论文部分内容阅读
近期，数月来表现沉寂的楼市突然出现反弹回升的迹象，这也引来了市场各方关注的目光。其实仔细分析一下，当前的这波回暖潮也是由多种原因促成的，而政策面的变化仍将决定后市的走向。
楼市再现强势迹象
近期的楼市又热闹起来了!近一段时间以来，许多关心房地产市场的投资者都发出了这样的感叹。在上海，今年以来一直成交低迷的楼市，在3月末成交突然“翘尾”，3月29日至31日的3天内，新建商品住宅成交面积达到21.73万平方米，占整月成交面积的27％。与此同时，3月中旬起，上海二手房市场也刮起了“跳价风”，买卖带看量明显回升，市场交投不断升温，促使部分区域的业主率先上调挂牌价格。
21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，3月份多个局部板块的二手房买卖交易套数有2倍以上的环比增长。在全市各行政区中，浦东、宝山、普陀、闵行等区成交套数居前，且较上月出现大幅增长；而宝山、普陀等北部区域，由于配套较为成熟、总价较低，吸引大量刚性需求人市，呈现租售两旺的格局；浦东、闵行两区则因有世博和大虹桥利好，涨幅也居于各区前列。
同样，北京市场也出现了强势反弹的迹象。一季度，据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，与去年一季度北京二手房总成交量3800l套、二手住宅36704套相比，今年在宏观调控政策频出的情况下，截至3月28日成交量达到了44058套，其中住宅40969套，同比涨幅分别为16％和12％。
而来自深圳的数据显示，深圳新房买卖在3月20日之前一直都毫无起色，日成交都在百套以下。但自3月下旬开始，新房成交开始抬头，日成交回升至百套以上。并一路攀升，至月底日成交升到了279套。整个3月深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20453元。
杭州楼市就更让人有些看不懂了，在经历两个月的“冬歇期”后似乎迎来了一次开门井喷，千万豪宅抢购、半夜排队抢号、卖号、“日光盘”等现象屡见不鲜，杭州楼市迸发出各种热词，声势十分惊人。据了解，3月22日上午，绿城·蓝色钱江开盘，推出沿江第二排三幢楼共188套房源，均价43500元，平方米，然而上千万元总价的房源却在三个小时内售罄。部分购房者甚至在开盘前夜就在售楼处排队等候，更有人花数万元买号。
据中原监测的9个重点城市新建住宅成交数据显示，近期各地住宅成交量回暖势头不减。继之前二线城市初显“小阳春”之后，目前该趋势也逐步扩大到一线城市，而且环比反弹态势强劲。除广州成交量环比增幅超8成外，北京成交量环比增幅也超过了4成以上，总成交量达到30万平方米以上，并且超过了1月的平均水平；深圳和上海回升幅度则相对较小。另外二线城市继续延续之前的回暖势头，天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。
市场转暖事出有因
对于当前的市场，很多人都会产生这样疑惑，此前为了调控房地产市场，国家曾出台了一系列调控政策，使得此前火热的楼市也陷入了沉寂。那么为何没有过多少时间，楼市就这么快出现了蠢蠢欲动的迹象呢?
其实，如果我们仔细分析一下近期楼市出现的转暖迹象，可以发现其背后还是事出有因。岁末年初，为了调控快速上升的房价，国家明确提出必须遏制过快上涨的房价。在这种情况下，税收优惠“到期”、收紧二套房贷等一系列措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接的反应。而到了3月末，许多投资者突然发现近期并没有更多后续政策出台，于是市场中久已被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市转暖的市场景象。
有观点分析认为，政府目标并非打压房地产，而是遏制房价的过快上涨，房地产政策利空基本已经出尽。事实上在今年“调结构、扩内需”的经济发展主旋律下，房地产业作为引导居民消费的主要途径其支柱产业地位无法动摇。根据房地产业中长期发展动态模型测算，2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12％，与上下游产业间接拉动GDP增长3％，房地产业如果出现回调，2010年经济增长保八的目标将无法实现。而住房和城乡建设部部长姜伟新也在“两会”新闻会上公开表示，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的，他甚至坦承，“中国未来20年房价上涨的压力仍然很大”。
而近期市场反弹的势头之所以会如此强烈，主要还是因为市场“恐涨”的心态在作崇。北京链家地产分析师张月认为，现在进入市场中的购房需求有很大一部分是恐慌性购房，楼市似乎已陷入房价越涨买房人越买的循环当中。3月之前大家对房价下降还有一些期盼，认为会有一些调控政策出来，但是越看越发现房价上涨得越厉害，这些人在高房价刺激下大量涌入楼市。
我爱我家市场研究中心相关分析人士指出：一二月份国家、地方房地产政策调整，税收优惠政策取消，信贷收缩等等，大家认为未来的楼市存在很大的不确定性，又加上传统的春节长假的影响，市场购房的积极性不高，导致一二月份二手房市场观望气氛浓厚，不少购房者都有意无意地推迟了购房计划。而年后整体政策面还是比较平和，价格走势年后初期也表现得比较稳定，而每年年后本身都是一个置业高峰，如此一来，市场的需求在年后得到了一个比较充分的释放。
