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摘要：文章对2013年宿迁房地产行业的建设、销售等情况进行整理、分析。并结合当地房地产市场的发展情况，分析其存在的问题，及房地产主管部门对房地长市场健康发展所采取的一些措施，并对2014年宿迁房地产发展趋势进行预测和展望。
关键词：宿迁 ； 房地产
中图分类号：F253文献标识码： A
1．宿迁概况
江苏省宿迁市，位于江苏省北部，长三角城市群成员城市，是江苏省最年轻的地级市。下辖两区三县分别是：宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县。
2．全市房地产市场运行情况
2.1开发投资继续保持增长态势
2013年全市房地产开发投资317亿元，同比增长45%；其中市区房地产开发投资132.13亿元，同比增长45.42%。 2013年全市实现房地产地方税收62.83亿元，同比增长45.37%；其中市区实现房地产地方税收24.99亿元，同比增长48.75%。
2.2新开工及新竣工情况
2013年，全市房地产新开工面积1404.04万㎡，同比上升55.81%，竣工面积524.13万㎡，同比上升18.26%。从不同面积段看：成交主要集中在120㎡-144㎡的面积段，占总销售量的26.11%，其次是100㎡-120㎡面积段，占总销售量的24.75%，大于180㎡的面积段，占总销售量的17.55%。就宿迁市目前的情况来看，购房者比较青睐改善型的房型，主要集中在100㎡-144㎡的面积段。
2.3批准预售情况分析
2013年1-12月份，宿迁市市区商品住宅累计批准预售270.77万㎡ ，全省排名第十位，同比上升37.15%，涨幅全省排名第四位。根据省住房办发布的数据，宿迁商品住宅批准预售面积为202.2万㎡ ，全省排名第十一位，涨幅为40.54%，全省排名第四位。
2.4销售情况分析
2013年1-12月份，市区商品住宅累计销售为221.09万㎡，全省排名第十名，同比上升34.88%，涨幅全省排名第三位。
2.5成交价格走势分析
2013年，全市商品住宅成交均价为3909元/㎡，同比上升5.02％;市区商品住宅成交均价为4396元/㎡，同比上升2.11％;三县商品住宅成交均价为3645元/㎡，同比上升7.97％。
2.6不同单价段销售面积分析
从不同单价段来看：成交主要集中在4000-5000元/㎡的价格区间，占总销售量的39.51%，其次是5000-6000元/㎡的价格区间，占总销售量的29.17%，第三的是3000-4000元/㎡的价格区间，占总销售量的20.55%。就目前的情况来看，购房者能够接受的单价是在4000-6000元/㎡的价格区间。
3．宿迁房地产市场存在问题
3. 1 房产企业综合实力不强，受政策性影响较大
一、虽然近年来宿迁市已经引进了恒大、佳源、苏宁等大型的房地产开发企业，但是从整体上来看宿迁市房地产开发企业多为中小型企业，重销售、轻管理，重利益、轻责任。
二、房地产开发项目大多数为期房预售，目前仅有水木清华项目为现房销售，恒大华府、恒大绿洲两个项目为精装修房屋，成品化住宅率偏低，项目缺乏个性、缺少特色，住宅产业化整体程度不高，不能满足不同层次城市人民生活的需求。
三、近年来房地产行业受国家、省房地产宏观调控政策的影响较大，特别是对中小型房地产开发企业的影响更大，出现了开发企业资金回笼较慢、工程进度缓慢的问题，有的甚至出现资金链断裂，工程项目停滞不前。
3. 2房价上涨预期较高，调控难度较大
2013年以来，市区的商品房项目成交均价呈现阶梯式上涨。据统计，从3月份，水木清华项目，开盘成交均价为5800元/㎡； 7月份，中远现代城项目，开盘成交均价为6235元/㎡；9月份，海天翡翠城项目，开盘成交均价为6116元/㎡；11月份，金鹰国际花园项目，开盘成交均价为6550元/㎡。商品房项目成交均价的节节攀升，为2014年房价的调控带来一定难度。
