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【摘要】房地产行业是我们国家经济发展的一个支柱型行业，怎样才能让资源的配置实现最大化，继而推动我国社会的进步和国民经济的發展，已然成为了近些年房地产行业研究的重要问题之一。项目管理是一种在工程项目当中应用比较普遍的管理手段，对工程项目整体效益的呈现具有重要的推进作用。本文主要就目前房地产开发项目管理当中出现的问题，探讨了相应的解决对策。
【关键词】 房地产；开发项目；项目管理；问题；措施
1、房地产开发项目工程管理工作当中出现的问题
1.1前期调研不足
目前我们国家有相当一部分房地产项目都存在着不同程度盲目开发的情况，在项目投入运营之前，前期的调研以及论证方面具有欠缺，不具备科学的研究和分析。在没有对技术和经济等各方面加以考虑的情况下，就开始对房屋建筑加以施工建设，这种情况也就导致了项目管理工作在前期不能良好的实施预测以及管控。在后期如果出现了问题，比如结构设计问题、户型设计问题、投入成本问题以及空置严重问题等，这些都会导致对土地以及资本的配置造成严重的影响。
1.2管理体制不完善
很多房地产项目在实施开发的时候，并没有对项目管理工作做出良好的认识，在具体实施的时候只顾着照搬照抄，对项目管理工作当中的一些细节所做的研究比较肤浅。特别是在项目管理体制方面通常都显得不够完善，这也就导致事前管理跟事中管理之间形成的脱节的情况，致使施工进度以及成本投入方面得不到良好的控制，与其目标形成过大偏移，形成了各种问题，如交房延迟、开发成本太高、管理费用过高等，都与之前的预期相互背离。
1.3售后服务不完善
客户在购买住房的时候通常都比较注重后期的各种服务，以及配套设置的配备状况。不过我们国家很多房地产公司在对项目加以开发的时候，在品牌以及售后方面的意识都比较差。在房屋交付之后，出现了质量等各方面问题，经常是售后服务不够及时，这样就导致了双方冲突的出现。对于后期房屋的销售也会形成较为严重的影响，非常不利于项目管理在效益上的发挥以及积聚。
1.4工程设计、监理不足
在房地产项目开发的过程当中，经常出现监理单位跟设计单位之间沟通不足，配合脱节的情况，导致很多设计问题在施工过程当中被呈现了出来。很多施工企业所应用的变更图纸版本特别多，形成了成本方面的浪费，同时也导致管理工作较为混乱。这种在监理方面的欠缺，让施工企业在制度保障以及规范上具备了较大的缺失，影响到了企业自身以及客户的切身利益。
2、房地产开发项目工程管理工作的改善措施
2.1前期规划管理的加强
我们国家大多数的房地产项目在前期调研以及可行性方面的研究都有着一定的欠缺，所以应该对项目管理工作加以全面的优化，提升在前期项目开发管理的强度，其中包含规划阶段以及设计阶段。在对项目加以开发之前应该做出细致的市场调研以及投资决策的分析，继而将市场风险良好的控制在一定范围之内。除此之外，在设计阶段应该对设计方案加以重视以及规范，要将市场的需求作为基础，从综合性能、生态环境、经济利益以及施工安全等多个方面对设计加以考虑，继而让各个方面能够显得更为协调和平衡，防止呈现出时常的变更而导致过大的浪费出现。应该结合施工现场的情况和施工建设的要求，对施工设计图纸加以严格的参照。同时还应该积极加强跟设计单位之间的联系，形成一种弹性管理的模式，做到更加的全面和准确，把那些意外风险良好的控制在设计预期以内，让事前管理、事中管理以及事后管理能够实现高度统一，使项目管理工作形成一个动态可控形式的弹性系统。
2.2项目质量管控的加强
房屋建筑的质量是房地产行业最值得关注的问题，房屋建筑在最开始投入使用的一段时间之内，通常是看不出有什么问题存在的，不过随着时间的慢慢推移，各种质量问题将会逐渐呈现出来。所以在房屋建筑施工建设的时候，应该对人员、原材料以及机械设备加以严格的管理以及控制，继而做到量化的要求，保证工程的整体质量。而且对于房屋建筑内的各种基础设施，工程建设方也应该做到保质保量，比如暖通和排水等。应该提升商品房销售之后的管控，对客户的需求加以积极的询问，继而加以良好的回复。要组建起专门负责售后的管理团队，对物业以及房屋维修要做出最为及时的处理，继而对客户所提出的各种意见加以深入的探究，给今后的项目决策以及规划打下良好的基础。
