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地产开发商的紧日子还要继续过，是否撑得过，下半年将见分晓
各种迹象表明，信贷紧缩政策在短期内很难放松，但是，开发商仍期待这场博弈向有利于市场复苏的方向发展
“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”——近日，南京楼市的一则广告，折射了开发商对房市变局的一种预期。SOHO中国总裁潘石屹亦在近期表示，“楼市已是最低点，不可能更坏。”他预计，房市将在见底三个月后出现反弹。
此时，房地产市场已持续低迷半年之久，深圳等地房价，更连续数月下跌。一些开发商通过降价、退地甚至转让项目的方式，摆脱资金困境，不过，他们中的大多数人仍旧相信，博弈的天平将从下半年开始，渐渐偏向地产商。
6月13日，国务院召开的省区市和中央部分主要负责人会议强调，“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。一些分析人士由此判断，对地产市场的调控将从“控制过热”转为“确保稳定增长”。
不过，近来的消息很难支撑这种乐观的判断。上述猜测到目前为止，只能被视为“望文生义”。因为，种种迹象表明，信贷紧缩的政策短期之内不会放松。
6月17日，中国人民银行行长周小川在中美第四次战略经济对话期间表示，油价、电价上调之后，加大了通胀的压力，央行有可能会采取更强硬措施应对。
7月16日，全国人大财经委在听取各部门半年期经济报告之后，也认为中国应继续坚持从紧的货币政策。关乎下半年货币政策等宏观调控走向的中央经济分析会即将于近期召开。据《财经》记者了解，此次会议并不会改变货币政策从紧的基调。
与三个月前的股市相似，地产市场中亦传出“救市”的声音。华远地产总裁任志强便认为，房市低迷是由宏观调控造成的。信贷政策一旦放松，地产市场便会反弹。
不论这种看法对不对，对于地产开发商们而言，至少从宏观面来看，紧日子还要继续过，是否撑得过，下半年就要见分晓。
深圳“断供”
2005年至今，历次宏观调控对珠三角地区房市的影响都是最直接的。这一次，则令深圳房价经历了近十年来的第一次持续下跌。
深圳市房地产研究所公布的《2008年上半年深圳房地产市场分析报告》（下称《报告》）显示，至今年5月，深圳房价已连续六个月下跌；5月，深圳房价比去年最高点下降了36％。
据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2008年1月至5月，深圳房价环比分别下降1.2％、0.3％、4.9％、2.2％和0.5％。
另一方面，房屋供应量及销售量均大幅下跌。上半年，深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38％。商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少 34.65％。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997年-1998年间的水平。
二手房交易量亦持续下跌。《报告》显示，深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48％。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86∶1降至 1.05∶1。
房市价量双跌及信贷紧缩的调控政策，令一些资金链较为紧张的地产商不得不降低房屋销售价格，以回笼资金。据中央电视台《经济半小时》近日报道，深圳英郡年华三期开盘售价仅为6888元／平方米，与去年开盘的一期相比，跌幅超过40％。一些以按揭贷款方式买房的一期业主的房子成为负资产，业主不得不以“断供”（即不再向银行偿付月供）的方式减少损失。
据《财经》记者了解，深圳房市确有“断供”现象，但仅出现在个别降价幅度较大的楼盘，并不普遍。银行个贷不良率虽有增长，但仍在较低水平。然而，这一现象已表明，深圳房价的持续下跌，已使部分按揭购房者受到很大压力。
针对深圳房市持续下跌的形势，上述《报告》建议，国家有关部门应对现行相关金融政策做一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响；建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。同时，还建议政府重视土地供应效率问题。
但亦有观点认为，深圳房价并未出现恐慌性下跌，而是对去年投机性投资的一种理性调整。伟业顾问分析师金勇便认为，“无需救市，如今，深圳等市场出现的震荡，只是由去年超出理性的狂涨回落到市场定价的机制而已。”
深圳市国土房产局公布数据显示，尽管深圳市房价连续数月环比下降，但与去年同期相比，仍有增长。2008年1月至5月，深圳房价同比涨幅分别为12.9％、11.7％、5.7％、2.6％和1.3％。2008年上半年，商品住宅销售均价仍达12789.26元/平方米，同比涨幅4.04％。
另一方面，深圳房市在五六月间亦出现一定反弹。6月，受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响，深圳房价在今年首度上涨。
