一位知名风投人士说:“现在一线城市已经找不到继续投资房子的理由了。”
　　
　　一方面,是一线城市的城市化进程告一段落;另一方面,种种调控手段也表明,决策层正在逐步通过改善供求关系、打压投机性购房,使楼市回归到自住型需求主导的正常轨道上。
　　
　　一线城市估值高
　　
　　几乎是在一夜之间,看空地产成为一项“共识”。北京、上海、广州以及深圳4大房地产市场的一手住房成交量,在过去的1个月中快速下跌,跌幅最深的北京、上海两地更出现成交量腰斩局面。
　　柳女士选择了观望,这位家境殷实的北京白领在过去的几年间,一直是坚定的地产“做多者”,她不做股票,不买基金,而是几乎以平均每年一套的速度买房子。 她的最后一次出手是在2008年底,以每平方米13000元的价格买下了石景山万达广场的一处小户型公寓。
　　尽管不做股票,可柳女士对股市的各种指标相当熟谙,“其实所有的投资,道理都是相通的,都要计算投资回报是不是有一个合理区间,比如说我买的石景山那套房子,按照2008年的价格,大概相当于20倍的市盈率,我判断是合理的。”
　　到了2009年,房子忽然热起来了,跳涨、抢房,然后又是一轮跳涨……目前北京五环沿线新盘已开始突破2万元/平方米,四环内新盘价格大都在3.5万元/平方米以上。柳女士的这套房子的价格也到了2万元左右,“这是什么概念呢,如果现在投资的话,还是那套房子,总房价大约120万,相当于30多倍的市盈率,估值明显偏高了。”
　　一位身家数亿的知名风投董事说:“现在一线城市,已经找不到继续投资房子的理由了。” 他说:“现在只要超过一千万人口的城市,存在着边际成本递升的问题,资源聚集带来的是反向的结果,譬如北京买车就成了累赘,城市越大,带来的运行效率反而越低。”
　　
　　投资下一站
　　
　　一直以来,许多学者和房地产商都将城市化率作为中国房地产业长期发展的最大利好。他们的论据是,目前中国的城市化率只有45%左右,而中国的城市化进程才刚刚起步,最终将到达发达国家70%左右的城市化率水平。这个信念,支撑着过去一批又一批的投资者进入北京、上海、深圳等一线城市的楼市。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强说,按照过去的国际经验,城市化率30%-70%是一个城市化速度最快的时期。过了这个节点,速度就放缓了,而北京、上海这样的城市,现在是进入从量到质的发展阶段了。而且种种调控手段表明,决策层正在逐步通过改善供求关系、打压投机性购房,使楼市回归到自住型需求主导的正常轨道上。
　　但这并不意味着投资楼市没有机会。一些二、三线的区域中心城市,则是投资者们看到的另一机会。
　　从房价传导规律上看,当一个一线城市或主流城市或省会城市房价上涨过快,逼近部分消费转向周边的中小城市,一旦这些需求流走,那么周边城市的房价将持续上涨。从数据上看,以山东为例,济南房价上涨过快,带来的是小城章丘房价的猛涨;青岛房价早已过万,而毗邻的胶南胶州房价则徘徊在3500-4500元之间,正处上涨的前期。
　　西安一位大型国有地产商高管说,“2009年下半年,西安的房价和销售均创下了历史最高水平,其中有相当比例是来自外来的投资者。”
　　即便是在一片楼市的看空声中,大量西安开发商也维持了2010年西安房价会稳步上涨10%-20%的预期,上述高管说,“我们加大了今年的开工量,去年大概开工了六七十万平方米,今年会到100万平方米。”
　　万科1月份的快报也显示,当月万科共新增了8个項目,大部分项目分布在二、三线城市,包括宁波、镇江、东莞、佛山等地。统计显示,2009年万科新增的45个项目中,有37个都位于二、三线城市,其中不乏与当地企业合作的项目。万科俨然成为了二、三线城市中最大的“地主”之一。