论文部分内容阅读
11月12日,一向被当做来年楼市风向标的2009北京冬季房展会,将阵地转移至高端物业市场,成功举办了北京国际高端物业及奢侈品博览会。主办方表示,豪宅项目总体成交情况不错,每个项目都有10多个意向成交客户。楼市传媒董事长蔡鸿岩等多位业内人士在博览会上表示,目前北京普通住宅的远效化趋势越来越明显,二环以内则整体步入了三万元时代,四至五环区域高端社区也量价劲涨,北京楼市高端化趋势进一步凸显。
北京迈入高端物业时代
众多明显的迹象显示,北京的高端物业已经到了从量变转向质变的节点。
北京城区土地的稀缺早已不是新闻。从土地供应方面来看,已经越来越明显地呈现出向外扩张的趋势。一方面,2007年和2008年成交的多幅五环外的大体量地块,已经在今年或即将在明年形成有效供应。另一方面,今年以来北京市场公开出让的土地中,五环外地块占了绝大部分,城区中心地块的推出频次则越来越低。
高端住宅今年以来的市场表现更是一路生猛。在楼市陷入“价涨量跌”博弈之时,高端住宅市场却出现量价齐升,保持着供需两旺的态势,月度成交占比节节攀升,市场份额逐渐扩大。有数据表明,今年3月以来,以高端公寓和别墅为主的高端物业成交占比逐月上升,其中,3月份占比为9.4%,而到8月份成交占比已升至20.6%,9月份进一步攀升至25,7%。其中总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额更是超过1100亿元。销售情况较好的项目有两类:一类是套均总价超过300万元的高端项目,包括中心城区的高端公寓和远郊别墅;另一类则是套总价在60-80万元的远郊项目。
正是这样高企的市场表现,让北京高端物业的供应进一步丰富。往年,别墅项目的年销售量一般在50~60套,但今年,很多项目两三个月就能达到这一水平。
第一太平戴维斯第三季度市场报告指出,高档别墅市场的成交套数为400套,而供给量仅为8个项目共计184套。成交均价上涨至每平方米26,929元,比前一季度提高7.8%。
而最新数据显示,10月份北京别墅新增供应量大幅增加,比9月上涨87.5%,总共新增预售套数为375套,较9月的200套大增87.5%,新增预售面积为lO,15万平方米,环比增加11.78%。
事实上,除了北京以外,上海、深圳等一线城市的高端物业市场也出现“供需两旺”的局面,与普通住宅市场“价升量缩”的情况形成鲜明对比。比如深圳,9月份成交量最大的前10名楼盘中,每套价格在1000~5000万元之间。
业内专家分析,北京高端物业趋热,有多方面的原因:限外令的解除,释放了一大部分境外高端人士的购房需求;而信贷政策放松和通胀预期,也推动国内的富人纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放,促进了京城高端物业市场的活跃。特别是在目前宏观经济好转基础仍较为薄弱的背景下,市场投资风险加大,为了规避风险抵御通胀,不少机构、投资客以及民间资金都流入了房地产市场,尤其是高端物业市场。
无论是否自住,高端物业项目有着抗跌性强、升值空间大的先天优势。而且现在国内投资者可选择的投资渠道有限,在近期资本市场频繁波动的情况下,得益于过去不菲的收益,相当数量的投资者将物业市场看作稳定的投资方式。虽然短期内或许有波动,但北京楼市的长期前景仍被许多投资者看好。
不过,高端物业的供应或许远远跟不上猛涨的需求。据统计,接下来临近年底的1个多月,豪宅市场放量有限。顶级公寓目前已经显示出相对稀缺的态势,在售千万级别的7个顶级公寓项目的剩余存量为7 14套,存量面积28万平方米,顶级公寓的存量套数、面积分别占市场总库存的1%和3%。
当城区中心的土地越来越稀缺、高端物业产品越来越稀缺之时,北京高端物业的价格又会画出什么样的轨迹?
