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摘要：随着市场经济的发展,温泉将从单一的泡汤向“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”形式转变。温泉度假区的空间布局模式大致可归纳为带状、核式、多组团 3 种主要的布局方式。温泉度假区的开发应当紧紧抓牢：战略、功能、产品、运营四大要素。
摘要：温泉休闲综合体；空间布局；理念
中图分类号：Q178.51+5 文献标识码：A 文章编号：
前言
所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。目前我国旅游市场正在处于由观光旅游向休闲度假旅游转型的时期，作为休闲度假类旅游产品的最主要代表的温泉旅游，急速升温，逐步发展成为了一门新兴产业，并成为国民经济发展的一个新的增长点。
在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游；在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，取得了一定的经济效益。
一、温泉休闲综合体发展模式
随着市场经济的多元化，单一的“温泉泡汤模式”已经显现出效益的疲敝，不能适应国内日益发展的物质、文化及精神的需求，经济效益低下下，主要有下面两大原因。
第一、从土地开发角度来看，温泉旅游度假项目的开发需要大量资金投入，单一开发温泉泡浴产品无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的相结合已是必然选择。温泉文化在休闲旅游与现代休闲旅游产业的融合中渐放异彩，温泉地产融合了游玩、商务、养生、运动等多种业态，温泉地产或者直接温泉入户，或者以温泉会所为配套，或以温泉旅游为附属，不仅给购房者带来了全新的居住体验，而且通过引入温泉而使其房产价值得以极大提升。
第二、从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求。
因此，温泉将从单一的泡汤向“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”形式转变，这是市场的必然选择，“温泉休闲综合体”也一定是未来温泉项目开发的大方向。
从功能业态上看，“温泉休闲综合体”应该包括“温泉休闲中心、会议度假酒店、餐饮娱乐商业街区、户外运动项目和温泉养生地产”五大核心功能板块。
二、温泉度假区的空间布局模式
（一）一般旅游度假区空间布局模式
（1）旅游地功能分区理论
1965 年，冈恩（C.A Gunn）提出了“旅游地 功 能 分 区 ” （ TDZ-Tourism Destination
Zoning）理论，核心概念是“服务社区——吸引物集聚体”。冈氏认为旅游度假区就是由“服务社区”和“吸引物集聚体”两类组团和之间的线状连接通道组成的。服务社区是旅游度假区与外界连通的枢纽，通常处在对外交通最便捷的地方。
（2）娱乐同心圆理论
沃尔布林德（Wolbrind）1970 年制订夏威夷室外娱乐综合规划时，提出“娱乐同心圆”（RC-Recreation Centric）的概念，类似于前者“服务社区——吸引物集聚体”的概念。这种布局方式是在旅游度假区中心布置一个服务中心，形成吸引物综合体；在服务中心的外围地带布置吸引物组团；服务中心与吸引物组团之间有交通连接。这种布局方式适合山地避暑型旅游度假区或温泉疗养型旅游度假区。
（3）“三区结构”理论
R. Forster1973 年提出旅游区环境开发的“三区结构”，将国家公园从里到外分为核心保护区、游憩缓冲区和密集游憩区。核心是受到严密保护的自然区，限制乃至禁止游客进入；围绕它的便是娱乐区，在娱乐区里可以配置野营、划船、越野、观望点等设施和服务；最外层是为游客提供各种服务的服务区，有饭店、餐厅、商店或高密度的娱乐设施（主题公园等）、停车场等各种设施。这种布局模式一般适用于风景名胜区类的旅游度假区，如加拿大国家公园、我国福建武夷山、云南昆明滇池旅游度假区采用的都是这种空间布局结构。
（二）温泉度假区的空间布局模式的选型
根据以上国内外旅游度假区布局模式的理论分析可以看出，温泉度假区的布局模式大致可归纳为带状、核式、多组团 3 种主要的布局方式，由于温泉度假区在功能布局方面与其他旅游度假区并无大的差异，因此，本文将温泉度假区的布局模式归纳为以下几种。
（1）带状布局模式
主要是受环境与用地范围的限制，这种布局模式下各功能区呈带状串联布局。在这种模式下，应注意控制各功能区块的大小，在功能区块之间留有生态廊道（如河流、自然山林等），避免功能区块相连，形成“摊大饼”的发展模式。
（2）核式布局模式
这种布局模式主要针对于旅游吸引物较为集中且对其保护要求较高的温泉度假区。这种布局模式下，将自然吸引物和服务功能组团分开，以两者的其中一者为核心，与外围的功能组团建立联系通道，有单核、双核、多核等多种布局模式。
（3）多组团布局模式
这种布局模式主要适用于用地规模较大且资源丰富的温泉度假区。这种度假区一般为综合性多功能的度假区，各个功能组团相互独立，拥有完整的设施配套，又通过一定的联系通道相互联系，共同构成一个完整的温泉度假区。
三、温泉度假区项目开发的几个基本理念
（一） 战略定位
温泉度假区项目开发的核心实质，是围绕温泉资源的特性，处理好旅游（温泉、酒店、休闲）和地产之间的关系。
其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象和项目运营的基础板块，需要创新打造；
其二，地产板块是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，属重点开发；
其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升项目的附加值。
