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摘要：本文从都市区建设的重要性出发，根据河南省房地产的现状，阐述了郑州市都市区建设在全省都市区建设中的龙头地位，房地产作为都市区建设的直接体现，肩负着改善民生、和谐社会的重要角色，都市区建设首先是城市建设，城建离不开房建，所以说房地产在郑州都市区建设中的支撑作用不容小觑。
文章同时阐述了房地产业过度繁荣和发展对城市化也存在着负面影响的观点。并就郑州都市化建设与房地产业的可持续发展提出了相应的对策。一是郑州的房地产业与其他产业要可持续的协调发展；二是大力倡导郑州的房地产业与郑州的大都市化协同发展；三是注重调控，降低金融风险；四是要保障郑州大都市的中低收入阶层的居住权。
关键词都市区建设房地产郑州
中图分类号：F293文献标识码： A
一、郑州都市区建设的意义
郑州都市区是以中心城区、郑州新区为核心，以发达的联系通道为依托，以一体化的规划为指导，以组团发展、产城融合、复合型、生态型为发展路径，辐射带动其他区域快速发展，促进各功能区间相互联系与协作，构筑功能布局合理、空间利用高效、产业特色突出、社会和谐友好、承载能力强、带动作用明显的现代化大都市，打造中原经济区核心增长区和全国区域性中心城市 。
二、郑州都市区的房地产开发状况。
据统计河南省目前城市人口比重只有 39%,远低于全国 47%的平均水平。 要实现合理的城市化程度对河南的压力不言而喻 ，十二五期间要达到 50%的目标就要转移近 1000 万人口,数量之大历史空前。而中原经济区中最重要的组成部分就是中原城市群的组团发展，而郑州市作为省会城市必将成为中原城市群的核心，郑州都市区的发展也将引起大规模的城市建设。
三、郑州都市区建设与房地产发展的互动关系
郑州都市区建设推动房地产大发展，郑州都市区建设与房地产发展的互动关系表现为以下：
首先， 都市化为经济发展提供了空间，拉大城市框架、靓化城市、完善配套、提高生活水平都将在都市化的过程中逐步实现。郑州思考和谋划在中原经济区建设中的龙头作用、重心作用和示范带动作用，着力建设郑州都市区，提升全国区域性中心城市的地位。而都市建设又是一个以房地产作为直接体现，又需要各行各业直接或间接协同作用 ，也就是房地产是基础起到载体的功能 。其次，要担当中原经济区挑大梁者的重任，郑州必须要掀起大规模城市建设，而大郑州都市区建设就是最直接的体现。目前郑州房地产市场在河南地区应该是最健全也是最具发展活力的，市场规模也是不可估量的。据统计，从这一组大都市区的“六城十组团”每个区域都要大规模的房地产开发建设，这实际也是郑州房地产发展的新机遇。
再次，房地产担负着郑州市大都市区的经济建设、改善民生、和谐社会建设的角色。可见房地产基本上关系到大都市区建设的最重要的方面做的是基础性工程。
其四、 众所周知，城市发展，地产先行。郑州都市区建设给房地产行业提供了更为广阔的发展平台。极大的拓宽了房地产行业的发展空间。郑州都市区建设正在和将要创造房地产产业多元化发展新契机。仅仅安排新增加的一百多万人的居住问题就是一个巨大的市场，再加上一些必须的配套商业地产办公写字楼，及其他娱乐休闲功能的地产都将有巨大的需求量。在都市区的建设当中，房地产业要勇挑重任。郑州都市区发展规划中提到发展第三产业尤其是服务业，服务业从相当程度上来讲也是与房地产业息息相关，服务业是多种产业的综合体，根据社会经济发展趋势第三产业大力发展必然对商用地产的需求大量增加。 郑州目前的开发建设量每年都是 1000 万平方米多一些，多的时候不到 1500 万，也就是说，平均每年的这样一个数据，开发量是不足的。