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摘要：商业办公项目外立面工程方案复杂、施工难度大，成本敏感且不易控，本文从某项目实操经验出发，在规划设计、方案复函及招标阶段从成本视角回顾分析，如何实现产品功能、设计效果和成本管控的平衡，挖掘价值最大化。
关键词：方案设计；价值工程；成本优化
外装工程成本管控思路：
相较于住宅业态，公建项目的外立面较为复杂，造价也相对高。在可研阶段就要要锁定方案，外装是建筑物的感官效果集中体现，所以需考虑与建筑周边环境协调。摘牌取地后在此基础上配合营销定位报告编制目标成本，理论上工程造价不能超出可研版。规划及设计方案阶段成本部门要全程参与，对多方案做经济性评审，重点分析各阶段影响成本的技术因素，确保最终符合设计限额指标要求，如有超支风险提前预警，牵头与设计营销部门一起完成指标优化，实现设计管理与成本控制的协同管理。
成本优化一方面是项目运营指标需要，在高地价政策限售限价的严苛外部环境下，项目自身要做出适应调整，另一方面绩效考核导向也向利润创造倾斜。作为成本管理人员要发挥成本系统的发动机作用，贯彻落实全员全过程全口径成本理念，依靠全员努力将成本优化工作落地持续实施。
项目管控案例：
以2015年拿地目前在建的某项目为例，建设用地2.95万m2，总建筑面积16.4万m2，地上面积11.8万m2，容积率4.0；包含LEED金级写字楼、底商、下沉式商业及车库，业态丰富。
一、设计方案
项目所在区域建筑风格较为统一，都以竖向比例矩形网格作为立面基础构成元素，或强调竖向走势，或强调网格肌理，或强调竖向线条的特色变化；材质以玻璃幕墙与浅色石材幕墙为主。
本项目方案设计阶段项目外立面需考虑与相邻建筑的协调，采用黄色陶板、陶棍等暖色调材质与玻璃幕墙结合，设计暖色装饰线条走势以竖向为主，横向为辅，形成丰富的立面形象；且陶制构件与钢构件结合，在玻璃幕墙外形成精致的立面细节，塑造建筑独特气质。最终定格为玻璃幕墙体系，以玻璃幕墙为主、局部由铝板、石材、陶板、格栅、玻璃百叶及陶棍组成，首层设置骑楼保证通透率，外装饰整体形式呈现时尚度高、材质丰富多样的特征。
二、成本分析
非常规的建造体系在实现了采光好通透性高的设计功能外，与以往石材幕墙完全不同，现有成本数据和管理动作均不适用；
1、明框玻璃幕墙整体K值需按最高标准设定；
2、方案复函审批后经初步测算，赠送的飘窗面积达10%，仅北区三栋楼中两栋都有中庭构造，墙地比系数远超常规写字楼，对成本控制非常不利；
3、大量的装饰性陶制构件分布在层间和竖向空调外机铝板和保温外层；
4、以上结果导致外立面造价偏高，超过成本部经过市场调研后编制并与设计部沟通确认下发的设计限额指标，几近超过方案版目标成本CB02。
三、解决方案
1、方案优化
首先确定方案复函不具备调整条件，成本部即第一时间通知方案设计单位、幕墙设计顾问及设计部负责人关于幕墙方案超成本限额事宜。经过面对面开会沟通，由成本部牵头正式启动方案优化工作，确保成本可控及设计限额不突破。
优化成果如下：
1）请设计部协同方案单位、幕墙设计顾问重新测算及与相关部门沟通确认K值是否必须按最高标准配置；最终达到满足设計规范强制性要求条件后从1.7调整到2.0；
2）目前方案整体看开启扇过多，可合理优化调整开启扇规格和数量；
3）明框玻璃幕墙的竖向外龙骨铝型材截面偏大，经测算其含量确实偏高，经沟通可实现其立柱缩小进深优化处理。以上初步测算后预计可优化成本200万元。
2、招标控制
优化后的方案落地后以招标图形式启动招标工作。确定两轮回标，技术和商务评分占比为1：9，确保商务报价竞争充分。将第一轮技术回标附带成本优化建议作为对投标方的强制要求，根据回标情况再做进一步优化。
