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一时间，在地下默默生长了10多年的“小产权房”，突然被推向风口浪尖。可令人不解的是，既然不合法，为何能存在达10多年之久？也不知在这一股风潮过后，“小产权房”将何去何从？
正准备置业投资的章小姐初涉楼市，前不久，她偶然路过杭州三墩紫金港一带，被正在大兴土木的一个楼盘工地吸引住了。
在整个三墩板块，与该楼盘仅百米之隔的“广宇西城年华”，售价在8600元/平方米左右，而比它离市中心更远的“坤和亲亲家园”，均价也在7000元/平方米，而且这两个楼盘都是毛坯房。可该楼盘精装修的房子，如果按50年使用权计算，均价也才6000元/平方米。这样的价格优势，足以令很多购房者心动。
根据工地广告牌的指示，章小姐兴冲冲地找到了该楼盘售楼部。岂料，当她刚了解清楚楼盘的基本情况后，就被销售人员告知“我们的精装修房，只租不售”。
章小姐细问之下才明白，他们“只租不售”是有原因的。“由于是利用农村集体土地开发建设，我们单套房屋没法办理产权证。”该项目负责人表示，在销售过程中为准确传递产权信息，他们会向购房者事先说明这些事实。
事实上，该楼盘也是“小产权房”的其中一种类型，因为没法办理单套产权，所以只能以长租形式来经营。
上世纪90年代以来，杭州陆续进行城中村改造，土地被征用后，政府考虑到村民们的日常生计，出台政策规定撤村建居有10%留用地，可作为当地村民建设经营性建筑。于是，有的村集体土地便以40至50年的形式出租，由开发商建设楼盘并长期经营，所得收益部分补偿当地村民。
据了解，这样的“小产权房”在很多城市的城郊接合部都有存在，价格一般都比同地段有产权的楼盘每平方米便宜上千元。可令人担心的是，很多这样的“小产权房”并不是普通意义上的租赁，而是“以租代售”，以20年以上租期违规长租，有些甚至像“大产权房”一样在买卖。
低价“小产权房”受热捧
“无论你是自住还是投资，产权问题还是要慎重考虑。”这样的忠告，对于从事房产交易的人们来说，早就听出两耳老茧了。不过，源自集体土地上建设的 “小产权房”，却在二手市场上屡见不鲜，也频频成交。
1998年，王先生在杭州城东某大型客运中心附近购买了一套“小产权房”。这套“小产权房”是附近某村土地征用后，在集体土地上自建的楼房。“自建的房子按户分给村民后还有剩余，于是村里就拿来销售给外面人。这种单套住宅没有产权证，当时我们以每平方米1600元的价格，买下了其中一套70平方米的房子。”王先生回忆道。
现如今，王先生听说几个当年和他一起买的邻居，已经在二手房市场上为他们的房子找到下家了。据他了解，买卖双方签订了一份“购房合约”，并承诺在一定时间办出产权证后再正式转让，然后再“银房两清”办手续。
不过，对于买家来说，究竟何年何月才能得到齐全的三证，那就是个未知数了。
对此，王先生倒是不以为然：“你看看就在马路对面的那个楼盘，在中介公司挂牌价都到了9000元/平方米了。我们的房子售价肯定要比正常的商品房低一大截，假如我是买家，肯定会考虑价格因素多一点，更何况与卖方是有协议的。”
事实上，正如王先生所说，在目前城市房价不断走高的刺激下，很多城乡接合部的“小产权房”，确实由于价格低廉而日益受到追捧。
据了解，在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售。这些房子不具备独立的单套产权，不同于章小姐所碰到的“小产权房”，是浙江省目前存在的第二类典型的“小产权房”。
与王先生的“小产权房”相比，在杭州很多郊县曾兴盛一时的“农庄”、“农家别墅”，则是第三类“小产权房”的代表。这些建在农村自留地上的房屋，事实上一直被有关部门所明令禁止，将其直接定义为非法项目。不过，这种“农庄”、“农家别墅”的交易，很多仍在暗中进行，执法部门也很难禁止。
跟北京的“小产权房”相比，浙江的“小产权房”还不太一样。浙江律师协会建筑房地产专业委员会主任戴和平向笔者介绍，北京的“小产权房”一般都有乡镇或其他非国家房管部门颁发的“小产权证”，但浙江的“小产权房”事实上没有任何形式的“产权证”，主要以上述三种形式存在。
但无论是北京的，还是浙江的，有一点是相同的，就是这些“小产权房”事实上都是无产权房，不可能有房产证，所有的交易都属于非法交易，更不可能在市场上长久存在。
发生纠纷不受法律保护
2003年4月，因城市建设需要，原集体土地被征收，黄永（化名）一家获得两套别墅作为安置房。其中，黄永夫妻俩使用一套，他儿子一家使用另外一套。当年12月，黄永儿子便以160万元的价格，将归自己使用的那套别墅卖给了刘丁（化名）。时至2006年底，该别墅市场价已达300多万。
可谁知，正当刘丁暗自庆幸自己有眼光时，黄永却将他儿子和刘丁告上了法庭，请求确认该房屋买卖协议无效。
2007年3月，经杭州市西湖区人民法院开庭审理，以买卖标的物不具备法定条件、侵犯了原告共有权为由，判决确认该买卖协议无效。这意味着，双方将相互返还财产。而且，因为协议中的违约责任是针对出卖人违约而定的，可黄永儿子作为出卖人并没有违约，所以刘丁也无法依照协议约定获得违约赔偿。
笔者从杭城几家以从事房地产案件见长的律师事务所了解到，由于房屋没有产权证而导致交易出现纠纷，在他们那里较常见，而且这几年有明显上升趋势。事实上，这种类似“小产权房”的购买行为，较难得到法律保护，特别是出现征地、拆迁等未知情况时，双方要界定违约责任就很麻烦。
