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摘要：针对房屋征收评估的问题，文章论述在评估中要严谨地选取相关参数，科学合理地确定相关房地产价格，切实维护相关权利人的合法权益，共同做好房屋征收工作。
关键词：征收评估；实践；体会
Abstract: Aiming at the problem of the housing assessment, the article discusses the assessment should carefully choosing the relevant parameters, to determine the real estate prices scientific and reasonable, and earnestly safeguard the related rights, common good housing levy work.
Key words: collection evaluation; practice; experience
中图分类号：DF453文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）
0引言
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称为《征收条例》）经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，自2011年1月21日起施行，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理案例》（以下简称为《拆迁条例》）同时废止。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称为《征收评估办法》）2011年6月3日公布施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称为《拆迁估价指导意见》）同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》已经运行了1年多，从这一年多在从事房屋征收评估的实践中，感到做好房屋征收评估很重要，不容易，但又必须做好。
1 端正态度，坚持中立性、专业性，树立权威性
做好房屋征收评估工作，政策性强，事关群众切身利益和政府形象，甚至关系社会稳定的大局，是房地产估价行业的一块重要业务。房地产估价师应树立维护社会稳定的大局观，坚守良好的职业操守。
原来拆迁评估，房地产估价机构往往采取压低收费、小恩小惠拉票等不正当竞争行为承接业务。但是，房屋征收行为的主体是政府，具有很强的社会公信力。如果此类不正当竞争行为发生在征收评估中，其社会影响是非常恶劣的，不但损害了房地产估价机构及估价行业的社会形象，更损害了政府的公信力。因此，征收评估要剔除不正当恶性竞争。
因此，在征收评估中要坚持独立、客观、公正的中立态度，发挥专业水准和专家顾问功能，树立征收房屋评估工作的权威性。2 征收评估和拆迁估价的主要区别
拆迁评估和征收评估在委托评估主体、估价范围、估价应当考虑的因素、对被征收（拆迁）房屋的性质（包括用途）和面积的认定、评估时点有这很大的区别。
（1）委托主体不同：《拆迁估价指导意见》下，只要符合规划，建设单位、政府、房地产开发商等都可以成为拆迁委托估价的主体。《征收评估办法》下，只有市、县级人民政府为了公共利益需要才可以成为房屋征收评估的委托主体。
（2）估价范围不同：《拆迁估价指导意见》规定的评估范围只包括被拆迁房屋的房地产市场价格和被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。《房屋征收评估办法》将评估范围从不动产房地产市场价值和房屋室内装修装饰价值，扩大到动产机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。
（3）估价考虑因素不同：对被征收（拆迁）房屋价值评估应当考虑的因素，从《拆迁估价指导意见》只考虑区位、用途、建筑面积等因素，到《房屋征收评估办法》增加了建筑结构、新旧程度以及占地面积、土地使用权等影响因素。
（4）对被征收（拆迁）房屋的性质（包括用途）和面积的认定：《拆迁估价指导意见》下，其一按产权证；其二按各地特别规定；其三按协商结果；其四房屋的性质不能协商一致的向城市规划行政主管部门申请确认，房屋的面积不能协商一致的，委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。《房屋征收评估办法》下，由于征收主体是市、县人民政府，所以将其修改为，其一按产权证；其二按照市、县级人民政府的认定、处理结果。
