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[摘 要]在房价不断上涨的现象面前，房价上涨源于“贷币幻觉”的观点具有一定影响。通过对房价上涨是虚涨还是实涨的分析，从而说明“房价虚涨论”的片面性。实际情况是， “货币幻觉”对房价上涨的影响是短暂的；收入的增长幅度低于房价的上涨幅度等因素，决定了房价是实涨而非虚涨。“房价虚涨论”的危害在于，如果房价上涨被“房价虚涨论”所误导，将会影响政府抑制房价过快上涨政策措施的制定和实施，也将对居民的住房投资和消费产生负面影响。
[关键词]货币幻觉 房价 虚涨 实涨
[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623(2010)03-0057-04
一、引 言
近几年来，在围绕着房价是否上涨以及房价究竟是“虚涨”与“实涨”的争论中，有观点称，房价是源于“货币幻觉”的上涨。例如，美国经济学家罗伯特·J·席勒(Robert，J，Shiller)认为，正是货币幻觉导致的错误逻辑催生了房地产泡沫。“人们大都只记得几年前买房时的房价，却常常忘记了其他商品的价格，错误地认为房价比其他物价涨幅更大，从而夸大房地产的投资潜力”。中国社会科学院的尹中立认为，由于财富迅速增长，货币价值发生了变化，如果剔除货币幻觉因素，房价的上涨有限，甚至是没有上涨的。可见，上述观点的实质是，由于货币幻觉的存在，房价上涨只是表面现象，而实际房价没有变化，即房价是虚涨而不是实涨。因此，我们可以将上述观点称之为“房价虚涨论”。
近几年来，房价上涨的消息接踵而至。例如，据上海证券跟踪的网上交易中心的数据统计显示，全国大多数城市成交均价2009年创下历史新高。其中，北京11月份成交均价为17813元／平方米、深圳9月份成交均价为20482元／平方米、上海9月份成交均价为18508元／平方米，都是历史新高。2010年1月份，全国70个大中城市住房销售价格同比上涨9.5％，比2009年12月份上涨1.7个百分点。进入2月份，尽管在政府强有力的调控政策下有下降的趋势，但不少地区仍不断传出房价上涨的信息。
在房价不断上涨的事实面前，我们暂且不研究“地王”如何频出、原材料价格如何上涨导致房价上涨，而主要研究房价上涨是否源于货币幻觉，以及房价的上涨是实涨还是虚涨。弄清房价上涨的真实面目，有利于政府抑制房价过快上涨政策措施的制定和实施，也将正确引导居民对住房的投资和消费。
二、“货币幻觉”对房价上涨影响的分析
(一)贷币幻觉对房价上涨的影响
货币幻觉导致的错误逻辑催生了房价上涨的观点，其错误之处是夸大了货币幻觉的作用。主要理由是，第一，货币幻觉对房价的影响短暂。当经济主体没有预料到货币增长率的提高将导致房价上涨时，确实会给房价带来一些“货币幻觉”的成分。例如，住房的拥有者认为自己的资产价值提高了，购房者则感觉到因房价上涨而需要支付的更多了。但是，两者在短暂的时间段内还来不及厘清他们所拥有的是“实际价值”还是“名义价值”，从而，住房的拥有者不清楚其住房的新增价值是正值还是负值，购房者购房所支付的与其收入比较以后是支出大于收入还是相反。
问题是，这种货币幻觉影响持续的时间或者时滞究竟有多久?弗里德曼(Friedman，1968)当选美国经济学会会长发表致词时，谈及货币增长率的改变所带来的经济涵义，认为这种影响显然是“相当短暂”的。经济主体的预期最终会赶上来，任何来自货币性变化的真实影响都将会消散。
尽管促使理性的经济主体“消散”货币幻觉的因素很多，但在一个信息传播相当迅速的时代，信息的力量成为“消散”货币幻觉的显著因素。例如，政府或相应机构及时公布的通胀率、房价指数等经济数据，经济主体将其作为“消散”房价中货币幻觉的重要依据。这就是说，理性的经济主体在货币性因素变化引起房价上涨的情况下，通过比较房价前后价格的变化，会迅速剔除货币幻觉造成的虚涨部分。
“房价虚涨论”遇到了所谓“哈恩难题”。“哈恩难题”是指，没有内在价值的货币(纸币)在与商品交换中为什么有正价值?如果货币没有内在价值，那么，用商品表示的货币价格就是零。“房价虚涨论”认为，由于货币增长率提高引发房价上涨是虚涨的观点，其实是否认货币的内在价值。然而，在现代信用货币体系中，将货币这种金融资产作为财富的代表已经是毋庸质疑的。以货币表示的房价变动率的确有正有负，但只要以货币价格表示的房价为正，房价的上涨就是实涨而非虚涨。证明这一结论的现实情况是，人们已经拥有的住房其价值在不断升值，而待售的住房其价格在不断攀升。
第二，不同资产价格(或收益率)的差异导致的替代效应。当一种资产的价格与另一种资产的价格不相等时，或者，当一种资产的收益率与另一种资产的收益率不相等时，替代效应就必然发生。假设，房价存在着货币幻觉而且是虚涨，而黄金的价格是真实价格，并且认为具有保值和增值功能。住房的所有者将存在于货币幻觉中的住房出售，然后转而持有黄金。例如，最初的一定数量的黄金与一单位的住房等值，其真实价格均为100万美元。当房价涨至200万美元，并且认为是虚涨。然而，住房的所有者按200万美元的价格出售，转而购买200万美元的黄金。“房价虚涨论”需要解释的是，当真实价格100万美元的住房，因为货币幻觉通过替代效应转变为真实价格为200万美元的黄金时，其中的100万美元黄金是“实际”的还是“名义”的?显然，对于房价上涨源于货币幻觉的观点，就产生了一个不合逻辑的难题：货币幻觉产生的价值是“真实”的还是“名义”的?
