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【摘 要】 税务会计师是在企事业单位从事与税务相关的会计工作，以保障国家利益和纳税人合法权益的企业税务会计专职岗位的会计人员。税务会计作为企业内部的一种特殊的会计管理活动，利用合理合法的手段进行纳税筹划，通过统计税基、核算税金、监督执行和参与决策，以改善企业的经营管理，提高企业的经济效益。
【关键词】 房地产企业 税务会计师 作用
1. 房地产企业税务环境
1.1涉税情况
房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城（镇）住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业。现阶段我国房地产行业所涉及的税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、城市建设维护税、教育费附加、耕地占用税、土地增值税、房产税、印花税和契税。
1.2企业概况
我所在的企业是张家口市桃源房地产开发有限公司，属中小型企业，主营房地产，注册资本壹仟万元人民币，主要从事房地产开发业务，开发资质等级为三级，信用等级为A级。另设建筑公司、商贸公司、物业公司。
1.3涉税环境
当前，我国房地产行业正面临着激烈复杂的市场竞争和严厉多变的国家调控环境。企业为了在市场的竞争中获胜，就会采取各种合法措施来实现企业利益最大化。合理的纳税筹划是实现企业利益最大化的有力措施之一。如何设计合理的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现企业利益最大化，已成为房地产企业的迫切需要和认真解决的课题。企业建立税务会计师制度可以有效解决这一问题。
2. 建立税务会计师制度的作用
2.1税务会计师可以利用合法手段进行税收筹划
企业税务会计师可以依据税收的法律、法规和各项具体规定，结合企业生产经营的特点，筹划企业的营运方式和纳税活动，使企业既可以依法纳税，又可以在最大限度地享受到税收优惠政策，通过建立税务会计师管理制度维护企业合法权益。
2.1.1房地产企业在营业税中的筹划方法
（1）利用税收优惠政策法。对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。事先确定最终用户，同时符合下列四项条件时采用此方法。即符合：① 以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；②与委托方不发生土地使用权、产权的转移；③与委托方事前签订委托代建合同；④不以受托方的名义办理工程结算。
（2）收入分散法。收入分散法主要指在销售精装修房时经过合理筹划将销售合同在合理的范围内分解为房屋出售合同和装修合同。在实际操作中，委托某一装修公司来签订装修合同、承担装修任务、分担部分税金。如某套精装修的房产总售价为120万元，在签订合同时分别签订房屋出售合同100万元和房屋装修合同20万元。此时房地产企业可仅就100万元销售额缴纳5%营业税及计算土地增值税、企业所得税。装修公司只按20万元的装修费交纳3%营业税、企业所得税，而土地增值税不需交纳，两个公司合计税基一套房减少20万元，税率减少2%。
2.1.2房地产企业在土地增值税中的筹划方法
（1）选择定率交税法。2010年8月7日，河北省地方税务局《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告》规定，从2010年10月1日起，房地产开发别墅项目土地增值税核定征收率由2.5%调整到5%。
2010年9月27日，我税务人员得到消息，对我公司的各个项目逐一进行纳税分析，经过反复计算比较，确定某别墅项目采用核定征收方式更合适。此项目若采取查账征收方式，应交土地增值税332.75万元，10月1日前采用定率征收方式，应交土地增值税187.5万元；若10月1日后采用定率征收方式，应交土地增值税374.99万元。我部当机立断，积极与地税局进行沟通，在9月30日把此项目的土地增值税核定申请征收批了下来。为公司节约税收成本187万，增加净利润187万。
（2）利用利息费用法。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
房地产企业据此有两种选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高。则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除（我公司下花园阳光小区项目采用此法）；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用（我铂金时代广场项目采用此法）。
2.1.3企业所得税的纳税筹划方法
（1）筹划推迟纳税。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，实现货币资金的时间价值，这是相对节税筹划法。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，未完工产品可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于该文规定的计税毛利率较低（我市为10%），扣除完营业税及附加和费用后基本没有所得可预缴所得税。为此，我税务部向公司领导提出推迟完工时间，公司领导同意推迟2年的完工时间，节约税金上百万，达到了合法合理延迟纳税的目的。
