论文部分内容阅读
案情简介
原告光大银行诉称：1996年7月31日，其与第一被告华东三峡公司签订人民币资金借款合同一份。按约其向第一被告华东三峡公司放贷人民币1000万元，华东三峡公司则依约应于1997年7月25日前向其归还贷款本金及利息。第一被告华东三峡公司同时为其上述借款提供期房抵押担保。第二被告中国三峡总公司为华东三峡公司的借款提供连带责任保证。现因第一被告到期未偿还借款本金及利息，请求法院判令：第一被告华东三峡公司归还贷款人民币1000万元及相应的利息；第二被告中国三峡总公司对第一被告所欠款项承担连带清偿责任；两被告如不能清偿上述欠款，依法拍卖、变卖第一被告已设置的期房抵押担保的房屋，所得款项优先清偿原告。诉讼费用由两被告承担。
被告华东三峡公司辩称：对原告陈述的事实无异议，但对期房抵押合同的效力存在异议。因华东三峡公司未取得抵押房产的产权，故应认定抵押合同无效。被告中国三峡总公司答辩称：同意第一被告的陈述意见，并愿意尽快督促华东三峡公司偿还贷款。
焦点问题
本案争议焦点为期房抵押合同的效力问题。
律师点评
围绕争议焦点主要涉及以下几个法律问题：
关于预售商品房抵押是否仅限于购房款的借贷抵押问题。期房是我国社会主义市场经济发展中的新生事物，推动了我国房改进程和房地产业的发展。但同时期房的出现冲击了我国抵押权制度的理论，给我国的司法实践亦带来了一定的问题。根据我国传统的民事立法和司法实践，抵押权的标的必须直接地指向现存的具有一定的经济交换价值和即时可转让性的财物或者是能够物化的权利，排除了以期待性利益（即指非现实存在的，并且得于将来一定时期取得或实现的财物或利益）作为抵押权标的的可能。期房虽然是尚不存在的房屋，但购买期房会导致事实上获得房屋，且购买方在买期房时已支付了部分楼款，所以，尽管期房具有一定的不确定性，但它还是具有相当于现房的价值。在司法实践中，期房的转让、抵押等行为是客观存在的，它与房屋抵押无实质性的区别，具有现存财产抵押的基本特征。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十七条的出现既规定了期房按揭抵押的法律适用问题，同时又将期待权引入了抵押标的物的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。因此，从目前的立法精神来看，房屋的期待权是可以设定抵押的，是一种不动产的抵押方法。只要抵押合同系抵押权人与抵押人之间真实意思的表示，当事人办理了抵押登记手续，可以认定抵押有效。
在本案中，华东三峡公司为向光大银行贷款人民币1000万元，将预售别墅的期待权抵押给光大银行作担保，房产公司又出具了华东三峡公司拥有对上述期房完全的产权和处置权的承诺，华东三峡公司取得了对该房屋的期待权。当事人又到市房地产登记处登记办理了房地产其他权利证明书，进行了预告登记，具有物权上的排他效力，其抵押担保的行为符合法律的规定，应当受到法律的保护。
《担保法》与《担保法》的司法解释没有涉及期房抵押所获贷款必须用于购房款这一问题，故应理解为立法机关进行价值选择时未将期房抵押款仅能用于购房款明确予以禁止。在通常情况下，期房抵押所获贷款一般用于购房款，但不能因此得出期房抵押贷款仅能用于购房款而不能作他用的结论。从理论上讲，期房抵押与房屋抵押性质基本相同，惟一的差别是设定的抵押标的不同，期房抵押是用期待权作抵押，而房屋抵押是用所有权作抵押，只要华东三峡公司已取得期待权完全可以不受贷款用途的限制设定抵押。
即使本案系争的房屋期权抵押合同违反了《城市房地产抵押管理办法》中有关期房抵押贷款需用于购房款之规定，但鉴于该办法系建设部颁布，其不属于法律、行政法规，而属于部门规章，抵押合同并不违背法律和行政法规的禁止性规定。同时抵押合同的签订反映了光大银行与华东三峡公司之间真实的意思表示，并办理了公示登记手续，就应当认定有效。《担保法》的司法解释已将房屋期待权引入了抵押标的物的范畴，期房可以设定抵押。司法解释对期房抵押款的用途并未予以限制，允许期房抵押仅仅考虑了扩大融资范围的问题。