开标后项目各部门及幕墙顾问共同参会发表各自建议、并对投标方优化方案进行审核讨论，最终在符合设计规范、施工标准及验收要求的前提下确定下述优化成果：
1）首层飞边幕墙由TP8+1.52Pvb+TP8改为TP6+1.14Pvb+TP6；
2）开启窗高度调整，取消部分内侧玻璃栏板；
3）层间玻璃幕墙由6+12A+6钢化中空玻璃修改为6mm镀膜钢化玻璃；
4）空调外机处C型板保温岩棉由三面敷设改为一侧垂直投影面敷设。
依据调整后的方案及充分竞争，定标金额最终优化成果420万元，保障核心功能不变的前提下降低成本实现价值最大化。
3、交底及承诺
考虑到本项目是第一个真正的玻璃幕墙工程，拟中标单位既是战略单位，又有司内项目经验，同时又是股东方分包商，故特安排一次高层领导的会面，就项目特殊性、最终报价水平及可能发生的风险要求其进行了书面承诺并纳入合同，形成有效控制文件。
4、成本分析：
从商务角度做了多方面的司内司外对标，进行商务水平全面分析，避免了价格的不稳定及浮动性。经过主要项目的分析对比，本项目与对标项目措施费、综合单价、人工费、主材价均属于同一市场合理水平范围。排除了后期可能会发生的低价中标高价索赔的成本风险。
四、总结
1、经验：
设计方案前期成本提前测算，不以成本最低为原则，充分发挥价值功能，考虑方案、功能、效果和成本的平衡，借助公司绩效考核制度，抓住设计部痛点，满足设计限额指标是其部门责任成本的一部分，突破限额将被扣分且要被公开点评；制定了详细的招标方案和评标原则，摸底市场真实价格水平，实现了技术标合格前提下经济标充分竞争；通过合理建议方案有效优化了成本，实现了总成本可控。且在清标阶段充分对标、确保了定标金额的合理性；
2、风险（不足）：
因政策细则未出台，未能在方案复函申报前充分认识外立面成本突破的风险；雾霾、不可抗力及政府政策性原因（环保风暴-京津冀停工令）可能引发的窝工、停工待料及整体工期延长对项目带来的风险及应对措施无法在当时的合同内体现。
关键词：方案设计；价值工程；成本优化
外装工程成本管控思路：
相较于住宅业态，公建项目的外立面较为复杂，造价也相对高。在可研阶段就要要锁定方案，外装是建筑物的感官效果集中体现，所以需考虑与建筑周边环境协调。摘牌取地后在此基础上配合营销定位报告编制目标成本，理论上工程造价不能超出可研版。规划及设计方案阶段成本部门要全程参与，对多方案做经济性评审，重点分析各阶段影响成本的技术因素，确保最终符合设计限额指标要求，如有超支风险提前预警，牵头与设计营销部门一起完成指标优化，实现设计管理与成本控制的协同管理。
成本优化一方面是项目运营指标需要，在高地价政策限售限价的严苛外部环境下，项目自身要做出适应调整，另一方面绩效考核导向也向利润创造倾斜。作为成本管理人员要发挥成本系统的发动机作用，贯彻落实全员全过程全口径成本理念，依靠全员努力将成本优化工作落地持续实施。
项目管控案例：
以2015年拿地目前在建的某项目为例，建设用地2.95万m2，总建筑面积16.4万m2，地上面积11.8万m2，容积率4.0；包含LEED金级写字楼、底商、下沉式商业及车库，业态丰富。
一、设计方案
项目所在区域建筑风格较为统一，都以竖向比例矩形网格作为立面基础构成元素，或强调竖向走势，或强调网格肌理，或强调竖向线条的特色变化；材质以玻璃幕墙与浅色石材幕墙为主。
本项目方案设计阶段项目外立面需考虑与相邻建筑的协调，采用黄色陶板、陶棍等暖色调材质与玻璃幕墙结合，设计暖色装饰线条走势以竖向为主，横向为辅，形成丰富的立面形象；且陶制构件与钢构件结合，在玻璃幕墙外形成精致的立面细节，塑造建筑独特气质。最终定格为玻璃幕墙体系，以玻璃幕墙为主、局部由铝板、石材、陶板、格栅、玻璃百叶及陶棍组成，首层设置骑楼保证通透率，外装饰整体形式呈现时尚度高、材质丰富多样的特征。
