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【摘要】房地产开发建设项目的质量管理贯穿项目管理全过程。其质量管理主要体现在项目设计阶段、项目实施阶段和项目竣工验收阶段，本文探究了房地产开发项目中的质量问题及控制对策，以供参考。
【关键词】房地产 项目 质量问题 对策
一、设计阶段的质量问题及控制
1.1主要的设计阶段
（1）方案设计阶段
房地产项目中的规划方案设计是以前期的开发项目的产品策划定位、市场调查和可行性研究报告为依据的。房地产开发商应该请一个全程策划的咨询公司，因为房地开发商作为投资人，他对项目投资的根本目的是获得一定的社会效益和经济效益。开发商在对咨询公司所给出项目开发产品定位比较满意之后，应该积极参与后面的规划方案设计。由于项目的规划方案是设计单位进行设计的，因此开发商在进行项目规划的前期需要对设计单位进行综合性的考察，并在此基础上选取合适的设计单位。通过对开发商选择设计单位的研究分析，得出在进行项目整体方案设计前首先需要对需要设计规划的工程进行科学的定位，在此基础上选取实力较强的设计单位。在设计单位初步工程项目规划完成后，组织建设方进行评选，并制定出初步的设计方案。此后，建筑方可与最优设计单位进行细节磋商并签订合同，鉴定并对初步规划方案进行修改、完善和细化，得出最终的方案，进行上报。
（2）施工图设计阶段
工程设计按照不同的设计阶段可分为：初步设计、施工图设计。项目初步设计的进行是根据项目的规划方案，项目的规划方案审查通过后，才能进行项目的施工图设计。对于规模较大的项目而言，技术较为复杂，故可分为三个阶段，分别为初步设计、施工图设计与技术设计。各个阶段的成果包括图纸文档，经济文档以及设计说明，无论是两阶段设计还是三阶段设计，目的都是通过控制不同阶段设计的深度来达到设计质量的保证。
1. 2设计阶段的质量问题及控制的实现
（1）设计阶段开发项目的质量问题及控制方法
在项目质量设计方案与项目的规划基础上，参照历史工程的设计文档以及设计者自身的设计经验，制定项目整体的开发任务书。此外，在工程的实际实施过程中按规定对文档进行调整，实现设计方案的动态优化，从而实现对项目的整体的质量问题及控制。在开发单位对项目的设计过程中，各个部门要按照设计的合同要求，设计地区的环境因素（气象、自然条件等）以及相关技术规划等综合进行分析，开发商项目设计的主管人员要仔细深入的审核设计文件。不足设计和过分设计是在审核的过程中需要特别注意的两种极端情况。
（2）明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责
专业设计任务书是针对项目工程的特点的规划，需要有经验的工程师进行设计，从而确定在不同的设计阶段的具体任务。建设方对设计质量的监控往往都是按专业监控，要求项目组和设计方工作人员与建筑方施工人员积极主动地相互协调配合。针对工程的质量，建筑方的相关人员都具有控制职责和管理职责，实行项目组和专业相结合的矩阵管理方式。建设方各专业工程师的职责还有采取一定的措施实施对专业的设计过程的有效控制；确定设计所涉及到的专业技术方案，并对各技术方案的合理性、可靠性和先进性负责；为确保项目的整体设计质量，建筑方可以提出自身对设计方的要求，设计方按照要求提供足够白勺高素质设计人员保证项目设计的进行；参加或组织项目设计各阶段设计输出、输入、成品的验证或评审。
（3）建立设计经理质量责任制
项目的整体设计都需要设计的主管人员进行监管，保障设计的各个方面都能满足质量标准与合同要求，同时主管人员还担负对建筑方施工的监管的责任，控制建筑方的工程进展符合设计的要求；负责各专业之间的衔接：对设计过程根据设计计划、项目质量计划、项目计划的规定进行控制；负责将所组织的设计策划的结果编写入设计规划：通过对各个专业技术方案之间的综合检测与改进，确保整体技术方案的科学性；对各个阶段的设计进行严格的检验；担负检测或组织设计关键控制点、设计文件及对设计质量有重大影响的活动；按规定按设计更改控制程序对设计变更进行控制。
二、项目投资的质量问题及控制
房地产建筑项目建设单位都把投资、工期和质量三大控制要素贯穿于项目建设的过程，把它们作为建设项目管理的主体，以达到投资的最大效益。对出现的透支现象的阶段及时纠正，实现资源与资本的有效利用，完成预定的目标，并在各个分工程中获得较好的投资效益，使竣工决算最终控制在审定的核算额之内，杜绝“三超”现象的发生。
主要需做好下面几项工作，以实现工程投资的有效控制：
（1）决策阶段工程投资的控制
房地产开发项目投资的控制与确定存在于项目建设全过程，但决策阶段各项经济技术决策，特别是设备选用、建设地的选址、工艺选取、标准的选取等方面，都直接决定着工程投资的成本，将会对项目的整体成本带来很大的影响。
