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【摘 要】 随着房地产企业近年来的快速发展，房地产的成本管理成为了其发展以及经济效益的重要部分，而房地产开发项目前期的成本控制是其整个前过程的关键所在。因此，本文就针对房地产开发项目前期的成本控制进行研究分析吗，并提出想对应解决措施，为房地产企业的发展提供有力保障。
【关键词】 房地产；开发前期；成本控制
引言：
在房地产开发项目全过程的成本控制中，它具有阶段性、动态性以及复杂性。要想做好整个企业的成本控制，就必须严格控制企业的前期的成本管理工作，把问题都扼杀在摇篮里，以便后期项目的顺利实施，争取在房地产开发项目前期的各个阶段进行成本管理控制工作，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。
1、房地产开发成本控制的重要性
房地产开发成本控制是建立在一套科学、完整的成本控制制度的基础之上，是一个完整的系统，贯穿于房地产开发企业的整个管理过程，它主要涉及到项目的人员配备、财务资金安排、物资采购、施工组织等方面。由此可以看出，房地产企业的成本管理不仅仅只有在生产过程的成本控制，而是在项目的各个阶段，而每个阶段的成本控制都会对整个项目产生影响，因此，只有科学合理的加强房地产项目的成本控制和管理，才能在项目成本的形成以及整个工程项目开发的过程中，减少物质资源、人力资源与费用开支的消耗，才能保证成本目标的实现，促使房地产开发企业的发展以及我国的经济发展。
2、房地产开发项目前期成本管理工作中存在的问题
2.1房地产企业内部成本管理制度不完善
由于现在很多房地产企业只重视项目的数量问题，而忽略了成本的管理，以至于很多房地产企业缺乏一套完善的成本管理制度体系，即使有部分企业建立了成本管理制度，在具体的工作中还是出于放空状态，责权利不相对应，没有真正落实日常的成本管理工作，达不到房地产企业成本管理的目标。
2.2对房地产项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况下，房地产开发项目的前期阶段主要产生的成本投入主要内容包括：项目的规划设计和项目的投资阶段。一般来说，房地产项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题，如果项目成本的控制管理概念不强，则会导致设计方案的不经济，给房地产项目的开发增加了成本。再从另一方面来看，前期的房地产项目规划设计和项目投资将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少，所以对于房地产企业，加强对于项目开发前期期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
3、房地产开发项目前期成本控制的措施
3.1树立系统的房地产成本管理意识，加强综合素质培养
一个优秀个管理团队能够决定一个企业的发展和生存，因此，在进行房地产成本管理过程中，应该具备系统的成本管理意识，从整个房地产企业角度出发，对企业进行财务成本管理。并定期进行成本管理的相关知识培训，使管理人员可以更好的进行房地产企业的成本管理工作。
3.2建立完善的项目成本管理体系
目前，我国的房地产企业是市场经济体系中最为重要的一个组成部分，因此，房地产项目的成本管理也同等重要，应该让其成本管理参与到竞争中去。不论是房地产企业财务成本管理的执行者还是财务人员，在进行房地产项目成本管理的过程中都应该激发财务员的积极性，让其主动思考。在进行房地产的成本管理过程中不但要考虑到物质方面的成本，还需要考虑到其他方面的非物质成本，将两者有机结合起来才能构架出完善的财务成本管理体系。
3.3完善房地产项目规划阶段的成本管理措施
在进行房地产开发的过程中，首先，企业要了解开发的项目是什么形式，写字楼还是住宅楼，是高档的还是低档的，还要了解其风格以及消费人群等。换句话说就是，房地产企业在项目的规划阶段就要做好项目的定位工作，这样能够有效的避免盲目的资金投入，减少房地产项目的成本，提高企业自身的经济效益。
3.4房地产开发项目投资决策阶段的成本控制
房地产开发项目投资决策阶段的成本控制重点在于前期工程费用、成本、利润的估算，因此，要明确项目的可行性。准确实施房地产项目的决策工作，避免因决策失误带来的经济损失，与此同时要充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值，这也是降低成本的一种有效途径。其成本控制要点有：在进行市场调研时，通过对房地产项目投资的成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制。房地产项目投资成本估算的重点包括：项目资源的配置是否充分、合理；市场定位是否明确、恰当；房地产项目投资成本、费用是否经济、可行；房地产项目投资回报是否符合利润目标要求；房地产项目的投资风险能否进行有效的控制。
3.5优选项目工程的设计单位，综合评定设计方案