（2）积极申报小型微利企业。财政部、国家税务总局《关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》（财税[2009]133号）规定，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得按20%的税率缴纳企业所得税。我税务部根据公司利润及税收情况，积极将商贸公司和物业公司申报为小型微利企业，这样可使企业所得税税率从25%减少到20%，可为企业节约税金5%。
2.1.4个人所得税筹划方法
我公司工资发放实行每月发基础工资，年终发全年绩效工资。由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放全年绩效工资缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提绩效工资计入应发工资中支付，年终发放时稍加调整即可。这样操作可降低税率，减少税负。
从以上案例可以看出，通过税务会计师进行税务筹划活动，在税法规定范围内，选择对企业有利的纳税主体、纳税时间、纳税方式等低税负的纳税方案，为企业合理地、最大限度地减轻税负成本。
2.2建立税务会计师制度可以很好地应对税务稽查
税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人和其他税务当事人履行纳税义务、扣缴义务及税法规定的其他义务等情况进行检查和处理工作的行政执法行为。在接受税务稽查时，首先，查验《税务稽查通知书》和执法人员的执法证件，确认执法人员身份和资格，听取此次检查所涉及内容的介绍，及时与企业负责人汇报；其次，要有平和的心态和温和的态度对待稽查人员，尽量简单精确概括地回答稽查人员所提出的问题，不能模棱两可，积极寻找政策依据，配合稽查人员做正面调查；再次，调查结束时积极与稽查人员进行沟通，尽量与之在解决问题上达成共识，如果达不成共识，做好听证准备工作，如需走听证程序，做好陈述申辩的准备，尽量提供相关政策文件、合同、业务处理等方面的资料。最后，当企业的合法利益受到不法侵害时，要做好行政诉讼的准备工作。
总之，企业建立税务会计制度是社会发展的必然趋势，是规范企业行为、促进企业增强法律意识、降低纳税风险、防止和减少税款流失、加强企业管理的客观要求，是强化征纳双方的管理意识和竞争意识的有效途径，是适应建立现代企业制度的现实性需要。
参考文献：
[1] 肖太寿.纳税筹划[M]，北京：经济科学出版社，2010年8月1日.
[2] 盖地.税务会计实务[M]，北京：经济科学出版社，2010年8月1日.
（作者单位：张家口市桃源房地产开发有限公司）
【关键词】 房地产企业 税务会计师 作用
1. 房地产企业税务环境
1.1涉税情况
房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城（镇）住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业。现阶段我国房地产行业所涉及的税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、城市建设维护税、教育费附加、耕地占用税、土地增值税、房产税、印花税和契税。
1.2企业概况
我所在的企业是张家口市桃源房地产开发有限公司，属中小型企业，主营房地产，注册资本壹仟万元人民币，主要从事房地产开发业务，开发资质等级为三级，信用等级为A级。另设建筑公司、商贸公司、物业公司。
1.3涉税环境
当前，我国房地产行业正面临着激烈复杂的市场竞争和严厉多变的国家调控环境。企业为了在市场的竞争中获胜，就会采取各种合法措施来实现企业利益最大化。合理的纳税筹划是实现企业利益最大化的有力措施之一。如何设计合理的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现企业利益最大化，已成为房地产企业的迫切需要和认真解决的课题。企业建立税务会计师制度可以有效解决这一问题。
2. 建立税务会计师制度的作用
2.1税务会计师可以利用合法手段进行税收筹划
企业税务会计师可以依据税收的法律、法规和各项具体规定，结合企业生产经营的特点，筹划企业的营运方式和纳税活动，使企业既可以依法纳税，又可以在最大限度地享受到税收优惠政策，通过建立税务会计师管理制度维护企业合法权益。
2.1.1房地产企业在营业税中的筹划方法
（1）利用税收优惠政策法。对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。事先确定最终用户，同时符合下列四项条件时采用此方法。即符合：① 以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；②与委托方不发生土地使用权、产权的转移；③与委托方事前签订委托代建合同；④不以受托方的名义办理工程结算。
