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摘要：目前，我国房地产市场也已经由成才期逐步步入成熟期，竞争愈演愈烈，开发成本控制成为了房地产企业的工作重心。本文笔者通过分析房地产开发过程中的成本构成，分别对立项、设计、施工和竣工结算等阶段如何加强成本控制进行深入分析。
关键词：房地产开发成本构成；成本控制
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
引言
在目前房地产市场竞争日益激烈的条件下，控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。然而，有效的土地资源不断减少，土地成本也越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，只有不断的进行企业管理创新，才能推动集团企业建立规范的现代企业制度，成为房地产业发展的强劲生力军。
一、房地产开发中的主要成本构成
所谓成本控制，就是在房地产开发过程中对所消耗的各种资源和开支，进行控制和调整，及时纠正发生的偏差，使各项费用控制在计划范围内，以保证成本目标的实现。房地产开发中成本构成主要有以下方面：
1．开发成本。（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份，将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额，根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地，使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用：拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用，一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费设备及安装工程费及室内装修工程等基础设施费此费用为红线内工程费，包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等。
2．开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数，按3%左右计算（2）销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用。
从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。
二、房地产开发项目成本控制
1．立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点：市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制公司项目部开展充分的市场调研，如通过全面采盘，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等，进而把握投资决策，找准产品定位编写投资估算。投资成本估算的重点包括：资源配置是否充分合理；市场定位是否明确恰当；投资成本、费用是否经济、可行；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。项目立项时，通过《可行性研究报告》，进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告，各方专家意见等后，编写《可行性研究报告》。
通过争取优惠政策，降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解，在进行市场调研，对市场走势做出分析、判断的基础上，通过为企业争取优惠政策，达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程，通过招投标管理，有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时，应招投标；项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时，更应按工程量清单计价办法严格招投标管理企业在同等条件下，选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2．规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的成本管理有两个目的，一是降低为完成规划设计工作所需要的设计成本（包括设计人工时、各种材料、设备的消耗等），二是降低工程所需的设备、材料、建筑、安装等费用。房地产开发企业可引入竞争机制，推行设计招标和设计方案竞选，从中选择技术先进、经济合理、有独特的设计创意以及设计费用低的设计方案和设计单位。此外，加强技术沟通，实行限额设计，制定设计成本目标，在保证项目设计达到使用功能的前提下按分配的投资限额进行设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计出图前对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，发现不足或缺陷及时提出修改优化，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。
3．施工阶段的成本控制。在工程施工阶段，由于工程设计已经完工程量已完全具体化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%~10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，業主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更，有条件的业主方可以指派工程造价管理。专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰成。
4．竣工结算阶段的成本控制该阶段。是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制，对审查出问题的人员给予一定的奖励，同时杜绝由于个别人员的业务能力责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价。控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。另外，要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验教训，提出今后工作中的改进方案。
结束语
综上所述，房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态的和复杂的。必须对影响成本各个阶段实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同和信息等方面，挖掘潜力，降低成本，以利于房地产开发企业资金的合理流动，从而真正实现开发利润的最大化。
关键词：房地产开发成本构成；成本控制
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
引言
在目前房地产市场竞争日益激烈的条件下，控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。然而，有效的土地资源不断减少，土地成本也越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，只有不断的进行企业管理创新，才能推动集团企业建立规范的现代企业制度，成为房地产业发展的强劲生力军。
一、房地产开发中的主要成本构成
所谓成本控制，就是在房地产开发过程中对所消耗的各种资源和开支，进行控制和调整，及时纠正发生的偏差，使各项费用控制在计划范围内，以保证成本目标的实现。房地产开发中成本构成主要有以下方面：
1．开发成本。（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份，将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额，根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地，使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用：拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用，一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费设备及安装工程费及室内装修工程等基础设施费此费用为红线内工程费，包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等。
2．开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数，按3%左右计算（2）销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用。
从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。
二、房地产开发项目成本控制
1．立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点：市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制公司项目部开展充分的市场调研，如通过全面采盘，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等，进而把握投资决策，找准产品定位编写投资估算。投资成本估算的重点包括：资源配置是否充分合理；市场定位是否明确恰当；投资成本、费用是否经济、可行；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。项目立项时，通过《可行性研究报告》，进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告，各方专家意见等后，编写《可行性研究报告》。
通过争取优惠政策，降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解，在进行市场调研，对市场走势做出分析、判断的基础上，通过为企业争取优惠政策，达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程，通过招投标管理，有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时，应招投标；项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时，更应按工程量清单计价办法严格招投标管理企业在同等条件下，选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2．规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的成本管理有两个目的，一是降低为完成规划设计工作所需要的设计成本（包括设计人工时、各种材料、设备的消耗等），二是降低工程所需的设备、材料、建筑、安装等费用。房地产开发企业可引入竞争机制，推行设计招标和设计方案竞选，从中选择技术先进、经济合理、有独特的设计创意以及设计费用低的设计方案和设计单位。此外，加强技术沟通，实行限额设计，制定设计成本目标，在保证项目设计达到使用功能的前提下按分配的投资限额进行设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计出图前对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，发现不足或缺陷及时提出修改优化，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。
3．施工阶段的成本控制。在工程施工阶段，由于工程设计已经完工程量已完全具体化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%~10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，業主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更，有条件的业主方可以指派工程造价管理。专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰成。
4．竣工结算阶段的成本控制该阶段。是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制，对审查出问题的人员给予一定的奖励，同时杜绝由于个别人员的业务能力责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价。控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。另外，要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验教训，提出今后工作中的改进方案。
结束语
综上所述，房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态的和复杂的。必须对影响成本各个阶段实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同和信息等方面，挖掘潜力，降低成本，以利于房地产开发企业资金的合理流动，从而真正实现开发利润的最大化。