按照“十二五”末保障房要达到 20%来计算，新增面积是要建 3000 万平方米的保障性住房，每一套面积按 50 平方米计算，建设量相当大。由此对房地产建设需求可见一斑。在郑州都市区建设过程中肯定要吸收当今最好的房地产发展理念和开发类型，结合郑州自身的中长期发展定位战略规划，房地产的开发类型肯定要有远瞻性以体现大都市中心城市的优势。中原万达广场和二七万达广场两个大型综合体项目已经获得巨大成功且市场反应强烈。总部经济和金融等第三产业的发展是催生办公写字楼的动力。根据郑州的城市规划功能分区，房地产企业应该适时适地的发展商业地产，工业地产，休闲地产和养老地产知识地产。
都市区建设，需要进一步优化城市空间布局，房地产业发展需要适应都市区建设的新需要，都市区需要有科技含量、文化含量、人文含量、绿色含量的房地产业。随着人们对生活质量要求的不断提高，人们对住宅居住休闲娱乐包括工作场所的硬性要求不断严格，不仅仅是要有个场所而且还要有良好的环境及配套设施这其中包含绿化环境、人文环境。这也是对房地产的进一步要求。房地产业就是一个为人民建造房子的行业，本身就担负着人民安居的重任。 我们知道都市区的建设与其他的诸如产业集聚区和生态园区建设有很大的区别。都市区是高度的居住生活空间的集合不单单是人口的聚集这么简单。这里，一是结合郑州都市区建设，把物业管理与城市化发展结合起来，推进物业管理与社区管理的“一体化”建设。二是加快物业管理工作“重心下移”，建立市、区、街道（乡镇）“三级联动”工作机制和社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作平台。三是积极推进老旧小区、无主管楼院整治改造，不断提高住宅小区物业管理的覆盖率，以此助推城市管理水平有新的提高。
都市区建设不可或缺的要密切的与房地产挂钩，因为都市建设首先是一个城市建设，城建离不开房建，所以说房地产在郑州都市区建设中的支撑作用不容小觑。房地产业要找准在中原经济区建设尤其是郑州都市区的建设的地位，明确发展方向对自己的阶段性工作任务作出明确具体的要求。紧密结合国家对中原经济区尤其是郑州都市区的总体发展战略才能稳打稳扎服务经济和城市化发展。
四、房地产业过度繁荣和发展对城市化存在负面影响
我们在大力发展房地产业促进郑州大都市区建设的同时要警惕房地产业的过度的不科学发展，这种过度的不科学发展表现在：首先是房地产开发投资规模不断增长，房产销售却出现疲软甚至下滑。其次是房地产商品房待售面积居高不下，房价却持续上升。这意味着居民尤其是低收入阶层的居民住房支付能力可能在下降。第三是房地产信贷大幅上涨，房地产市场成为了投机市场。另外房地产业的过度的不科学发展对城市发展至少造成了如下五大挤出效应：
1．挤占其他产业投资
2．提高城市中企业的商务成本和投资成本
3．阻碍优秀人才的引进
4．挤占银行贷款，加大金融风险
5．挤压城市中低收入阶层消费
六、郑州都市化建设与房地产业的可持续发展对策
郑州的大都市化的实现将是我国中部地区经济繁荣的重要标志。郑州的房地产业将大大的促进郑州的大都市化的建设的进程，这里，我们认为，要发挥郑州的房地产对郑州大都市化的最大的正面效应，就必须是一种合理、有序、健康的状态。并要将其负面效应降低到最小，从而有效的避免不健康的房地产开发带给郑州都市化发展的负面影响。
因此我们要研究郑州大都市化建设和郑州的房地产业的可持续发展的思路，要实现郑州的房地产开发与郑州都市化建設的协同发展。
建议采用以下对策：