3. 3延期交付现象频发，维稳压力较大
由于房地产竣工验收手续较多，涉及部门较多，少数部门帮办服务意识下降，导致项目运作周期较长，同时由于开发企业经验不足、实力不强、资金不足、人员素质参差不齐等原因导致开发进度缓慢，从而致使开发项目延期交付。2011年以来，市区多次投诉和集访均是由开发项目的延期交付赔偿问题引起的，信访维稳的压力较大。
4.市主管部门拟采取的措施
4.1加强行业培育，引导一批开发企业做大做强
一、积极引进在国内负责任、信誉好的大型标杆龙头型房地产开发企业进驻宿迁市，使其起到示范带动作用。
二、积极鼓励本地房地产开发企业做强做大，加大对本土房地产开发企业的帮扶力度。重点培育中远集团、同兴置业、富国集团等房地产开发企业提档升级，力争两年内达到国家一级房地产资质，同时鼓励他们要做大做强，走出宿迁；
三、引导房地产开发企业提升自身实力，积极钻研如何扩大企业规模，不断增强自身综合实力。
4.2推行精品工程，加大优质住宅有效供给
一、强化房地产开发企业的小区设计理念，加强小区的人车分流设计、智能化设计，建设精品工程，打造优质住宅。
二、引导房地产开发企业加强住宅产业化建设，重点加大住宅产业化技术、精装修住宅等方面建设力度，打造产业品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、综合性能好房地产项目。
4.3加强指导服务，引导开发企业合理定价
从2013年底，市物价部门对市区商品房价格定价调整为“自主定价”即由过去的最高销售价备案管理，改为由房地产开发销售企业根据开发经营成本和市场供求状况自主确定销售价格。“自主定价”后，部分开发企业涨价预期较高，物价部门应加强开发企业的定价指导，及时公布相关区域商品房销售价格，避免少数商品房项目盲目定价，出现房屋滞销、资金紧张、工程进度迟缓、延期交付等现象。
4.4推进帮扶验收，强化属地维稳履责
目前，《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2014年1月1日起开始施行，这将有效缓解验收过程中出现的程序繁、环节多、耗时长等问题，开发企业应加强与市验管办沟通，有效推进项目验收进度，促进项目早验收、早交付。
5. 下一阶段发展趋势研判
5.1市场销售量将稳中有升
一是从宏观层面来讲。2014年，房地产宏观调控政策将继续保持稳定。“单独二胎”政策的放开、保障房工作的全面推进，都将形成新的市场需求。因此，市场整体上还是会有较为充足的需求支撑。
二是从微观层面来讲。随着宿迁市城市化进程的加快，洋河新区铁路的全线贯通，以及宿迁“一轴两幅九市”规划的提出，下一阶段宿迁将会吸引更多的人气集聚，且人口的流动性也将加快，这将促进宿迁市房地产市场的发展，相应的购房需求也将会有所增加。
5.2供给量保持较高规模
一是宿迁市正处于旧城改造阶段。老城区由于配套设施齐全，交通便利，开发商拿地意愿较为强烈；
二是宿迁市正处于大力招商引資和积极吸纳人口阶段。下一阶段将会相应加大土地供应规模，为外来人口提供不同档次的充足房源，以满足不同收入层次人群对住房的需求。既有为低收入者提供的公租房、廉租房等过渡性住房，现已在制定外来务工人员也有为高收入者提供的高档住宅。因此，预计2014年的土地供应量和房屋供应量还将保持较高规模。
5.3房价继续平稳运行
一是宿迁市房地产市场一直处于平稳健康发展的态势。宿迁市房地产市场一直没有出现大起大落的现象，部分持币观望购房者释放购房需求，房价将会继续保持平稳。
二是保障性住房的建设对稳定房地产市场供销平衡将起到积极作用。
三是受区位和房屋质量与品质的进一步提升的影响。例如市区金鹰国际花园、中远现代城、水木清华等部分区域热点楼盘的销售，将带动周边房地产项目销售价格的上升，市区房价将有小幅上涨空间。
6、结语
