论文部分内容阅读
11月12日，一向被当做来年楼市风向标的2009北京冬季房展会，将阵地转移至高端物业市场，成功举办了北京国际高端物业及奢侈品博览会。主办方表示，豪宅项目总体成交情况不错，每个项目都有10多个意向成交客户。楼市传媒董事长蔡鸿岩等多位业内人士在博览会上表示，目前北京普通住宅的远效化趋势越来越明显，二环以内则整体步入了三万元时代，四至五环区域高端社区也量价劲涨，北京楼市高端化趋势进一步凸显。
北京迈入高端物业时代
众多明显的迹象显示，北京的高端物业已经到了从量变转向质变的节点。
北京城区土地的稀缺早已不是新闻。从土地供应方面来看，已经越来越明显地呈现出向外扩张的趋势。一方面，2007年和2008年成交的多幅五环外的大体量地块，已经在今年或即将在明年形成有效供应。另一方面，今年以来北京市场公开出让的土地中，五环外地块占了绝大部分，城区中心地块的推出频次则越来越低。
高端住宅今年以来的市场表现更是一路生猛。在楼市陷入“价涨量跌”博弈之时，高端住宅市场却出现量价齐升，保持着供需两旺的态势，月度成交占比节节攀升，市场份额逐渐扩大。有数据表明，今年3月以来，以高端公寓和别墅为主的高端物业成交占比逐月上升，其中，3月份占比为9.4％，而到8月份成交占比已升至20.6％，9月份进一步攀升至25，7％。其中总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额更是超过1100亿元。销售情况较好的项目有两类：一类是套均总价超过300万元的高端项目，包括中心城区的高端公寓和远郊别墅；另一类则是套总价在60-80万元的远郊项目。
正是这样高企的市场表现，让北京高端物业的供应进一步丰富。往年，别墅项目的年销售量一般在50～60套，但今年，很多项目两三个月就能达到这一水平。
第一太平戴维斯第三季度市场报告指出，高档别墅市场的成交套数为400套，而供给量仅为8个项目共计184套。成交均价上涨至每平方米26，929元，比前一季度提高7.8％。
而最新数据显示，10月份北京别墅新增供应量大幅增加，比9月上涨87.5％，总共新增预售套数为375套，较9月的200套大增87.5％，新增预售面积为lO，15万平方米，环比增加11.78％。
事实上，除了北京以外，上海、深圳等一线城市的高端物业市场也出现“供需两旺”的局面，与普通住宅市场“价升量缩”的情况形成鲜明对比。比如深圳，9月份成交量最大的前10名楼盘中，每套价格在1000～5000万元之间。
业内专家分析，北京高端物业趋热，有多方面的原因：限外令的解除，释放了一大部分境外高端人士的购房需求；而信贷政策放松和通胀预期，也推动国内的富人纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放，促进了京城高端物业市场的活跃。特别是在目前宏观经济好转基础仍较为薄弱的背景下，市场投资风险加大，为了规避风险抵御通胀，不少机构、投资客以及民间资金都流入了房地产市场，尤其是高端物业市场。
无论是否自住，高端物业项目有着抗跌性强、升值空间大的先天优势。而且现在国内投资者可选择的投资渠道有限，在近期资本市场频繁波动的情况下，得益于过去不菲的收益，相当数量的投资者将物业市场看作稳定的投资方式。虽然短期内或许有波动，但北京楼市的长期前景仍被许多投资者看好。
不过，高端物业的供应或许远远跟不上猛涨的需求。据统计，接下来临近年底的1个多月，豪宅市场放量有限。顶级公寓目前已经显示出相对稀缺的态势，在售千万级别的7个顶级公寓项目的剩余存量为7 14套，存量面积28万平方米，顶级公寓的存量套数、面积分别占市场总库存的1％和3％。
当城区中心的土地越来越稀缺、高端物业产品越来越稀缺之时，北京高端物业的价格又会画出什么样的轨迹?