项目设计阶段的成本管理完善措施房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后，对所需要建设的土地进行规划设计，直到工程项目开始建设之前的这一段时间。首先，房地产企业不能为节省设计费用而选择小的设计单位从而影响设计效果，而应通过公开招标的形式，选择实力雄厚、信誉良好的设计单位参与设计；其次，明确自己的设计思路，不被设计单位牵着鼻子走。尽管，项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分，但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入，因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。房地产企业应通过构思、研讨、咨询、决策，提出自己的设计想法，与设计单位进行经常、深入地交流，从而使设计方案充分体现出自身的特点。按照安全、适用、经济、美观的原则，综合评定设计方案优劣，从中选择最优设计或将各方案可取之处重新组合，以期获得最佳设计。在保证结构安全和合理的前提下，尽可能的降低房地产项目成本，在房地产项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准，这样更加有助于合理化控制房地产项目成本，这样既能保证建筑物的结构安全，又能够降低房地产开发项目的成本。
3.6房地产开发项目招投标阶段的成本控制
对于房地产项目招投标阶段的成本控制而言，其内容主要包含了三个方面的内容，（1）必须要认真编制招标文件，招标文件中不仅要详细介绍招标的主要项目内容，同时还必须包含地理资料、地下管网资料、地质资料、施工用水用电情况、气象资料以及项目要求等。另外，还必须要在招标文件中明确评标办法。（2）项目工程清单的内容必须具有全面性、准确性和可靠性。投标单位编制投标报价的主要依据就是项目工程的清单，如果编制的内容不具体、不准确，那么将会导致后期的成本控制出现严重的问题；（3）加强工程项目合同的签订与管理，执行合同条款时要严格按照要求。项目施工合同影响着建设双方的根本利益，是双方权利义务的法律证明文件，若是项目施工合同不严密、漏洞太大，必定会对成本管理造成不可预想的后果；（4）通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。
4、结束语
综上所述，房地产开发项目的前期成本控制对整个企业有着重要的决定作用，其内容包含了：策划阶段、设计阶段、投资阶段、招标阶段的成本控制管理，在保证经济效益的基础上认真编制成本估算，这就要求必须建立完善的房地产企业成本管理体系，并将其落实到具体的管理工作中去，为整个开发项目达到预定的目标成本做好事前控制，把投资风险降到最低，使企业达到“低成本、高利润”，为房地产的可出续发展打好基础。
参考文献：
[1]杨小堂.房地产开发项目成本控制[J].四川建材，2014，03：250-253.
[2]朱焕平.房地产开发项目在我国的成本控制[J].财经界（学术版），2014，12：58+66.
[3]肖圣亮.房地产开发企业项目成本全过程控制[J].科技致富向导，2014，17：112.
【关键词】 房地产；开发前期；成本控制
引言：
在房地产开发项目全过程的成本控制中，它具有阶段性、动态性以及复杂性。要想做好整个企业的成本控制，就必须严格控制企业的前期的成本管理工作，把问题都扼杀在摇篮里，以便后期项目的顺利实施，争取在房地产开发项目前期的各个阶段进行成本管理控制工作，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。
1、房地产开发成本控制的重要性
房地产开发成本控制是建立在一套科学、完整的成本控制制度的基础之上，是一个完整的系统，贯穿于房地产开发企业的整个管理过程，它主要涉及到项目的人员配备、财务资金安排、物资采购、施工组织等方面。由此可以看出，房地产企业的成本管理不仅仅只有在生产过程的成本控制，而是在项目的各个阶段，而每个阶段的成本控制都会对整个项目产生影响，因此，只有科学合理的加强房地产项目的成本控制和管理，才能在项目成本的形成以及整个工程项目开发的过程中，减少物质资源、人力资源与费用开支的消耗，才能保证成本目标的实现，促使房地产开发企业的发展以及我国的经济发展。
2、房地产开发项目前期成本管理工作中存在的问题
2.1房地产企业内部成本管理制度不完善
由于现在很多房地产企业只重视项目的数量问题，而忽略了成本的管理，以至于很多房地产企业缺乏一套完善的成本管理制度体系，即使有部分企业建立了成本管理制度，在具体的工作中还是出于放空状态，责权利不相对应，没有真正落实日常的成本管理工作，达不到房地产企业成本管理的目标。
2.2对房地产项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况下，房地产开发项目的前期阶段主要产生的成本投入主要内容包括：项目的规划设计和项目的投资阶段。一般来说，房地产项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题，如果项目成本的控制管理概念不强，则会导致设计方案的不经济，给房地产项目的开发增加了成本。再从另一方面来看，前期的房地产项目规划设计和项目投资将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少，所以对于房地产企业，加强对于项目开发前期期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
3、房地产开发项目前期成本控制的措施