关于房款未付清是否导致本案抵押合同无效的问题。根据现有证据表明，华东三峡公司确未付清购房款。但房款未付清并不必然导致产权存在争议。
在本案中，房产开发商出具承诺书，承诺华东三峡公司拥有对预售别墅完全的产权和处置权，该内容不仅足以使人相信华东三峡公司已经取得了对该预售别墅的房屋期待权，而且足以使人相信抵押人华东三峡公司享有对抵押物完全的处分权。光大银行基于该份承诺书以及经市公证处办理的预售合同公证、由市房地产交易所办理的预售合同登记、经市房地产登记处登记办理的房地产其他权利证明书完全相信华东三峡公司依法有权处分系争抵押物。从保护善意第三人的合法权益和维护交易安全的角度出发，抵押物在法律上不存在争议，应认定抵押合同有效。另一方面，开发商房产公司出具承诺书的行为充分表明其已将抵押物的产权及处置权自愿移转至华东三峡公司，放弃了本该属于其享有的权利，承担了不利的风险后果。即使华东三峡公司购房款未付清，亦仅形成华东三峡公司与房产公司之间的债的纠纷，不能就此影响到已进行了公示的抵押合同的效力。
关于房屋预售合同的终止是否导致本案抵押合同无效的问题。华东三峡公司与光大银行签订借款及抵押合同的时间为1996年7月31日，华东三峡公司与案外人房产公司签订终止房屋预售合同的时间为1997年7月17日，故抵押贷款行为先于终止预售合同所发生的行为。同时，华东三峡公司订立终止房屋预售合同时，既未事先告知债权人光大银行，又未事后征得债权人的认可，其以事后擅自所为否定当初经双方合意并已办理抵押登记手续的法律行为，显然有违诚实信用的原则和担保法的有关规定，故房屋预售合同的终止不应影响本案抵押合同的效力。
据此，法院判定华东三峡公司如不能还本付息，则优先受偿抵押房产的折价或变卖、拍卖款项，中国三峡总公司对上述抵押物清偿债务后仍不足的部分承担连带清偿责任的判决是正确的。
原告光大银行诉称：1996年7月31日，其与第一被告华东三峡公司签订人民币资金借款合同一份。按约其向第一被告华东三峡公司放贷人民币1000万元，华东三峡公司则依约应于1997年7月25日前向其归还贷款本金及利息。第一被告华东三峡公司同时为其上述借款提供期房抵押担保。第二被告中国三峡总公司为华东三峡公司的借款提供连带责任保证。现因第一被告到期未偿还借款本金及利息，请求法院判令：第一被告华东三峡公司归还贷款人民币1000万元及相应的利息；第二被告中国三峡总公司对第一被告所欠款项承担连带清偿责任；两被告如不能清偿上述欠款，依法拍卖、变卖第一被告已设置的期房抵押担保的房屋，所得款项优先清偿原告。诉讼费用由两被告承担。
被告华东三峡公司辩称：对原告陈述的事实无异议，但对期房抵押合同的效力存在异议。因华东三峡公司未取得抵押房产的产权，故应认定抵押合同无效。被告中国三峡总公司答辩称：同意第一被告的陈述意见，并愿意尽快督促华东三峡公司偿还贷款。
焦点问题
本案争议焦点为期房抵押合同的效力问题。
律师点评
围绕争议焦点主要涉及以下几个法律问题：
关于预售商品房抵押是否仅限于购房款的借贷抵押问题。期房是我国社会主义市场经济发展中的新生事物，推动了我国房改进程和房地产业的发展。但同时期房的出现冲击了我国抵押权制度的理论，给我国的司法实践亦带来了一定的问题。根据我国传统的民事立法和司法实践，抵押权的标的必须直接地指向现存的具有一定的经济交换价值和即时可转让性的财物或者是能够物化的权利，排除了以期待性利益（即指非现实存在的，并且得于将来一定时期取得或实现的财物或利益）作为抵押权标的的可能。期房虽然是尚不存在的房屋，但购买期房会导致事实上获得房屋，且购买方在买期房时已支付了部分楼款，所以，尽管期房具有一定的不确定性，但它还是具有相当于现房的价值。在司法实践中，期房的转让、抵押等行为是客观存在的，它与房屋抵押无实质性的区别，具有现存财产抵押的基本特征。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十七条的出现既规定了期房按揭抵押的法律适用问题，同时又将期待权引入了抵押标的物的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。因此，从目前的立法精神来看，房屋的期待权是可以设定抵押的，是一种不动产的抵押方法。只要抵押合同系抵押权人与抵押人之间真实意思的表示，当事人办理了抵押登记手续，可以认定抵押有效。