10万元天花板即将顶破
曾经被认为遥不可及的10万元/平方米单价北京楼市“天花板”,现在即将被顶破。
据北京房地产交易管理网显示,北京的老牌豪宅钓鱼台7号,最近成交均价为76758元/平方米,继续领跑北京豪宅市场。而据了解,该项目最新出来的报价部分楼层、户型,均价已经超过10万元/平方米。更有消息称,其楼王报价将达到17万元/平方米。
钓鱼台7号后面跟着一大批“追随者”。据统计,9月以来,北京单套总价超过300Q万元的顶级豪宅共成交了17套。不过,现在北京更为顶级的亿元豪宅正悄然兴起。据了解,一个位于北京昌平区燕山山麓的别墅项目就被定位为“亿元别墅区”,项目共有11栋独栋别墅,每栋售价均在亿元以上。另据悉,龙湖·颐和原著一栋面积达2546.79平方米的楼王目前也已被预订,售价逾2亿元。
其实,中国三大国际化都市香港、上海、北京相比,上海的高端物业已经早一步迈入10万元时代。现在已有20个左右的别墅及高端住宅的报价达到或超过10万元/平方米。而香港恒基地产旗下一套跃层复式公寓每平方米71.28万港元的成交价格,更是刷新了同类别公寓售价的世界纪录。北京的高端物业价格与这两个城市相比,还有不小的距离。
正是看到了北京高端物业的升值潜力,诸多品牌开发商从土地一级开发就开始“血拼”。11月20日上午,“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”公开拍卖,保利、万科、龙湖、百仕达等12家房企参与竞拍,经过190轮竞价,最后该地块被大龙地产以50.5亿元拍下,成为北京楼面地价、总价双料地王。
受到众多品牌开发商青睐的该地块,是典型的高端物业用地。其容积率仅为0.62,被称为“罕见低密度用地”和“中央别墅区最后一块低密度用地”。业内预计,如此之低的容积率,又处于中央别墅区,该地块必将建成别墅。
对于越来越稀缺的高端物业用地,今后将遭到诸多品牌开发商更为激烈的争夺,从而进一步推高北京高端物业的价格。
正是因此,在近来多家研究机构的报告中,都不约而同地指出,在未来一段时间内,北京的高端物业市场仍有望保持现有发展速度。而另一种观点则更积极:北京高端物业的发展其实刚刚起步,其价值还远远没有挖掘出来。
高端物业仍处价值洼地
首创集团董事长刘晓光曾明确表示,城市的价值是决定房价的重要因素。他认为,衡量城市价值的标准包括城市吸引投资、拉动就业的能力,以及城市环境等软硬实力。
亚豪机构副总经理任启鑫也称,一线城市经济发展较快,这些大城市核心区域地产项目的高品质,包括景观资源的稀缺性吸引了一大批以保值增值为目标的高端客群,这部分客群一般采取长线投资方式,长期持有等待物业随着市场好转而升值。
一个显而易见的事实是,随着奥运会的成功举办,北京在国际上的影响力越来越大,会吸引更多的国际人士来华工作和居住,北京高端物业的购买群体将会更加多元化。有统计数据表明,至2008年,在北京长期居住的外国人近20万人,临时居住近15万人;2008年归国留学生超过5万人,其中6成居住在北京……
当用国际化的视野去看北京高端物业时,其价格的大幅上涨也成了顺理成章之事。中国社会科学院近日发布的首份《住房绿皮书》也指出,在经济回暖的大背景下,明年全国土地价格和住房市场会出现一定程度的量价齐升。同时还发布了“住房价值潜力城市排行榜”,排行靠前的城市包括上海、北京、广州,深圳等。
社科院学者预计,从供给方面看,由于信贷政策宽松及今年商品房销售火爆,开发企业普遍资金充裕,短期内大幅供给和促销可能性不大;从需求方面看,政府鼓励住房消费的政策部分抵消了经济下滑的需求疲软,由于经济复苏尚不稳固、经济增长对楼市的依赖仍然较大,因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间。