2013年宿迁房地产市场在投资规模、房产销售和成交价格上增长较快，但在房地产行业快速发展的同时，也暴露了诸多问题，问题的发现也给下一轮发展敲响了警钟。政府采取一定措施进行引导，对房地产行业健康、快速发展起到了积极的作用。从目前宿迁市房地产市场的运行情况来看，2014年房地产市场总体将继续保持平稳健康发展的态势。
关键词：宿迁 ； 房地产
中图分类号：F253文献标识码： A
1．宿迁概况
江苏省宿迁市，位于江苏省北部，长三角城市群成员城市，是江苏省最年轻的地级市。下辖两区三县分别是：宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县。
2．全市房地产市场运行情况
2.1开发投资继续保持增长态势
2013年全市房地产开发投资317亿元，同比增长45%；其中市区房地产开发投资132.13亿元，同比增长45.42%。 2013年全市实现房地产地方税收62.83亿元，同比增长45.37%；其中市区实现房地产地方税收24.99亿元，同比增长48.75%。
2.2新开工及新竣工情况
2013年，全市房地产新开工面积1404.04万㎡，同比上升55.81%，竣工面积524.13万㎡，同比上升18.26%。从不同面积段看：成交主要集中在120㎡-144㎡的面积段，占总销售量的26.11%，其次是100㎡-120㎡面积段，占总销售量的24.75%，大于180㎡的面积段，占总销售量的17.55%。就宿迁市目前的情况来看，购房者比较青睐改善型的房型，主要集中在100㎡-144㎡的面积段。
2.3批准预售情况分析
2013年1-12月份，宿迁市市区商品住宅累计批准预售270.77万㎡ ，全省排名第十位，同比上升37.15%，涨幅全省排名第四位。根据省住房办发布的数据，宿迁商品住宅批准预售面积为202.2万㎡ ，全省排名第十一位，涨幅为40.54%，全省排名第四位。
2.4销售情况分析
2013年1-12月份，市区商品住宅累计销售为221.09万㎡，全省排名第十名，同比上升34.88%，涨幅全省排名第三位。
2.5成交价格走势分析
2013年，全市商品住宅成交均价为3909元/㎡，同比上升5.02％;市区商品住宅成交均价为4396元/㎡，同比上升2.11％;三县商品住宅成交均价为3645元/㎡，同比上升7.97％。
2.6不同单价段销售面积分析
从不同单价段来看：成交主要集中在4000-5000元/㎡的价格区间，占总销售量的39.51%，其次是5000-6000元/㎡的价格区间，占总销售量的29.17%，第三的是3000-4000元/㎡的价格区间，占总销售量的20.55%。就目前的情况来看，购房者能够接受的单价是在4000-6000元/㎡的价格区间。
3．宿迁房地产市场存在问题
3. 1 房产企业综合实力不强，受政策性影响较大
一、虽然近年来宿迁市已经引进了恒大、佳源、苏宁等大型的房地产开发企业，但是从整体上来看宿迁市房地产开发企业多为中小型企业，重销售、轻管理，重利益、轻责任。
二、房地产开发项目大多数为期房预售，目前仅有水木清华项目为现房销售，恒大华府、恒大绿洲两个项目为精装修房屋，成品化住宅率偏低，项目缺乏个性、缺少特色，住宅产业化整体程度不高，不能满足不同层次城市人民生活的需求。
三、近年来房地产行业受国家、省房地产宏观调控政策的影响较大，特别是对中小型房地产开发企业的影响更大，出现了开发企业资金回笼较慢、工程进度缓慢的问题，有的甚至出现资金链断裂，工程项目停滞不前。
3. 2房价上涨预期较高，调控难度较大
2013年以来，市区的商品房项目成交均价呈现阶梯式上涨。据统计，从3月份，水木清华项目，开盘成交均价为5800元/㎡； 7月份，中远现代城项目，开盘成交均价为6235元/㎡；9月份，海天翡翠城项目，开盘成交均价为6116元/㎡；11月份，金鹰国际花园项目，开盘成交均价为6550元/㎡。商品房项目成交均价的节节攀升，为2014年房价的调控带来一定难度。
3. 3延期交付现象频发，维稳压力较大