因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。
（二）功能定位
第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成温泉养生中心，这是项目开发的根本基础。
第二是会议产业。以溫泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，以会议接待为重点的温泉模式，几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。
第三是房地产业。以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉度假地产项目的主流，与会议、经营相结合的产权式度假物业也是一个发展方向。
第四是休闲娱乐产业。以水游乐、垂钓、运动、健身为主体，也是重要的功能构成。
（三）产品定位
第一类是作为第二居所的“住宅型物业”。以公寓或洋房为主，建议温泉入户，公共的温泉中心只作为配套来使用，面积区间为80—100平米，可考虑做部分包括迷你温泉汤屋（大约50-120平方米）。
第二类是作为可以返租的“度假型物业”。建议温泉入户，以联排为主，此类产品总价格不高，但是休闲功能齐全，面积区间为250—300平米；适度开发部分兼具泡浴功能、会议功能、娱乐功能、厨房功能的温泉别院，面向企业小型团体，一般在400-600平方米，可以容纳10-20人；
第三类是温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场进行销售，面积介于350—450平米。
第四类是以温泉为特色的休闲商业街。其实质是休闲商业地产，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐饮、养生物品专卖店为核心业态。
（四）运营定位
目前，国内温泉度假区的运营有三种模式，如下：
一是先做休闲平台，再做休闲地产。休闲平台主要指运动、养生、会议、文化休闲平台，通过休闲平台的打造，带动休闲地产开发。
二是先做项目品质，后做销售面积。先注重项目品质，为的是创造品牌效应，在土地充分升值后做大销售面积（追求合理容积率），更大程度的获取增值回报。
三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。除了公共温泉中心、会所及酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租，通过会议经营进行后期运营。
四、小结
温泉旅游度假区正处于一个快速发展的阶段，随着市场经济的发展,温泉将从单一的泡汤向“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”形式转变。因此，温泉旅游度假区应该根据不同的资源条件和区域背景走多样化的发展模式,而营造高质量的环境、提供多样化和高档次的度假产品、同时塑造具持久吸引力的文化品牌是温泉旅游度假区发展的根本。只有如此,才能实现温泉旅游度假区持续的发展
摘要：温泉休闲综合体；空间布局；理念
中图分类号：Q178.51+5 文献标识码：A 文章编号：
前言
所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。目前我国旅游市场正在处于由观光旅游向休闲度假旅游转型的时期，作为休闲度假类旅游产品的最主要代表的温泉旅游，急速升温，逐步发展成为了一门新兴产业，并成为国民经济发展的一个新的增长点。
在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游；在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，取得了一定的经济效益。
一、温泉休闲综合体发展模式
随着市场经济的多元化，单一的“温泉泡汤模式”已经显现出效益的疲敝，不能适应国内日益发展的物质、文化及精神的需求，经济效益低下下，主要有下面两大原因。
第一、从土地开发角度来看，温泉旅游度假项目的开发需要大量资金投入，单一开发温泉泡浴产品无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的相结合已是必然选择。温泉文化在休闲旅游与现代休闲旅游产业的融合中渐放异彩，温泉地产融合了游玩、商务、养生、运动等多种业态，温泉地产或者直接温泉入户，或者以温泉会所为配套，或以温泉旅游为附属，不仅给购房者带来了全新的居住体验，而且通过引入温泉而使其房产价值得以极大提升。
第二、从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求。
因此，温泉将从单一的泡汤向“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”形式转变，这是市场的必然选择，“温泉休闲综合体”也一定是未来温泉项目开发的大方向。
从功能业态上看，“温泉休闲综合体”应该包括“温泉休闲中心、会议度假酒店、餐饮娱乐商业街区、户外运动项目和温泉养生地产”五大核心功能板块。
二、温泉度假区的空间布局模式
（一）一般旅游度假区空间布局模式
（1）旅游地功能分区理论
1965 年，冈恩（C.A Gunn）提出了“旅游地 功 能 分 区 ” （ TDZ-Tourism Destination
Zoning）理论，核心概念是“服务社区——吸引物集聚体”。冈氏认为旅游度假区就是由“服务社区”和“吸引物集聚体”两类组团和之间的线状连接通道组成的。服务社区是旅游度假区与外界连通的枢纽，通常处在对外交通最便捷的地方。
（2）娱乐同心圆理论
