履行国有大行担当和社会责任，抓住住房租赁这个经济和社会新热点，实现在住房租赁业务领域的发展和创新，是建行面临的重要课题。
住房租赁成为实现房地产供给侧结构性改革和控制居民杠杆率过快增长的有力工具，是新形势下当之无愧的热点之一。在房地产调控势在必行的国情下，住房租赁市场必将带着强大的政策助力，成为金融界和商界的“兵家必争之地”。
一、住房租赁业务蕴含市场“蓝海”
培育和发展住房租赁市场，符合新时代居民对房屋的多层次的需要，有助于人口在城市间有序流动，有益于国民经济的健康发展。为了发展住房租赁市场，国务院于2016年6月提出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017年10月，党的十九大报告明确提出“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”在中央与地方共同推动住房租赁市场发展的大环境下，住房租赁市场迎来黄金发展期已成为共识。在政策强力支持下，住房租赁行业成长空间较为广阔。中国房屋租赁市场规模2017年为1.2万亿元，据预计，2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年将会超过4万亿元，届时国内的租房群体数量将达到2.7亿人。
随着政府、企业、金融机构加速布局，住房租赁市场面临前所未有发展机遇，成为中国房地产市场的新蓝海，也为商业银行带来丰富的金融业务机会和难得的发展机遇。今年来，从国家到地方政府层面纷纷出台各类落地政策加大对住房租赁市场发展的扶持力度，住房租赁市场已成为投资新风口。在2016年5月，万科正式推出长租公寓服务的统一品牌“泊寓”，目前累计获取房间数量超过7万间;而龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”，也已经在7个城市开始布局。据统计，中国排名前30位的地产商中已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。
从目前来看，我国住房租赁市场作为朝阳产业仍处于不充分、不合理、不健全的初级阶段，属于亟待开发的“蓝海”领域。与发达国家相比，我国的住房租赁市场有着很大的发展空间，从区域租赁人口占比看，美国为35%，英国为37%，日本为27%，而我国这一占比仅为11.6%，即使是流动人口最为密集的北京、上海等一线城市，租赁人口占比也仅为20%左右。从衡量住房价格水平合理性的租售比指标来看，我国北京、上海、广州、深圳的租售比分别为1.4%、1.6%、1.9%、1.5%，同期美国主要城市华盛顿、洛杉矶、旧金山、西雅图租售比分别为2.6%、3.2%、2.8%、2.3%。由此来看，我国未来还有很大的发展空间，租赁市场将迎来黄金发展时期。
2018年，建设银行提出普惠金融、金融科技、住房租赁“三大战略”，是在巩固好传统优势的同时结合新形势做出的战略调整。住房租赁战略就是抓住房地产供给侧结构性改革契机，用住房租赁连接和承接住房按揭，实现从红海走向蓝海的“指南针”。贯彻住房租赁战略是落实中央政策、履行国有大行责任的担当之举，也是从供给侧发力，传导新时代新理念的思想变革，更是通过金融创新，抢抓租赁市场的重要战役。
二、运用SWOT分析法研究建行“蓝海”项目发展情况
（一）建行开展住房租赁业务中存在优势
建设银行积极响应以习近平总书记为核心的党中央号召，在发挥住房租赁传统优势的基础上，充分运用互联网思维，采取开放和交互式的平台经营模式，积极探索开发适销对路的金融产品，顺势而为抢占蓝海，以“安居”核心提供综合服务方案，可以为住房租赁市场管理、住房租赁产业和租赁住房供需双方提供管理系统和一揽子金融服务。
1.市场信用高，与政府等机构客户合作基础较好。为助力租购并举住房政策的贯彻落实、引导与培养长租文化和意识，建设银行先于其他商业银行积极地采用银政合作模式，给予住房租赁业务以金融支持和解决方案。2017年11月初，总行党委推出了住房租赁金融服务，不到半年时间，就与320个地级以上城市，也就是全国超过95%的地级以上城市签约住房租赁平台合作。之所以能这么快，正是因为建行积极响应党中央号召，找准社会痛点，契合人民需求，提供了适销对路的金融产品支持，充分地连接好租赁市场中多方主体的供需关系，积极推进合作深化。