“深圳等地市场目前的状况，还不足以令政府出台放松信贷的政策。”上述接近建设部的业内人士表示。
房市仍在下滑
房地产市场的萎靡，并未令投资有所减少。国家发改委公布数据显示，今年1月-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9％，高于同期四个多百分点；全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3％；流入房地产资金增加3000多亿元，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9％。
另一方面，与深圳相比，北京、上海等一线城市房价仍旧坚挺，只是涨幅出现下降。北京市统计局数据显示，今年3月-5月，北京房价同比涨幅分别为13.8％、13％和12.4％，其中，新建商品住宅销售价格同比涨幅分别为16.9％、16.1％和15.7％。
国家统计局数据显示，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2％，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1％，涨幅比4月低0.1个百分点。
不过，在这些城市房价继续上涨的同时，房屋交易量却连续数月大幅下降，房市出现有价无市的状况。
国际物业顾问戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙等十个重点城市的成交数据监测显示，2008年上半年，上述十个城市交易量平均下滑了41％，其中，上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50％。
中国房地产协会副会长顾云昌认为，持续下跌的交易量最终会对投资产生影响。下半年，房市仍将持续下滑，预计2008年房屋均价将与2007年持平。
高盛近期公布的几份报告则更显悲观。其中一份对12个主要城市购房者进行的调查报告显示，房价需从当前水平下降10％-20％或更多才能刺激需求。高盛调整了国内房价的预期，预计内地的房价将由去年底的平均水平回调15％-20％，并预计发展商买地的步伐也会受制于高负债比例而有所放缓。
高盛同时表示，考虑到宏观环境持续不明朗、中国房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求的因素，将整体中国房地产的行业看法由“吸引”降至“审慎”。
据高盛分析，由于开发商的预售面积可能大幅增加；持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制；在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下，购房者情绪依然低迷，开发商为了回笼资金，可能将会调低房价。高盛预计，2008年二季度至三季度，中国的可比房价将进一步下降5％-10％。
中银国际报告认为，中国房地产的调整源于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。市场的调整周期可能持续15个-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。
地产商进入“年关”
尽管地产商在上半年多受困于资金紧张，面临房市萎靡的窘境，但近期几家地产上市公司的中期业绩预报显示，其销售额均有大幅增长，似乎并未受市场交易量大幅下降的直接影响。
根据已公布的2008年一季报，104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47％，净利润同比增长67％；其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30％，净利润同比增长25％。
万科地产公告称，2008年上半年，其累计销售面积265.8万平方米，销售额241.3亿元，分别比2007年同期增长15.0％和38.1％。
保利地产亦发布公告称，2008年上半年的净利润比去年同期相比，将增长220％-270％。上半年，该公司实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42％；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53％。
一直受困于资金、于去年底便不再涉足土地市场的金地，亦预告其2008年上半年销售额及利润有较大增长。
但据《财经》记者了解，地产上市公司中期业绩大增，与地产公司特殊的会计制度有一定关系。地产公司的房屋预售款一般计入流动负债，在完成房屋交易后，才计入销售利润。中期业绩部分反映了上一财年的实际业绩。
申银万国一份分析报告即表示，上半年，重点公司净利润同比增长43％。受益于2007年房地产市场的景气，房地产企业今年中期的业绩增速仍能维持在较高水平，且确定性相对较高。但也有部分企业因为2008年现房销售受到行业调控的影响（如招商地产）或结算时点的问题（如金融街、中华企业），出现负增长。