一位曾接手多起类似案件的律师告诉笔者，在巨大经济利益的诱惑下，再加上转让合同本身违法，卖家突破道德约束利用法律来获取巨额利益的可能性很大。
对于“小产权房”频繁转让交易现象，曾有人形象地将其形容为“一半是天堂，一半是地狱”，虽然在价格上获得了实惠，但是一旦出现纠纷，交易者就有可能受到更大的损失。
鸿沟很难跨越
“小产权房”是在农村集体所有的土地上直接开发，除出售给农民自住之外，剩余的部分房屋对外出售。从所有制关系上说，集体经济组织拥有土地的所有权与使用权。从目前的规定与条例看，如果开发给农民自住，肯定是没有问题的，但是转为“商品房”，显然是违法之举了。
而这其中的关键，正是农村集体所有建设用地的使用权依法流转的问题。
据笔者查阅，国务院2004年下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。2006年，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”。
杭州市是全国范围内较早实施征地留用地制度的城市之一。“留用地制度”，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济、安置失地农民。所谓10％留用地制度主要内容为：对撤村建居试点村按照其全部农用地（不含林地）可转为建设用地的10％核定留用地指标；留用地征为国有并办理出让手续，可用于除经营性房地产以外的其他所有建设用地项目。
然而，不管是地方政府的探索，还是国家主管部门的文件，都得受制于现行的土地管理法、担保法，无法跨越农村宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押等“硬杠子”。
这也意味着，“小产权房”想要走合法之路并无可能。
“小产权房”命运未卜
既然不合法，“小产权房”又为何能存在达10多年之久？
戴和平认为，浙江的“小产权房”一直都隐藏挺深，都是买卖双方在私底下操作的，连政府职能部门也很难掌握，要不是北京的“小产权房”这次闹得这么凶，目前还不一定会引起人们的关注。
在北京一家房地产经纪公司副总经理胡景晖看来，这正是高房价的“并发症”。他说，这几年国家出台了很多对房地产宏观调控的措施，可房价还是在不断攀升，“小产权房”的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。所以说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了“小产权房”这个口子，将来肯定还会以别的形式出现低价房。
总而言之，“小产权房”在市场上存了10多年，这已是不争的事实，涉及的购房者应该也不在少数。那目前已经存在的“小产权房”到底该如何处置？一刀切的否定，还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？这成了大家当前最为关心的焦点问题。
目前，这方面的相关法律法规还是空白，而媒体上各方专家的意见也很不一致。
北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为：“如果项目开发尚未完成，在不会造成更大损失的前提下，无条件拆除的可能性最大。但对成熟小区而言，通过变更土地使用性质，补交土地出让金和相关税费，将房屋产权合法化，则是相对可行的办法。”
“‘小产权房’是现实情况下老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励‘小产权房’走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗说。在他看来，“小产权房”可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。
对此，戴和平并不认同。他认为，再过一二十年，可能“小产权房”也能拿到房产证正常交易了，但目前肯定还不到时候。他觉得，当前政府职能部门除了发布“风险提示”，加大集体土地管理外，还应该增加“小产权房”交易的违法成本。
“‘小产权房’交易有风险，这很多人都知道，但如果违法风险不高，那买卖双方还是会有恃无恐。”戴和平说，如果一旦被发现或发生纠纷，那除了购房交易无效外，还得处以购房款百分之几的行政处罚，那买卖双方在买卖时就得掂量掂量了，而且百分比越高，意味着违法风险也越高，那很多人在购买“小产权房”时就会更慎重了。
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建设部发布购房风险提示:小产权房不受法律保护
2007年6月19日，建设部新闻发言人发布关于购买新建商品房的风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，一些项目允诺办理的“小产权”，均不符合法律规定，也不受法律保护。
建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。现在，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。