（5）评估时点有区别：《拆迁估价指导意见》没有对安置房估价时点的规定，但有分期分段的估价时点的规定。《房屋征收评估办法》没有分期分段的评估时点的规定，但增加了用于产权调换房屋（安置房）的评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致的规定。
3 实际评估工作中应注意的几个事项
（1）做好评估价格的解释工作。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，“公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释”。实际上，不仅在公示阶段要求房地产估价机构对评估价格进行解释，在其他阶段，只要征收工作没有结束，房地产估价机构就要尽到对评估价格的解释义务。评估价格的解釋是房地产估价师综合能力的体现。负责解释的房地产估价师必须具有良好的职业道德、丰富的专业经验和良好的心里素质，能应对各类突发事件，尤其能将复杂枯燥的评估过程、专业术语等以简单、通俗的语言传递给对方，使对方能充分理解。同时，解释工作又是房地产估价机构与征收当事人沟通的窗口。通过解释工作，评估机构与当事人能充分交换意见，找出工作中的不足并加以改造，为后续的征收工作打下良好的基础。 （2）保证评估价格的客观公平合理,保证不同房屋评估价格的合理差异。评估价格是进行征收补偿的基础。一方面关系到被征收人补偿金额的多少，与被征收人的切身利益息息相关，另一方面则关系到征收人征收成本的高低。在房地产市场相对较发达，市场信息公开透明程度较高的情况下，保证评估结果的合理性比较容易。但在征收评估中，比较多的是一些无市场交易行为的房屋，如旧房、简屋、工厂、居委会、社区卫生站等。这对房地产估价机构和估价师的技术能力提出了更高的要求，更多的情况下需要房地产估价师经过严密的推算，并结合经验的判别才能得出其价格。
除了评估价格客观公平、整体水平的高低外，评估价格的平衡问题（横向可比），即评估价格差异的合理性也应引起高度重视。一般来说，可分为以下几类：（1）同一基地内不同类型房屋之间的价格平衡。一个征收基地内往往会碰到不同类型的房屋。就居住房屋而言，就可能碰到花园住宅、新房、旧房、简易房屋等类型。非居住房屋比较多的是店铺、办公房、工厂等。做好不同类型的房屋价格平衡，首先要通过实地查勘和资料调查，深入了解其基本特征；其次要通过市场调查，划分不同类型房屋的市场定位；最后，要进行细致的测算，得出不同房屋类型的基准价格。一般来说，可先求取市场交易活跃的类型房屋，再求取其他市场交易不充分的类型房屋的价格。在测算完成后，根据实际情况进行调整，保证其价差在合理的范围内。（2）同一类型房屋内不同部位房屋的价格平衡。做好此项平衡的关键在于修正因子、修正系数的合理设置。在修正因子的设置上，需针对不同类型的房屋分别设置。修正系数的确定，可根据不同类型房屋分别设置修正体系，修正系数之间的差距不宜过大。（3）相邻征收基地评估价格的横向平衡。不同地块的价格整体水平应根据区位、评估时点等不同，有一个合理的差异梯度。在本基地评估工作开始前，应通过市场调查，了解其他基地的评估价格水平，然后根据自己基地的实际情况进行合理定位。切不可闭门造车，造成基地之间的价格失衡。
（3）做好征收评估其他衍生服务。《国有土地上房屋征收评估办法》明确了房地产估价机构还可按照有关规定评估搬迁费用、停产停业损失等，消除了房地产估价机构从事这类衍生服务的制度障碍，扩大了评估业务范围。除此以外，房地产估价机构还应发挥自身的专业优势，为政府提供前期摸底调查、预评估等独立于征收评估之外的专业服务。在作出征收决策前，为保证决策的科学性，测算成本效益，维护当事人利益和社会大局稳定，政府需要做前期摸底调查、预评估等一系列工作。但由于这些工作的专业性，政府可能一购买服务等方式委托给相关的房地产估价机构。我们要抓住机会，积极主动，承揽这些业务，争取多为顺利征收多做贡献，同时也扩大了自己的业务范围和利润增长点。
4 主要参数选取
（1）可比实例的选取。市场法中和收益法中可比实例的选取，除了要满足可比性之外，尤其要注意对交易实例的筛选，即要选取市场上的平均水平价格的交易实例作为可比实例，这样才能做到对“被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值”。
同一地区类似房地产的成交单价有时差异是比较大的，尤其是二手房的成交单价是采用申报价。房地产估价师在评估时，要善于辨别交易实例成交价的真实性与客观性，从市场定位层面认真筛选评估所选用的可比实例，一定要满足其成交单价不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场成交单价。
（2）交易日期调整系数。各可比实例的交易日期与估价时点一般都有一定差距，应该将各可比实例在成交日期的成交价调整到估价时点的成交价，这就需要考虑交易日期调整系数。交易日期调整系数的确定不要盲目采用大区域的房地产价格指数，要针对被征收房屋的同一区域、同一物业种类的价格涨幅的平均水平来确定。交易日期调整系数的确定要特别慎重。一般城市都会有房地产价格指数，这种价格指数是针对当地整个大区域的不同档次住宅房地产的抽样统计结果，而某个特定区域不同档次房屋的价格涨（跌）幅不一定与之相吻合，甚至有可能相悖。因此在交易日期调整系数的确定时，要认真分析，不可盲目套用。
