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摘要：一个能同时满足购房者对于居住舒适度需求与开发商利润最大化的规划设计方案，考验的是规划咨询顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。
关键词：高容积率、舒适度、户型优化及配比
Abstract: a can meet the demand of buyers for living comfort and at the same time developers profit maximization of the planning and design scheme of test planning consultant company's planning ability and creativity of the grasp of the market and design units.
Key words: high plot ratio, comfort, model optimization and matching
中图分类号：F292] 文献标识码：A文章编号：
光明花苑东区项目位于枣庄市高新区光明西路北侧，占地总用地约92509.2平方米（约120亩），经初步概念设计方案讨论，将进入优化方案阶段，在把握“以最少的成本投入获得最大的投资收益”的经济前提下，尽量考虑风险性，增强抗风险能力，通过进一步优化设计方案，形成项目可操作实施性。
如何在高容积率的压力下争取居住的舒适度
建设资源节约型、环境友好型社会是国家“十一五”规划中提出的重大战略。在建筑领域，落实这一战略的重要举措就是大力发展节能省地型住宅。为了达到节能省地的目的，必须提高地块的容积率已是不争的事实。那么如何在高容积率的同时又保证一定的居住舒适度呢？
提高容积率最为直接的办法就是增加楼层数，但层数过高的住宅带给人们心理上的感受并不舒适。同时，超过18层的住宅由于消防避难、管线布置等要求，使得公共交通空间面积较大，土建造价提高。而增加的造价最终会由住户来分摊，也加重了住户的负担，因此建议规划设计方案中板式楼最高的楼层数控制在18层，点式楼控制在25层。11层-18层的高层住宅如果楼体过长，也会让人觉得楼栋体量过大，给人以压抑感。建议方案中利用绿化、水景、小广场、行道等元素，将楼栋划分成几处高低错落的板塔和短板,降低了建筑密度，同时也保证了大多数户型的通风、采光，居住的舒适度就得到了有力的保障。
在現行政策日照间距一定的条件下，小面宽大进深的户型是最利于节地的，若要想做到紧凑舒适，单个户型很难做到大进深，势必会采取一梯多户的住栋形式。与一梯两户的住栋形式相比，一梯多户存在朝向均好性差，对视问题严重，每户外墙面占用少，通风差、内部暗空间多，特别容易产生日照自挡现象。目前从光明花苑西区点式高层住户反馈的情况来看，购房者对点式楼并不太认可，并且还存在抵抗的现象。针对此种情况，如何在保证容积率的前提下，规避决策定位风险？遵照国家对日照间距的规定，将设计方案中点式楼调整为板塔+短板的形式，东边短板部分的朝向由正南正北向改为向东偏转30度，这样的角度很适合北方地区阳光照射的方向和时段。既保证了楼栋中每一户型都能获得充足的日照，又能有效地缩小楼栋间距，提高容积率。短板东转的另一大好处在于，东边的板楼与西边的厢楼一起，在小区里形成了“东开西合”的建筑群形态，这样一来，春夏季的东南风就能被引入居住区，从而降低空调能耗；而冬季冷酷的西北风则被挡住，又降低了暖气的消耗，为节约能源创造了条件。
二、规划整体建筑形态配比
在产品构筑方向考虑利润最优化及有利于促进销售速度的原则，整体建筑形态建议以小高层、高层、商业等为主，小高层考虑占住宅总建筑面积的40%，高层考虑占住宅总建筑面积的60%。结合商业销售价格对整体利润的有效提升及整体均衡，商业建筑面积考虑47000平米左右。幼儿园作为作为项目形象支撑点之一，建筑面积考虑在2500平米左右，建筑位置考虑在地块中心位置。
上海九歌设计公司提供的5套方案中均在小区西侧考虑步行商业街，此商业街的存在不仅提高小区升值空间，并且还完善小区配套，符合当地人群的生活习惯（特别是矿区职工的生活习惯）。光明路作为城市主要交通要道，人流量非常大，但驻足停留人员很少，商业价值并不是太高。通过设置小区商业带能够吸引大部分流动人群，对提高商业价值非常大，并且还能带动北侧商业，使商业形成规模。