10万元天花板即将顶破
曾经被认为遥不可及的10万元／平方米单价北京楼市“天花板”，现在即将被顶破。
据北京房地产交易管理网显示，北京的老牌豪宅钓鱼台7号，最近成交均价为76758元／平方米，继续领跑北京豪宅市场。而据了解，该项目最新出来的报价部分楼层、户型，均价已经超过10万元／平方米。更有消息称，其楼王报价将达到17万元／平方米。
钓鱼台7号后面跟着一大批“追随者”。据统计，9月以来，北京单套总价超过300Q万元的顶级豪宅共成交了17套。不过，现在北京更为顶级的亿元豪宅正悄然兴起。据了解，一个位于北京昌平区燕山山麓的别墅项目就被定位为“亿元别墅区”，项目共有11栋独栋别墅，每栋售价均在亿元以上。另据悉，龙湖·颐和原著一栋面积达2546.79平方米的楼王目前也已被预订，售价逾2亿元。
其实，中国三大国际化都市香港、上海、北京相比，上海的高端物业已经早一步迈入10万元时代。现在已有20个左右的别墅及高端住宅的报价达到或超过10万元／平方米。而香港恒基地产旗下一套跃层复式公寓每平方米71.28万港元的成交价格，更是刷新了同类别公寓售价的世界纪录。北京的高端物业价格与这两个城市相比，还有不小的距离。
正是看到了北京高端物业的升值潜力，诸多品牌开发商从土地一级开发就开始“血拼”。11月20日上午，“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”公开拍卖，保利、万科、龙湖、百仕达等12家房企参与竞拍，经过190轮竞价，最后该地块被大龙地产以50.5亿元拍下，成为北京楼面地价、总价双料地王。
受到众多品牌开发商青睐的该地块，是典型的高端物业用地。其容积率仅为0.62，被称为“罕见低密度用地”和“中央别墅区最后一块低密度用地”。业内预计，如此之低的容积率，又处于中央别墅区，该地块必将建成别墅。
对于越来越稀缺的高端物业用地，今后将遭到诸多品牌开发商更为激烈的争夺，从而进一步推高北京高端物业的价格。
正是因此，在近来多家研究机构的报告中，都不约而同地指出，在未来一段时间内，北京的高端物业市场仍有望保持现有发展速度。而另一种观点则更积极：北京高端物业的发展其实刚刚起步，其价值还远远没有挖掘出来。
高端物业仍处价值洼地
首创集团董事长刘晓光曾明确表示，城市的价值是决定房价的重要因素。他认为，衡量城市价值的标准包括城市吸引投资、拉动就业的能力，以及城市环境等软硬实力。
亚豪机构副总经理任启鑫也称，一线城市经济发展较快，这些大城市核心区域地产项目的高品质，包括景观资源的稀缺性吸引了一大批以保值增值为目标的高端客群，这部分客群一般采取长线投资方式，长期持有等待物业随着市场好转而升值。
一个显而易见的事实是，随着奥运会的成功举办，北京在国际上的影响力越来越大，会吸引更多的国际人士来华工作和居住，北京高端物业的购买群体将会更加多元化。有统计数据表明，至2008年，在北京长期居住的外国人近20万人，临时居住近15万人；2008年归国留学生超过5万人，其中6成居住在北京……
当用国际化的视野去看北京高端物业时，其价格的大幅上涨也成了顺理成章之事。中国社会科学院近日发布的首份《住房绿皮书》也指出，在经济回暖的大背景下，明年全国土地价格和住房市场会出现一定程度的量价齐升。同时还发布了“住房价值潜力城市排行榜”，排行靠前的城市包括上海、北京、广州，深圳等。
社科院学者预计，从供给方面看，由于信贷政策宽松及今年商品房销售火爆，开发企业普遍资金充裕，短期内大幅供给和促销可能性不大；从需求方面看，政府鼓励住房消费的政策部分抵消了经济下滑的需求疲软，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对楼市的依赖仍然较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间。