二、成本分析
非常规的建造体系在实现了采光好通透性高的设计功能外，与以往石材幕墙完全不同，现有成本数据和管理动作均不适用；
1、明框玻璃幕墙整体K值需按最高标准设定；
2、方案复函审批后经初步测算，赠送的飘窗面积达10%，仅北区三栋楼中两栋都有中庭构造，墙地比系数远超常规写字楼，对成本控制非常不利；
3、大量的装饰性陶制构件分布在层间和竖向空调外机铝板和保温外层；
4、以上结果导致外立面造价偏高，超过成本部经过市场调研后编制并与设计部沟通确认下发的设计限额指标，几近超过方案版目标成本CB02。
三、解决方案
1、方案优化
首先确定方案复函不具备调整条件，成本部即第一时间通知方案设计单位、幕墙设计顾问及设计部负责人关于幕墙方案超成本限额事宜。经过面对面开会沟通，由成本部牵头正式启动方案优化工作，确保成本可控及设计限额不突破。
优化成果如下：
1）请设计部协同方案单位、幕墙设计顾问重新测算及与相关部门沟通确认K值是否必须按最高标准配置；最终达到满足设計规范强制性要求条件后从1.7调整到2.0；
2）目前方案整体看开启扇过多，可合理优化调整开启扇规格和数量；
3）明框玻璃幕墙的竖向外龙骨铝型材截面偏大，经测算其含量确实偏高，经沟通可实现其立柱缩小进深优化处理。以上初步测算后预计可优化成本200万元。
2、招标控制
优化后的方案落地后以招标图形式启动招标工作。确定两轮回标，技术和商务评分占比为1：9，确保商务报价竞争充分。将第一轮技术回标附带成本优化建议作为对投标方的强制要求，根据回标情况再做进一步优化。
开标后项目各部门及幕墙顾问共同参会发表各自建议、并对投标方优化方案进行审核讨论，最终在符合设计规范、施工标准及验收要求的前提下确定下述优化成果：
1）首层飞边幕墙由TP8+1.52Pvb+TP8改为TP6+1.14Pvb+TP6；
2）开启窗高度调整，取消部分内侧玻璃栏板；
3）层间玻璃幕墙由6+12A+6钢化中空玻璃修改为6mm镀膜钢化玻璃；
4）空调外机处C型板保温岩棉由三面敷设改为一侧垂直投影面敷设。
依据调整后的方案及充分竞争，定标金额最终优化成果420万元，保障核心功能不变的前提下降低成本实现价值最大化。
3、交底及承诺
考虑到本项目是第一个真正的玻璃幕墙工程，拟中标单位既是战略单位，又有司内项目经验，同时又是股东方分包商，故特安排一次高层领导的会面，就项目特殊性、最终报价水平及可能发生的风险要求其进行了书面承诺并纳入合同，形成有效控制文件。
4、成本分析：
从商务角度做了多方面的司内司外对标，进行商务水平全面分析，避免了价格的不稳定及浮动性。经过主要项目的分析对比，本项目与对标项目措施费、综合单价、人工费、主材价均属于同一市场合理水平范围。排除了后期可能会发生的低价中标高价索赔的成本风险。
四、总结
1、经验：
设计方案前期成本提前测算，不以成本最低为原则，充分发挥价值功能，考虑方案、功能、效果和成本的平衡，借助公司绩效考核制度，抓住设计部痛点，满足设计限额指标是其部门责任成本的一部分，突破限额将被扣分且要被公开点评；制定了详细的招标方案和评标原则，摸底市场真实价格水平，实现了技术标合格前提下经济标充分竞争；通过合理建议方案有效优化了成本，实现了总成本可控。且在清标阶段充分对标、确保了定标金额的合理性；
2、风险（不足）：
因政策细则未出台，未能在方案复函申报前充分认识外立面成本突破的风险；雾霾、不可抗力及政府政策性原因（环保风暴-京津冀停工令）可能引发的窝工、停工待料及整体工期延长对项目带来的风险及应对措施无法在当时的合同内体现。