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一面是楼市销售继续下滑、土地成交低迷，一面是部分城市房价反弹、楼市回暖声渐起，部分上市房企股价逼近前期高点。
2018年是楼市政策频出的一年，尤其是棚改政策的调整让原本火热的楼市迅速降温，上市房企股价跳水下行，长时间内萎靡不振，行业龙头万科甚至喊出了“活下去”的口号。
2019年伊始楼市似乎在复苏，一线城市房价小幅反弹，部分城市再现地王，曾经炒作火热的北京周边楼市燕郊在低迷许久后传出了回暖的声音。陆续出炉的数据也表明，上市房企的业绩要好于市场的期望。
在年初信贷宽松的局面下，楼市回暖似乎成了事实。即使房企销售在下滑，但下滑的幅度要好于悲观的预期，房企似乎正走出最为低迷的泥淖期。不过，就如同万科董事会主席郁亮所说，现在开始要做好长期准备。
2018年，碧桂园实现营收3811.4亿元，同比增长67.12%;实现净利润346.18亿元，同比增长32.82%。公司的收入增速是逾10年来的最佳水平，净利润则在2016-2018年连跳三个整数关，从百亿元直至轻松突破300亿元。
无论是收入还是净利润，碧桂园的表现都要好于预期。而在此之前，另一家龙头中国恒大亦发布了业绩预喜公告，其2018年净利润和核心业务净利润均实现大幅增长，其中核心业务净利润同比大增90%以上。
2017年，中国恒大的核心业务利润为405.1亿元，较2016年增长94.7%，这意味着，2018年公司核心业务利润有望达到770亿元以上。
A股上市的房企业绩同样亮眼。2018年，新城控股实现营收541.33亿元，同比增长33.58%;实现归属母公司股东的净利润104.91亿元，同比增长74.02%。
阳光城2018年实现营收564.7亿元，同比增长70.28%;实现归属母公司股东的净利润30.18亿元，同比增长46.36%。
摩根大通报告指出，雅居乐集团、万科、龙湖以及世茂房地产的2018年业绩可能优于预期。花旗则指出，2019年1-2月的房地产数据显示，销售趋势略胜预期，而新开工和投资也有惊喜。在这样的利好氛围下，在港上市房企全线走好。
3月18日，雅居乐集团股价大涨超过一成达10.7%，华润置地涨幅9.13%，旭辉控股集团涨幅8.78%，融创中国涨幅接近7%，万科企业涨幅则超过了7%，中国恒大和世茂房地产涨幅逾5%。
如果说，2018年的业绩反映的是房企之前销售攒下的“家底”，那么，当下的销售则预示了开发商未来的盈利表现。销售放缓已是一致预期，不过从实际情况看，大型房企的销售要比预期稍好。
2月底，广州土地市场迎来久违的争夺，三宗商住地共获得116億元土地出让金，其中，金融城地块多家争夺数轮后，合景泰富以总价37.07亿元、55%自持率拿下该地块，溢价率超45%。
该地块宗地面积为30946平方米，计容面积不超过98939平方米，挂牌起始价为25.56亿元，起始楼面价格已经达到25838元/平方米。
按照计容面积可知，此次拿地的楼面价达到37465元/平方米，扣除收益有限的自持部分，其楼面价更是高达83256元/平方米。
南方土拍热情渐起，北方楼价亦有躁动，在一系列政策打压后，环京楼市一度跌入谷底，如今，环京楼市中最典型的代表燕郊传来回暖的声音。根据东兴证券2月底的调研报告，近两个月，北三县尤其是燕郊房价上演春季躁动，短期内部分二手房涨价10%-20%，部分新盘到访量亦有50%以上的明显提升。
个案无法代表整体，但统计局的数据说明房价整体确有回暖迹象。数据显示，1月，70个大中城市新建住宅销售价格同比上升10%，为2017年7月以来最高。
2月份房价仍未停止上涨，70个大中城市新建住宅销售价格同比上升10.4%，连涨41个月;环比上升0.5%。
而从具体的销售数据看，情况似乎没有那么悲观。根据国家统计局的数据，2019年1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%。其中，住宅销售面积下降3.2%，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。