沃尔布林德（Wolbrind）1970 年制订夏威夷室外娱乐综合规划时，提出“娱乐同心圆”（RC-Recreation Centric）的概念，类似于前者“服务社区——吸引物集聚体”的概念。这种布局方式是在旅游度假区中心布置一个服务中心，形成吸引物综合体；在服务中心的外围地带布置吸引物组团；服务中心与吸引物组团之间有交通连接。这种布局方式适合山地避暑型旅游度假区或温泉疗养型旅游度假区。
（3）“三区结构”理论
R. Forster1973 年提出旅游区环境开发的“三区结构”，将国家公园从里到外分为核心保护区、游憩缓冲区和密集游憩区。核心是受到严密保护的自然区，限制乃至禁止游客进入；围绕它的便是娱乐区，在娱乐区里可以配置野营、划船、越野、观望点等设施和服务；最外层是为游客提供各种服务的服务区，有饭店、餐厅、商店或高密度的娱乐设施（主题公园等）、停车场等各种设施。这种布局模式一般适用于风景名胜区类的旅游度假区，如加拿大国家公园、我国福建武夷山、云南昆明滇池旅游度假区采用的都是这种空间布局结构。
（二）温泉度假区的空间布局模式的选型
根据以上国内外旅游度假区布局模式的理论分析可以看出，温泉度假区的布局模式大致可归纳为带状、核式、多组团 3 种主要的布局方式，由于温泉度假区在功能布局方面与其他旅游度假区并无大的差异，因此，本文将温泉度假区的布局模式归纳为以下几种。
（1）带状布局模式
主要是受环境与用地范围的限制，这种布局模式下各功能区呈带状串联布局。在这种模式下，应注意控制各功能区块的大小，在功能区块之间留有生态廊道（如河流、自然山林等），避免功能区块相连，形成“摊大饼”的发展模式。
（2）核式布局模式
这种布局模式主要针对于旅游吸引物较为集中且对其保护要求较高的温泉度假区。这种布局模式下，将自然吸引物和服务功能组团分开，以两者的其中一者为核心，与外围的功能组团建立联系通道，有单核、双核、多核等多种布局模式。
（3）多组团布局模式
这种布局模式主要适用于用地规模较大且资源丰富的温泉度假区。这种度假区一般为综合性多功能的度假区，各个功能组团相互独立，拥有完整的设施配套，又通过一定的联系通道相互联系，共同构成一个完整的温泉度假区。
三、温泉度假区项目开发的几个基本理念
（一） 战略定位
温泉度假区项目开发的核心实质，是围绕温泉资源的特性，处理好旅游（温泉、酒店、休闲）和地产之间的关系。
其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象和项目运营的基础板块，需要创新打造；
其二，地产板块是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，属重点开发；
其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升项目的附加值。
因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。
（二）功能定位
第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成温泉养生中心，这是项目开发的根本基础。
第二是会议产业。以溫泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，以会议接待为重点的温泉模式，几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。
第三是房地产业。以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉度假地产项目的主流，与会议、经营相结合的产权式度假物业也是一个发展方向。
第四是休闲娱乐产业。以水游乐、垂钓、运动、健身为主体，也是重要的功能构成。
（三）产品定位
第一类是作为第二居所的“住宅型物业”。以公寓或洋房为主，建议温泉入户，公共的温泉中心只作为配套来使用，面积区间为80—100平米，可考虑做部分包括迷你温泉汤屋（大约50-120平方米）。
第二类是作为可以返租的“度假型物业”。建议温泉入户，以联排为主，此类产品总价格不高，但是休闲功能齐全，面积区间为250—300平米；适度开发部分兼具泡浴功能、会议功能、娱乐功能、厨房功能的温泉别院，面向企业小型团体，一般在400-600平方米，可以容纳10-20人；
第三类是温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场进行销售，面积介于350—450平米。
第四类是以温泉为特色的休闲商业街。其实质是休闲商业地产，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐饮、养生物品专卖店为核心业态。
（四）运营定位
目前，国内温泉度假区的运营有三种模式，如下：
一是先做休闲平台，再做休闲地产。休闲平台主要指运动、养生、会议、文化休闲平台，通过休闲平台的打造，带动休闲地产开发。
二是先做项目品质，后做销售面积。先注重项目品质，为的是创造品牌效应，在土地充分升值后做大销售面积（追求合理容积率），更大程度的获取增值回报。
三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。除了公共温泉中心、会所及酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租，通过会议经营进行后期运营。
四、小结
温泉旅游度假区正处于一个快速发展的阶段，随着市场经济的发展,温泉将从单一的泡汤向“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”形式转变。因此，温泉旅游度假区应该根据不同的资源条件和区域背景走多样化的发展模式,而营造高质量的环境、提供多样化和高档次的度假产品、同时塑造具持久吸引力的文化品牌是温泉旅游度假区发展的根本。只有如此,才能实现温泉旅游度假区持续的发展