总之，货币幻觉在房价虚涨的短暂时间内，能够导致房价出现短暂的虚涨效果，然而，由于理性的经济主体在信息传播的作用下，会很快将房价中的虚涨部分剔除。因此，房价上涨并非货币幻觉所催生，而真正催生房价上涨的是收入的增长低于房价的上涨、房地产用地出让金、房地产公司的暴利等真实因素。
(二)催生房价上涨的真实因素
研究货币幻觉与房价上涨以及虚涨和实涨的关系，就必然涉及到货币与商品价格的关系问题。关于这一问题，经济理论强调将“实际价值”和“名义价值”相区分。不过，难以解决的问题是，在实践中，即使是在一般性通货膨胀中，我们也不能肯定每个人的收入与每种商品的价格都会同时且以相同幅度进行精确调整。另外，其它成本因素也是造成房价实涨的重要原因。
首先， “房价虚涨论”所称的如果剔除货币幻觉因素，房价上涨有限甚至没有上涨的结论，主要是根据收入增长与房价上涨同步而得出的。因此，只有在收入增长超过房价上涨幅度的条件下， “房价虚涨论”才是成立的。但是，实际上收入增长与房价上涨往往是不同步的，并且，近几年来，总体而言收入的实际增长远低于房价上涨的幅度。因此，比较收入增长率与房价增长率之后房价仍然是实涨的。 国家统计局公布的数据说明，收入提高的比例远比不上房价上涨的比例。从2001年到2006年，全国城镇单位在岗职工年平均工资增速基本维持在14％左右，最高不超过14.9％。其中，2005年为20079元；2006年为21001元，同比增长14.4％。2007年为24932元，同比增长18.7％，年平均工资增速为2001～2006年6年来的最高水平。2008年为29229元，同比增长17.2％，按每个家庭夫妻收入均为29229元计算，2008年的年收入共计58458元。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，2009年1～11月的全国住宅销售均价达到4600元／平方米，比2008年均价上涨了1000元／平方米。按此计算，每平方米上涨了22％。可见，收入提高的比例远比不上房价上涨的比例，房价没有上涨的结论显然是难以站住脚的。
其次，影响房价实涨的重要成本因素，同样可以说明“房价虚涨论”难以成立。这些重要成本因素，一是房地产用地出让金。国土资源部2010年2月2号公布，2009年全国房地产用地出让金为13391.8亿元人民币。根据国家统计局公布的数据，2008年GDP总值为314045亿元人民币，2009年GDP增长率为8.7％，总值约为335 353亿元人民币。照此计算，全国房地产用地出让金约占2009年GDP的4％。据中国指数研究院的统计，2009年成交总价排名前lo名的住宅用地平均成交金额为75.76亿元，而2007年为51.93亿元；2009年楼面地价排名前10名的住宅用地平均楼面地价为26365元／平方米，而2007年为16234元／平方米。与此同时，土地出让金的增幅高低往往与房价上涨的幅度正相关。2009年初，全国工商联公布的研究数据，显示土地成本占房价的58.2％。
我们要质疑“房价虚涨论”：巨额的土地出让金是否摊入房价，而房地产公司的高利润甚至垄断利润又从何而来。难道这些影响房价的重要价格因素，依赖货币幻觉就可以消除?这些价格因素对于房价的实涨没有任何影响?恐怕“房价虚涨论”无论如何也难以做出合理的解释。而如果不能对此做出合理的解释，那么， “房价虚涨论”就不无讽刺意味了。