毕竟住宅占整个项目地比例较大，规划方案中特别注意商业区与住宅区要划清界线，住宅区封闭保证居民的居住生活优越感，封闭式小区当然重要考虑的是安全因素，此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来居民占用或破坏。光明西区及东区可以开往商业街的次入口，提高商业区人气。
户型方案优化和配比
户型方案优化及配比对项目成功的起着决定性作用。尤其在光明花苑东区高容积率情况下进行户型细部设计显得特别重要。此项工作应该做规划方案前期首要考虑的内容，因户型方案决定着平面楼栋形式和建筑立面形式。
户型方案优化，注重细节设计
户型设计在经济舒适的同时，强调其健康品质，良好的朝向和面宽可以保持有大量的阳光直射入室。在总体布局，房型设计，结构选型上做到节约造价，客厅争取良好景观及尽可能向阳，做到明厨、明卫、得房率尽可能高。在控制成本的前提下可考虑设计部分不计入建筑面积的形态，如露台等。可作为营销推广的卖点。储藏、洗漱、晾晒、炊事之类是不同住宅都必备的基本功能，不论是别墅豪宅还是小家小户都需要为此安排适当的空间。小户型住宅中这部分功能空间所占的比重相对更大一些，是住宅设计的重点所在。在卫生间设计上，尽可能做到干湿分区。对于空间较小的卫生间，可将洗手盆外置，既避免了开门与洗漱的冲突，又方便了餐起使用。
2、户型配比
通过市场调查，光明花苑东区购买的人群主要是矿区职工、企事业单位、个体商户。综合考虑我国目前人口结构形式，当地购房人群的消费水平。加之项目区域位置，建议建筑面积以120—130平方米为主打户型，比例考虑占总建筑面积60%；建筑面积90平米以下户型比例考虑占总建筑面积15%，考虑做两房；90—120平方米小三室比例考虑占总建筑面积10%；建筑面积以130—150平方米比例考虑占总建筑面积8%，考虑做三房两厅；建筑面积以150平方米以上比例考虑占总建筑面积7%，主要是顶层复式。
小结
综上所述，规划设计工作应"以人为本"出发，建筑与环境并重，现实与适度超前结合。不断优化设计方案，使项目达到预定的社会效益、经济效益，实现最终价值。
参考文献：
1、住宅性能评定技术标准(GB/T50362-2005)中国建筑工业出版社
2、中小套型住宅设计（周燕珉等著）知识产权出版社
关键词：高容积率、舒适度、户型优化及配比
Abstract: a can meet the demand of buyers for living comfort and at the same time developers profit maximization of the planning and design scheme of test planning consultant company's planning ability and creativity of the grasp of the market and design units.
Key words: high plot ratio, comfort, model optimization and matching
中图分类号：F292] 文献标识码：A文章编号：
光明花苑东区项目位于枣庄市高新区光明西路北侧，占地总用地约92509.2平方米（约120亩），经初步概念设计方案讨论，将进入优化方案阶段，在把握“以最少的成本投入获得最大的投资收益”的经济前提下，尽量考虑风险性，增强抗风险能力，通过进一步优化设计方案，形成项目可操作实施性。
如何在高容积率的压力下争取居住的舒适度
建设资源节约型、环境友好型社会是国家“十一五”规划中提出的重大战略。在建筑领域，落实这一战略的重要举措就是大力发展节能省地型住宅。为了达到节能省地的目的，必须提高地块的容积率已是不争的事实。那么如何在高容积率的同时又保证一定的居住舒适度呢？
提高容积率最为直接的办法就是增加楼层数，但层数过高的住宅带给人们心理上的感受并不舒适。同时，超过18层的住宅由于消防避难、管线布置等要求，使得公共交通空间面积较大，土建造价提高。而增加的造价最终会由住户来分摊，也加重了住户的负担，因此建议规划设计方案中板式楼最高的楼层数控制在18层，点式楼控制在25层。11层-18层的高层住宅如果楼体过长，也会让人觉得楼栋体量过大，给人以压抑感。建议方案中利用绿化、水景、小广场、行道等元素，将楼栋划分成几处高低错落的板塔和短板,降低了建筑密度，同时也保证了大多数户型的通风、采光，居住的舒适度就得到了有力的保障。
