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【摘要】山西旅游资源丰富，是全国闻名的旅游大省。由于没有强力的配套产业支持，山西在产业关联度极高的旅游产业链上挖掘出的价值不高，面临“大而不强”的尴尬局面。房地产与旅游的结合就是一条改变现状的升级转型之道。但旅游地产在山西仍处于发轫阶段，面临诸多难题。本文拟针对现有问题提出建议，以期对山西旅游地产的健康发展有些微助益。
【关键词】旅游 旅游地产 文化实体化
旅游地产是指依托周边旅游资源，所建设的着眼于满足游客各种需求有别于传统地产的置业项目。一般来讲，旅游地产可以分为度假村、观光别墅、主题公园和酒店等。与传统住宅相比，旅游地产是与旅游业的强强联合和无缝嫁接，使休闲、度假功能在地产上得到延伸，更加体现了居住的舒适性。我国旅游地产始于二十世纪九十年代，但一直不温不火。2015年3月，李克强总理政府工作报告中提出“大力发展旅游产业消费”。藉此利好消息，旅游业热度大幅升温，旅游地产主导资源整合长效发展的战略地位得以真正确定，房地产企业转型时也把更多的目光落到旅游地产这一优质项目上。
一、山西旅游及旅游地产现状
山西旅游资源丰富，是名副其实的旅游大省。按地理划分，十一个地级市均为旅游区：全省多山多水，形成众多的自然旅游项目。截止至2015年6月1日，按《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）划分：山西省全国全国重点文物保护单位有271处，占全国总数的11.5%，位列全国第一；国家历史文化名城6个，中国历史文化名村名镇40个；平遥古城、云冈石窟和五台山列入世界遗产名录，数量居全国第三，另有晋商大院等三处列入申遗预备名单；国家级非物质文化遗产105处。2014年，全省接待国内游客3亿人次，全年实现旅游总收入2846.5亿元。旅游业真正成为了山西能源大省转型发展的支柱产业。
山西的旅游地产发展则显得较为迟缓。自2004年太原五龙湾阳关海岸成为山西旅游地产试水之作后，有足够影响力的项目只有清远恒大世纪旅游城和合生创展的五台山项目。本省自有开发企业往往处于观望之中，开发资金和经验也明显不足。
二、山西旅游地产发展中存在的问题
（1）景区与开发项目不协调。旅游地产与周边旅游资源应相互依托，而不是两者简单的堆叠。山西很多旅游地产项目只是单纯地为了借鸡生蛋出售高档房，不仅没有与景区相得益彰反而显得突兀，更有甚者罔顾自然生态环境进行破坏性建设。项目往往更热衷于与自然旅游资源的结合，人文历史类旅游资源少有能够引起开发企业重视。这样一头冷一头热的局面，很难实现资源的合理配置和优势补合。
（2）开发经营的经验不足。旅游地产在山西仍在起步阶段，因而现有旅游地产开发企业的经营理念和模式也处于摸爬滚打之中。把传统住宅项目的开发和营销模式直接照搬是行不通的。旅游地产的特殊性决定了项目在开发上要因地制宜，在运行上租比售多。然而，现实中开发商的短视和急功近利使得旅游地产的开发经营搞的不伦不类，影响到项目收益。
（3）公共设施配套建设薄弱。山西省多山多盆地，往往“景好路难行”。景区周边的交通、信号基站等设施建设如果不到位，旅游地产的引入则犹如空中楼阁。很多旅游地产项目就是因为这样的原因搁浅的。
（4）利益牵涉驳杂，管理乏力。开发商、景区等多方博弈，管理机制不健全，乱搭乱建层出不穷，强行拉客宰客现象严重。
三、山西旅游地产发展改进建议
（1）向旅游地产标杆学习经验。山西的旅游地产起步较晚出现各种问题在所难免。首先要做的就是认真研究成功案例，积极听取和吸收建议经验。我国旅游地产发展好的地域主要分布于闽东南、长三角、两广和环渤海。走在全国旅游地产发展前列的省域有云南和海南。山西省政府及企业应与以上省份地域加强交流和合作，学习其开发运作经验，来指导本省旅游地产的健康快速发展。
（2）大力推进文化实体化。相比之旅游地产在自然旅游区扎堆，人文历史景区的旅游地产热度显得很低。自然景区具有天然优势，使之更易与旅游地产结合。山西省人文历史悠久，但这一资源的深挖程度明显不够。山西的非物质文化遗产本身就是潜在的旅游资源，但不为人所熟知，推进文化的显化和实体化是对非物质文化遗产的保护和传承，也是对资源的重新整合和使用。山西的非物质文化遗产涉及曲艺、美食、民俗等多个方面，每一项实体化后所释放出的是无可估计的能量。实体化后的非物质文化将成为游客的吸睛点，以此为基础的旅游地产也会成为游客品阅“晋善晋美”的舒雅平台。
（3）加强景区周边设施建设和规划。景区周边设施建设程度与景区发展、旅游地产项目引入等多方面息息相关。因而政府需对设施建设拥有足够重视，在项目规划等方面要严格把关，避免旅游地产扎堆，认真做好发展布局。旅游地产开发企业则需在项目开发运作上有所设计和规划，在与景区配套的基础上逐步做到差异化满足游客需求。
（4）建立健全机制，加强监督和管理。山西省目前尚无合理有效的机制来监督和管理旅游地产的发展。因而旅游地产一些违规违法现象不时出现且得不到解决。其中很严重的一个问题就是违建乱建。因为利益驱使，很多地方在没有批文、没有资质等情况下就乱占土地私自开工。又如，很多开发企业打着旅游地产的幌子吸引消费者，名字里带着某某景区某某地名，但实际上与传统住宅并无二致，其实只是概念炒作和欺诈。政府应该尽早出台相应的规章制度，对旅游地产的发展做出合理的指导和约束，使之能够健康快速的成长，与瑰丽壮美的山西风光一道带给游客最为惬意的体验和享受。