2.3成本管理的加强
在房地产开发项目当中一定要对成本管理工作加以高度的重视，对工程项目所投入的各种成本加以严格的掌控。第一，在项目的规划阶段当中，应该做好对项目的整体预测以及评估，对成本、销售以及利润等加以掌控，做到以最低的成本投入得到最高的质量。第二，在施工的过程当中，应该适当的引入合理的竞争机制，让投标以及招标等工作更加的市场化。第三，设立良好的奖惩制度。在施工阶段中，不管是哪一方，都要积极完善现场的签证管理工作，主要包含现场签证办理以及审查两个部分。继而从根源上对成本加以控制，提升工程建设企业具备的市场竞争力，实现社会效益以及经济效益的最大化。
2.4风险管理的加强
房地产项目具备施工周期长、投资量较大的特征，所以提升对项目风险管理的力度也是十分重要的。在项目开发之前应该积极地对各种风险加以规避，继而降低开发过程所形成的损失，让效益实现最大化。多数房地产企业所利用的风险管理方式都是风险转移，也就是利用对合同的签订，对每一方所要承担的责任进行明确，继而减少隐藏损失的出现。还有就是利用保险管理的方式，要是出现了意外，可以要求保险公司对其中一部分费用进行承担，也就是说将风险的一部分转移给了保险公司，从客观上实现了房地产业在风险以及成本方面的降低。
结语：
总而言之，房地产开发项目工程的管理工作是一项系统化的工程，所涉及到的因素也比较多，需要工程开发商、施工单位、监理单位等各方面加以高度的重视。相关从业人员应该积极探索，对国外的一些先进技术和理念加以借鉴，与我国房屋开发建设项目的实际情况相结合，继而创建出一套符合我国国情的项目工程管理体系，为房地产行业的健康发展贡献出自己的力量。
参考文献：
[1]续刚.初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J].企业科技与发展，2016，（04）：132-134+138.
[2]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居（下旬刊），2013，（09）：251-252.
[3]陈能娟.房地产开发项目工程管理常见问题和解决措施[J].企业技术开发，2013，（16）：127-128.
【关键词】 房地产；开发项目；项目管理；问题；措施
1、房地产开发项目工程管理工作当中出现的问题
1.1前期调研不足
目前我们国家有相当一部分房地产项目都存在着不同程度盲目开发的情况，在项目投入运营之前，前期的调研以及论证方面具有欠缺，不具备科学的研究和分析。在没有对技术和经济等各方面加以考虑的情况下，就开始对房屋建筑加以施工建设，这种情况也就导致了项目管理工作在前期不能良好的实施预测以及管控。在后期如果出现了问题，比如结构设计问题、户型设计问题、投入成本问题以及空置严重问题等，这些都会导致对土地以及资本的配置造成严重的影响。
1.2管理体制不完善
很多房地产项目在实施开发的时候，并没有对项目管理工作做出良好的认识，在具体实施的时候只顾着照搬照抄，对项目管理工作当中的一些细节所做的研究比较肤浅。特别是在项目管理体制方面通常都显得不够完善，这也就导致事前管理跟事中管理之间形成的脱节的情况，致使施工进度以及成本投入方面得不到良好的控制，与其目标形成过大偏移，形成了各种问题，如交房延迟、开发成本太高、管理费用过高等，都与之前的预期相互背离。
1.3售后服务不完善
客户在购买住房的时候通常都比较注重后期的各种服务，以及配套设置的配备状况。不过我们国家很多房地产公司在对项目加以开发的时候，在品牌以及售后方面的意识都比较差。在房屋交付之后，出现了质量等各方面问题，经常是售后服务不够及时，这样就导致了双方冲突的出现。对于后期房屋的销售也会形成较为严重的影响，非常不利于项目管理在效益上的发挥以及积聚。
1.4工程设计、监理不足
在房地产项目开发的过程当中，经常出现监理单位跟设计单位之间沟通不足，配合脱节的情况，导致很多设计问题在施工过程当中被呈现了出来。很多施工企业所应用的变更图纸版本特别多，形成了成本方面的浪费，同时也导致管理工作较为混乱。这种在监理方面的欠缺，让施工企业在制度保障以及规范上具备了较大的缺失，影响到了企业自身以及客户的切身利益。
