论文部分内容阅读
近日,省政府印发《关于加快发展养老服务业的意见》,明确提出将“探索开展老年人住房反向抵押养老保险(放心保)试点”。此前,青岛也已决定试水“老年人住房反向抵押养老保险”。
不过记者从省民政厅了解到,上述住房反向抵押养老保险试点城市还暂未确定,试点住房反向抵押养老保险的细则也尚未明确。那么,以房养老主要有哪些方式?需要怎样的金融、保险和社会土壤?具体到山东,试点工作又应该如何开展?
试水仅限“初步设想”
就在不久前,青岛便已决定试水“老年人住房反向抵押养老保险”。
“青岛老龄化程度越来越严重,而养老床位将会越来越紧张。”青岛市老龄办调研处处长王少梅告诉记者,在这种情况下,如果能运用以房养老的政策盘活老年人手中的一部分房产,将资金用于养老,会在一定程度上缓解“养老难”的问题。
据去年统计数据,青岛的老龄化程度在全国排名第四。全市共有249家养老机构,床位共有30000张左右,平均每1000名老人只有22张床位。目前,青岛市也有老年人用房屋出租、抵押或出卖的费用来养老,但接受程度并不高。
“以房养老是有条件的,一般来说,老人需要拥有独立的房产,是该房产的所有者,可自行处置。其次,金融机构愿意接收该房产,该房产能够被拍卖或租赁出去。”王少梅分析说。
“青岛应该是在自行尝试(老年人住房反向抵押养老保险)。试点老年人住房反向抵押养老保险,还有许多细节需要确定,并不是一件容易的事。”但省民政厅相关工作人员透露,目前我省还没有确定试点开展老年人住房反向抵押养老保险的城市。
实际上,“老年人住房反向抵押养老保险”是典型的“以房养老”。这一概念最早出现在20世纪80年代的美国,实质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新,拥有房屋产权的老年人,把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后,将房屋的价值化整为零,一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱,一直到房主去世为止。因资金流向与传统商品房抵押贷款相反,又被称为“反抵押”。
据了解,距保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》已过去两个月,按照意见,北京、上海、广州和武汉四地将率先试点,但至今,这四个城市都没有以房养老方案的推出时间表。
北京市民政局副局长李红兵公开表示,“以房养老”业务仍处于探讨状态,现在只是有了一些初步的设想,尚无实质行动。
右安门街道和幸福人寿保险股份有限公司合作,成为北京第一个以房养老试点区域。据一位街道工作人员介绍,右安门街道20%以上都是60岁以上的老人,大约有2万名。但至今,真正咨询登记的老人却只有几十个。
“产品正处于研究阶段,试点只是前期的推荐介绍功能,因为很多老人不理解这个产品,先让老年人熟悉了解。”幸福人寿保险股份有限公司一位工作人员表示,以房养老产品很复杂,从房屋价值评估到房屋持有,每一步都很麻烦。目前还需审批的项目太多,也未找到盈利模式。
以房养老为何久推难行
早在2011年,中信银行济南分行推出“养老按揭”业务,年满55周岁且身体健康的市民即可申请。每月发放的养老金最高可达2万元,累计总额不得超过房产市值的60%,最长发放年限为10年。抵押期间,房屋可以居住或出租,但出租年限不得超过抵押年限。待解除抵押后,房产便可转让、赠与或继承。但目前该项业务疑似已经停滞。
而中信银行的试点并不是国内对“以房养老”模式进行的首次尝试。2003年,时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。自此以后各方不断进行着各种尝试,试图推进中国式倒按揭的步伐,但相关行业均观望情绪浓重,步履维艰。
三年后,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式,但由于长期乏人问津,最后不得不停办该业务。2007年孟晓苏成立了幸福人寿保险公司并亲自参与“倒按揭”产品的研发,不过,至今仍没有实质性进展。
以房养老为何久推难行?