第一是在郑州大都市化的进程中，郑州的房地产业与其他产业要可持续的协调发展。须知，郑州的房地产业是一个从生性产业，郑州的房地产业是郑州大都市建设的经济加速器，但它并不是主导性产业，我们如将其视为主导性的产业发展而透支预期，则将使得郑州的经济发展节奏出现问题，使得郑州的资源配置出现扭曲，其结果是郑州的产业结构平衡失调，放大了郑州的房地产业的挤出效应，使得郑州的经济增长出现问题。从历史的发展规律来看，国民经济的基础是那些非房地产产业链条上的产业，这些非房地产产业链条上的产业与房地产业实现平衡的稳步增长，才能带来郑州大都市经济的可持续发展。由这种经济的良性的增长导致的对房地产的消费的拉动才是健康的消费拉动。从郑州市大都市建设的角度从发，来更宏观、全面的看待郑州的房地产业和其他产业的发展，才能实现资源的合理的有效地配置，使得房地产业和其他产业协调的发展。
第二是在郑州大都市化的进程中，大力的倡导郑州的房地产业与郑州的大都市化协同发展。郑州大都市化的城市发展规划，应当理性的合理的对土地进行开发，有秩序的进行城区的优化改造，那种大跃进式的、盲目的、只讲速度和规模的，不讲质量和后续挤出效应的做法是应当避免的。
另外，城市竞争力的重要一部分就是房地产市场，那么，城市的房价应当和城市竞争力应当是相互协调的，郑州大都市房价的过犹不及都将极不利于郑州大都市的城市综合竞争力的发挥。须知，房价的过高对于郑州大都市的招商及人才的聚集将是很不利的，而这种过高的房价的过失的弥补，将会付出更大的代价。
随着人们对生活品质追求的上升，郑州大都市建设的重要推进器的房地产建设应当更加追求科技化、文化化、人文化、綠色化，要通过绿色房产节能技术应用、使得房地产在创造物质财富的同时，也在创造、继承和传播精神财富，使郑州房地产集中的体现郑州大都市的建设、经济发展、环境人文、历史地理、艺术美学等，通过“软环境”的改善使得郑州大都市区的竞争力得到增强。以科学发展观为指导，使得郑州的房地产业的发展与郑州的大都市建设进行有机的结合，协同的推进，以达到快速的推进郑州大都市化建设的进程，使得郑州的大都市建设可持续发展，将挤出效应转变成溢出效应，提升城市的竞争力。
第三是要对郑州市大都市房地产业要注重调控，对其可能产生的金融风险一定要进行有效的监控，并尽量使其可能产生的金融风险降到最低。
政府应当重视应用调控土地、利率杠杆、税收手段以及采用市场准入等多种措施来进一步促进房地产市场的健康发展。从而让郑州大都市的社会公众都能通过房地产业的发展分享社会进步所带来的财富增值，较好地发挥其推动居民消费结构升级、改善民生的重要作用。
第四是要保障郑州大都市的中低收入阶层的居住权。住房的公共产品属性决定了民众的住房的需求不能完全依靠市场来满足，这就需要政府来完善住房保障制度，保证那些中低收入者享受基本的居住权，郑州市政府应当增加郑州的住房保障的投入，加快和增加廉租房的建设，要对保障性住房用地给予优先满足，要确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，以使得对城市中低收人家庭的住房保障政策落到实处。 这样就能有效提振消费以促进郑州大都市的发展和郑州大都市的社会的和谐。
参考文献：
[1] 冯焕杰,关清泉. 有关郑州都市区建设中交通基础设施建设的初探 .《城市建设理论研究（电子版）》 -2011年23期
[2] 郭荣朝.全球区位论、非场所理论与襄樊都市区建设. 《地域研究与开发》 2004年3期
[3]张义德.建好郑州都市区专题档案服务郑州都市区建设. 《中共郑州市委党校学报》 2011年5期
[4] 刘文锴.打好科技基础，推动郑州高水平都市区建设. 《决策探索》 2014年8期