（3）年净收益与报酬率确定。年净收益与报酬率的确定要合理、正确，不仅要考虑当地类似房地产过去的收益状况，还要考虑今后可能更好的收益预期。报酬率的确定要充分考虑当地房屋租售比的不合理因素。报酬率的确定要非常谨慎，不要隨便采用“累加法”，最好采用“市场提取法”。
（4）成本构成与成新率确定。当采用成本法估价时，应该清醒地认识到在房价波动较大的背景下，成本法评估淡化了市场供求关系对价格的影响，因此同一评估对象、同一评估目的、同一评估时点采用成本法所评估的结果，一般都低于市场法或收益法所评估的结果。所以在采用成本法估价时，不仅不能遗漏被征收房屋的成本构成细项，而且还要考虑“综合调节系数”，诸如：朝向、区位、功能、土地面积大小等等这些综合因素对被征收房屋价值的影响。成新率的确定要综合考虑建成时间（年限法）与实际状况（现场观察法）两者的差异，重在考虑维护状况。
5 撰写报告时应注意的问题
撰写征收评估报告时，在原来拆迁评估报告的基础上，应注意以下不同之处：报告用语中“拆迁”应改为“征收”；告知函、评估目的、价值类型、评估依据、估价基本原则等要按《房屋征收估价办法》的规定做相应修改；评估报告要说明已经登记房屋和未经登记建筑的认定、处理结果情况；注意评估对象和评估范围表述的差异，征收评估对象和范围可以包括：被征收房屋（包括拟作产权调换的安置房）及其土地使用权价值，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿价值等。评估对象如果只有被征收房屋及其土地使用权价值，应说明评估对象和范围不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿价值等；房屋征收部门不配合的，要在估价报告中说明。
6 结语
总之，我们要严格按照《估价规范》和《房屋征收评估办法》的精神和要求，在房屋征收估价中，发挥出估价师的专业水平，严谨地确定相关参数，科学合理地确定相关房地产价格，切实维护相关权利人的合法权益，做好相关解释工作，共同做好房屋征收工作，协助维护社会稳定的大局！
参考文献：
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》
[2]《国有土地上房屋征收评估办法》
[3]《房地产估价规范》
关键词：征收评估；实践；体会
Abstract: Aiming at the problem of the housing assessment, the article discusses the assessment should carefully choosing the relevant parameters, to determine the real estate prices scientific and reasonable, and earnestly safeguard the related rights, common good housing levy work.
Key words: collection evaluation; practice; experience
中图分类号：DF453文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）
0引言
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称为《征收条例》）经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，自2011年1月21日起施行，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理案例》（以下简称为《拆迁条例》）同时废止。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称为《征收评估办法》）2011年6月3日公布施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称为《拆迁估价指导意见》）同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》已经运行了1年多，从这一年多在从事房屋征收评估的实践中，感到做好房屋征收评估很重要，不容易，但又必须做好。
1 端正态度，坚持中立性、专业性，树立权威性
做好房屋征收评估工作，政策性强，事关群众切身利益和政府形象，甚至关系社会稳定的大局，是房地产估价行业的一块重要业务。房地产估价师应树立维护社会稳定的大局观，坚守良好的职业操守。