业界普遍认为,我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的最大障碍,也是与国外政策环境最大的差异。对于抵押房产的老人来说,可能会面临着产权到期,人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。
对于金融机构来说,倒按揭的操作层面也非常复杂,牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素,另外,按揭结束后,如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验,可能积累成巨大风险。
再者,是房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言,宏观调控下房子蕴含的价值是个变量,起伏不定难以判断,这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长,所以积极性不是很强,这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士坦言。
一位险企市场部主管也指出,“以房养老”现在的技术操作仍比较困难,而且对险企来说概念也不甚清晰。“由于涉及房产,应该属于财产保险范畴,但养老险又属于寿险范畴,所以还需要清晰界定。”
“制度设计是关键”
关于“以房养老”遇冷的消息引发了社会各方关注。对此,“以房养老”首倡者幸福人寿监事会主席孟晓苏强调:“以房养老”试点属于小众金融产品,并不是针对所有老人,不宜从政府政策角度过度解读“以房养老”试点。
孟晓苏指出, “无论是租房养老、卖房养老,还是以房养老,都是老百姓自己的选择,并不是所有老人都要买这个产品;同样并不是所有要买这个金融产品的老人,保险公司都会接受。这是一个商业化双向选择的市场行为。”
中国老年学会学术部主任、研究员陶立群也认为,以房养老可以作为养老的一种补充形式,“但作为主要方式肯定不可取,还存在很大的社会问题。”
实际上,“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域,目前在我国还是新生事物,其推广需要各方共同的配合和协调。事实上,一些发达国家之所以能推行多年“以房养老”,并已成为老年人养老的重要和常规模式之一,与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。
清华大学公共管理学院杨燕绥认为“以房养老”应该从“有房产、无资金”的高龄失能老人群体做起,建立老年人、商业机构和政府三方合作的中国式以房养老计划。
而在具体的工作推进中,杨燕绥认为还有许多工作要做。比如,“对受益人及其子女进行资格审查,包括收入和资产状况、房产产权是否清晰、利益相关人的承诺、受益人信用等;对审查合格者在70年产权到期后,根据失能老人的实际余寿无偿延长期限,直至老人去世。为此,涉及房产登记的相关法律需要修订,相关管理部门需要做好准备。”而无论委托租赁还是反向抵押,均需要制定房产定价保值规则和基准价格,并参考中国平均寿命确定月支付额,减免相关税赋。同样,建立一套以房养老合同台账管理制度、监督程序和纠纷处理制度,并经过公正程序(规定低收费标准)。同时,选择优质的房产租赁、房产置换和房产反向抵押的经办机构,鼓励反向抵押管理机构与养老金个人账户合并管理。再者,建立风险保障金,由政府给政策和资金、受益人缴纳保费和保险公司三方共同建立“失能老人以房养老风险基金”,在房产价值用尽时支付老人护理费用,如果发生剩余的房产残值则作为遗产归继承人;在房产贬值时保证房产租金和抵押价值等同基准价格。
不过记者从省民政厅了解到,上述住房反向抵押养老保险试点城市还暂未确定,试点住房反向抵押养老保险的细则也尚未明确。那么,以房养老主要有哪些方式?需要怎样的金融、保险和社会土壤?具体到山东,试点工作又应该如何开展?
试水仅限“初步设想”
就在不久前,青岛便已决定试水“老年人住房反向抵押养老保险”。
“青岛老龄化程度越来越严重,而养老床位将会越来越紧张。”青岛市老龄办调研处处长王少梅告诉记者,在这种情况下,如果能运用以房养老的政策盘活老年人手中的一部分房产,将资金用于养老,会在一定程度上缓解“养老难”的问题。
据去年统计数据,青岛的老龄化程度在全国排名第四。全市共有249家养老机构,床位共有30000张左右,平均每1000名老人只有22张床位。目前,青岛市也有老年人用房屋出租、抵押或出卖的费用来养老,但接受程度并不高。
“以房养老是有条件的,一般来说,老人需要拥有独立的房产,是该房产的所有者,可自行处置。其次,金融机构愿意接收该房产,该房产能够被拍卖或租赁出去。”王少梅分析说。
“青岛应该是在自行尝试(老年人住房反向抵押养老保险)。试点老年人住房反向抵押养老保险,还有许多细节需要确定,并不是一件容易的事。”但省民政厅相关工作人员透露,目前我省还没有确定试点开展老年人住房反向抵押养老保险的城市。
实际上,“老年人住房反向抵押养老保险”是典型的“以房养老”。这一概念最早出现在20世纪80年代的美国,实质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新,拥有房屋产权的老年人,把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后,将房屋的价值化整为零,一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱,一直到房主去世为止。因资金流向与传统商品房抵押贷款相反,又被称为“反抵押”。