历史是一面镜子。与中国的房地产用地出让金可以类比的，是日本上世纪80、90年代的土地价格。日本土地价格的暴涨大约在1985～1990年间。1987年1月，日本国税厅公布47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比1986年上涨了19.6‰是1986年9.1％的2倍，曾被称作“狂乱地价”。而在随后的1988～1990年间，地价上涨率分别为23.7％、28.0％、28.7％，均超过“狂乱地价”。正是“狂乱”的地价酿成了日本房地产的泡沫。据此，我们在质疑“房价虚涨论”的时候，要特别关注中国的房地产用地出让金问题。
二是房地产公司的暴利。从多家房地产公司公布的2009年销售业绩看出，部分公司净利润增幅超过200％。据此预计，2009年房地产行业整体业绩增速将超过50％。据国家统计局2009年12月25日公布的第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年，中国房地产企业营业利润3861.3亿元，比2004年增长290.4％。2010年1月19日国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元／平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24％，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。
证明房地产通过其垄断行为获取超额利润的典型证据是《中国十大暴利行业》排名。在2002年第一版到2004年第三版的《中国十大暴利行业》排名榜上，房地产业连续3年蝉联第一名。2005年房地产业再度登上该排行榜。2006年中国房地产业再次登上榜首。2007～2009年的《中国十大暴利行业》排名。房地产不是占据榜首就是排名列前。
面对巨额的房地产用地出让金、房地产公司的暴利等事实，我们真不知道“房价虚涨论”者究竟是如何得出房价虚涨的结论的。
三、结束语
综上所述，在房价不断上涨的现象面前，房价上涨源于货币幻觉的“房价虚涨论”具有一定影响。通过分析货币幻觉对房价上涨影响的分析，可以认识“房价虚涨论”的片面性。“房价虚涨论”的片面性在于，夸大了货币幻觉对房价上涨的作用。货币幻觉对房价仅仅具有短暂的影响；由于收入增长与房价上涨往往是不同步的，并且收入的实际增长低于房价上涨的幅度，以及诸多影响房价上涨真实因素的存在，决定了房价是实涨而非虚涨。
房价的持续上涨会出现市场风险甚至房地产泡沫。如果房价上涨被“房价虚涨论”所误导，因而对房价上涨的判断出现错误，将在一定程度上影响政府抑制房价过快上涨政策措施的制定和实施，也将对居民的住房投资和消费产生许多负面影响。
[关键词]货币幻觉 房价 虚涨 实涨
[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623(2010)03-0057-04
一、引 言
近几年来，在围绕着房价是否上涨以及房价究竟是“虚涨”与“实涨”的争论中，有观点称，房价是源于“货币幻觉”的上涨。例如，美国经济学家罗伯特·J·席勒(Robert，J，Shiller)认为，正是货币幻觉导致的错误逻辑催生了房地产泡沫。“人们大都只记得几年前买房时的房价，却常常忘记了其他商品的价格，错误地认为房价比其他物价涨幅更大，从而夸大房地产的投资潜力”。中国社会科学院的尹中立认为，由于财富迅速增长，货币价值发生了变化，如果剔除货币幻觉因素，房价的上涨有限，甚至是没有上涨的。可见，上述观点的实质是，由于货币幻觉的存在，房价上涨只是表面现象，而实际房价没有变化，即房价是虚涨而不是实涨。因此，我们可以将上述观点称之为“房价虚涨论”。