为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国家房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
正准备置业投资的章小姐初涉楼市，前不久，她偶然路过杭州三墩紫金港一带，被正在大兴土木的一个楼盘工地吸引住了。
在整个三墩板块，与该楼盘仅百米之隔的“广宇西城年华”，售价在8600元/平方米左右，而比它离市中心更远的“坤和亲亲家园”，均价也在7000元/平方米，而且这两个楼盘都是毛坯房。可该楼盘精装修的房子，如果按50年使用权计算，均价也才6000元/平方米。这样的价格优势，足以令很多购房者心动。
根据工地广告牌的指示，章小姐兴冲冲地找到了该楼盘售楼部。岂料，当她刚了解清楚楼盘的基本情况后，就被销售人员告知“我们的精装修房，只租不售”。
章小姐细问之下才明白，他们“只租不售”是有原因的。“由于是利用农村集体土地开发建设，我们单套房屋没法办理产权证。”该项目负责人表示，在销售过程中为准确传递产权信息，他们会向购房者事先说明这些事实。
事实上，该楼盘也是“小产权房”的其中一种类型，因为没法办理单套产权，所以只能以长租形式来经营。
上世纪90年代以来，杭州陆续进行城中村改造，土地被征用后，政府考虑到村民们的日常生计，出台政策规定撤村建居有10%留用地，可作为当地村民建设经营性建筑。于是，有的村集体土地便以40至50年的形式出租，由开发商建设楼盘并长期经营，所得收益部分补偿当地村民。
据了解，这样的“小产权房”在很多城市的城郊接合部都有存在，价格一般都比同地段有产权的楼盘每平方米便宜上千元。可令人担心的是，很多这样的“小产权房”并不是普通意义上的租赁，而是“以租代售”，以20年以上租期违规长租，有些甚至像“大产权房”一样在买卖。
低价“小产权房”受热捧
“无论你是自住还是投资，产权问题还是要慎重考虑。”这样的忠告，对于从事房产交易的人们来说，早就听出两耳老茧了。不过，源自集体土地上建设的 “小产权房”，却在二手市场上屡见不鲜，也频频成交。
1998年，王先生在杭州城东某大型客运中心附近购买了一套“小产权房”。这套“小产权房”是附近某村土地征用后，在集体土地上自建的楼房。“自建的房子按户分给村民后还有剩余，于是村里就拿来销售给外面人。这种单套住宅没有产权证，当时我们以每平方米1600元的价格，买下了其中一套70平方米的房子。”王先生回忆道。
现如今，王先生听说几个当年和他一起买的邻居，已经在二手房市场上为他们的房子找到下家了。据他了解，买卖双方签订了一份“购房合约”，并承诺在一定时间办出产权证后再正式转让，然后再“银房两清”办手续。
不过，对于买家来说，究竟何年何月才能得到齐全的三证，那就是个未知数了。
对此，王先生倒是不以为然：“你看看就在马路对面的那个楼盘，在中介公司挂牌价都到了9000元/平方米了。我们的房子售价肯定要比正常的商品房低一大截，假如我是买家，肯定会考虑价格因素多一点，更何况与卖方是有协议的。”
事实上，正如王先生所说，在目前城市房价不断走高的刺激下，很多城乡接合部的“小产权房”，确实由于价格低廉而日益受到追捧。
据了解，在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售。这些房子不具备独立的单套产权，不同于章小姐所碰到的“小产权房”，是浙江省目前存在的第二类典型的“小产权房”。
与王先生的“小产权房”相比，在杭州很多郊县曾兴盛一时的“农庄”、“农家别墅”，则是第三类“小产权房”的代表。这些建在农村自留地上的房屋，事实上一直被有关部门所明令禁止，将其直接定义为非法项目。不过，这种“农庄”、“农家别墅”的交易，很多仍在暗中进行，执法部门也很难禁止。
跟北京的“小产权房”相比，浙江的“小产权房”还不太一样。浙江律师协会建筑房地产专业委员会主任戴和平向笔者介绍，北京的“小产权房”一般都有乡镇或其他非国家房管部门颁发的“小产权证”，但浙江的“小产权房”事实上没有任何形式的“产权证”，主要以上述三种形式存在。
但无论是北京的，还是浙江的，有一点是相同的，就是这些“小产权房”事实上都是无产权房，不可能有房产证，所有的交易都属于非法交易，更不可能在市场上长久存在。
发生纠纷不受法律保护
2003年4月，因城市建设需要，原集体土地被征收，黄永（化名）一家获得两套别墅作为安置房。其中，黄永夫妻俩使用一套，他儿子一家使用另外一套。当年12月，黄永儿子便以160万元的价格，将归自己使用的那套别墅卖给了刘丁（化名）。时至2006年底，该别墅市场价已达300多万。
可谁知，正当刘丁暗自庆幸自己有眼光时，黄永却将他儿子和刘丁告上了法庭，请求确认该房屋买卖协议无效。
2007年3月，经杭州市西湖区人民法院开庭审理，以买卖标的物不具备法定条件、侵犯了原告共有权为由，判决确认该买卖协议无效。这意味着，双方将相互返还财产。而且，因为协议中的违约责任是针对出卖人违约而定的，可黄永儿子作为出卖人并没有违约，所以刘丁也无法依照协议约定获得违约赔偿。
笔者从杭城几家以从事房地产案件见长的律师事务所了解到，由于房屋没有产权证而导致交易出现纠纷，在他们那里较常见，而且这几年有明显上升趋势。事实上，这种类似“小产权房”的购买行为，较难得到法律保护，特别是出现征地、拆迁等未知情况时，双方要界定违约责任就很麻烦。