据了解,距保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》已过去两个月,按照意见,北京、上海、广州和武汉四地将率先试点,但至今,这四个城市都没有以房养老方案的推出时间表。
北京市民政局副局长李红兵公开表示,“以房养老”业务仍处于探讨状态,现在只是有了一些初步的设想,尚无实质行动。
右安门街道和幸福人寿保险股份有限公司合作,成为北京第一个以房养老试点区域。据一位街道工作人员介绍,右安门街道20%以上都是60岁以上的老人,大约有2万名。但至今,真正咨询登记的老人却只有几十个。
“产品正处于研究阶段,试点只是前期的推荐介绍功能,因为很多老人不理解这个产品,先让老年人熟悉了解。”幸福人寿保险股份有限公司一位工作人员表示,以房养老产品很复杂,从房屋价值评估到房屋持有,每一步都很麻烦。目前还需审批的项目太多,也未找到盈利模式。
以房养老为何久推难行
早在2011年,中信银行济南分行推出“养老按揭”业务,年满55周岁且身体健康的市民即可申请。每月发放的养老金最高可达2万元,累计总额不得超过房产市值的60%,最长发放年限为10年。抵押期间,房屋可以居住或出租,但出租年限不得超过抵押年限。待解除抵押后,房产便可转让、赠与或继承。但目前该项业务疑似已经停滞。
而中信银行的试点并不是国内对“以房养老”模式进行的首次尝试。2003年,时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。自此以后各方不断进行着各种尝试,试图推进中国式倒按揭的步伐,但相关行业均观望情绪浓重,步履维艰。
三年后,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式,但由于长期乏人问津,最后不得不停办该业务。2007年孟晓苏成立了幸福人寿保险公司并亲自参与“倒按揭”产品的研发,不过,至今仍没有实质性进展。
以房养老为何久推难行?
业界普遍认为,我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的最大障碍,也是与国外政策环境最大的差异。对于抵押房产的老人来说,可能会面临着产权到期,人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。
对于金融机构来说,倒按揭的操作层面也非常复杂,牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素,另外,按揭结束后,如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验,可能积累成巨大风险。
再者,是房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言,宏观调控下房子蕴含的价值是个变量,起伏不定难以判断,这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长,所以积极性不是很强,这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士坦言。
一位险企市场部主管也指出,“以房养老”现在的技术操作仍比较困难,而且对险企来说概念也不甚清晰。“由于涉及房产,应该属于财产保险范畴,但养老险又属于寿险范畴,所以还需要清晰界定。”
“制度设计是关键”
关于“以房养老”遇冷的消息引发了社会各方关注。对此,“以房养老”首倡者幸福人寿监事会主席孟晓苏强调:“以房养老”试点属于小众金融产品,并不是针对所有老人,不宜从政府政策角度过度解读“以房养老”试点。
孟晓苏指出, “无论是租房养老、卖房养老,还是以房养老,都是老百姓自己的选择,并不是所有老人都要买这个产品;同样并不是所有要买这个金融产品的老人,保险公司都会接受。这是一个商业化双向选择的市场行为。”
中国老年学会学术部主任、研究员陶立群也认为,以房养老可以作为养老的一种补充形式,“但作为主要方式肯定不可取,还存在很大的社会问题。”
实际上,“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域,目前在我国还是新生事物,其推广需要各方共同的配合和协调。事实上,一些发达国家之所以能推行多年“以房养老”,并已成为老年人养老的重要和常规模式之一,与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。
清华大学公共管理学院杨燕绥认为“以房养老”应该从“有房产、无资金”的高龄失能老人群体做起,建立老年人、商业机构和政府三方合作的中国式以房养老计划。
而在具体的工作推进中,杨燕绥认为还有许多工作要做。比如,“对受益人及其子女进行资格审查,包括收入和资产状况、房产产权是否清晰、利益相关人的承诺、受益人信用等;对审查合格者在70年产权到期后,根据失能老人的实际余寿无偿延长期限,直至老人去世。为此,涉及房产登记的相关法律需要修订,相关管理部门需要做好准备。”而无论委托租赁还是反向抵押,均需要制定房产定价保值规则和基准价格,并参考中国平均寿命确定月支付额,减免相关税赋。同样,建立一套以房养老合同台账管理制度、监督程序和纠纷处理制度,并经过公正程序(规定低收费标准)。同时,选择优质的房产租赁、房产置换和房产反向抵押的经办机构,鼓励反向抵押管理机构与养老金个人账户合并管理。再者,建立风险保障金,由政府给政策和资金、受益人缴纳保费和保险公司三方共同建立“失能老人以房养老风险基金”,在房产价值用尽时支付老人护理费用,如果发生剩余的房产残值则作为遗产归继承人;在房产贬值时保证房产租金和抵押价值等同基准价格。