近几年来，房价上涨的消息接踵而至。例如，据上海证券跟踪的网上交易中心的数据统计显示，全国大多数城市成交均价2009年创下历史新高。其中，北京11月份成交均价为17813元／平方米、深圳9月份成交均价为20482元／平方米、上海9月份成交均价为18508元／平方米，都是历史新高。2010年1月份，全国70个大中城市住房销售价格同比上涨9.5％，比2009年12月份上涨1.7个百分点。进入2月份，尽管在政府强有力的调控政策下有下降的趋势，但不少地区仍不断传出房价上涨的信息。
在房价不断上涨的事实面前，我们暂且不研究“地王”如何频出、原材料价格如何上涨导致房价上涨，而主要研究房价上涨是否源于货币幻觉，以及房价的上涨是实涨还是虚涨。弄清房价上涨的真实面目，有利于政府抑制房价过快上涨政策措施的制定和实施，也将正确引导居民对住房的投资和消费。
二、“货币幻觉”对房价上涨影响的分析
(一)贷币幻觉对房价上涨的影响
货币幻觉导致的错误逻辑催生了房价上涨的观点，其错误之处是夸大了货币幻觉的作用。主要理由是，第一，货币幻觉对房价的影响短暂。当经济主体没有预料到货币增长率的提高将导致房价上涨时，确实会给房价带来一些“货币幻觉”的成分。例如，住房的拥有者认为自己的资产价值提高了，购房者则感觉到因房价上涨而需要支付的更多了。但是，两者在短暂的时间段内还来不及厘清他们所拥有的是“实际价值”还是“名义价值”，从而，住房的拥有者不清楚其住房的新增价值是正值还是负值，购房者购房所支付的与其收入比较以后是支出大于收入还是相反。
问题是，这种货币幻觉影响持续的时间或者时滞究竟有多久?弗里德曼(Friedman，1968)当选美国经济学会会长发表致词时，谈及货币增长率的改变所带来的经济涵义，认为这种影响显然是“相当短暂”的。经济主体的预期最终会赶上来，任何来自货币性变化的真实影响都将会消散。
尽管促使理性的经济主体“消散”货币幻觉的因素很多，但在一个信息传播相当迅速的时代，信息的力量成为“消散”货币幻觉的显著因素。例如，政府或相应机构及时公布的通胀率、房价指数等经济数据，经济主体将其作为“消散”房价中货币幻觉的重要依据。这就是说，理性的经济主体在货币性因素变化引起房价上涨的情况下，通过比较房价前后价格的变化，会迅速剔除货币幻觉造成的虚涨部分。
“房价虚涨论”遇到了所谓“哈恩难题”。“哈恩难题”是指，没有内在价值的货币(纸币)在与商品交换中为什么有正价值?如果货币没有内在价值，那么，用商品表示的货币价格就是零。“房价虚涨论”认为，由于货币增长率提高引发房价上涨是虚涨的观点，其实是否认货币的内在价值。然而，在现代信用货币体系中，将货币这种金融资产作为财富的代表已经是毋庸质疑的。以货币表示的房价变动率的确有正有负，但只要以货币价格表示的房价为正，房价的上涨就是实涨而非虚涨。证明这一结论的现实情况是，人们已经拥有的住房其价值在不断升值，而待售的住房其价格在不断攀升。
第二，不同资产价格(或收益率)的差异导致的替代效应。当一种资产的价格与另一种资产的价格不相等时，或者，当一种资产的收益率与另一种资产的收益率不相等时，替代效应就必然发生。假设，房价存在着货币幻觉而且是虚涨，而黄金的价格是真实价格，并且认为具有保值和增值功能。住房的所有者将存在于货币幻觉中的住房出售，然后转而持有黄金。例如，最初的一定数量的黄金与一单位的住房等值，其真实价格均为100万美元。当房价涨至200万美元，并且认为是虚涨。然而，住房的所有者按200万美元的价格出售，转而购买200万美元的黄金。“房价虚涨论”需要解释的是，当真实价格100万美元的住房，因为货币幻觉通过替代效应转变为真实价格为200万美元的黄金时，其中的100万美元黄金是“实际”的还是“名义”的?显然，对于房价上涨源于货币幻觉的观点，就产生了一个不合逻辑的难题：货币幻觉产生的价值是“真实”的还是“名义”的?