原来拆迁评估，房地产估价机构往往采取压低收费、小恩小惠拉票等不正当竞争行为承接业务。但是，房屋征收行为的主体是政府，具有很强的社会公信力。如果此类不正当竞争行为发生在征收评估中，其社会影响是非常恶劣的，不但损害了房地产估价机构及估价行业的社会形象，更损害了政府的公信力。因此，征收评估要剔除不正当恶性竞争。
因此，在征收评估中要坚持独立、客观、公正的中立态度，发挥专业水准和专家顾问功能，树立征收房屋评估工作的权威性。2 征收评估和拆迁估价的主要区别
拆迁评估和征收评估在委托评估主体、估价范围、估价应当考虑的因素、对被征收（拆迁）房屋的性质（包括用途）和面积的认定、评估时点有这很大的区别。
（1）委托主体不同：《拆迁估价指导意见》下，只要符合规划，建设单位、政府、房地产开发商等都可以成为拆迁委托估价的主体。《征收评估办法》下，只有市、县级人民政府为了公共利益需要才可以成为房屋征收评估的委托主体。
（2）估价范围不同：《拆迁估价指导意见》规定的评估范围只包括被拆迁房屋的房地产市场价格和被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。《房屋征收评估办法》将评估范围从不动产房地产市场价值和房屋室内装修装饰价值，扩大到动产机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。
（3）估价考虑因素不同：对被征收（拆迁）房屋价值评估应当考虑的因素，从《拆迁估价指导意见》只考虑区位、用途、建筑面积等因素，到《房屋征收评估办法》增加了建筑结构、新旧程度以及占地面积、土地使用权等影响因素。
（4）对被征收（拆迁）房屋的性质（包括用途）和面积的认定：《拆迁估价指导意见》下，其一按产权证；其二按各地特别规定；其三按协商结果；其四房屋的性质不能协商一致的向城市规划行政主管部门申请确认，房屋的面积不能协商一致的，委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。《房屋征收评估办法》下，由于征收主体是市、县人民政府，所以将其修改为，其一按产权证；其二按照市、县级人民政府的认定、处理结果。
（5）评估时点有区别：《拆迁估价指导意见》没有对安置房估价时点的规定，但有分期分段的估价时点的规定。《房屋征收评估办法》没有分期分段的评估时点的规定，但增加了用于产权调换房屋（安置房）的评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致的规定。
3 实际评估工作中应注意的几个事项
（1）做好评估价格的解释工作。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，“公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释”。实际上，不仅在公示阶段要求房地产估价机构对评估价格进行解释，在其他阶段，只要征收工作没有结束，房地产估价机构就要尽到对评估价格的解释义务。评估价格的解釋是房地产估价师综合能力的体现。负责解释的房地产估价师必须具有良好的职业道德、丰富的专业经验和良好的心里素质，能应对各类突发事件，尤其能将复杂枯燥的评估过程、专业术语等以简单、通俗的语言传递给对方，使对方能充分理解。同时，解释工作又是房地产估价机构与征收当事人沟通的窗口。通过解释工作，评估机构与当事人能充分交换意见，找出工作中的不足并加以改造，为后续的征收工作打下良好的基础。 （2）保证评估价格的客观公平合理,保证不同房屋评估价格的合理差异。评估价格是进行征收补偿的基础。一方面关系到被征收人补偿金额的多少，与被征收人的切身利益息息相关，另一方面则关系到征收人征收成本的高低。在房地产市场相对较发达，市场信息公开透明程度较高的情况下，保证评估结果的合理性比较容易。但在征收评估中，比较多的是一些无市场交易行为的房屋，如旧房、简屋、工厂、居委会、社区卫生站等。这对房地产估价机构和估价师的技术能力提出了更高的要求，更多的情况下需要房地产估价师经过严密的推算，并结合经验的判别才能得出其价格。
除了评估价格客观公平、整体水平的高低外，评估价格的平衡问题（横向可比），即评估价格差异的合理性也应引起高度重视。一般来说，可分为以下几类：（1）同一基地内不同类型房屋之间的价格平衡。一个征收基地内往往会碰到不同类型的房屋。就居住房屋而言，就可能碰到花园住宅、新房、旧房、简易房屋等类型。非居住房屋比较多的是店铺、办公房、工厂等。做好不同类型的房屋价格平衡，首先要通过实地查勘和资料调查，深入了解其基本特征；其次要通过市场调查，划分不同类型房屋的市场定位；最后，要进行细致的测算，得出不同房屋类型的基准价格。一般来说，可先求取市场交易活跃的类型房屋，再求取其他市场交易不充分的类型房屋的价格。在测算完成后，根据实际情况进行调整，保证其价差在合理的范围内。（2）同一类型房屋内不同部位房屋的价格平衡。做好此项平衡的关键在于修正因子、修正系数的合理设置。在修正因子的设置上，需针对不同类型的房屋分别设置。修正系数的确定，可根据不同类型房屋分别设置修正体系，修正系数之间的差距不宜过大。（3）相邻征收基地评估价格的横向平衡。不同地块的价格整体水平应根据区位、评估时点等不同，有一个合理的差异梯度。在本基地评估工作开始前，应通过市场调查，了解其他基地的评估价格水平，然后根据自己基地的实际情况进行合理定位。切不可闭门造车，造成基地之间的价格失衡。