在現行政策日照间距一定的条件下，小面宽大进深的户型是最利于节地的，若要想做到紧凑舒适，单个户型很难做到大进深，势必会采取一梯多户的住栋形式。与一梯两户的住栋形式相比，一梯多户存在朝向均好性差，对视问题严重，每户外墙面占用少，通风差、内部暗空间多，特别容易产生日照自挡现象。目前从光明花苑西区点式高层住户反馈的情况来看，购房者对点式楼并不太认可，并且还存在抵抗的现象。针对此种情况，如何在保证容积率的前提下，规避决策定位风险？遵照国家对日照间距的规定，将设计方案中点式楼调整为板塔+短板的形式，东边短板部分的朝向由正南正北向改为向东偏转30度，这样的角度很适合北方地区阳光照射的方向和时段。既保证了楼栋中每一户型都能获得充足的日照，又能有效地缩小楼栋间距，提高容积率。短板东转的另一大好处在于，东边的板楼与西边的厢楼一起，在小区里形成了“东开西合”的建筑群形态，这样一来，春夏季的东南风就能被引入居住区，从而降低空调能耗；而冬季冷酷的西北风则被挡住，又降低了暖气的消耗，为节约能源创造了条件。
二、规划整体建筑形态配比
在产品构筑方向考虑利润最优化及有利于促进销售速度的原则，整体建筑形态建议以小高层、高层、商业等为主，小高层考虑占住宅总建筑面积的40%，高层考虑占住宅总建筑面积的60%。结合商业销售价格对整体利润的有效提升及整体均衡，商业建筑面积考虑47000平米左右。幼儿园作为作为项目形象支撑点之一，建筑面积考虑在2500平米左右，建筑位置考虑在地块中心位置。
上海九歌设计公司提供的5套方案中均在小区西侧考虑步行商业街，此商业街的存在不仅提高小区升值空间，并且还完善小区配套，符合当地人群的生活习惯（特别是矿区职工的生活习惯）。光明路作为城市主要交通要道，人流量非常大，但驻足停留人员很少，商业价值并不是太高。通过设置小区商业带能够吸引大部分流动人群，对提高商业价值非常大，并且还能带动北侧商业，使商业形成规模。
毕竟住宅占整个项目地比例较大，规划方案中特别注意商业区与住宅区要划清界线，住宅区封闭保证居民的居住生活优越感，封闭式小区当然重要考虑的是安全因素，此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来居民占用或破坏。光明西区及东区可以开往商业街的次入口，提高商业区人气。
户型方案优化和配比
户型方案优化及配比对项目成功的起着决定性作用。尤其在光明花苑东区高容积率情况下进行户型细部设计显得特别重要。此项工作应该做规划方案前期首要考虑的内容，因户型方案决定着平面楼栋形式和建筑立面形式。
户型方案优化，注重细节设计
户型设计在经济舒适的同时，强调其健康品质，良好的朝向和面宽可以保持有大量的阳光直射入室。在总体布局，房型设计，结构选型上做到节约造价，客厅争取良好景观及尽可能向阳，做到明厨、明卫、得房率尽可能高。在控制成本的前提下可考虑设计部分不计入建筑面积的形态，如露台等。可作为营销推广的卖点。储藏、洗漱、晾晒、炊事之类是不同住宅都必备的基本功能，不论是别墅豪宅还是小家小户都需要为此安排适当的空间。小户型住宅中这部分功能空间所占的比重相对更大一些，是住宅设计的重点所在。在卫生间设计上，尽可能做到干湿分区。对于空间较小的卫生间，可将洗手盆外置，既避免了开门与洗漱的冲突，又方便了餐起使用。
2、户型配比
通过市场调查，光明花苑东区购买的人群主要是矿区职工、企事业单位、个体商户。综合考虑我国目前人口结构形式，当地购房人群的消费水平。加之项目区域位置，建议建筑面积以120—130平方米为主打户型，比例考虑占总建筑面积60%；建筑面积90平米以下户型比例考虑占总建筑面积15%，考虑做两房；90—120平方米小三室比例考虑占总建筑面积10%；建筑面积以130—150平方米比例考虑占总建筑面积8%，考虑做三房两厅；建筑面积以150平方米以上比例考虑占总建筑面积7%，主要是顶层复式。
小结
综上所述，规划设计工作应"以人为本"出发，建筑与环境并重，现实与适度超前结合。不断优化设计方案，使项目达到预定的社会效益、经济效益，实现最终价值。
参考文献：
1、住宅性能评定技术标准(GB/T50362-2005)中国建筑工业出版社
2、中小套型住宅设计（周燕珉等著）知识产权出版社