对于上述销售数据，中金公司指出，销售面积同比跌幅加深，趋势符合预期，下滑势头扩大，但幅度好于市场预期。中信证券表示，销售好于预期的原因在于流动性宽松下，按揭利率持续下行。2018年12月以来，按揭利率已经连续3月下行，这种趋势在2019年有望持续，因此行业销售依然值得期待。
华创证券也认为，考虑到2019年棚改的大幅下降将决定全国销售总量偏弱，不过1-2月销售降幅仍略好于预期，显示销售也没想象中那么差，这或主要源于一、二线城市楼市正逐步回暖和5-8线等低能级城市的楼市热度滞后反应的综合对冲。
与作为行业终结点的销售相比，位于前端的房地产开发投资情况则完全超出了市场预期。统计数据显示，2019年1-2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18%，增速提高4.6个百分点。
中金公司认为，开发投资增速大幅超出市场预期，与新开工、土地购置、销售等领先指标的全面降速形成鲜明反差，这在历史上从未出现过，2019年，投资显著提速主要是受到项目施工进度加快和土地购置费快速增长的拉动。
由于销售等指标在同期均显著降速，中金认为，开发投资增速之后仍不可避免步入下行通道。华创证券也认为，1-2月，土地购置费同比增速仍可能高达50%左右，这或许就是主要原因，即表明投资并没有看上去那么好。
即使房地产开发投资没有那么好，但销售也没有预期中那么差，加之在宏观政策调控的高压下，领先房企还是交出了亮眼的2018年业绩，房地产公司的股价接连上涨似乎并不奇怪。 房企业绩超预期主要来自前期销售，与当下的销售并无直接的关联。目前房地产增速放缓甚至下降已经成为事实，在政策没有明显放宽尤其是信贷没有“开闸”的情况下，房地产的全面繁荣恐怕是个奢望。就如万科郁亮所说，中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模，但行业转折已经到来，现在开始要做好长期准备。
土地是房地产的开端，房地产的周期肇始于土地。从2019年的开局来看，土地市场并不乐观。国家统计局数据显示，2019年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%;土地成交价款690亿元，下降13.1%。
而在2018年1-2月，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%;土地成交价款794亿元，基本持平。2018年全年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，同比增长增长14.2%;土地成交价款16102亿元，增长18%。
中信证券指出，企业拿地积极性不高，一方面是因为各个企业的土地储备足够未来至少三年以上的正常开发，短期内拿地的急迫性下降;另外一方面是因为销售的不确定性依然存在，使得企业的预期明显改观。
因此，从整体来看，房地产市场并没有出现整体性的好转，机会出现在一、二线城市。中指院百城数据显示，1-2月，百城土地成交建筑面积、成交价款同比增速为-17.9%、-25.3%，环比分别回落25.9个和12.9个百分点，但1-2月百城宅地成交溢价率分别为10.35%、12.2%，环比分别扩大2.69个和1.85个百分点，相比于2018年10月的最低点6%有明显恢复。
在整體不佳的局面下，目前部分市场的土地价格开始出现一定程度上涨，且部分区域表现比较明显。只要货币宽松，地产牛市随之而来。信贷虽未明显宽松，但房企融资环境显著改善已是事实，地产企业的现金流有望得到改善。
一、二线城市是机构一致看好的区域，招商证券指出，结构上看，一线城市销量已见底回升，二线城市销量仍在底部震荡，三、四线城市销量或许仍有1-2个季度的调整，若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部，但之后也将企稳。
从数据来看，一、二线城市涨幅明显，二线城市或是2019年销量复苏的最大贡献者，三、四线城市回升幅度较小。这或许也说明，在部分楼市回暖的情况下，现阶段很难指望楼市出现整体性机会。
万科郁亮之前指出，中国城镇化进程空间巨大，房地产仍有发展空间，但房地产行业从来不能脱离经济大势，今后几年总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，需要做好长期准备。