不可否认,北京高端物业的价格目前和上海、香港的高端物业相比还较低,仅为香港的十分之一。但北京无论是经济环境、政治地位还是全球吸引力,均不逊于上海、香港,这使得北京的高端物业市场还属价值洼地,具备了极高的投资价值和升值潜力。
![](https://www.soolun.com/img/pic.php?url=http://img.resource.qikan.cn/qkimages/jzfc/jzfc200912/jzfc20091218-1-l.jpg)
北京迈入高端物业时代
众多明显的迹象显示,北京的高端物业已经到了从量变转向质变的节点。
北京城区土地的稀缺早已不是新闻。从土地供应方面来看,已经越来越明显地呈现出向外扩张的趋势。一方面,2007年和2008年成交的多幅五环外的大体量地块,已经在今年或即将在明年形成有效供应。另一方面,今年以来北京市场公开出让的土地中,五环外地块占了绝大部分,城区中心地块的推出频次则越来越低。
高端住宅今年以来的市场表现更是一路生猛。在楼市陷入“价涨量跌”博弈之时,高端住宅市场却出现量价齐升,保持着供需两旺的态势,月度成交占比节节攀升,市场份额逐渐扩大。有数据表明,今年3月以来,以高端公寓和别墅为主的高端物业成交占比逐月上升,其中,3月份占比为9.4%,而到8月份成交占比已升至20.6%,9月份进一步攀升至25,7%。其中总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额更是超过1100亿元。销售情况较好的项目有两类:一类是套均总价超过300万元的高端项目,包括中心城区的高端公寓和远郊别墅;另一类则是套总价在60-80万元的远郊项目。
正是这样高企的市场表现,让北京高端物业的供应进一步丰富。往年,别墅项目的年销售量一般在50~60套,但今年,很多项目两三个月就能达到这一水平。
第一太平戴维斯第三季度市场报告指出,高档别墅市场的成交套数为400套,而供给量仅为8个项目共计184套。成交均价上涨至每平方米26,929元,比前一季度提高7.8%。
而最新数据显示,10月份北京别墅新增供应量大幅增加,比9月上涨87.5%,总共新增预售套数为375套,较9月的200套大增87.5%,新增预售面积为lO,15万平方米,环比增加11.78%。
事实上,除了北京以外,上海、深圳等一线城市的高端物业市场也出现“供需两旺”的局面,与普通住宅市场“价升量缩”的情况形成鲜明对比。比如深圳,9月份成交量最大的前10名楼盘中,每套价格在1000~5000万元之间。
业内专家分析,北京高端物业趋热,有多方面的原因:限外令的解除,释放了一大部分境外高端人士的购房需求;而信贷政策放松和通胀预期,也推动国内的富人纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放,促进了京城高端物业市场的活跃。特别是在目前宏观经济好转基础仍较为薄弱的背景下,市场投资风险加大,为了规避风险抵御通胀,不少机构、投资客以及民间资金都流入了房地产市场,尤其是高端物业市场。
无论是否自住,高端物业项目有着抗跌性强、升值空间大的先天优势。而且现在国内投资者可选择的投资渠道有限,在近期资本市场频繁波动的情况下,得益于过去不菲的收益,相当数量的投资者将物业市场看作稳定的投资方式。虽然短期内或许有波动,但北京楼市的长期前景仍被许多投资者看好。
不过,高端物业的供应或许远远跟不上猛涨的需求。据统计,接下来临近年底的1个多月,豪宅市场放量有限。顶级公寓目前已经显示出相对稀缺的态势,在售千万级别的7个顶级公寓项目的剩余存量为7 14套,存量面积28万平方米,顶级公寓的存量套数、面积分别占市场总库存的1%和3%。
当城区中心的土地越来越稀缺、高端物业产品越来越稀缺之时,北京高端物业的价格又会画出什么样的轨迹?