[5]刘丹青.中原都市区建设中保险的机遇和发展策略. 《金融经济：下半月》 2011年7期
[6]白红战.发挥人大代表作用 助推郑州都市区建设 . 《人大建设》 2011年10期
文章同时阐述了房地产业过度繁荣和发展对城市化也存在着负面影响的观点。并就郑州都市化建设与房地产业的可持续发展提出了相应的对策。一是郑州的房地产业与其他产业要可持续的协调发展；二是大力倡导郑州的房地产业与郑州的大都市化协同发展；三是注重调控，降低金融风险；四是要保障郑州大都市的中低收入阶层的居住权。
关键词都市区建设房地产郑州
中图分类号：F293文献标识码： A
一、郑州都市区建设的意义
郑州都市区是以中心城区、郑州新区为核心，以发达的联系通道为依托，以一体化的规划为指导，以组团发展、产城融合、复合型、生态型为发展路径，辐射带动其他区域快速发展，促进各功能区间相互联系与协作，构筑功能布局合理、空间利用高效、产业特色突出、社会和谐友好、承载能力强、带动作用明显的现代化大都市，打造中原经济区核心增长区和全国区域性中心城市 。
二、郑州都市区的房地产开发状况。
据统计河南省目前城市人口比重只有 39%,远低于全国 47%的平均水平。 要实现合理的城市化程度对河南的压力不言而喻 ，十二五期间要达到 50%的目标就要转移近 1000 万人口,数量之大历史空前。而中原经济区中最重要的组成部分就是中原城市群的组团发展，而郑州市作为省会城市必将成为中原城市群的核心，郑州都市区的发展也将引起大规模的城市建设。
三、郑州都市区建设与房地产发展的互动关系
郑州都市区建设推动房地产大发展，郑州都市区建设与房地产发展的互动关系表现为以下：
首先， 都市化为经济发展提供了空间，拉大城市框架、靓化城市、完善配套、提高生活水平都将在都市化的过程中逐步实现。郑州思考和谋划在中原经济区建设中的龙头作用、重心作用和示范带动作用，着力建设郑州都市区，提升全国区域性中心城市的地位。而都市建设又是一个以房地产作为直接体现，又需要各行各业直接或间接协同作用 ，也就是房地产是基础起到载体的功能 。其次，要担当中原经济区挑大梁者的重任，郑州必须要掀起大规模城市建设，而大郑州都市区建设就是最直接的体现。目前郑州房地产市场在河南地区应该是最健全也是最具发展活力的，市场规模也是不可估量的。据统计，从这一组大都市区的“六城十组团”每个区域都要大规模的房地产开发建设，这实际也是郑州房地产发展的新机遇。
再次，房地产担负着郑州市大都市区的经济建设、改善民生、和谐社会建设的角色。可见房地产基本上关系到大都市区建设的最重要的方面做的是基础性工程。
其四、 众所周知，城市发展，地产先行。郑州都市区建设给房地产行业提供了更为广阔的发展平台。极大的拓宽了房地产行业的发展空间。郑州都市区建设正在和将要创造房地产产业多元化发展新契机。仅仅安排新增加的一百多万人的居住问题就是一个巨大的市场，再加上一些必须的配套商业地产办公写字楼，及其他娱乐休闲功能的地产都将有巨大的需求量。在都市区的建设当中，房地产业要勇挑重任。郑州都市区发展规划中提到发展第三产业尤其是服务业，服务业从相当程度上来讲也是与房地产业息息相关，服务业是多种产业的综合体，根据社会经济发展趋势第三产业大力发展必然对商用地产的需求大量增加。 郑州目前的开发建设量每年都是 1000 万平方米多一些，多的时候不到 1500 万，也就是说，平均每年的这样一个数据，开发量是不足的。按照“十二五”末保障房要达到 20%来计算，新增面积是要建 3000 万平方米的保障性住房，每一套面积按 50 平方米计算，建设量相当大。由此对房地产建设需求可见一斑。在郑州都市区建设过程中肯定要吸收当今最好的房地产发展理念和开发类型，结合郑州自身的中长期发展定位战略规划，房地产的开发类型肯定要有远瞻性以体现大都市中心城市的优势。中原万达广场和二七万达广场两个大型综合体项目已经获得巨大成功且市场反应强烈。总部经济和金融等第三产业的发展是催生办公写字楼的动力。根据郑州的城市规划功能分区，房地产企业应该适时适地的发展商业地产，工业地产，休闲地产和养老地产知识地产。
