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一、二○○五发展回顾
(一)基本情况：
1、房地产投资规模增长适度，资金来源结构合理。2004年、2005年1—11月，重庆市房地产开发投资完成额分别为3Q3．09亿元，409．92亿元，占全市城镇固定资产投资的比重分别为24．4％，25．8％，同比分别增长19．9％，29．9％。同期，该市全社会固定资产投资增长分别为26．8％，21．3％。2005年重庆房地产投资在宏观调控背景下仍保持了较高增速，说明该市房地产市场一直比较健康，投资主体对重庆房地产业的未来发展前景信心足，重庆房地产市场受调控的影响不大。
2、商品房开、竣工规模适度。2004年新开工面积2144．84万m2，竣工面积1534．58万m2，同比分别增长2．2％和下降8．5％。2005年1—11月，新开工面积1708．7万m2，同比下降1．8％；竣工面积1162．78万m2，同比增长42．5％。
3、商品房市场供需基本平衡。从供销面积看， 2004年、2005年主城区批准可售商品房分别为1380万m2、1431．07万m2；实际销售1209万m2、1156．15万m2，供需基本平衡。从购房主体看，2005年重庆市外地区 (含境外)购房者购房面积占主城区销售面积的6．13％，表明重庆房地产消费主体以本地居民为主。
4、房价增长稳定协调。与东部发达地区相比，重庆房地产市场起步较晚，房价一直较低。近两年，随着城市基础设施的完善和商品房结构的改善及品质的提高，居民购房需求得以释放，商品房价格总体上稳定协调增长。2004年和2005年，重庆市主城区商品住房均价分别为2385元／m2、2587元／m2，同比分别增长13．7％、8．45％。而同期重庆市地区生产总值同比分别增长 12．2％，11．8％(2005年为初步统计数据)，城镇居民人均可支配收入分别增长13．9％和11．1％(2005年为初步统计数据)，房价增幅基本合理，与经济增长基本协调。
(二)重庆市政府调控房地产市场的主要措施
近年来，我市认真地贯彻落实国家的宏观调控政策，着力改善供应结构，切实稳定住房价格，促进了房地产业的持续健康发展
1、积极运用土地政策调节房地产市场。一是经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。二是所有要拍卖的土地都已做好“详规”，包括建设性详规和控制性详规。三是完善土地储备制度，尽可能坚持熟地出让。四是建立了土地供后跟踪监管制度。开发了建设用地跟踪监管信息系统，目前已在主城部分区试点推广；处置闲置用地，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止浪费土地。五是依法处置久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“四久”工程，120个“烂尾楼”已全部处置完毕。
2、加强房地产规划计划管理。一是加强房地产发展规划研究，在认真分析房地产市场需求的基础上，编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规，合理确定房地产投资开发规模和各类商品房的供应比例，顺应国家调控政策结合重庆实际加大了普通商品住房的建设力度，编制了2004？009年经济适用房布点规划。二是加强城市房屋拆迁规划计划管理，合理确定拆迁规模和实施时序，控制拆迁带来的被动需求，按照“严控总量，分类对待，保证重点，项目可行”的原则，从2005年开始实行城市房屋拆迁规模计划管理。三是继续完善廉租住房保障体系。
3、严格房地产信贷政策。一是银行提高房地产开发企业申请开发贷款的准入门槛。要求申请贷款的开发企业自有资金达到35％以上，楼盘达到一定开发规模，具有较高的资质方能申请贷款，部分商业银行要求房地产开发企业的信用评级必须达到AAA或一级开发资质。二是规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强房地产开发贷款管理。截至2005年11月末，重庆市金融机构全部房地产贷款余额为834．36亿元，同比增长了 25．19％，比去年同期高5．1个百分点；金融机构自营性房地产开发类贷款余额为98．33亿元，同比增长24． 57％，比去年同期高19．4个百分点。