（2）收入分散法。收入分散法主要指在销售精装修房时经过合理筹划将销售合同在合理的范围内分解为房屋出售合同和装修合同。在实际操作中，委托某一装修公司来签订装修合同、承担装修任务、分担部分税金。如某套精装修的房产总售价为120万元，在签订合同时分别签订房屋出售合同100万元和房屋装修合同20万元。此时房地产企业可仅就100万元销售额缴纳5%营业税及计算土地增值税、企业所得税。装修公司只按20万元的装修费交纳3%营业税、企业所得税，而土地增值税不需交纳，两个公司合计税基一套房减少20万元，税率减少2%。
2.1.2房地产企业在土地增值税中的筹划方法
（1）选择定率交税法。2010年8月7日，河北省地方税务局《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告》规定，从2010年10月1日起，房地产开发别墅项目土地增值税核定征收率由2.5%调整到5%。
2010年9月27日，我税务人员得到消息，对我公司的各个项目逐一进行纳税分析，经过反复计算比较，确定某别墅项目采用核定征收方式更合适。此项目若采取查账征收方式，应交土地增值税332.75万元，10月1日前采用定率征收方式，应交土地增值税187.5万元；若10月1日后采用定率征收方式，应交土地增值税374.99万元。我部当机立断，积极与地税局进行沟通，在9月30日把此项目的土地增值税核定申请征收批了下来。为公司节约税收成本187万，增加净利润187万。
（2）利用利息费用法。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
房地产企业据此有两种选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高。则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除（我公司下花园阳光小区项目采用此法）；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用（我铂金时代广场项目采用此法）。
2.1.3企业所得税的纳税筹划方法
（1）筹划推迟纳税。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，实现货币资金的时间价值，这是相对节税筹划法。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，未完工产品可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于该文规定的计税毛利率较低（我市为10%），扣除完营业税及附加和费用后基本没有所得可预缴所得税。为此，我税务部向公司领导提出推迟完工时间，公司领导同意推迟2年的完工时间，节约税金上百万，达到了合法合理延迟纳税的目的。
（2）积极申报小型微利企业。财政部、国家税务总局《关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》（财税[2009]133号）规定，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得按20%的税率缴纳企业所得税。我税务部根据公司利润及税收情况，积极将商贸公司和物业公司申报为小型微利企业，这样可使企业所得税税率从25%减少到20%，可为企业节约税金5%。
2.1.4个人所得税筹划方法
我公司工资发放实行每月发基础工资，年终发全年绩效工资。由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放全年绩效工资缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提绩效工资计入应发工资中支付，年终发放时稍加调整即可。这样操作可降低税率，减少税负。
从以上案例可以看出，通过税务会计师进行税务筹划活动，在税法规定范围内，选择对企业有利的纳税主体、纳税时间、纳税方式等低税负的纳税方案，为企业合理地、最大限度地减轻税负成本。
2.2建立税务会计师制度可以很好地应对税务稽查
税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人和其他税务当事人履行纳税义务、扣缴义务及税法规定的其他义务等情况进行检查和处理工作的行政执法行为。在接受税务稽查时，首先，查验《税务稽查通知书》和执法人员的执法证件，确认执法人员身份和资格，听取此次检查所涉及内容的介绍，及时与企业负责人汇报；其次，要有平和的心态和温和的态度对待稽查人员，尽量简单精确概括地回答稽查人员所提出的问题，不能模棱两可，积极寻找政策依据，配合稽查人员做正面调查；再次，调查结束时积极与稽查人员进行沟通，尽量与之在解决问题上达成共识，如果达不成共识，做好听证准备工作，如需走听证程序，做好陈述申辩的准备，尽量提供相关政策文件、合同、业务处理等方面的资料。最后，当企业的合法利益受到不法侵害时，要做好行政诉讼的准备工作。
总之，企业建立税务会计制度是社会发展的必然趋势，是规范企业行为、促进企业增强法律意识、降低纳税风险、防止和减少税款流失、加强企业管理的客观要求，是强化征纳双方的管理意识和竞争意识的有效途径，是适应建立现代企业制度的现实性需要。
参考文献：
[1] 肖太寿.纳税筹划[M]，北京：经济科学出版社，2010年8月1日.
[2] 盖地.税务会计实务[M]，北京：经济科学出版社，2010年8月1日.
（作者单位：张家口市桃源房地产开发有限公司）