3.1树立系统的房地产成本管理意识，加强综合素质培养
一个优秀个管理团队能够决定一个企业的发展和生存，因此，在进行房地产成本管理过程中，应该具备系统的成本管理意识，从整个房地产企业角度出发，对企业进行财务成本管理。并定期进行成本管理的相关知识培训，使管理人员可以更好的进行房地产企业的成本管理工作。
3.2建立完善的项目成本管理体系
目前，我国的房地产企业是市场经济体系中最为重要的一个组成部分，因此，房地产项目的成本管理也同等重要，应该让其成本管理参与到竞争中去。不论是房地产企业财务成本管理的执行者还是财务人员，在进行房地产项目成本管理的过程中都应该激发财务员的积极性，让其主动思考。在进行房地产的成本管理过程中不但要考虑到物质方面的成本，还需要考虑到其他方面的非物质成本，将两者有机结合起来才能构架出完善的财务成本管理体系。
3.3完善房地产项目规划阶段的成本管理措施
在进行房地产开发的过程中，首先，企业要了解开发的项目是什么形式，写字楼还是住宅楼，是高档的还是低档的，还要了解其风格以及消费人群等。换句话说就是，房地产企业在项目的规划阶段就要做好项目的定位工作，这样能够有效的避免盲目的资金投入，减少房地产项目的成本，提高企业自身的经济效益。
3.4房地产开发项目投资决策阶段的成本控制
房地产开发项目投资决策阶段的成本控制重点在于前期工程费用、成本、利润的估算，因此，要明确项目的可行性。准确实施房地产项目的决策工作，避免因决策失误带来的经济损失，与此同时要充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值，这也是降低成本的一种有效途径。其成本控制要点有：在进行市场调研时，通过对房地产项目投资的成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制。房地产项目投资成本估算的重点包括：项目资源的配置是否充分、合理；市场定位是否明确、恰当；房地产项目投资成本、费用是否经济、可行；房地产项目投资回报是否符合利润目标要求；房地产项目的投资风险能否进行有效的控制。
3.5优选项目工程的设计单位，综合评定设计方案
项目设计阶段的成本管理完善措施房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后，对所需要建设的土地进行规划设计，直到工程项目开始建设之前的这一段时间。首先，房地产企业不能为节省设计费用而选择小的设计单位从而影响设计效果，而应通过公开招标的形式，选择实力雄厚、信誉良好的设计单位参与设计；其次，明确自己的设计思路，不被设计单位牵着鼻子走。尽管，项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分，但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入，因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。房地产企业应通过构思、研讨、咨询、决策，提出自己的设计想法，与设计单位进行经常、深入地交流，从而使设计方案充分体现出自身的特点。按照安全、适用、经济、美观的原则，综合评定设计方案优劣，从中选择最优设计或将各方案可取之处重新组合，以期获得最佳设计。在保证结构安全和合理的前提下，尽可能的降低房地产项目成本，在房地产项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准，这样更加有助于合理化控制房地产项目成本，这样既能保证建筑物的结构安全，又能够降低房地产开发项目的成本。
3.6房地产开发项目招投标阶段的成本控制
对于房地产项目招投标阶段的成本控制而言，其内容主要包含了三个方面的内容，（1）必须要认真编制招标文件，招标文件中不仅要详细介绍招标的主要项目内容，同时还必须包含地理资料、地下管网资料、地质资料、施工用水用电情况、气象资料以及项目要求等。另外，还必须要在招标文件中明确评标办法。（2）项目工程清单的内容必须具有全面性、准确性和可靠性。投标单位编制投标报价的主要依据就是项目工程的清单，如果编制的内容不具体、不准确，那么将会导致后期的成本控制出现严重的问题；（3）加强工程项目合同的签订与管理，执行合同条款时要严格按照要求。项目施工合同影响着建设双方的根本利益，是双方权利义务的法律证明文件，若是项目施工合同不严密、漏洞太大，必定会对成本管理造成不可预想的后果；（4）通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。
4、结束语
综上所述，房地产开发项目的前期成本控制对整个企业有着重要的决定作用，其内容包含了：策划阶段、设计阶段、投资阶段、招标阶段的成本控制管理，在保证经济效益的基础上认真编制成本估算，这就要求必须建立完善的房地产企业成本管理体系，并将其落实到具体的管理工作中去，为整个开发项目达到预定的目标成本做好事前控制，把投资风险降到最低，使企业达到“低成本、高利润”，为房地产的可出续发展打好基础。
参考文献：
[1]杨小堂.房地产开发项目成本控制[J].四川建材，2014，03：250-253.
[2]朱焕平.房地产开发项目在我国的成本控制[J].财经界（学术版），2014，12：58+66.
[3]肖圣亮.房地产开发企业项目成本全过程控制[J].科技致富向导，2014，17：112.