实际情形要比报表难看。2008年上半年，行业整体销售萎缩较为明显，全国销售收入同比萎缩5％左右。主要城市萎缩幅度更高，深圳、广州、北京和上海的成交面积分别同比萎缩45％、48％、42％和26％。受制于行业整体的低迷，上市公司的销售业绩亦低于预期。
申银万国认为，下半年观望情绪仍将持续，反转动力可能来自于宏观政策。如果没有政策的变化，购房者的观望情绪很难发生改变，预计全年成交面积将萎缩5％-10％，部分一线城市萎缩幅度更大，在20％-30％左右。
高盛报告亦估算，地产上市公司在2008年上半年平均仅能实现30％的全年销售目标。上市公司今年销售额将比其原预测数据低36％。
显然，2008年下半年，才是地产公司的“年关”。公告亦将显示地产上市公司在市场低迷期的实际经营状况。
万科6月销售简报似已说明问题，其在6月实现销售面积44.8万平方米，销售额43.7亿元，环比5月下滑近20％，2008年来累计销售增速也从1月-5月的67％大幅下滑到38％。
政策博弈仍在继续
尽管各种迹象表明，信贷紧缩政策在短期内很难放松，但是，开发商仍期待这场博弈向有利于市场复苏的方向发展。
在银行信贷几乎完全对开发商关闭的形势下，股市、债市融资隐现放松迹象。二季度，新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请亦获得通过。
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为，人们依旧对市场有长期向好的判断，虽然中央执行调控政策，但地方政府仍有改变当地面貌的愿望。
与地方政府关系最密切的因素是土地。随房市陷入低迷，土地市场亦持续不振。戴德梁行数据显示，今年3月-5月，北京市土地整理储备中心完成地块成交18宗，住宅性地块成交为8宗，环比上一季度总成交量59宗、住宅性质地块成交40宗分别减少69.49％和80％，相比去年同期分别减少10％和38.46％。
土地出让金一直是地方财政的主要来源。地产市场的低迷亦令地方政府利益受到影响。
“与开发商具有一定共同利益的地方政府，从来都是开发商用以缓冲宏观调控的一个重要砝码。”一位接近建设部的业内人士在接受《财经》记者采访时表示，“信贷紧缩的调控政策，看似牢牢掌握着房市走势，其实，是在房市上走钢丝。放松信贷，可能再次造成新一轮的报复性增长；继续紧缩，则可能令房价一跌到底，引发地产金融危机。持续近九个月的调控政策，正在经受考验。”
不过，这位消息人士称，“上层认为，房市回调仍在合理范围内，短期内不会危及宏观经济，防止通胀加剧的形势相比之下更为紧迫，房市的调整仍在可控范围内。”■
各种迹象表明，信贷紧缩政策在短期内很难放松，但是，开发商仍期待这场博弈向有利于市场复苏的方向发展
“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”——近日，南京楼市的一则广告，折射了开发商对房市变局的一种预期。SOHO中国总裁潘石屹亦在近期表示，“楼市已是最低点，不可能更坏。”他预计，房市将在见底三个月后出现反弹。
此时，房地产市场已持续低迷半年之久，深圳等地房价，更连续数月下跌。一些开发商通过降价、退地甚至转让项目的方式，摆脱资金困境，不过，他们中的大多数人仍旧相信，博弈的天平将从下半年开始，渐渐偏向地产商。
6月13日，国务院召开的省区市和中央部分主要负责人会议强调，“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。一些分析人士由此判断，对地产市场的调控将从“控制过热”转为“确保稳定增长”。
不过，近来的消息很难支撑这种乐观的判断。上述猜测到目前为止，只能被视为“望文生义”。因为，种种迹象表明，信贷紧缩的政策短期之内不会放松。
6月17日，中国人民银行行长周小川在中美第四次战略经济对话期间表示，油价、电价上调之后，加大了通胀的压力，央行有可能会采取更强硬措施应对。
7月16日，全国人大财经委在听取各部门半年期经济报告之后，也认为中国应继续坚持从紧的货币政策。关乎下半年货币政策等宏观调控走向的中央经济分析会即将于近期召开。据《财经》记者了解，此次会议并不会改变货币政策从紧的基调。
与三个月前的股市相似，地产市场中亦传出“救市”的声音。华远地产总裁任志强便认为，房市低迷是由宏观调控造成的。信贷政策一旦放松，地产市场便会反弹。
不论这种看法对不对，对于地产开发商们而言，至少从宏观面来看，紧日子还要继续过，是否撑得过，下半年就要见分晓。
深圳“断供”
2005年至今，历次宏观调控对珠三角地区房市的影响都是最直接的。这一次，则令深圳房价经历了近十年来的第一次持续下跌。
深圳市房地产研究所公布的《2008年上半年深圳房地产市场分析报告》（下称《报告》）显示，至今年5月，深圳房价已连续六个月下跌；5月，深圳房价比去年最高点下降了36％。
据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2008年1月至5月，深圳房价环比分别下降1.2％、0.3％、4.9％、2.2％和0.5％。