由于房地产竣工验收手续较多，涉及部门较多，少数部门帮办服务意识下降，导致项目运作周期较长，同时由于开发企业经验不足、实力不强、资金不足、人员素质参差不齐等原因导致开发进度缓慢，从而致使开发项目延期交付。2011年以来，市区多次投诉和集访均是由开发项目的延期交付赔偿问题引起的，信访维稳的压力较大。
4.市主管部门拟采取的措施
4.1加强行业培育，引导一批开发企业做大做强
一、积极引进在国内负责任、信誉好的大型标杆龙头型房地产开发企业进驻宿迁市，使其起到示范带动作用。
二、积极鼓励本地房地产开发企业做强做大，加大对本土房地产开发企业的帮扶力度。重点培育中远集团、同兴置业、富国集团等房地产开发企业提档升级，力争两年内达到国家一级房地产资质，同时鼓励他们要做大做强，走出宿迁；
三、引导房地产开发企业提升自身实力，积极钻研如何扩大企业规模，不断增强自身综合实力。
4.2推行精品工程，加大优质住宅有效供给
一、强化房地产开发企业的小区设计理念，加强小区的人车分流设计、智能化设计，建设精品工程，打造优质住宅。
二、引导房地产开发企业加强住宅产业化建设，重点加大住宅产业化技术、精装修住宅等方面建设力度，打造产业品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、综合性能好房地产项目。
4.3加强指导服务，引导开发企业合理定价
从2013年底，市物价部门对市区商品房价格定价调整为“自主定价”即由过去的最高销售价备案管理，改为由房地产开发销售企业根据开发经营成本和市场供求状况自主确定销售价格。“自主定价”后，部分开发企业涨价预期较高，物价部门应加强开发企业的定价指导，及时公布相关区域商品房销售价格，避免少数商品房项目盲目定价，出现房屋滞销、资金紧张、工程进度迟缓、延期交付等现象。
4.4推进帮扶验收，强化属地维稳履责
目前，《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2014年1月1日起开始施行，这将有效缓解验收过程中出现的程序繁、环节多、耗时长等问题，开发企业应加强与市验管办沟通，有效推进项目验收进度，促进项目早验收、早交付。
5. 下一阶段发展趋势研判
5.1市场销售量将稳中有升
一是从宏观层面来讲。2014年，房地产宏观调控政策将继续保持稳定。“单独二胎”政策的放开、保障房工作的全面推进，都将形成新的市场需求。因此，市场整体上还是会有较为充足的需求支撑。
二是从微观层面来讲。随着宿迁市城市化进程的加快，洋河新区铁路的全线贯通，以及宿迁“一轴两幅九市”规划的提出，下一阶段宿迁将会吸引更多的人气集聚，且人口的流动性也将加快，这将促进宿迁市房地产市场的发展，相应的购房需求也将会有所增加。
5.2供给量保持较高规模
一是宿迁市正处于旧城改造阶段。老城区由于配套设施齐全，交通便利，开发商拿地意愿较为强烈；
二是宿迁市正处于大力招商引資和积极吸纳人口阶段。下一阶段将会相应加大土地供应规模，为外来人口提供不同档次的充足房源，以满足不同收入层次人群对住房的需求。既有为低收入者提供的公租房、廉租房等过渡性住房，现已在制定外来务工人员也有为高收入者提供的高档住宅。因此，预计2014年的土地供应量和房屋供应量还将保持较高规模。
5.3房价继续平稳运行
一是宿迁市房地产市场一直处于平稳健康发展的态势。宿迁市房地产市场一直没有出现大起大落的现象，部分持币观望购房者释放购房需求，房价将会继续保持平稳。
二是保障性住房的建设对稳定房地产市场供销平衡将起到积极作用。
三是受区位和房屋质量与品质的进一步提升的影响。例如市区金鹰国际花园、中远现代城、水木清华等部分区域热点楼盘的销售，将带动周边房地产项目销售价格的上升，市区房价将有小幅上涨空间。
6、结语
2013年宿迁房地产市场在投资规模、房产销售和成交价格上增长较快，但在房地产行业快速发展的同时，也暴露了诸多问题，问题的发现也给下一轮发展敲响了警钟。政府采取一定措施进行引导，对房地产行业健康、快速发展起到了积极的作用。从目前宿迁市房地产市场的运行情况来看，2014年房地产市场总体将继续保持平稳健康发展的态势。