【关键词】旅游 旅游地产 文化实体化
旅游地产是指依托周边旅游资源，所建设的着眼于满足游客各种需求有别于传统地产的置业项目。一般来讲，旅游地产可以分为度假村、观光别墅、主题公园和酒店等。与传统住宅相比，旅游地产是与旅游业的强强联合和无缝嫁接，使休闲、度假功能在地产上得到延伸，更加体现了居住的舒适性。我国旅游地产始于二十世纪九十年代，但一直不温不火。2015年3月，李克强总理政府工作报告中提出“大力发展旅游产业消费”。藉此利好消息，旅游业热度大幅升温，旅游地产主导资源整合长效发展的战略地位得以真正确定，房地产企业转型时也把更多的目光落到旅游地产这一优质项目上。
一、山西旅游及旅游地产现状
山西旅游资源丰富，是名副其实的旅游大省。按地理划分，十一个地级市均为旅游区：全省多山多水，形成众多的自然旅游项目。截止至2015年6月1日，按《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）划分：山西省全国全国重点文物保护单位有271处，占全国总数的11.5%，位列全国第一；国家历史文化名城6个，中国历史文化名村名镇40个；平遥古城、云冈石窟和五台山列入世界遗产名录，数量居全国第三，另有晋商大院等三处列入申遗预备名单；国家级非物质文化遗产105处。2014年，全省接待国内游客3亿人次，全年实现旅游总收入2846.5亿元。旅游业真正成为了山西能源大省转型发展的支柱产业。
山西的旅游地产发展则显得较为迟缓。自2004年太原五龙湾阳关海岸成为山西旅游地产试水之作后，有足够影响力的项目只有清远恒大世纪旅游城和合生创展的五台山项目。本省自有开发企业往往处于观望之中，开发资金和经验也明显不足。
二、山西旅游地产发展中存在的问题
（1）景区与开发项目不协调。旅游地产与周边旅游资源应相互依托，而不是两者简单的堆叠。山西很多旅游地产项目只是单纯地为了借鸡生蛋出售高档房，不仅没有与景区相得益彰反而显得突兀，更有甚者罔顾自然生态环境进行破坏性建设。项目往往更热衷于与自然旅游资源的结合，人文历史类旅游资源少有能够引起开发企业重视。这样一头冷一头热的局面，很难实现资源的合理配置和优势补合。
（2）开发经营的经验不足。旅游地产在山西仍在起步阶段，因而现有旅游地产开发企业的经营理念和模式也处于摸爬滚打之中。把传统住宅项目的开发和营销模式直接照搬是行不通的。旅游地产的特殊性决定了项目在开发上要因地制宜，在运行上租比售多。然而，现实中开发商的短视和急功近利使得旅游地产的开发经营搞的不伦不类，影响到项目收益。
（3）公共设施配套建设薄弱。山西省多山多盆地，往往“景好路难行”。景区周边的交通、信号基站等设施建设如果不到位，旅游地产的引入则犹如空中楼阁。很多旅游地产项目就是因为这样的原因搁浅的。
（4）利益牵涉驳杂，管理乏力。开发商、景区等多方博弈，管理机制不健全，乱搭乱建层出不穷，强行拉客宰客现象严重。
三、山西旅游地产发展改进建议
（1）向旅游地产标杆学习经验。山西的旅游地产起步较晚出现各种问题在所难免。首先要做的就是认真研究成功案例，积极听取和吸收建议经验。我国旅游地产发展好的地域主要分布于闽东南、长三角、两广和环渤海。走在全国旅游地产发展前列的省域有云南和海南。山西省政府及企业应与以上省份地域加强交流和合作，学习其开发运作经验，来指导本省旅游地产的健康快速发展。
（2）大力推进文化实体化。相比之旅游地产在自然旅游区扎堆，人文历史景区的旅游地产热度显得很低。自然景区具有天然优势，使之更易与旅游地产结合。山西省人文历史悠久，但这一资源的深挖程度明显不够。山西的非物质文化遗产本身就是潜在的旅游资源，但不为人所熟知，推进文化的显化和实体化是对非物质文化遗产的保护和传承，也是对资源的重新整合和使用。山西的非物质文化遗产涉及曲艺、美食、民俗等多个方面，每一项实体化后所释放出的是无可估计的能量。实体化后的非物质文化将成为游客的吸睛点，以此为基础的旅游地产也会成为游客品阅“晋善晋美”的舒雅平台。
（3）加强景区周边设施建设和规划。景区周边设施建设程度与景区发展、旅游地产项目引入等多方面息息相关。因而政府需对设施建设拥有足够重视，在项目规划等方面要严格把关，避免旅游地产扎堆，认真做好发展布局。旅游地产开发企业则需在项目开发运作上有所设计和规划，在与景区配套的基础上逐步做到差异化满足游客需求。
（4）建立健全机制，加强监督和管理。山西省目前尚无合理有效的机制来监督和管理旅游地产的发展。因而旅游地产一些违规违法现象不时出现且得不到解决。其中很严重的一个问题就是违建乱建。因为利益驱使，很多地方在没有批文、没有资质等情况下就乱占土地私自开工。又如，很多开发企业打着旅游地产的幌子吸引消费者，名字里带着某某景区某某地名，但实际上与传统住宅并无二致，其实只是概念炒作和欺诈。政府应该尽早出台相应的规章制度，对旅游地产的发展做出合理的指导和约束，使之能够健康快速的成长，与瑰丽壮美的山西风光一道带给游客最为惬意的体验和享受。