另一方面，房屋供应量及销售量均大幅下跌。上半年，深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38％。商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少 34.65％。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997年-1998年间的水平。
二手房交易量亦持续下跌。《报告》显示，深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48％。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86∶1降至 1.05∶1。
房市价量双跌及信贷紧缩的调控政策，令一些资金链较为紧张的地产商不得不降低房屋销售价格，以回笼资金。据中央电视台《经济半小时》近日报道，深圳英郡年华三期开盘售价仅为6888元／平方米，与去年开盘的一期相比，跌幅超过40％。一些以按揭贷款方式买房的一期业主的房子成为负资产，业主不得不以“断供”（即不再向银行偿付月供）的方式减少损失。
据《财经》记者了解，深圳房市确有“断供”现象，但仅出现在个别降价幅度较大的楼盘，并不普遍。银行个贷不良率虽有增长，但仍在较低水平。然而，这一现象已表明，深圳房价的持续下跌，已使部分按揭购房者受到很大压力。
针对深圳房市持续下跌的形势，上述《报告》建议，国家有关部门应对现行相关金融政策做一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响；建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。同时，还建议政府重视土地供应效率问题。
但亦有观点认为，深圳房价并未出现恐慌性下跌，而是对去年投机性投资的一种理性调整。伟业顾问分析师金勇便认为，“无需救市，如今，深圳等市场出现的震荡，只是由去年超出理性的狂涨回落到市场定价的机制而已。”
深圳市国土房产局公布数据显示，尽管深圳市房价连续数月环比下降，但与去年同期相比，仍有增长。2008年1月至5月，深圳房价同比涨幅分别为12.9％、11.7％、5.7％、2.6％和1.3％。2008年上半年，商品住宅销售均价仍达12789.26元/平方米，同比涨幅4.04％。
另一方面，深圳房市在五六月间亦出现一定反弹。6月，受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响，深圳房价在今年首度上涨。
“深圳等地市场目前的状况，还不足以令政府出台放松信贷的政策。”上述接近建设部的业内人士表示。
房市仍在下滑
房地产市场的萎靡，并未令投资有所减少。国家发改委公布数据显示，今年1月-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9％，高于同期四个多百分点；全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3％；流入房地产资金增加3000多亿元，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9％。
另一方面，与深圳相比，北京、上海等一线城市房价仍旧坚挺，只是涨幅出现下降。北京市统计局数据显示，今年3月-5月，北京房价同比涨幅分别为13.8％、13％和12.4％，其中，新建商品住宅销售价格同比涨幅分别为16.9％、16.1％和15.7％。
国家统计局数据显示，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2％，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1％，涨幅比4月低0.1个百分点。
不过，在这些城市房价继续上涨的同时，房屋交易量却连续数月大幅下降，房市出现有价无市的状况。
国际物业顾问戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙等十个重点城市的成交数据监测显示，2008年上半年，上述十个城市交易量平均下滑了41％，其中，上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50％。
中国房地产协会副会长顾云昌认为，持续下跌的交易量最终会对投资产生影响。下半年，房市仍将持续下滑，预计2008年房屋均价将与2007年持平。
高盛近期公布的几份报告则更显悲观。其中一份对12个主要城市购房者进行的调查报告显示，房价需从当前水平下降10％-20％或更多才能刺激需求。高盛调整了国内房价的预期，预计内地的房价将由去年底的平均水平回调15％-20％，并预计发展商买地的步伐也会受制于高负债比例而有所放缓。
高盛同时表示，考虑到宏观环境持续不明朗、中国房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求的因素，将整体中国房地产的行业看法由“吸引”降至“审慎”。