（2）设计阶段工程投资的控制
工程设计工程建设的灵魂，也是整个建筑项目的全局规划阶段，在整个项目的投资成本的控制上占有较大比重，是提高经济效益与技术处理的关键性阶段。
1）对工程项目的设计采用限额优化的设计策略
2）有效控制工程造价。
（3）实施阶段工程投资的控制
建筑物实体形成阶段即是工程项目的实施阶段，是人力、财力、物力消耗的主要阶段，这一阶段的主要特征是，施工周期长、工程量大、影响因素多、涉及面广、以及材料设备价格、市场供求和政策性变化的波动大等等。只有加强在工程实施阶段工程建设的监督和管理职能，增强对工程建设的全局资本的监控，才可能實现科学的控制投资，保障建设的质量，发挥投资效益。建设工程的影响因素多变、工程复杂性，所以在工程实施阶段可能会出现许多计划不到的费用。
三、项目施工阶段的质量问题及控制
施工阶段的质量问题及控制包含过程较多，各个过程相互祸合，从而导致影响质量的因素相当复杂。譬如：技术设备的微小变动将导致产品的质量与预定目标发生偏移，最终出现严重的质量事故；环境的波动、操作的不当也将对施工工业带来质量的偏差。由于项目在建设完成时，将不能如其它工业流水线产品进行拆卸改进，也不能对产品进行更换，因此项目施工过程的质量问题及控制关乎全局质量问题。
四、竣工验收阶段的质量问题及控制
考核质量目标是否符合设计阶段的质量要求，对项目施工阶段的质量进行检查评定、试车运转，这就是项目的工程验收阶段。工程验收阶段是提高工程质量水平、保证合同任务全面完成的最后把关，是对工程质量进行检验的必要环节，工程项目由建设转入投产或使用的标志。
结束语
目前，在我国房地产开发项目正处于一个繁荣上升的时期，行业特殊性从客观上决定了工程项目、所涉及的建设开发、施工管理、及相关的临近领域，其对技术的要求十分严格、涉及的范围较广、投资资金数额巨大、潜藏风险较大、质量要求十分苛刻。但分解开来看，它们又是普通的、平常的，只要我们重视它，按质量要求严格控制它，就能建造出高质量的工程。良好的质量问题及控制将会造就一个又一个的优质工程，从而造福于人类。
参考文献：
[1]李传景.房地产开发项目中的质量问题及对策[J].中华民居，2014（02）：212.
[2]黎军锦.如何提高房地产开发项目的产品质量[J].四川建材，2006（01）：90-92.
[3]赵文杰.浅谈工程项目的质量管理[J].化学工程与装备，2009（07）：245-246.
【关键词】房地产 项目 质量问题 对策
一、设计阶段的质量问题及控制
1.1主要的设计阶段
（1）方案设计阶段
房地产项目中的规划方案设计是以前期的开发项目的产品策划定位、市场调查和可行性研究报告为依据的。房地产开发商应该请一个全程策划的咨询公司，因为房地开发商作为投资人，他对项目投资的根本目的是获得一定的社会效益和经济效益。开发商在对咨询公司所给出项目开发产品定位比较满意之后，应该积极参与后面的规划方案设计。由于项目的规划方案是设计单位进行设计的，因此开发商在进行项目规划的前期需要对设计单位进行综合性的考察，并在此基础上选取合适的设计单位。通过对开发商选择设计单位的研究分析，得出在进行项目整体方案设计前首先需要对需要设计规划的工程进行科学的定位，在此基础上选取实力较强的设计单位。在设计单位初步工程项目规划完成后，组织建设方进行评选，并制定出初步的设计方案。此后，建筑方可与最优设计单位进行细节磋商并签订合同，鉴定并对初步规划方案进行修改、完善和细化，得出最终的方案，进行上报。
（2）施工图设计阶段
工程设计按照不同的设计阶段可分为：初步设计、施工图设计。项目初步设计的进行是根据项目的规划方案，项目的规划方案审查通过后，才能进行项目的施工图设计。对于规模较大的项目而言，技术较为复杂，故可分为三个阶段，分别为初步设计、施工图设计与技术设计。各个阶段的成果包括图纸文档，经济文档以及设计说明，无论是两阶段设计还是三阶段设计，目的都是通过控制不同阶段设计的深度来达到设计质量的保证。
1. 2设计阶段的质量问题及控制的实现
（1）设计阶段开发项目的质量问题及控制方法
在项目质量设计方案与项目的规划基础上，参照历史工程的设计文档以及设计者自身的设计经验，制定项目整体的开发任务书。此外，在工程的实际实施过程中按规定对文档进行调整，实现设计方案的动态优化，从而实现对项目的整体的质量问题及控制。在开发单位对项目的设计过程中，各个部门要按照设计的合同要求，设计地区的环境因素（气象、自然条件等）以及相关技术规划等综合进行分析，开发商项目设计的主管人员要仔细深入的审核设计文件。不足设计和过分设计是在审核的过程中需要特别注意的两种极端情况。