总之，货币幻觉在房价虚涨的短暂时间内，能够导致房价出现短暂的虚涨效果，然而，由于理性的经济主体在信息传播的作用下，会很快将房价中的虚涨部分剔除。因此，房价上涨并非货币幻觉所催生，而真正催生房价上涨的是收入的增长低于房价的上涨、房地产用地出让金、房地产公司的暴利等真实因素。
(二)催生房价上涨的真实因素
研究货币幻觉与房价上涨以及虚涨和实涨的关系，就必然涉及到货币与商品价格的关系问题。关于这一问题，经济理论强调将“实际价值”和“名义价值”相区分。不过，难以解决的问题是，在实践中，即使是在一般性通货膨胀中，我们也不能肯定每个人的收入与每种商品的价格都会同时且以相同幅度进行精确调整。另外，其它成本因素也是造成房价实涨的重要原因。
首先， “房价虚涨论”所称的如果剔除货币幻觉因素，房价上涨有限甚至没有上涨的结论，主要是根据收入增长与房价上涨同步而得出的。因此，只有在收入增长超过房价上涨幅度的条件下， “房价虚涨论”才是成立的。但是，实际上收入增长与房价上涨往往是不同步的，并且，近几年来，总体而言收入的实际增长远低于房价上涨的幅度。因此，比较收入增长率与房价增长率之后房价仍然是实涨的。 国家统计局公布的数据说明，收入提高的比例远比不上房价上涨的比例。从2001年到2006年，全国城镇单位在岗职工年平均工资增速基本维持在14％左右，最高不超过14.9％。其中，2005年为20079元；2006年为21001元，同比增长14.4％。2007年为24932元，同比增长18.7％，年平均工资增速为2001～2006年6年来的最高水平。2008年为29229元，同比增长17.2％，按每个家庭夫妻收入均为29229元计算，2008年的年收入共计58458元。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，2009年1～11月的全国住宅销售均价达到4600元／平方米，比2008年均价上涨了1000元／平方米。按此计算，每平方米上涨了22％。可见，收入提高的比例远比不上房价上涨的比例，房价没有上涨的结论显然是难以站住脚的。
其次，影响房价实涨的重要成本因素，同样可以说明“房价虚涨论”难以成立。这些重要成本因素，一是房地产用地出让金。国土资源部2010年2月2号公布，2009年全国房地产用地出让金为13391.8亿元人民币。根据国家统计局公布的数据，2008年GDP总值为314045亿元人民币，2009年GDP增长率为8.7％，总值约为335 353亿元人民币。照此计算，全国房地产用地出让金约占2009年GDP的4％。据中国指数研究院的统计，2009年成交总价排名前lo名的住宅用地平均成交金额为75.76亿元，而2007年为51.93亿元；2009年楼面地价排名前10名的住宅用地平均楼面地价为26365元／平方米，而2007年为16234元／平方米。与此同时，土地出让金的增幅高低往往与房价上涨的幅度正相关。2009年初，全国工商联公布的研究数据，显示土地成本占房价的58.2％。
我们要质疑“房价虚涨论”：巨额的土地出让金是否摊入房价，而房地产公司的高利润甚至垄断利润又从何而来。难道这些影响房价的重要价格因素，依赖货币幻觉就可以消除?这些价格因素对于房价的实涨没有任何影响?恐怕“房价虚涨论”无论如何也难以做出合理的解释。而如果不能对此做出合理的解释，那么， “房价虚涨论”就不无讽刺意味了。
历史是一面镜子。与中国的房地产用地出让金可以类比的，是日本上世纪80、90年代的土地价格。日本土地价格的暴涨大约在1985～1990年间。1987年1月，日本国税厅公布47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比1986年上涨了19.6‰是1986年9.1％的2倍，曾被称作“狂乱地价”。而在随后的1988～1990年间，地价上涨率分别为23.7％、28.0％、28.7％，均超过“狂乱地价”。正是“狂乱”的地价酿成了日本房地产的泡沫。据此，我们在质疑“房价虚涨论”的时候，要特别关注中国的房地产用地出让金问题。
二是房地产公司的暴利。从多家房地产公司公布的2009年销售业绩看出，部分公司净利润增幅超过200％。据此预计，2009年房地产行业整体业绩增速将超过50％。据国家统计局2009年12月25日公布的第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年，中国房地产企业营业利润3861.3亿元，比2004年增长290.4％。2010年1月19日国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元／平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24％，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。
证明房地产通过其垄断行为获取超额利润的典型证据是《中国十大暴利行业》排名。在2002年第一版到2004年第三版的《中国十大暴利行业》排名榜上，房地产业连续3年蝉联第一名。2005年房地产业再度登上该排行榜。2006年中国房地产业再次登上榜首。2007～2009年的《中国十大暴利行业》排名。房地产不是占据榜首就是排名列前。
面对巨额的房地产用地出让金、房地产公司的暴利等事实，我们真不知道“房价虚涨论”者究竟是如何得出房价虚涨的结论的。
三、结束语
综上所述，在房价不断上涨的现象面前，房价上涨源于货币幻觉的“房价虚涨论”具有一定影响。通过分析货币幻觉对房价上涨影响的分析，可以认识“房价虚涨论”的片面性。“房价虚涨论”的片面性在于，夸大了货币幻觉对房价上涨的作用。货币幻觉对房价仅仅具有短暂的影响；由于收入增长与房价上涨往往是不同步的，并且收入的实际增长低于房价上涨的幅度，以及诸多影响房价上涨真实因素的存在，决定了房价是实涨而非虚涨。
房价的持续上涨会出现市场风险甚至房地产泡沫。如果房价上涨被“房价虚涨论”所误导，因而对房价上涨的判断出现错误，将在一定程度上影响政府抑制房价过快上涨政策措施的制定和实施，也将对居民的住房投资和消费产生许多负面影响。