不可否认，北京高端物业的价格目前和上海、香港的高端物业相比还较低，仅为香港的十分之一。但北京无论是经济环境、政治地位还是全球吸引力，均不逊于上海、香港，这使得北京的高端物业市场还属价值洼地，具备了极高的投资价值和升值潜力。
北京迈入高端物业时代
众多明显的迹象显示，北京的高端物业已经到了从量变转向质变的节点。
北京城区土地的稀缺早已不是新闻。从土地供应方面来看，已经越来越明显地呈现出向外扩张的趋势。一方面，2007年和2008年成交的多幅五环外的大体量地块，已经在今年或即将在明年形成有效供应。另一方面，今年以来北京市场公开出让的土地中，五环外地块占了绝大部分，城区中心地块的推出频次则越来越低。
高端住宅今年以来的市场表现更是一路生猛。在楼市陷入“价涨量跌”博弈之时，高端住宅市场却出现量价齐升，保持着供需两旺的态势，月度成交占比节节攀升，市场份额逐渐扩大。有数据表明，今年3月以来，以高端公寓和别墅为主的高端物业成交占比逐月上升，其中，3月份占比为9.4％，而到8月份成交占比已升至20.6％，9月份进一步攀升至25，7％。其中总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额更是超过1100亿元。销售情况较好的项目有两类：一类是套均总价超过300万元的高端项目，包括中心城区的高端公寓和远郊别墅；另一类则是套总价在60-80万元的远郊项目。
正是这样高企的市场表现，让北京高端物业的供应进一步丰富。往年，别墅项目的年销售量一般在50～60套，但今年，很多项目两三个月就能达到这一水平。
第一太平戴维斯第三季度市场报告指出，高档别墅市场的成交套数为400套，而供给量仅为8个项目共计184套。成交均价上涨至每平方米26，929元，比前一季度提高7.8％。
而最新数据显示，10月份北京别墅新增供应量大幅增加，比9月上涨87.5％，总共新增预售套数为375套，较9月的200套大增87.5％，新增预售面积为lO，15万平方米，环比增加11.78％。
事实上，除了北京以外，上海、深圳等一线城市的高端物业市场也出现“供需两旺”的局面，与普通住宅市场“价升量缩”的情况形成鲜明对比。比如深圳，9月份成交量最大的前10名楼盘中，每套价格在1000～5000万元之间。
业内专家分析，北京高端物业趋热，有多方面的原因：限外令的解除，释放了一大部分境外高端人士的购房需求；而信贷政策放松和通胀预期，也推动国内的富人纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放，促进了京城高端物业市场的活跃。特别是在目前宏观经济好转基础仍较为薄弱的背景下，市场投资风险加大，为了规避风险抵御通胀，不少机构、投资客以及民间资金都流入了房地产市场，尤其是高端物业市场。
无论是否自住，高端物业项目有着抗跌性强、升值空间大的先天优势。而且现在国内投资者可选择的投资渠道有限，在近期资本市场频繁波动的情况下，得益于过去不菲的收益，相当数量的投资者将物业市场看作稳定的投资方式。虽然短期内或许有波动，但北京楼市的长期前景仍被许多投资者看好。
不过，高端物业的供应或许远远跟不上猛涨的需求。据统计，接下来临近年底的1个多月，豪宅市场放量有限。顶级公寓目前已经显示出相对稀缺的态势，在售千万级别的7个顶级公寓项目的剩余存量为7 14套，存量面积28万平方米，顶级公寓的存量套数、面积分别占市场总库存的1％和3％。
当城区中心的土地越来越稀缺、高端物业产品越来越稀缺之时，北京高端物业的价格又会画出什么样的轨迹?
