《土地管理法》修订案将在年内审议。3月底，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，在49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，预留操作空间的用意明显。此事经媒体公布后，一石惊起千层浪，各方无不哗然，有人甚至认为住宅70年的有偿续期如果实施，本质上就让房东变成了租客，买房不如租房。而更多的商品房屋所有者普遍的疑惑是：“70年大限到期后，我们的房子是谁的？”
　　
　　住宅建设用地使用权续期一直无细则
　　
　　商品住宅土地使用权限为70年，这要追溯到1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，其中规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。1994年出台的《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
　　但是，这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。
　　2006年，《物权法》出台，其中第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”由于具体操作细节比较复杂，分歧和争论也比较大，《物权法》制定过程中，并没有更为明确的规定。可以说《物权法》在制定过程时特意略过或者回避了具体操作办法，只规定了基本原则。
　　
　　“有产者”之忧
　　
　　土地使用权续期问题，事实上并非因此次《土地管理法》修订而产生。
　　合法的商品房买卖背后，业主都能领到“房屋产权证”与“土地使用权证”。房产证确认的是“房屋产权”，因为房产属于私人财产，并无期限之说。但在土地国有的现实之下，房产拥有人对房屋赖以栖身的土地却只有“使用权”。国务院于1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，第12条明文规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”由于房与地不可分割，土地使用权事实上也决定了房屋使用权。这一规定使得商品房的买卖事实上都成了“使用权租售”，业主实为“承租人”，只不过是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。尽管2007年《物权法》的出台明确规定了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”却并未明确是“无偿”还是“有偿”。而如今关于《土地管理法》征求意见稿所引发的70年有偿自动续期之争，实则是在《物权法》通过之际就已埋下了伏笔。
　　在权利意识深入人心的年代，即便是对未来的权利，公众也有着极大的现实诉求。不要说现在有些商品房的土地使用权本身规定就远远低于70年，即便是拥有70年土地使用权的住宅，在商品房开发销售周期相对漫久的语境下，业主的土地使用年限也大大缩水了。也就是说，住宅70年使用权的续期问题，并不是一个遥不可及的权利实现问题。
　　
　　买房还是租房？
　　
　　买房还是租房？面对这个问题，我相信大多数的中国人都会选择买房，即使穷极一生，也会攒钱或贷款买套房子。尤其是在现有的户籍制度下，那些暂住在异乡的人们。因为在国人的观念里，买房是属于自己的，租房则意味着一直漂着，安全感缺乏。
　　住宅只有70年产权，这个让老百姓闹心的事儿一直如鲠在喉。而在此次《征求意见稿》的争论中，有人则感慨，买房不如租房划算，即使买房到头来只不过是提前交纳了几十年的房租。仔细想想，在短短的享受期之后，你还得花钱才能继续享用，现在已经有传言说北京将按1300元/平方米的价格续期，要是贷款买房，加上贷款的巨额利息，整个帐算下来，不比租房更合适。而一旦“有偿续期，政府定夺”的规定被年底通过的《土地管理法》确定下来，不管是买房还是租房，就都将变得没有那么安全感了。事实上，一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。要是再碰上个倒霉的开发商，整个开发销售周期还将拉长。对于那些购买二手房的人来说，享受土地使用权的期限就更短了。而且，现在有些商品房的土地使用权本身规定就远远低于70年，加上开发耗费的时间，业主的土地使用年限已经缩水。
　　在海外的大多数国家，一旦持有就是永远，完全尊重“物权私有”的本质，国外完善的税收体系来实现这一措施，每年根据房屋评估价值的6-10%(美国）不等征收，这才是真正意义上的不动产的内涵，而由此推导而生的国外房地价格其实不高，而国内价格要高很多，无限期区域投资的困境凸显，也许这是导致部分人士海外置业的根源。70年产权的体现的是土地的绝对国有化，同样这也是新中国最有力的击碎封建私有化的筹码，也是让地主阶层崩溃的武器。可在今天，这一切都在变化，随着国民物质及消费的丰富，对自我价值进行重新评估，70年产权的变革已是必然，由此，这不是一场简单的意见征询，而是一场很复杂的大系统工程。
　　人无远虑，必有近忧。事实上，住宅70年后无论是否无偿续期，都是一个迫切需要予以明确的问题，而不能等到几十年后再明确，因为每一个拥有私人住宅的人，都迫切想知道自己未来的权利几何，所购房产实际价值几何；每一个打算买房子的人，也都迫切想知道自己现在的付出是否划算，做那么久的“房奴”是否值得。进一步说，明确住宅未来续期问题，还将会影响目前的楼市走向、房价走势、房地产业的发展前景、政府土地财政的调整规划等诸多方面。所以，住宅续期问题不该是一个未来议题，而是一个迫在眉睫的议题，我们仍需追问“70年后我们的房子是谁的”？
　　文/雷米
　　编辑/梁峥
　　
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　　“70年大限”表述变迁
　　●1990年国务院公布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各地方政府对居住用地出让大都按照70年的最高期限审批。
　　●1994年，全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》，规定房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期。这一规定，在2007年被 《物权法》“自动续期”的规定取代。
　　●2008年，国土资源部起草了《土地管理法草案》，对于公众关注的70年使用期，明确表述为“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”。
　　●2009年3月，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在全国国土厅局系统“征求意见”，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。
　　
　　2009年修订意见稿新规
　　●住宅70年大限到期后，按照国家有关规定自动续期。
　　●农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。
　　●商品住宅建设应当使用国有建设用地。
　　●国家将建立土地调查制度、统一的土地登记系统，而且土地登记资料也可以依法进行公开查询。
　　●非住宅用地将采用有偿方式续期，并且要求提前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的以外，应当予以批准。
　　●对于政府因社会公共利益收回的土地，将采用无偿的方式，至于地上物以及设施则按照评估的价格进行赔偿。