2018年是楼市政策频出的一年，尤其是棚改政策的调整让原本火热的楼市迅速降温，上市房企股价跳水下行，长时间内萎靡不振，行业龙头万科甚至喊出了“活下去”的口号。
2019年伊始楼市似乎在复苏，一线城市房价小幅反弹，部分城市再现地王，曾经炒作火热的北京周边楼市燕郊在低迷许久后传出了回暖的声音。陆续出炉的数据也表明，上市房企的业绩要好于市场的期望。
在年初信贷宽松的局面下，楼市回暖似乎成了事实。即使房企销售在下滑，但下滑的幅度要好于悲观的预期，房企似乎正走出最为低迷的泥淖期。不过，就如同万科董事会主席郁亮所说，现在开始要做好长期准备。
业绩利好
2018年，碧桂园实现营收3811.4亿元，同比增长67.12%;实现净利润346.18亿元，同比增长32.82%。公司的收入增速是逾10年来的最佳水平，净利润则在2016-2018年连跳三个整数关，从百亿元直至轻松突破300亿元。
无论是收入还是净利润，碧桂园的表现都要好于预期。而在此之前，另一家龙头中国恒大亦发布了业绩预喜公告，其2018年净利润和核心业务净利润均实现大幅增长，其中核心业务净利润同比大增90%以上。
2017年，中国恒大的核心业务利润为405.1亿元，较2016年增长94.7%，这意味着，2018年公司核心业务利润有望达到770亿元以上。
A股上市的房企业绩同样亮眼。2018年，新城控股实现营收541.33亿元，同比增长33.58%;实现归属母公司股东的净利润104.91亿元，同比增长74.02%。
阳光城2018年实现营收564.7亿元，同比增长70.28%;实现归属母公司股东的净利润30.18亿元，同比增长46.36%。
摩根大通报告指出，雅居乐集团、万科、龙湖以及世茂房地产的2018年业绩可能优于预期。花旗则指出，2019年1-2月的房地产数据显示，销售趋势略胜预期，而新开工和投资也有惊喜。在这样的利好氛围下，在港上市房企全线走好。
3月18日，雅居乐集团股价大涨超过一成达10.7%，华润置地涨幅9.13%，旭辉控股集团涨幅8.78%，融创中国涨幅接近7%，万科企业涨幅则超过了7%，中国恒大和世茂房地产涨幅逾5%。
如果说，2018年的业绩反映的是房企之前销售攒下的“家底”，那么，当下的销售则预示了开发商未来的盈利表现。销售放缓已是一致预期，不过从实际情况看，大型房企的销售要比预期稍好。
悲观情绪已过？
2月底，广州土地市场迎来久违的争夺，三宗商住地共获得116億元土地出让金，其中，金融城地块多家争夺数轮后，合景泰富以总价37.07亿元、55%自持率拿下该地块，溢价率超45%。
该地块宗地面积为30946平方米，计容面积不超过98939平方米，挂牌起始价为25.56亿元，起始楼面价格已经达到25838元/平方米。
按照计容面积可知，此次拿地的楼面价达到37465元/平方米，扣除收益有限的自持部分，其楼面价更是高达83256元/平方米。
南方土拍热情渐起，北方楼价亦有躁动，在一系列政策打压后，环京楼市一度跌入谷底，如今，环京楼市中最典型的代表燕郊传来回暖的声音。根据东兴证券2月底的调研报告，近两个月，北三县尤其是燕郊房价上演春季躁动，短期内部分二手房涨价10%-20%，部分新盘到访量亦有50%以上的明显提升。
个案无法代表整体，但统计局的数据说明房价整体确有回暖迹象。数据显示，1月，70个大中城市新建住宅销售价格同比上升10%，为2017年7月以来最高。
2月份房价仍未停止上涨，70个大中城市新建住宅销售价格同比上升10.4%，连涨41个月;环比上升0.5%。
而从具体的销售数据看，情况似乎没有那么悲观。根据国家统计局的数据，2019年1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%。其中，住宅销售面积下降3.2%，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。
对于上述销售数据，中金公司指出，销售面积同比跌幅加深，趋势符合预期，下滑势头扩大，但幅度好于市场预期。中信证券表示，销售好于预期的原因在于流动性宽松下，按揭利率持续下行。2018年12月以来，按揭利率已经连续3月下行，这种趋势在2019年有望持续，因此行业销售依然值得期待。