都市区建设，需要进一步优化城市空间布局，房地产业发展需要适应都市区建设的新需要，都市区需要有科技含量、文化含量、人文含量、绿色含量的房地产业。随着人们对生活质量要求的不断提高，人们对住宅居住休闲娱乐包括工作场所的硬性要求不断严格，不仅仅是要有个场所而且还要有良好的环境及配套设施这其中包含绿化环境、人文环境。这也是对房地产的进一步要求。房地产业就是一个为人民建造房子的行业，本身就担负着人民安居的重任。 我们知道都市区的建设与其他的诸如产业集聚区和生态园区建设有很大的区别。都市区是高度的居住生活空间的集合不单单是人口的聚集这么简单。这里，一是结合郑州都市区建设，把物业管理与城市化发展结合起来，推进物业管理与社区管理的“一体化”建设。二是加快物业管理工作“重心下移”，建立市、区、街道（乡镇）“三级联动”工作机制和社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作平台。三是积极推进老旧小区、无主管楼院整治改造，不断提高住宅小区物业管理的覆盖率，以此助推城市管理水平有新的提高。
都市区建设不可或缺的要密切的与房地产挂钩，因为都市建设首先是一个城市建设，城建离不开房建，所以说房地产在郑州都市区建设中的支撑作用不容小觑。房地产业要找准在中原经济区建设尤其是郑州都市区的建设的地位，明确发展方向对自己的阶段性工作任务作出明确具体的要求。紧密结合国家对中原经济区尤其是郑州都市区的总体发展战略才能稳打稳扎服务经济和城市化发展。
四、房地产业过度繁荣和发展对城市化存在负面影响
我们在大力发展房地产业促进郑州大都市区建设的同时要警惕房地产业的过度的不科学发展，这种过度的不科学发展表现在：首先是房地产开发投资规模不断增长，房产销售却出现疲软甚至下滑。其次是房地产商品房待售面积居高不下，房价却持续上升。这意味着居民尤其是低收入阶层的居民住房支付能力可能在下降。第三是房地产信贷大幅上涨，房地产市场成为了投机市场。另外房地产业的过度的不科学发展对城市发展至少造成了如下五大挤出效应：
1．挤占其他产业投资
2．提高城市中企业的商务成本和投资成本
3．阻碍优秀人才的引进
4．挤占银行贷款，加大金融风险
5．挤压城市中低收入阶层消费
六、郑州都市化建设与房地产业的可持续发展对策
郑州的大都市化的实现将是我国中部地区经济繁荣的重要标志。郑州的房地产业将大大的促进郑州的大都市化的建设的进程，这里，我们认为，要发挥郑州的房地产对郑州大都市化的最大的正面效应，就必须是一种合理、有序、健康的状态。并要将其负面效应降低到最小，从而有效的避免不健康的房地产开发带给郑州都市化发展的负面影响。
因此我们要研究郑州大都市化建设和郑州的房地产业的可持续发展的思路，要实现郑州的房地产开发与郑州都市化建設的协同发展。
建议采用以下对策：