2.拥有强大的客户基础，已形成产业链条。建行持续做好提升捕捉信息的能力，做好平台营运，树立共享理念，探索与中介机构合作方式，围绕“房子”与设计、装修、家电、物业、养老等企业开展合作，打造与专业公司的合作模式，形成居家生活全套服务的产业链、生态链。如与海尔集团开创了新蓝海合作模式，根据双方战略合作协议，为培育和发展住房租赁市场，双方将利用建设银行技术平台优势，依托建行强大的系统支持能力，综合运用“互联网+房地产+金融”的模式，为海尔集团提供“一揽子”住房租赁业务服务支持，包括提供住房租赁综合服务平台，撮合住房租赁需求，实现长租房源的稳定获取与运营，满足其在租赁物业建设、购买、装修改造以及运营、盘活资产等全生命周期的金融需求。
3.强大的产品创新能力，灵活方便的贷款方式。一是积极支持大型住房租赁企业发展。为住房租赁企业提供融资方式多样，包括新建租赁住房、改建工業和商业用房、购买存量房屋、收购股权、购买租赁权、输出管理等，在有效整合表内外资源，满足企业在获取房源阶段的各类融资、融信、融智需求的同时，还可满足住房租赁企业在项目运营、资产盘活等方面的金融需求，按需定制金融产品，支持企业发展;二是能够提供丰富的个人金融服务支持。对于个人出租人的房屋装修、购买家具家电消费支出等贷款融资需求，以及现金管理、投资理财、财产保险等需求提供丰富的多元化的个人金融服务支持。如建设银行在进军住房租赁市场中推出了“按居贷”，有效地将房屋的所有权和居住权进行分离。“按居贷”最大的优势在于：首先，满足了房地产开发商长期稳定资金流需求，长期稳定现金收入又可以促进开发商获得资金的再投资收益;其次，实现了长租住户锁定远期房屋租金上涨的租房目标，即“按居贷”对于长期租户而言类似于一个锁定租约期间房屋租金额度的远期合约，与此同时租户按揭还租房贷款也缓解了一次性缴纳大笔房租的资金压力。同时建行还可提供项目前期住房租赁贷款、产业基金、“融资租赁+租融保”等对公融资服务，用于解决采购家电及购置物业需求;项目中期个人住房租赁贷款、租客贷、个人住房租赁信用卡满足支付住房租金及日常消费的融资需求;另外项目后期形成稳定租金收入后通过资产证券化满足住房租赁公司持续融资需求，帮助其扩大规模。 1.将住房租赁业务纳入全面风险管理体系进行管理。落实总行全面风险管理“五个到位”要求，从产品、客户、服务、制度、流程、系统、人员等梳理住房租赁业务领域风险特征和薄弱环节，要求各分支机构增强风险意识，严格执行规章制度和相关政策要求，有效落实各环节关键风险点，提高风险管控措施。
2.积极转变风险视角。既要着眼战略性业务为建行带来的长远效益，也要针对由于配套政策不完善、消费模式不成熟等原因导致的問题与难点，积极主动工作，坚持在业务发展中不断积累总结经验，持续改进完善配套风控措施，搭建住房租赁业务个性化的风控体系。
3.做好差异化风险控制安排。对住房租赁客户进行风险分类，主动引导业务发展方向和模式。针对重资产运营企业的风险特征，优先选择人口净流入量大，房屋成交量活跃的区域，以及具有开发经验或优惠政策支持，经营实力较强的客户，并通过恰当的期限设置、必要或补充的抵押担保措施强化风险缓释。针对轻资产运营企业的风险特征，给予客户与风险因素相匹配的授信总量，并选择行业龙头、成长性较好的企业。同时要强化贷款资金用途约束，贷款资金要真正用于培育住房租赁市场主体，确保项目“租赁”属性，谨防资金变相流入房地产开发领域，偏离“降杠杆”的宏观政策方向。
参考文献：
[1]刘晓.我国住房租赁资产证券化风险及其防范研究[J].西南金融，2018.
[2]刘心明.商业银行发展住房租赁金融业务的路径探析[J].现代营销（创富信息版），2018.
[3]邱峰.住房租赁市场：银行布局的现状、动因、障碍及对策[J].新金融，2018.
[4]邵林.我国住房租赁市场金融支持问题解决及国际借鉴[J].理论探讨，2018.
[5]宋英博.进军“蓝海”——商业银行踏入住房租赁市场初探[J].经贸实践，2018.
[6]徐逸君.加快住房租赁市场发展的措施研究[J].广东经济，2018.
[7]杨芮.商业银行应差异化发展住房租赁业务[J].银行家，2018.
[8]赵桂才.金融租赁助力住房租赁市场[J].中国金融.