政策决定后市趋向
分析到这里我们可以发现，房地产市场其实长期是处在一个上升通道中运行，不过政策在其中起的作用还是相当关键，它会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间。基于这一点，我们认为今年楼市将会呈现稳中有升的局面，但像去年那样的火爆涨升却并不可能出现。其原因在于，今年市场所遭遇的政策环境与去年相比已大相径庭。
首先是贷款政策的收紧，继中行、光大银行等提高首套房贷利率至8.5折后，工行和建行也加入了收紧首套房贷优惠政策的行列。日前工行、建行已向全国各分行下发通知，进一步收紧首套房按揭贷款利率优惠。上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜透露，目前各家银行的二套房贷政策已经恢复到较高的利息支出水平，而目前各家银行对首付比例的管控相当严格，二套房的首付比例均严格按照四成来操作，而第一套的首付比例最低也要达到三成，从各个银行房贷部门传达的贷款政策来看，七折利率已经基本从市场上消失了。
其次是利率走势趋升，此前中国央行行长周小川曾表示，国家刺激经济政策迟早将退出。摩根大通驻港经济学家王茜表示，通胀是对经济最大的危险，政府需要控制对通胀的预期，并或将在数个星期内加息。众所周知，在利率上升的周期里，楼市走势将不可避免地受到压制。
最后，如果房价继续上涨，不排除后续将会有进一步的抑制政策出台，而近期一系列市场的动向已经说明了这一点。日前，财政部在网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。《通知》称，两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。这意味着，只要共同买房者中有一个已经有多套房产，就无法享受首套房优惠。而为了进一步规范房地产市场，近日，湖南、厦门、广州等多省市出台从土地开发到房屋销售各个环节的房地产调控政策。从这一点来说，后续政策的变化仍然是投资者不能忽略的方面。
楼市再现强势迹象
近期的楼市又热闹起来了!近一段时间以来，许多关心房地产市场的投资者都发出了这样的感叹。在上海，今年以来一直成交低迷的楼市，在3月末成交突然“翘尾”，3月29日至31日的3天内，新建商品住宅成交面积达到21.73万平方米，占整月成交面积的27％。与此同时，3月中旬起，上海二手房市场也刮起了“跳价风”，买卖带看量明显回升，市场交投不断升温，促使部分区域的业主率先上调挂牌价格。
21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，3月份多个局部板块的二手房买卖交易套数有2倍以上的环比增长。在全市各行政区中，浦东、宝山、普陀、闵行等区成交套数居前，且较上月出现大幅增长；而宝山、普陀等北部区域，由于配套较为成熟、总价较低，吸引大量刚性需求人市，呈现租售两旺的格局；浦东、闵行两区则因有世博和大虹桥利好，涨幅也居于各区前列。
同样，北京市场也出现了强势反弹的迹象。一季度，据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，与去年一季度北京二手房总成交量3800l套、二手住宅36704套相比，今年在宏观调控政策频出的情况下，截至3月28日成交量达到了44058套，其中住宅40969套，同比涨幅分别为16％和12％。
而来自深圳的数据显示，深圳新房买卖在3月20日之前一直都毫无起色，日成交都在百套以下。但自3月下旬开始，新房成交开始抬头，日成交回升至百套以上。并一路攀升，至月底日成交升到了279套。整个3月深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20453元。
杭州楼市就更让人有些看不懂了，在经历两个月的“冬歇期”后似乎迎来了一次开门井喷，千万豪宅抢购、半夜排队抢号、卖号、“日光盘”等现象屡见不鲜，杭州楼市迸发出各种热词，声势十分惊人。据了解，3月22日上午，绿城·蓝色钱江开盘，推出沿江第二排三幢楼共188套房源，均价43500元，平方米，然而上千万元总价的房源却在三个小时内售罄。部分购房者甚至在开盘前夜就在售楼处排队等候，更有人花数万元买号。
据中原监测的9个重点城市新建住宅成交数据显示，近期各地住宅成交量回暖势头不减。继之前二线城市初显“小阳春”之后，目前该趋势也逐步扩大到一线城市，而且环比反弹态势强劲。除广州成交量环比增幅超8成外，北京成交量环比增幅也超过了4成以上，总成交量达到30万平方米以上，并且超过了1月的平均水平；深圳和上海回升幅度则相对较小。另外二线城市继续延续之前的回暖势头，天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。
市场转暖事出有因
对于当前的市场，很多人都会产生这样疑惑，此前为了调控房地产市场，国家曾出台了一系列调控政策，使得此前火热的楼市也陷入了沉寂。那么为何没有过多少时间，楼市就这么快出现了蠢蠢欲动的迹象呢?