第一是在郑州大都市化的进程中，郑州的房地产业与其他产业要可持续的协调发展。须知，郑州的房地产业是一个从生性产业，郑州的房地产业是郑州大都市建设的经济加速器，但它并不是主导性产业，我们如将其视为主导性的产业发展而透支预期，则将使得郑州的经济发展节奏出现问题，使得郑州的资源配置出现扭曲，其结果是郑州的产业结构平衡失调，放大了郑州的房地产业的挤出效应，使得郑州的经济增长出现问题。从历史的发展规律来看，国民经济的基础是那些非房地产产业链条上的产业，这些非房地产产业链条上的产业与房地产业实现平衡的稳步增长，才能带来郑州大都市经济的可持续发展。由这种经济的良性的增长导致的对房地产的消费的拉动才是健康的消费拉动。从郑州市大都市建设的角度从发，来更宏观、全面的看待郑州的房地产业和其他产业的发展，才能实现资源的合理的有效地配置，使得房地产业和其他产业协调的发展。
第二是在郑州大都市化的进程中，大力的倡导郑州的房地产业与郑州的大都市化协同发展。郑州大都市化的城市发展规划，应当理性的合理的对土地进行开发，有秩序的进行城区的优化改造，那种大跃进式的、盲目的、只讲速度和规模的，不讲质量和后续挤出效应的做法是应当避免的。
另外，城市竞争力的重要一部分就是房地产市场，那么，城市的房价应当和城市竞争力应当是相互协调的，郑州大都市房价的过犹不及都将极不利于郑州大都市的城市综合竞争力的发挥。须知，房价的过高对于郑州大都市的招商及人才的聚集将是很不利的，而这种过高的房价的过失的弥补，将会付出更大的代价。
随着人们对生活品质追求的上升，郑州大都市建设的重要推进器的房地产建设应当更加追求科技化、文化化、人文化、綠色化，要通过绿色房产节能技术应用、使得房地产在创造物质财富的同时，也在创造、继承和传播精神财富，使郑州房地产集中的体现郑州大都市的建设、经济发展、环境人文、历史地理、艺术美学等，通过“软环境”的改善使得郑州大都市区的竞争力得到增强。以科学发展观为指导，使得郑州的房地产业的发展与郑州的大都市建设进行有机的结合，协同的推进，以达到快速的推进郑州大都市化建设的进程，使得郑州的大都市建设可持续发展，将挤出效应转变成溢出效应，提升城市的竞争力。
第三是要对郑州市大都市房地产业要注重调控，对其可能产生的金融风险一定要进行有效的监控，并尽量使其可能产生的金融风险降到最低。
政府应当重视应用调控土地、利率杠杆、税收手段以及采用市场准入等多种措施来进一步促进房地产市场的健康发展。从而让郑州大都市的社会公众都能通过房地产业的发展分享社会进步所带来的财富增值，较好地发挥其推动居民消费结构升级、改善民生的重要作用。
第四是要保障郑州大都市的中低收入阶层的居住权。住房的公共产品属性决定了民众的住房的需求不能完全依靠市场来满足，这就需要政府来完善住房保障制度，保证那些中低收入者享受基本的居住权，郑州市政府应当增加郑州的住房保障的投入，加快和增加廉租房的建设，要对保障性住房用地给予优先满足，要确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，以使得对城市中低收人家庭的住房保障政策落到实处。 这样就能有效提振消费以促进郑州大都市的发展和郑州大都市的社会的和谐。
参考文献：
[1] 冯焕杰,关清泉. 有关郑州都市区建设中交通基础设施建设的初探 .《城市建设理论研究（电子版）》 -2011年23期
[2] 郭荣朝.全球区位论、非场所理论与襄樊都市区建设. 《地域研究与开发》 2004年3期
[3]张义德.建好郑州都市区专题档案服务郑州都市区建设. 《中共郑州市委党校学报》 2011年5期
[4] 刘文锴.打好科技基础，推动郑州高水平都市区建设. 《决策探索》 2014年8期
[5]刘丹青.中原都市区建设中保险的机遇和发展策略. 《金融经济：下半月》 2011年7期
[6]白红战.发挥人大代表作用 助推郑州都市区建设 . 《人大建设》 2011年10期