（段超杰任职于中国建设银行股份有限公司安徽省分行营业部;孙良任职于中国建设银行股份有限公司泰安分行）
关键词：建行 住房租赁 蓝海 SWOT分析
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”习近平总书记在2018年新年贺词中重温了唐代诗人杜甫的名句。对于民生领域的住房问题，党和政府高度重视。如何站在普惠金融和服务民生的角度，履行国有大行担当和社会责任，抓住住房租赁这个经济和社会新热点，实现在住房租赁业务领域的发展和创新，是建行面临的重要课题。
住房租赁成为实现房地产供给侧结构性改革和控制居民杠杆率过快增长的有力工具，是新形势下当之无愧的热点之一。在房地产调控势在必行的国情下，住房租赁市场必将带着强大的政策助力，成为金融界和商界的“兵家必争之地”。
一、住房租赁业务蕴含市场“蓝海”
培育和发展住房租赁市场，符合新时代居民对房屋的多层次的需要，有助于人口在城市间有序流动，有益于国民经济的健康发展。为了发展住房租赁市场，国务院于2016年6月提出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017年10月，党的十九大报告明确提出“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”在中央与地方共同推动住房租赁市场发展的大环境下，住房租赁市场迎来黄金发展期已成为共识。在政策强力支持下，住房租赁行业成长空间较为广阔。中国房屋租赁市场规模2017年为1.2万亿元，据预计，2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年将会超过4万亿元，届时国内的租房群体数量将达到2.7亿人。
随着政府、企业、金融机构加速布局，住房租赁市场面临前所未有发展机遇，成为中国房地产市场的新蓝海，也为商业银行带来丰富的金融业务机会和难得的发展机遇。今年来，从国家到地方政府层面纷纷出台各类落地政策加大对住房租赁市场发展的扶持力度，住房租赁市场已成为投资新风口。在2016年5月，万科正式推出长租公寓服务的统一品牌“泊寓”，目前累计获取房间数量超过7万间;而龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”，也已经在7个城市开始布局。据统计，中国排名前30位的地产商中已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。
从目前来看，我国住房租赁市场作为朝阳产业仍处于不充分、不合理、不健全的初级阶段，属于亟待开发的“蓝海”领域。与发达国家相比，我国的住房租赁市场有着很大的发展空间，从区域租赁人口占比看，美国为35%，英国为37%，日本为27%，而我国这一占比仅为11.6%，即使是流动人口最为密集的北京、上海等一线城市，租赁人口占比也仅为20%左右。从衡量住房价格水平合理性的租售比指标来看，我国北京、上海、广州、深圳的租售比分别为1.4%、1.6%、1.9%、1.5%，同期美国主要城市华盛顿、洛杉矶、旧金山、西雅图租售比分别为2.6%、3.2%、2.8%、2.3%。由此来看，我国未来还有很大的发展空间，租赁市场将迎来黄金发展时期。
2018年，建设银行提出普惠金融、金融科技、住房租赁“三大战略”，是在巩固好传统优势的同时结合新形势做出的战略调整。住房租赁战略就是抓住房地产供给侧结构性改革契机，用住房租赁连接和承接住房按揭，实现从红海走向蓝海的“指南针”。贯彻住房租赁战略是落实中央政策、履行国有大行责任的担当之举，也是从供给侧发力，传导新时代新理念的思想变革，更是通过金融创新，抢抓租赁市场的重要战役。
二、运用SWOT分析法研究建行“蓝海”项目发展情况
（一）建行开展住房租赁业务中存在优势
建设银行积极响应以习近平总书记为核心的党中央号召，在发挥住房租赁传统优势的基础上，充分运用互联网思维，采取开放和交互式的平台经营模式，积极探索开发适销对路的金融产品，顺势而为抢占蓝海，以“安居”核心提供综合服务方案，可以为住房租赁市场管理、住房租赁产业和租赁住房供需双方提供管理系统和一揽子金融服务。
1.市场信用高，与政府等机构客户合作基础较好。为助力租购并举住房政策的贯彻落实、引导与培养长租文化和意识，建设银行先于其他商业银行积极地采用银政合作模式，给予住房租赁业务以金融支持和解决方案。2017年11月初，总行党委推出了住房租赁金融服务，不到半年时间，就与320个地级以上城市，也就是全国超过95%的地级以上城市签约住房租赁平台合作。之所以能这么快，正是因为建行积极响应党中央号召，找准社会痛点，契合人民需求，提供了适销对路的金融产品支持，充分地连接好租赁市场中多方主体的供需关系，积极推进合作深化。