在本案中，华东三峡公司为向光大银行贷款人民币1000万元，将预售别墅的期待权抵押给光大银行作担保，房产公司又出具了华东三峡公司拥有对上述期房完全的产权和处置权的承诺，华东三峡公司取得了对该房屋的期待权。当事人又到市房地产登记处登记办理了房地产其他权利证明书，进行了预告登记，具有物权上的排他效力，其抵押担保的行为符合法律的规定，应当受到法律的保护。
《担保法》与《担保法》的司法解释没有涉及期房抵押所获贷款必须用于购房款这一问题，故应理解为立法机关进行价值选择时未将期房抵押款仅能用于购房款明确予以禁止。在通常情况下，期房抵押所获贷款一般用于购房款，但不能因此得出期房抵押贷款仅能用于购房款而不能作他用的结论。从理论上讲，期房抵押与房屋抵押性质基本相同，惟一的差别是设定的抵押标的不同，期房抵押是用期待权作抵押，而房屋抵押是用所有权作抵押，只要华东三峡公司已取得期待权完全可以不受贷款用途的限制设定抵押。
即使本案系争的房屋期权抵押合同违反了《城市房地产抵押管理办法》中有关期房抵押贷款需用于购房款之规定，但鉴于该办法系建设部颁布，其不属于法律、行政法规，而属于部门规章，抵押合同并不违背法律和行政法规的禁止性规定。同时抵押合同的签订反映了光大银行与华东三峡公司之间真实的意思表示，并办理了公示登记手续，就应当认定有效。《担保法》的司法解释已将房屋期待权引入了抵押标的物的范畴，期房可以设定抵押。司法解释对期房抵押款的用途并未予以限制，允许期房抵押仅仅考虑了扩大融资范围的问题。
关于房款未付清是否导致本案抵押合同无效的问题。根据现有证据表明，华东三峡公司确未付清购房款。但房款未付清并不必然导致产权存在争议。
在本案中，房产开发商出具承诺书，承诺华东三峡公司拥有对预售别墅完全的产权和处置权，该内容不仅足以使人相信华东三峡公司已经取得了对该预售别墅的房屋期待权，而且足以使人相信抵押人华东三峡公司享有对抵押物完全的处分权。光大银行基于该份承诺书以及经市公证处办理的预售合同公证、由市房地产交易所办理的预售合同登记、经市房地产登记处登记办理的房地产其他权利证明书完全相信华东三峡公司依法有权处分系争抵押物。从保护善意第三人的合法权益和维护交易安全的角度出发，抵押物在法律上不存在争议，应认定抵押合同有效。另一方面，开发商房产公司出具承诺书的行为充分表明其已将抵押物的产权及处置权自愿移转至华东三峡公司，放弃了本该属于其享有的权利，承担了不利的风险后果。即使华东三峡公司购房款未付清，亦仅形成华东三峡公司与房产公司之间的债的纠纷，不能就此影响到已进行了公示的抵押合同的效力。
关于房屋预售合同的终止是否导致本案抵押合同无效的问题。华东三峡公司与光大银行签订借款及抵押合同的时间为1996年7月31日，华东三峡公司与案外人房产公司签订终止房屋预售合同的时间为1997年7月17日，故抵押贷款行为先于终止预售合同所发生的行为。同时，华东三峡公司订立终止房屋预售合同时，既未事先告知债权人光大银行，又未事后征得债权人的认可，其以事后擅自所为否定当初经双方合意并已办理抵押登记手续的法律行为，显然有违诚实信用的原则和担保法的有关规定，故房屋预售合同的终止不应影响本案抵押合同的效力。
据此，法院判定华东三峡公司如不能还本付息，则优先受偿抵押房产的折价或变卖、拍卖款项，中国三峡总公司对上述抵押物清偿债务后仍不足的部分承担连带清偿责任的判决是正确的。