华创证券也认为，考虑到2019年棚改的大幅下降将决定全国销售总量偏弱，不过1-2月销售降幅仍略好于预期，显示销售也没想象中那么差，这或主要源于一、二线城市楼市正逐步回暖和5-8线等低能级城市的楼市热度滞后反应的综合对冲。
与作为行业终结点的销售相比，位于前端的房地产开发投资情况则完全超出了市场预期。统计数据显示，2019年1-2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18%，增速提高4.6个百分点。
中金公司认为，开发投资增速大幅超出市场预期，与新开工、土地购置、销售等领先指标的全面降速形成鲜明反差，这在历史上从未出现过，2019年，投资显著提速主要是受到项目施工进度加快和土地购置费快速增长的拉动。
由于销售等指标在同期均显著降速，中金认为，开发投资增速之后仍不可避免步入下行通道。华创证券也认为，1-2月，土地购置费同比增速仍可能高达50%左右，这或许就是主要原因，即表明投资并没有看上去那么好。
即使房地产开发投资没有那么好，但销售也没有预期中那么差，加之在宏观政策调控的高压下，领先房企还是交出了亮眼的2018年业绩，房地产公司的股价接连上涨似乎并不奇怪。 房企业绩超预期主要来自前期销售，与当下的销售并无直接的关联。目前房地产增速放缓甚至下降已经成为事实，在政策没有明显放宽尤其是信贷没有“开闸”的情况下，房地产的全面繁荣恐怕是个奢望。就如万科郁亮所说，中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模，但行业转折已经到来，现在开始要做好长期准备。
一、二线城市弱复苏
土地是房地产的开端，房地产的周期肇始于土地。从2019年的开局来看，土地市场并不乐观。国家统计局数据显示，2019年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%;土地成交价款690亿元，下降13.1%。
而在2018年1-2月，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%;土地成交价款794亿元，基本持平。2018年全年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，同比增长增长14.2%;土地成交价款16102亿元，增长18%。
中信证券指出，企业拿地积极性不高，一方面是因为各个企业的土地储备足够未来至少三年以上的正常开发，短期内拿地的急迫性下降;另外一方面是因为销售的不确定性依然存在，使得企业的预期明显改观。
因此，从整体来看，房地产市场并没有出现整体性的好转，机会出现在一、二线城市。中指院百城数据显示，1-2月，百城土地成交建筑面积、成交价款同比增速为-17.9%、-25.3%，环比分别回落25.9个和12.9个百分点，但1-2月百城宅地成交溢价率分别为10.35%、12.2%，环比分别扩大2.69个和1.85个百分点，相比于2018年10月的最低点6%有明显恢复。
在整體不佳的局面下，目前部分市场的土地价格开始出现一定程度上涨，且部分区域表现比较明显。只要货币宽松，地产牛市随之而来。信贷虽未明显宽松，但房企融资环境显著改善已是事实，地产企业的现金流有望得到改善。
一、二线城市是机构一致看好的区域，招商证券指出，结构上看，一线城市销量已见底回升，二线城市销量仍在底部震荡，三、四线城市销量或许仍有1-2个季度的调整，若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部，但之后也将企稳。
从数据来看，一、二线城市涨幅明显，二线城市或是2019年销量复苏的最大贡献者，三、四线城市回升幅度较小。这或许也说明，在部分楼市回暖的情况下，现阶段很难指望楼市出现整体性机会。
万科郁亮之前指出，中国城镇化进程空间巨大，房地产仍有发展空间，但房地产行业从来不能脱离经济大势，今后几年总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，需要做好长期准备。