4、加强房地产市场监管。一是建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度，在计划立项、土地供应、金融贷款以及住宅价格等各环节加强监控，全面监测房地产市场运行情况，实施有效调控。二是规范市场秩序，倡导诚信和谐。严格商品房预售许可管理，推行商品房销售按套内面积计价制度和商品房销售信息现场公示制度，要求房地产开发企业必须在售房现场公示项目土地使用权批准文件、预售许可证明、房屋面积测算报告、项目及配套设施平面示意图等八项信息；建立房地产广告发布登记备案制度，大力查处虚假、违规广告，防止不实广告误导消费者。近两年，针对部分开发企业放号认购等炒作行为，及时严肃查处房地产开发企业违规行为；加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系，开展“五十佳”诚信房地产开发企业和“十佳”诚信中介企业评选活动，倡导诚信、和谐，促进房地产市场的公平、有序竞争。三是加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设，建立市场信息采集及披露制度，定期开展市场形势分析。已建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等，基本实现了商品房销售、合同备案、产权登记、统计分析、信息发布一体化；充分挖掘业务管理数据的功能，为准确判断房地产市场形势、及时发现市场运行中存在的问题、提出有针对性的调控对策提供了技术支撑。
5、建立健全房地产法规体系。制定了《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市土地房屋权属登记条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市土地管理规定》、《重庆市建设用地监管若干规定》等地方性法规和政府规章，确立了规范房地产开发建设、土地房屋交易、权属登记的一系列制度，为确保全市房地产业长期平稳、健康发展提供了制度保障。
二、鼓励和欢迎香港及海外公司来渝投资房地产
重庆遵从WTO的国民待遇原则，对香港及海外公司来渝投资的鼓励，主要体现在加强服务方面，如及时将政府的相关规范性文件在政府门户网站和公开发行的政府公报上及时公示；对外来公司在渝设立企业办理相关手续方面提供方便、快捷的服务；对房地产交易信息适时在我局的网上房地产网站上公示；土地出让前，提供竞标企业到地块现场实地踏勘的服务，方便企业全面、详细地了解拟出让地块的区位、周边条件等情况。
三、重庆房地产业的前景美好
(一)房地产业在国民经济中的支柱地位日益稳固，产业处于发展上升期。
自2003年国家作出把住宅业培育成我国新的经济增长点和消费热点的决定后，重庆市十分重视房地产业的发展，通过多年培育，房地产业已成为拉动我市经济增长的支柱产业。从消费看，住房与汽车已成为居民新的消费热点，这种热点支柱地位的确立将为房地产 业在未来一段较长时期内快速增长奠定基础。就重庆而言，目前房地产开发投资占全社会固定资产投资的25．8％，房地产业对社会经济的影响进一步增强，其支柱地位进一步强化。
(二)城市化进程加快将为房地产业带来良好发展机遇。
众所周知，工业化、城市化、市场化、国际化是当前中国经济发展的四大趋势，城市化已被作为中国社会经济发展的一项战略决策确定下来。重庆作为一个城市化水平还较低的直辖市，在未来的相当一段时间内， 提高城市化率将是政府的一项重点工作。目前，我市的城市化率不到45％，根据我市国民经济和社会发展“十一，五”规划， 我市在未来5年内城市化率将达到52％(即每年城镇化率将提高1．5个百分点以上，每年将约有50万农村人口因城市化转为城市人口，按现有住房水平每年可产生1000多万平方米的住房需求)，未来15年内达到65％。为实现这一目标，重庆市计划将主城区幅员面积从上一轮规划的600平方公里扩展到本轮规划的2737平方公里。城市范围的拓展，城市化带来的房地产需求将促进房地产业迅速发展。
(三)中央把重庆建设成为长江中上游的经济中心的城市定位将为房地产业的发展创造良机。