（3）做好征收评估其他衍生服务。《国有土地上房屋征收评估办法》明确了房地产估价机构还可按照有关规定评估搬迁费用、停产停业损失等，消除了房地产估价机构从事这类衍生服务的制度障碍，扩大了评估业务范围。除此以外，房地产估价机构还应发挥自身的专业优势，为政府提供前期摸底调查、预评估等独立于征收评估之外的专业服务。在作出征收决策前，为保证决策的科学性，测算成本效益，维护当事人利益和社会大局稳定，政府需要做前期摸底调查、预评估等一系列工作。但由于这些工作的专业性，政府可能一购买服务等方式委托给相关的房地产估价机构。我们要抓住机会，积极主动，承揽这些业务，争取多为顺利征收多做贡献，同时也扩大了自己的业务范围和利润增长点。
4 主要参数选取
（1）可比实例的选取。市场法中和收益法中可比实例的选取，除了要满足可比性之外，尤其要注意对交易实例的筛选，即要选取市场上的平均水平价格的交易实例作为可比实例，这样才能做到对“被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值”。
同一地区类似房地产的成交单价有时差异是比较大的，尤其是二手房的成交单价是采用申报价。房地产估价师在评估时，要善于辨别交易实例成交价的真实性与客观性，从市场定位层面认真筛选评估所选用的可比实例，一定要满足其成交单价不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场成交单价。
（2）交易日期调整系数。各可比实例的交易日期与估价时点一般都有一定差距，应该将各可比实例在成交日期的成交价调整到估价时点的成交价，这就需要考虑交易日期调整系数。交易日期调整系数的确定不要盲目采用大区域的房地产价格指数，要针对被征收房屋的同一区域、同一物业种类的价格涨幅的平均水平来确定。交易日期调整系数的确定要特别慎重。一般城市都会有房地产价格指数，这种价格指数是针对当地整个大区域的不同档次住宅房地产的抽样统计结果，而某个特定区域不同档次房屋的价格涨（跌）幅不一定与之相吻合，甚至有可能相悖。因此在交易日期调整系数的确定时，要认真分析，不可盲目套用。
（3）年净收益与报酬率确定。年净收益与报酬率的确定要合理、正确，不仅要考虑当地类似房地产过去的收益状况，还要考虑今后可能更好的收益预期。报酬率的确定要充分考虑当地房屋租售比的不合理因素。报酬率的确定要非常谨慎，不要隨便采用“累加法”，最好采用“市场提取法”。
（4）成本构成与成新率确定。当采用成本法估价时，应该清醒地认识到在房价波动较大的背景下，成本法评估淡化了市场供求关系对价格的影响，因此同一评估对象、同一评估目的、同一评估时点采用成本法所评估的结果，一般都低于市场法或收益法所评估的结果。所以在采用成本法估价时，不仅不能遗漏被征收房屋的成本构成细项，而且还要考虑“综合调节系数”，诸如：朝向、区位、功能、土地面积大小等等这些综合因素对被征收房屋价值的影响。成新率的确定要综合考虑建成时间（年限法）与实际状况（现场观察法）两者的差异，重在考虑维护状况。
5 撰写报告时应注意的问题
撰写征收评估报告时，在原来拆迁评估报告的基础上，应注意以下不同之处：报告用语中“拆迁”应改为“征收”；告知函、评估目的、价值类型、评估依据、估价基本原则等要按《房屋征收估价办法》的规定做相应修改；评估报告要说明已经登记房屋和未经登记建筑的认定、处理结果情况；注意评估对象和评估范围表述的差异，征收评估对象和范围可以包括：被征收房屋（包括拟作产权调换的安置房）及其土地使用权价值，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿价值等。评估对象如果只有被征收房屋及其土地使用权价值，应说明评估对象和范围不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿价值等；房屋征收部门不配合的，要在估价报告中说明。
6 结语
总之，我们要严格按照《估价规范》和《房屋征收评估办法》的精神和要求，在房屋征收估价中，发挥出估价师的专业水平，严谨地确定相关参数，科学合理地确定相关房地产价格，切实维护相关权利人的合法权益，做好相关解释工作，共同做好房屋征收工作，协助维护社会稳定的大局！
参考文献：
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》
[2]《国有土地上房屋征收评估办法》
[3]《房地产估价规范》