一位曾接手多起类似案件的律师告诉笔者，在巨大经济利益的诱惑下，再加上转让合同本身违法，卖家突破道德约束利用法律来获取巨额利益的可能性很大。
对于“小产权房”频繁转让交易现象，曾有人形象地将其形容为“一半是天堂，一半是地狱”，虽然在价格上获得了实惠，但是一旦出现纠纷，交易者就有可能受到更大的损失。
鸿沟很难跨越
“小产权房”是在农村集体所有的土地上直接开发，除出售给农民自住之外，剩余的部分房屋对外出售。从所有制关系上说，集体经济组织拥有土地的所有权与使用权。从目前的规定与条例看，如果开发给农民自住，肯定是没有问题的，但是转为“商品房”，显然是违法之举了。
而这其中的关键，正是农村集体所有建设用地的使用权依法流转的问题。
据笔者查阅，国务院2004年下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。2006年，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”。
杭州市是全国范围内较早实施征地留用地制度的城市之一。“留用地制度”，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济、安置失地农民。所谓10％留用地制度主要内容为：对撤村建居试点村按照其全部农用地（不含林地）可转为建设用地的10％核定留用地指标；留用地征为国有并办理出让手续，可用于除经营性房地产以外的其他所有建设用地项目。
然而，不管是地方政府的探索，还是国家主管部门的文件，都得受制于现行的土地管理法、担保法，无法跨越农村宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押等“硬杠子”。
这也意味着，“小产权房”想要走合法之路并无可能。
“小产权房”命运未卜
既然不合法，“小产权房”又为何能存在达10多年之久？
戴和平认为，浙江的“小产权房”一直都隐藏挺深，都是买卖双方在私底下操作的，连政府职能部门也很难掌握，要不是北京的“小产权房”这次闹得这么凶，目前还不一定会引起人们的关注。
在北京一家房地产经纪公司副总经理胡景晖看来，这正是高房价的“并发症”。他说，这几年国家出台了很多对房地产宏观调控的措施，可房价还是在不断攀升，“小产权房”的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。所以说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了“小产权房”这个口子，将来肯定还会以别的形式出现低价房。
总而言之，“小产权房”在市场上存了10多年，这已是不争的事实，涉及的购房者应该也不在少数。那目前已经存在的“小产权房”到底该如何处置？一刀切的否定，还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？这成了大家当前最为关心的焦点问题。
目前，这方面的相关法律法规还是空白，而媒体上各方专家的意见也很不一致。
北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为：“如果项目开发尚未完成，在不会造成更大损失的前提下，无条件拆除的可能性最大。但对成熟小区而言，通过变更土地使用性质，补交土地出让金和相关税费，将房屋产权合法化，则是相对可行的办法。”
“‘小产权房’是现实情况下老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励‘小产权房’走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗说。在他看来，“小产权房”可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。
对此，戴和平并不认同。他认为，再过一二十年，可能“小产权房”也能拿到房产证正常交易了，但目前肯定还不到时候。他觉得，当前政府职能部门除了发布“风险提示”，加大集体土地管理外，还应该增加“小产权房”交易的违法成本。
“‘小产权房’交易有风险，这很多人都知道，但如果违法风险不高，那买卖双方还是会有恃无恐。”戴和平说，如果一旦被发现或发生纠纷，那除了购房交易无效外，还得处以购房款百分之几的行政处罚，那买卖双方在买卖时就得掂量掂量了，而且百分比越高，意味着违法风险也越高，那很多人在购买“小产权房”时就会更慎重了。
相关链接
建设部发布购房风险提示:小产权房不受法律保护
2007年6月19日，建设部新闻发言人发布关于购买新建商品房的风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，一些项目允诺办理的“小产权”，均不符合法律规定，也不受法律保护。
建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。现在，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。
为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国家房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。