其实，如果我们仔细分析一下近期楼市出现的转暖迹象，可以发现其背后还是事出有因。岁末年初，为了调控快速上升的房价，国家明确提出必须遏制过快上涨的房价。在这种情况下，税收优惠“到期”、收紧二套房贷等一系列措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接的反应。而到了3月末，许多投资者突然发现近期并没有更多后续政策出台，于是市场中久已被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市转暖的市场景象。
有观点分析认为，政府目标并非打压房地产，而是遏制房价的过快上涨，房地产政策利空基本已经出尽。事实上在今年“调结构、扩内需”的经济发展主旋律下，房地产业作为引导居民消费的主要途径其支柱产业地位无法动摇。根据房地产业中长期发展动态模型测算，2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12％，与上下游产业间接拉动GDP增长3％，房地产业如果出现回调，2010年经济增长保八的目标将无法实现。而住房和城乡建设部部长姜伟新也在“两会”新闻会上公开表示，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的，他甚至坦承，“中国未来20年房价上涨的压力仍然很大”。
而近期市场反弹的势头之所以会如此强烈，主要还是因为市场“恐涨”的心态在作崇。北京链家地产分析师张月认为，现在进入市场中的购房需求有很大一部分是恐慌性购房，楼市似乎已陷入房价越涨买房人越买的循环当中。3月之前大家对房价下降还有一些期盼，认为会有一些调控政策出来，但是越看越发现房价上涨得越厉害，这些人在高房价刺激下大量涌入楼市。
我爱我家市场研究中心相关分析人士指出：一二月份国家、地方房地产政策调整，税收优惠政策取消，信贷收缩等等，大家认为未来的楼市存在很大的不确定性，又加上传统的春节长假的影响，市场购房的积极性不高，导致一二月份二手房市场观望气氛浓厚，不少购房者都有意无意地推迟了购房计划。而年后整体政策面还是比较平和，价格走势年后初期也表现得比较稳定，而每年年后本身都是一个置业高峰，如此一来，市场的需求在年后得到了一个比较充分的释放。
政策决定后市趋向
分析到这里我们可以发现，房地产市场其实长期是处在一个上升通道中运行，不过政策在其中起的作用还是相当关键，它会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间。基于这一点，我们认为今年楼市将会呈现稳中有升的局面，但像去年那样的火爆涨升却并不可能出现。其原因在于，今年市场所遭遇的政策环境与去年相比已大相径庭。
首先是贷款政策的收紧，继中行、光大银行等提高首套房贷利率至8.5折后，工行和建行也加入了收紧首套房贷优惠政策的行列。日前工行、建行已向全国各分行下发通知，进一步收紧首套房按揭贷款利率优惠。上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜透露，目前各家银行的二套房贷政策已经恢复到较高的利息支出水平，而目前各家银行对首付比例的管控相当严格，二套房的首付比例均严格按照四成来操作，而第一套的首付比例最低也要达到三成，从各个银行房贷部门传达的贷款政策来看，七折利率已经基本从市场上消失了。
其次是利率走势趋升，此前中国央行行长周小川曾表示，国家刺激经济政策迟早将退出。摩根大通驻港经济学家王茜表示，通胀是对经济最大的危险，政府需要控制对通胀的预期，并或将在数个星期内加息。众所周知，在利率上升的周期里，楼市走势将不可避免地受到压制。
最后，如果房价继续上涨，不排除后续将会有进一步的抑制政策出台，而近期一系列市场的动向已经说明了这一点。日前，财政部在网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。《通知》称，两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。这意味着，只要共同买房者中有一个已经有多套房产，就无法享受首套房优惠。而为了进一步规范房地产市场，近日，湖南、厦门、广州等多省市出台从土地开发到房屋销售各个环节的房地产调控政策。从这一点来说，后续政策的变化仍然是投资者不能忽略的方面。