10万元天花板即将顶破
曾经被认为遥不可及的10万元／平方米单价北京楼市“天花板”，现在即将被顶破。
据北京房地产交易管理网显示，北京的老牌豪宅钓鱼台7号，最近成交均价为76758元／平方米，继续领跑北京豪宅市场。而据了解，该项目最新出来的报价部分楼层、户型，均价已经超过10万元／平方米。更有消息称，其楼王报价将达到17万元／平方米。
钓鱼台7号后面跟着一大批“追随者”。据统计，9月以来，北京单套总价超过300Q万元的顶级豪宅共成交了17套。不过，现在北京更为顶级的亿元豪宅正悄然兴起。据了解，一个位于北京昌平区燕山山麓的别墅项目就被定位为“亿元别墅区”，项目共有11栋独栋别墅，每栋售价均在亿元以上。另据悉，龙湖·颐和原著一栋面积达2546.79平方米的楼王目前也已被预订，售价逾2亿元。
其实，中国三大国际化都市香港、上海、北京相比，上海的高端物业已经早一步迈入10万元时代。现在已有20个左右的别墅及高端住宅的报价达到或超过10万元／平方米。而香港恒基地产旗下一套跃层复式公寓每平方米71.28万港元的成交价格，更是刷新了同类别公寓售价的世界纪录。北京的高端物业价格与这两个城市相比，还有不小的距离。
正是看到了北京高端物业的升值潜力，诸多品牌开发商从土地一级开发就开始“血拼”。11月20日上午，“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”公开拍卖，保利、万科、龙湖、百仕达等12家房企参与竞拍，经过190轮竞价，最后该地块被大龙地产以50.5亿元拍下，成为北京楼面地价、总价双料地王。
受到众多品牌开发商青睐的该地块，是典型的高端物业用地。其容积率仅为0.62，被称为“罕见低密度用地”和“中央别墅区最后一块低密度用地”。业内预计，如此之低的容积率，又处于中央别墅区，该地块必将建成别墅。
对于越来越稀缺的高端物业用地，今后将遭到诸多品牌开发商更为激烈的争夺，从而进一步推高北京高端物业的价格。
正是因此，在近来多家研究机构的报告中，都不约而同地指出，在未来一段时间内，北京的高端物业市场仍有望保持现有发展速度。而另一种观点则更积极：北京高端物业的发展其实刚刚起步，其价值还远远没有挖掘出来。
高端物业仍处价值洼地
首创集团董事长刘晓光曾明确表示，城市的价值是决定房价的重要因素。他认为，衡量城市价值的标准包括城市吸引投资、拉动就业的能力，以及城市环境等软硬实力。
亚豪机构副总经理任启鑫也称，一线城市经济发展较快，这些大城市核心区域地产项目的高品质，包括景观资源的稀缺性吸引了一大批以保值增值为目标的高端客群，这部分客群一般采取长线投资方式，长期持有等待物业随着市场好转而升值。
一个显而易见的事实是，随着奥运会的成功举办，北京在国际上的影响力越来越大，会吸引更多的国际人士来华工作和居住，北京高端物业的购买群体将会更加多元化。有统计数据表明，至2008年，在北京长期居住的外国人近20万人，临时居住近15万人；2008年归国留学生超过5万人，其中6成居住在北京……
当用国际化的视野去看北京高端物业时，其价格的大幅上涨也成了顺理成章之事。中国社会科学院近日发布的首份《住房绿皮书》也指出，在经济回暖的大背景下，明年全国土地价格和住房市场会出现一定程度的量价齐升。同时还发布了“住房价值潜力城市排行榜”，排行靠前的城市包括上海、北京、广州，深圳等。
社科院学者预计，从供给方面看，由于信贷政策宽松及今年商品房销售火爆，开发企业普遍资金充裕，短期内大幅供给和促销可能性不大；从需求方面看，政府鼓励住房消费的政策部分抵消了经济下滑的需求疲软，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对楼市的依赖仍然较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间。
不可否认，北京高端物业的价格目前和上海、香港的高端物业相比还较低，仅为香港的十分之一。但北京无论是经济环境、政治地位还是全球吸引力，均不逊于上海、香港，这使得北京的高端物业市场还属价值洼地，具备了极高的投资价值和升值潜力。