据高盛分析，由于开发商的预售面积可能大幅增加；持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制；在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下，购房者情绪依然低迷，开发商为了回笼资金，可能将会调低房价。高盛预计，2008年二季度至三季度，中国的可比房价将进一步下降5％-10％。
中银国际报告认为，中国房地产的调整源于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。市场的调整周期可能持续15个-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。
地产商进入“年关”
尽管地产商在上半年多受困于资金紧张，面临房市萎靡的窘境，但近期几家地产上市公司的中期业绩预报显示，其销售额均有大幅增长，似乎并未受市场交易量大幅下降的直接影响。
根据已公布的2008年一季报，104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47％，净利润同比增长67％；其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30％，净利润同比增长25％。
万科地产公告称，2008年上半年，其累计销售面积265.8万平方米，销售额241.3亿元，分别比2007年同期增长15.0％和38.1％。
保利地产亦发布公告称，2008年上半年的净利润比去年同期相比，将增长220％-270％。上半年，该公司实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42％；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53％。
一直受困于资金、于去年底便不再涉足土地市场的金地，亦预告其2008年上半年销售额及利润有较大增长。
但据《财经》记者了解，地产上市公司中期业绩大增，与地产公司特殊的会计制度有一定关系。地产公司的房屋预售款一般计入流动负债，在完成房屋交易后，才计入销售利润。中期业绩部分反映了上一财年的实际业绩。
申银万国一份分析报告即表示，上半年，重点公司净利润同比增长43％。受益于2007年房地产市场的景气，房地产企业今年中期的业绩增速仍能维持在较高水平，且确定性相对较高。但也有部分企业因为2008年现房销售受到行业调控的影响（如招商地产）或结算时点的问题（如金融街、中华企业），出现负增长。
实际情形要比报表难看。2008年上半年，行业整体销售萎缩较为明显，全国销售收入同比萎缩5％左右。主要城市萎缩幅度更高，深圳、广州、北京和上海的成交面积分别同比萎缩45％、48％、42％和26％。受制于行业整体的低迷，上市公司的销售业绩亦低于预期。
申银万国认为，下半年观望情绪仍将持续，反转动力可能来自于宏观政策。如果没有政策的变化，购房者的观望情绪很难发生改变，预计全年成交面积将萎缩5％-10％，部分一线城市萎缩幅度更大，在20％-30％左右。
高盛报告亦估算，地产上市公司在2008年上半年平均仅能实现30％的全年销售目标。上市公司今年销售额将比其原预测数据低36％。
显然，2008年下半年，才是地产公司的“年关”。公告亦将显示地产上市公司在市场低迷期的实际经营状况。
万科6月销售简报似已说明问题，其在6月实现销售面积44.8万平方米，销售额43.7亿元，环比5月下滑近20％，2008年来累计销售增速也从1月-5月的67％大幅下滑到38％。
政策博弈仍在继续
尽管各种迹象表明，信贷紧缩政策在短期内很难放松，但是，开发商仍期待这场博弈向有利于市场复苏的方向发展。
在银行信贷几乎完全对开发商关闭的形势下，股市、债市融资隐现放松迹象。二季度，新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请亦获得通过。
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为，人们依旧对市场有长期向好的判断，虽然中央执行调控政策，但地方政府仍有改变当地面貌的愿望。
与地方政府关系最密切的因素是土地。随房市陷入低迷，土地市场亦持续不振。戴德梁行数据显示，今年3月-5月，北京市土地整理储备中心完成地块成交18宗，住宅性地块成交为8宗，环比上一季度总成交量59宗、住宅性质地块成交40宗分别减少69.49％和80％，相比去年同期分别减少10％和38.46％。
土地出让金一直是地方财政的主要来源。地产市场的低迷亦令地方政府利益受到影响。
“与开发商具有一定共同利益的地方政府，从来都是开发商用以缓冲宏观调控的一个重要砝码。”一位接近建设部的业内人士在接受《财经》记者采访时表示，“信贷紧缩的调控政策，看似牢牢掌握着房市走势，其实，是在房市上走钢丝。放松信贷，可能再次造成新一轮的报复性增长；继续紧缩，则可能令房价一跌到底，引发地产金融危机。持续近九个月的调控政策，正在经受考验。”
不过，这位消息人士称，“上层认为，房市回调仍在合理范围内，短期内不会危及宏观经济，防止通胀加剧的形势相比之下更为紧迫，房市的调整仍在可控范围内。”■