2、房地产开发项目工程管理工作的改善措施
2.1前期规划管理的加强
我们国家大多数的房地产项目在前期调研以及可行性方面的研究都有着一定的欠缺，所以应该对项目管理工作加以全面的优化，提升在前期项目开发管理的强度，其中包含规划阶段以及设计阶段。在对项目加以开发之前应该做出细致的市场调研以及投资决策的分析，继而将市场风险良好的控制在一定范围之内。除此之外，在设计阶段应该对设计方案加以重视以及规范，要将市场的需求作为基础，从综合性能、生态环境、经济利益以及施工安全等多个方面对设计加以考虑，继而让各个方面能够显得更为协调和平衡，防止呈现出时常的变更而导致过大的浪费出现。应该结合施工现场的情况和施工建设的要求，对施工设计图纸加以严格的参照。同时还应该积极加强跟设计单位之间的联系，形成一种弹性管理的模式，做到更加的全面和准确，把那些意外风险良好的控制在设计预期以内，让事前管理、事中管理以及事后管理能够实现高度统一，使项目管理工作形成一个动态可控形式的弹性系统。
2.2项目质量管控的加强
房屋建筑的质量是房地产行业最值得关注的问题，房屋建筑在最开始投入使用的一段时间之内，通常是看不出有什么问题存在的，不过随着时间的慢慢推移，各种质量问题将会逐渐呈现出来。所以在房屋建筑施工建设的时候，应该对人员、原材料以及机械设备加以严格的管理以及控制，继而做到量化的要求，保证工程的整体质量。而且对于房屋建筑内的各种基础设施，工程建设方也应该做到保质保量，比如暖通和排水等。应该提升商品房销售之后的管控，对客户的需求加以积极的询问，继而加以良好的回复。要组建起专门负责售后的管理团队，对物业以及房屋维修要做出最为及时的处理，继而对客户所提出的各种意见加以深入的探究，给今后的项目决策以及规划打下良好的基础。
2.3成本管理的加强
在房地产开发项目当中一定要对成本管理工作加以高度的重视，对工程项目所投入的各种成本加以严格的掌控。第一，在项目的规划阶段当中，应该做好对项目的整体预测以及评估，对成本、销售以及利润等加以掌控，做到以最低的成本投入得到最高的质量。第二，在施工的过程当中，应该适当的引入合理的竞争机制，让投标以及招标等工作更加的市场化。第三，设立良好的奖惩制度。在施工阶段中，不管是哪一方，都要积极完善现场的签证管理工作，主要包含现场签证办理以及审查两个部分。继而从根源上对成本加以控制，提升工程建设企业具备的市场竞争力，实现社会效益以及经济效益的最大化。
2.4风险管理的加强
房地产项目具备施工周期长、投资量较大的特征，所以提升对项目风险管理的力度也是十分重要的。在项目开发之前应该积极地对各种风险加以规避，继而降低开发过程所形成的损失，让效益实现最大化。多数房地产企业所利用的风险管理方式都是风险转移，也就是利用对合同的签订，对每一方所要承担的责任进行明确，继而减少隐藏损失的出现。还有就是利用保险管理的方式，要是出现了意外，可以要求保险公司对其中一部分费用进行承担，也就是说将风险的一部分转移给了保险公司，从客观上实现了房地产业在风险以及成本方面的降低。
结语：
总而言之，房地产开发项目工程的管理工作是一项系统化的工程，所涉及到的因素也比较多，需要工程开发商、施工单位、监理单位等各方面加以高度的重视。相关从业人员应该积极探索，对国外的一些先进技术和理念加以借鉴，与我国房屋开发建设项目的实际情况相结合，继而创建出一套符合我国国情的项目工程管理体系，为房地产行业的健康发展贡献出自己的力量。
参考文献：
[1]续刚.初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J].企业科技与发展，2016，（04）：132-134+138.
[2]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居（下旬刊），2013，（09）：251-252.
[3]陈能娟.房地产开发项目工程管理常见问题和解决措施[J].企业技术开发，2013，（16）：127-128.