重庆作为中国西部唯一的直辖市，肩负着在社会经济各方面辐射西部、带动西部发展的历史重任。中央自确定重庆的这一城市定位以来，在资金、项目、政策等多方面给予重庆支持与扶持，8年来，重庆的城市竞争力、吸引力已得到较大提高，其对西部省区特别是三峡库区沿线经济带的辐射与带动作用初步显现并逐步增强。随着重庆建设步伐的加快，其作为长江中上游经济中心的作用将进一步发挥，已成为重庆经济支柱产业的房地产业必将获得更多发展良机。同时，近日，党的十六届五中全会审议通过的《关于国民经济与社会发展“十一五”规划的建议》中明确继续推行西部大开发，重庆在西部大开发中的重要地位得到进一步的确立和巩固，重庆的房地产业将与重庆的整个社会经济共同迎来新的发展机遇。
(四)基础设施建设提速和净化环境工程的推进为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。
完善的基础设施是房地产业发展的基础。“十五”期间，我市基础设施建设全面提速，“8小时重庆”通达工程、“半小时主城”畅通工程顺利完成，机场、铁路、港口、轨道、桥梁的建设从水、陆、空搭建了与市外地区的直接联系通道，降低了市内交通成本，城市扩展提速，为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。另一方面，我市政府近年来十分重视对重庆这座老工业基地的环境净化与保护，蓝天、碧水、绿地、宁静四大行动的落实和推进使重庆的人居环境得到较大改善，“十一五”期间，我市将继续推进这四大工程，我相信，山水重庆的独特魅力将吸引越来越多的人士到重庆置业、定居。
(五)居民收入的增加将为房地产业的发展提供持续动力。
目前，我市城市居民的人均住房建筑面积为24．3平方米，根据我市国民经济与社会发展计划确立的目标， 我市城镇居民住房人均建筑面积在未来5年内将达到28平方米、未来15年内将达到35平方米，这一目标的确立将为房地产业带来巨大需求。另一方面，我市全市GDP未来5年内保持年均增长10％，2010年计划达到5000亿元左右，人均GDP达到2000美元，城市居民人均可支配收入将达到15000元。持续增长的居民收入将提高居民的支付能力，作为消费热点的房地产业将因此得到持续发展的动力。
(一)基本情况：
1、房地产投资规模增长适度，资金来源结构合理。2004年、2005年1—11月，重庆市房地产开发投资完成额分别为3Q3．09亿元，409．92亿元，占全市城镇固定资产投资的比重分别为24．4％，25．8％，同比分别增长19．9％，29．9％。同期，该市全社会固定资产投资增长分别为26．8％，21．3％。2005年重庆房地产投资在宏观调控背景下仍保持了较高增速，说明该市房地产市场一直比较健康，投资主体对重庆房地产业的未来发展前景信心足，重庆房地产市场受调控的影响不大。
2、商品房开、竣工规模适度。2004年新开工面积2144．84万m2，竣工面积1534．58万m2，同比分别增长2．2％和下降8．5％。2005年1—11月，新开工面积1708．7万m2，同比下降1．8％；竣工面积1162．78万m2，同比增长42．5％。
3、商品房市场供需基本平衡。从供销面积看， 2004年、2005年主城区批准可售商品房分别为1380万m2、1431．07万m2；实际销售1209万m2、1156．15万m2，供需基本平衡。从购房主体看，2005年重庆市外地区 (含境外)购房者购房面积占主城区销售面积的6．13％，表明重庆房地产消费主体以本地居民为主。
4、房价增长稳定协调。与东部发达地区相比，重庆房地产市场起步较晚，房价一直较低。近两年，随着城市基础设施的完善和商品房结构的改善及品质的提高，居民购房需求得以释放，商品房价格总体上稳定协调增长。2004年和2005年，重庆市主城区商品住房均价分别为2385元／m2、2587元／m2，同比分别增长13．7％、8．45％。而同期重庆市地区生产总值同比分别增长 12．2％，11．8％(2005年为初步统计数据)，城镇居民人均可支配收入分别增长13．9％和11．1％(2005年为初步统计数据)，房价增幅基本合理，与经济增长基本协调。
(二)重庆市政府调控房地产市场的主要措施
近年来，我市认真地贯彻落实国家的宏观调控政策，着力改善供应结构，切实稳定住房价格，促进了房地产业的持续健康发展