10万元天花板即将顶破
曾经被认为遥不可及的10万元/平方米单价北京楼市“天花板”,现在即将被顶破。
据北京房地产交易管理网显示,北京的老牌豪宅钓鱼台7号,最近成交均价为76758元/平方米,继续领跑北京豪宅市场。而据了解,该项目最新出来的报价部分楼层、户型,均价已经超过10万元/平方米。更有消息称,其楼王报价将达到17万元/平方米。
钓鱼台7号后面跟着一大批“追随者”。据统计,9月以来,北京单套总价超过300Q万元的顶级豪宅共成交了17套。不过,现在北京更为顶级的亿元豪宅正悄然兴起。据了解,一个位于北京昌平区燕山山麓的别墅项目就被定位为“亿元别墅区”,项目共有11栋独栋别墅,每栋售价均在亿元以上。另据悉,龙湖·颐和原著一栋面积达2546.79平方米的楼王目前也已被预订,售价逾2亿元。
其实,中国三大国际化都市香港、上海、北京相比,上海的高端物业已经早一步迈入10万元时代。现在已有20个左右的别墅及高端住宅的报价达到或超过10万元/平方米。而香港恒基地产旗下一套跃层复式公寓每平方米71.28万港元的成交价格,更是刷新了同类别公寓售价的世界纪录。北京的高端物业价格与这两个城市相比,还有不小的距离。
正是看到了北京高端物业的升值潜力,诸多品牌开发商从土地一级开发就开始“血拼”。11月20日上午,“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”公开拍卖,保利、万科、龙湖、百仕达等12家房企参与竞拍,经过190轮竞价,最后该地块被大龙地产以50.5亿元拍下,成为北京楼面地价、总价双料地王。
受到众多品牌开发商青睐的该地块,是典型的高端物业用地。其容积率仅为0.62,被称为“罕见低密度用地”和“中央别墅区最后一块低密度用地”。业内预计,如此之低的容积率,又处于中央别墅区,该地块必将建成别墅。
对于越来越稀缺的高端物业用地,今后将遭到诸多品牌开发商更为激烈的争夺,从而进一步推高北京高端物业的价格。
正是因此,在近来多家研究机构的报告中,都不约而同地指出,在未来一段时间内,北京的高端物业市场仍有望保持现有发展速度。而另一种观点则更积极:北京高端物业的发展其实刚刚起步,其价值还远远没有挖掘出来。
高端物业仍处价值洼地
首创集团董事长刘晓光曾明确表示,城市的价值是决定房价的重要因素。他认为,衡量城市价值的标准包括城市吸引投资、拉动就业的能力,以及城市环境等软硬实力。
亚豪机构副总经理任启鑫也称,一线城市经济发展较快,这些大城市核心区域地产项目的高品质,包括景观资源的稀缺性吸引了一大批以保值增值为目标的高端客群,这部分客群一般采取长线投资方式,长期持有等待物业随着市场好转而升值。
一个显而易见的事实是,随着奥运会的成功举办,北京在国际上的影响力越来越大,会吸引更多的国际人士来华工作和居住,北京高端物业的购买群体将会更加多元化。有统计数据表明,至2008年,在北京长期居住的外国人近20万人,临时居住近15万人;2008年归国留学生超过5万人,其中6成居住在北京……
当用国际化的视野去看北京高端物业时,其价格的大幅上涨也成了顺理成章之事。中国社会科学院近日发布的首份《住房绿皮书》也指出,在经济回暖的大背景下,明年全国土地价格和住房市场会出现一定程度的量价齐升。同时还发布了“住房价值潜力城市排行榜”,排行靠前的城市包括上海、北京、广州,深圳等。
社科院学者预计,从供给方面看,由于信贷政策宽松及今年商品房销售火爆,开发企业普遍资金充裕,短期内大幅供给和促销可能性不大;从需求方面看,政府鼓励住房消费的政策部分抵消了经济下滑的需求疲软,由于经济复苏尚不稳固、经济增长对楼市的依赖仍然较大,因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间。
不可否认,北京高端物业的价格目前和上海、香港的高端物业相比还较低,仅为香港的十分之一。但北京无论是经济环境、政治地位还是全球吸引力,均不逊于上海、香港,这使得北京的高端物业市场还属价值洼地,具备了极高的投资价值和升值潜力。
![](https://www.soolun.com/img/pic.php?url=http://img.resource.qikan.cn/qkimages/jzfc/jzfc200912/jzfc20091218-1-l.jpg)