（2）明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责
专业设计任务书是针对项目工程的特点的规划，需要有经验的工程师进行设计，从而确定在不同的设计阶段的具体任务。建设方对设计质量的监控往往都是按专业监控，要求项目组和设计方工作人员与建筑方施工人员积极主动地相互协调配合。针对工程的质量，建筑方的相关人员都具有控制职责和管理职责，实行项目组和专业相结合的矩阵管理方式。建设方各专业工程师的职责还有采取一定的措施实施对专业的设计过程的有效控制；确定设计所涉及到的专业技术方案，并对各技术方案的合理性、可靠性和先进性负责；为确保项目的整体设计质量，建筑方可以提出自身对设计方的要求，设计方按照要求提供足够白勺高素质设计人员保证项目设计的进行；参加或组织项目设计各阶段设计输出、输入、成品的验证或评审。
（3）建立设计经理质量责任制
项目的整体设计都需要设计的主管人员进行监管，保障设计的各个方面都能满足质量标准与合同要求，同时主管人员还担负对建筑方施工的监管的责任，控制建筑方的工程进展符合设计的要求；负责各专业之间的衔接：对设计过程根据设计计划、项目质量计划、项目计划的规定进行控制；负责将所组织的设计策划的结果编写入设计规划：通过对各个专业技术方案之间的综合检测与改进，确保整体技术方案的科学性；对各个阶段的设计进行严格的检验；担负检测或组织设计关键控制点、设计文件及对设计质量有重大影响的活动；按规定按设计更改控制程序对设计变更进行控制。
二、项目投资的质量问题及控制
房地产建筑项目建设单位都把投资、工期和质量三大控制要素贯穿于项目建设的过程，把它们作为建设项目管理的主体，以达到投资的最大效益。对出现的透支现象的阶段及时纠正，实现资源与资本的有效利用，完成预定的目标，并在各个分工程中获得较好的投资效益，使竣工决算最终控制在审定的核算额之内，杜绝“三超”现象的发生。
主要需做好下面几项工作，以实现工程投资的有效控制：
（1）决策阶段工程投资的控制
房地产开发项目投资的控制与确定存在于项目建设全过程，但决策阶段各项经济技术决策，特别是设备选用、建设地的选址、工艺选取、标准的选取等方面，都直接决定着工程投资的成本，将会对项目的整体成本带来很大的影响。
（2）设计阶段工程投资的控制
工程设计工程建设的灵魂，也是整个建筑项目的全局规划阶段，在整个项目的投资成本的控制上占有较大比重，是提高经济效益与技术处理的关键性阶段。
1）对工程项目的设计采用限额优化的设计策略
2）有效控制工程造价。
（3）实施阶段工程投资的控制
建筑物实体形成阶段即是工程项目的实施阶段，是人力、财力、物力消耗的主要阶段，这一阶段的主要特征是，施工周期长、工程量大、影响因素多、涉及面广、以及材料设备价格、市场供求和政策性变化的波动大等等。只有加强在工程实施阶段工程建设的监督和管理职能，增强对工程建设的全局资本的监控，才可能實现科学的控制投资，保障建设的质量，发挥投资效益。建设工程的影响因素多变、工程复杂性，所以在工程实施阶段可能会出现许多计划不到的费用。
三、项目施工阶段的质量问题及控制
施工阶段的质量问题及控制包含过程较多，各个过程相互祸合，从而导致影响质量的因素相当复杂。譬如：技术设备的微小变动将导致产品的质量与预定目标发生偏移，最终出现严重的质量事故；环境的波动、操作的不当也将对施工工业带来质量的偏差。由于项目在建设完成时，将不能如其它工业流水线产品进行拆卸改进，也不能对产品进行更换，因此项目施工过程的质量问题及控制关乎全局质量问题。
四、竣工验收阶段的质量问题及控制
考核质量目标是否符合设计阶段的质量要求，对项目施工阶段的质量进行检查评定、试车运转，这就是项目的工程验收阶段。工程验收阶段是提高工程质量水平、保证合同任务全面完成的最后把关，是对工程质量进行检验的必要环节，工程项目由建设转入投产或使用的标志。
结束语
目前，在我国房地产开发项目正处于一个繁荣上升的时期，行业特殊性从客观上决定了工程项目、所涉及的建设开发、施工管理、及相关的临近领域，其对技术的要求十分严格、涉及的范围较广、投资资金数额巨大、潜藏风险较大、质量要求十分苛刻。但分解开来看，它们又是普通的、平常的，只要我们重视它，按质量要求严格控制它，就能建造出高质量的工程。良好的质量问题及控制将会造就一个又一个的优质工程，从而造福于人类。
参考文献：
[1]李传景.房地产开发项目中的质量问题及对策[J].中华民居，2014（02）：212.
[2]黎军锦.如何提高房地产开发项目的产品质量[J].四川建材，2006（01）：90-92.
[3]赵文杰.浅谈工程项目的质量管理[J].化学工程与装备，2009（07）：245-246.