1、积极运用土地政策调节房地产市场。一是经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。二是所有要拍卖的土地都已做好“详规”，包括建设性详规和控制性详规。三是完善土地储备制度，尽可能坚持熟地出让。四是建立了土地供后跟踪监管制度。开发了建设用地跟踪监管信息系统，目前已在主城部分区试点推广；处置闲置用地，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止浪费土地。五是依法处置久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“四久”工程，120个“烂尾楼”已全部处置完毕。
2、加强房地产规划计划管理。一是加强房地产发展规划研究，在认真分析房地产市场需求的基础上，编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规，合理确定房地产投资开发规模和各类商品房的供应比例，顺应国家调控政策结合重庆实际加大了普通商品住房的建设力度，编制了2004？009年经济适用房布点规划。二是加强城市房屋拆迁规划计划管理，合理确定拆迁规模和实施时序，控制拆迁带来的被动需求，按照“严控总量，分类对待，保证重点，项目可行”的原则，从2005年开始实行城市房屋拆迁规模计划管理。三是继续完善廉租住房保障体系。
3、严格房地产信贷政策。一是银行提高房地产开发企业申请开发贷款的准入门槛。要求申请贷款的开发企业自有资金达到35％以上，楼盘达到一定开发规模，具有较高的资质方能申请贷款，部分商业银行要求房地产开发企业的信用评级必须达到AAA或一级开发资质。二是规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强房地产开发贷款管理。截至2005年11月末，重庆市金融机构全部房地产贷款余额为834．36亿元，同比增长了 25．19％，比去年同期高5．1个百分点；金融机构自营性房地产开发类贷款余额为98．33亿元，同比增长24． 57％，比去年同期高19．4个百分点。
4、加强房地产市场监管。一是建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度，在计划立项、土地供应、金融贷款以及住宅价格等各环节加强监控，全面监测房地产市场运行情况，实施有效调控。二是规范市场秩序，倡导诚信和谐。严格商品房预售许可管理，推行商品房销售按套内面积计价制度和商品房销售信息现场公示制度，要求房地产开发企业必须在售房现场公示项目土地使用权批准文件、预售许可证明、房屋面积测算报告、项目及配套设施平面示意图等八项信息；建立房地产广告发布登记备案制度，大力查处虚假、违规广告，防止不实广告误导消费者。近两年，针对部分开发企业放号认购等炒作行为，及时严肃查处房地产开发企业违规行为；加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系，开展“五十佳”诚信房地产开发企业和“十佳”诚信中介企业评选活动，倡导诚信、和谐，促进房地产市场的公平、有序竞争。三是加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设，建立市场信息采集及披露制度，定期开展市场形势分析。已建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等，基本实现了商品房销售、合同备案、产权登记、统计分析、信息发布一体化；充分挖掘业务管理数据的功能，为准确判断房地产市场形势、及时发现市场运行中存在的问题、提出有针对性的调控对策提供了技术支撑。
5、建立健全房地产法规体系。制定了《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市土地房屋权属登记条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市土地管理规定》、《重庆市建设用地监管若干规定》等地方性法规和政府规章，确立了规范房地产开发建设、土地房屋交易、权属登记的一系列制度，为确保全市房地产业长期平稳、健康发展提供了制度保障。