2.拥有强大的客户基础，已形成产业链条。建行持续做好提升捕捉信息的能力，做好平台营运，树立共享理念，探索与中介机构合作方式，围绕“房子”与设计、装修、家电、物业、养老等企业开展合作，打造与专业公司的合作模式，形成居家生活全套服务的产业链、生态链。如与海尔集团开创了新蓝海合作模式，根据双方战略合作协议，为培育和发展住房租赁市场，双方将利用建设银行技术平台优势，依托建行强大的系统支持能力，综合运用“互联网+房地产+金融”的模式，为海尔集团提供“一揽子”住房租赁业务服务支持，包括提供住房租赁综合服务平台，撮合住房租赁需求，实现长租房源的稳定获取与运营，满足其在租赁物业建设、购买、装修改造以及运营、盘活资产等全生命周期的金融需求。
3.强大的产品创新能力，灵活方便的贷款方式。一是积极支持大型住房租赁企业发展。为住房租赁企业提供融资方式多样，包括新建租赁住房、改建工業和商业用房、购买存量房屋、收购股权、购买租赁权、输出管理等，在有效整合表内外资源，满足企业在获取房源阶段的各类融资、融信、融智需求的同时，还可满足住房租赁企业在项目运营、资产盘活等方面的金融需求，按需定制金融产品，支持企业发展;二是能够提供丰富的个人金融服务支持。对于个人出租人的房屋装修、购买家具家电消费支出等贷款融资需求，以及现金管理、投资理财、财产保险等需求提供丰富的多元化的个人金融服务支持。如建设银行在进军住房租赁市场中推出了“按居贷”，有效地将房屋的所有权和居住权进行分离。“按居贷”最大的优势在于：首先，满足了房地产开发商长期稳定资金流需求，长期稳定现金收入又可以促进开发商获得资金的再投资收益;其次，实现了长租住户锁定远期房屋租金上涨的租房目标，即“按居贷”对于长期租户而言类似于一个锁定租约期间房屋租金额度的远期合约，与此同时租户按揭还租房贷款也缓解了一次性缴纳大笔房租的资金压力。同时建行还可提供项目前期住房租赁贷款、产业基金、“融资租赁+租融保”等对公融资服务，用于解决采购家电及购置物业需求;项目中期个人住房租赁贷款、租客贷、个人住房租赁信用卡满足支付住房租金及日常消费的融资需求;另外项目后期形成稳定租金收入后通过资产证券化满足住房租赁公司持续融资需求，帮助其扩大规模。 1.将住房租赁业务纳入全面风险管理体系进行管理。落实总行全面风险管理“五个到位”要求，从产品、客户、服务、制度、流程、系统、人员等梳理住房租赁业务领域风险特征和薄弱环节，要求各分支机构增强风险意识，严格执行规章制度和相关政策要求，有效落实各环节关键风险点，提高风险管控措施。
2.积极转变风险视角。既要着眼战略性业务为建行带来的长远效益，也要针对由于配套政策不完善、消费模式不成熟等原因导致的問题与难点，积极主动工作，坚持在业务发展中不断积累总结经验，持续改进完善配套风控措施，搭建住房租赁业务个性化的风控体系。
3.做好差异化风险控制安排。对住房租赁客户进行风险分类，主动引导业务发展方向和模式。针对重资产运营企业的风险特征，优先选择人口净流入量大，房屋成交量活跃的区域，以及具有开发经验或优惠政策支持，经营实力较强的客户，并通过恰当的期限设置、必要或补充的抵押担保措施强化风险缓释。针对轻资产运营企业的风险特征，给予客户与风险因素相匹配的授信总量，并选择行业龙头、成长性较好的企业。同时要强化贷款资金用途约束，贷款资金要真正用于培育住房租赁市场主体，确保项目“租赁”属性，谨防资金变相流入房地产开发领域，偏离“降杠杆”的宏观政策方向。
参考文献：
[1]刘晓.我国住房租赁资产证券化风险及其防范研究[J].西南金融，2018.
[2]刘心明.商业银行发展住房租赁金融业务的路径探析[J].现代营销（创富信息版），2018.
[3]邱峰.住房租赁市场：银行布局的现状、动因、障碍及对策[J].新金融，2018.
[4]邵林.我国住房租赁市场金融支持问题解决及国际借鉴[J].理论探讨，2018.
[5]宋英博.进军“蓝海”——商业银行踏入住房租赁市场初探[J].经贸实践，2018.
[6]徐逸君.加快住房租赁市场发展的措施研究[J].广东经济，2018.
[7]杨芮.商业银行应差异化发展住房租赁业务[J].银行家，2018.
[8]赵桂才.金融租赁助力住房租赁市场[J].中国金融.
（段超杰任职于中国建设银行股份有限公司安徽省分行营业部;孙良任职于中国建设银行股份有限公司泰安分行）