二、鼓励和欢迎香港及海外公司来渝投资房地产
重庆遵从WTO的国民待遇原则，对香港及海外公司来渝投资的鼓励，主要体现在加强服务方面，如及时将政府的相关规范性文件在政府门户网站和公开发行的政府公报上及时公示；对外来公司在渝设立企业办理相关手续方面提供方便、快捷的服务；对房地产交易信息适时在我局的网上房地产网站上公示；土地出让前，提供竞标企业到地块现场实地踏勘的服务，方便企业全面、详细地了解拟出让地块的区位、周边条件等情况。
三、重庆房地产业的前景美好
(一)房地产业在国民经济中的支柱地位日益稳固，产业处于发展上升期。
自2003年国家作出把住宅业培育成我国新的经济增长点和消费热点的决定后，重庆市十分重视房地产业的发展，通过多年培育，房地产业已成为拉动我市经济增长的支柱产业。从消费看，住房与汽车已成为居民新的消费热点，这种热点支柱地位的确立将为房地产 业在未来一段较长时期内快速增长奠定基础。就重庆而言，目前房地产开发投资占全社会固定资产投资的25．8％，房地产业对社会经济的影响进一步增强，其支柱地位进一步强化。
(二)城市化进程加快将为房地产业带来良好发展机遇。
众所周知，工业化、城市化、市场化、国际化是当前中国经济发展的四大趋势，城市化已被作为中国社会经济发展的一项战略决策确定下来。重庆作为一个城市化水平还较低的直辖市，在未来的相当一段时间内， 提高城市化率将是政府的一项重点工作。目前，我市的城市化率不到45％，根据我市国民经济和社会发展“十一，五”规划， 我市在未来5年内城市化率将达到52％(即每年城镇化率将提高1．5个百分点以上，每年将约有50万农村人口因城市化转为城市人口，按现有住房水平每年可产生1000多万平方米的住房需求)，未来15年内达到65％。为实现这一目标，重庆市计划将主城区幅员面积从上一轮规划的600平方公里扩展到本轮规划的2737平方公里。城市范围的拓展，城市化带来的房地产需求将促进房地产业迅速发展。
(三)中央把重庆建设成为长江中上游的经济中心的城市定位将为房地产业的发展创造良机。
重庆作为中国西部唯一的直辖市，肩负着在社会经济各方面辐射西部、带动西部发展的历史重任。中央自确定重庆的这一城市定位以来，在资金、项目、政策等多方面给予重庆支持与扶持，8年来，重庆的城市竞争力、吸引力已得到较大提高，其对西部省区特别是三峡库区沿线经济带的辐射与带动作用初步显现并逐步增强。随着重庆建设步伐的加快，其作为长江中上游经济中心的作用将进一步发挥，已成为重庆经济支柱产业的房地产业必将获得更多发展良机。同时，近日，党的十六届五中全会审议通过的《关于国民经济与社会发展“十一五”规划的建议》中明确继续推行西部大开发，重庆在西部大开发中的重要地位得到进一步的确立和巩固，重庆的房地产业将与重庆的整个社会经济共同迎来新的发展机遇。
(四)基础设施建设提速和净化环境工程的推进为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。
完善的基础设施是房地产业发展的基础。“十五”期间，我市基础设施建设全面提速，“8小时重庆”通达工程、“半小时主城”畅通工程顺利完成，机场、铁路、港口、轨道、桥梁的建设从水、陆、空搭建了与市外地区的直接联系通道，降低了市内交通成本，城市扩展提速，为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。另一方面，我市政府近年来十分重视对重庆这座老工业基地的环境净化与保护，蓝天、碧水、绿地、宁静四大行动的落实和推进使重庆的人居环境得到较大改善，“十一五”期间，我市将继续推进这四大工程，我相信，山水重庆的独特魅力将吸引越来越多的人士到重庆置业、定居。
(五)居民收入的增加将为房地产业的发展提供持续动力。
目前，我市城市居民的人均住房建筑面积为24．3平方米，根据我市国民经济与社会发展计划确立的目标， 我市城镇居民住房人均建筑面积在未来5年内将达到28平方米、未来15年内将达到35平方米，这一目标的确立将为房地产业带来巨大需求。另一方面，我市全市GDP未来5年内保持年均增长10％，2010年计划达到5000亿元左右，人均GDP达到2000美元，城市居民人均可支配收入将达到15000元。持续增长的居民收入将提高居民的支付能力，作为消费热点的房地产业将因此得到持续发展的动力。