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摘要：本文针对潍坊房地产市场阐述、分析了目前潍坊房地产市场的现状、供求及价格情况，展望了潍坊房地产市场未来的趋势和前景。
关键词：潍坊市房地产市场分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
1 潍坊市房地产市场的现状
目前，潍坊市共有房地产开发企业597家，从业人员1.6万余人。其中，一级资质7家，二级资质31家，三级资质111家，四级资质167家，暂定资质214家。2012年，全市共完成房地产开发投资196.4亿元，比上年增长25.4%,其中住宅投资150.1亿元，增长27.0%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.9%。全年房屋施工面积为1909.4万平方米，同比增长26.4%；其中，住宅1541.5万平方米，同比增长26%；房屋销售面积507.3万平方米，同比增长1.1%；其中，现房销售面积132.2万平方米，同比下降31%，期房销售面积375.1万平方米，同比增长20.9%，空置面积29万平方米，同比增长81.9%。房屋销售均价同比增长5.4%,其中住宅价格同比增长6.4%。
2013上半年，完成房地产开发投资112.3亿元，同比增长29.2%，其中住宅投资85.8亿元，同比增长35.9%；房屋施工面积为1723.1万平方米，同比增长21.8%，其中，住宅1342.9万平方米，同比增长19.4%；房屋销售面积288万平方米，同比增长27.7%；其中，现房销售面积105.7万平方米，同比增长83.9%，期房销售面积182.3万平方米，同比增长8.5%，空置面积120.4万平方米，同比增长128.4%。房屋销售均价同比增长7.3%,其中住宅价格同比增长7.1%。
2 潍坊市房地产市场的供求分析
随着城市化进程加快，大量农村人口进入城市生活，再加上旧城改造、新增就业人员、结婚及改善居住条件等因素，未来相当长的一段时期，城市住房需求将持续旺盛。根据国际通行算法，当城市人均GDP在1000－3000美元、且人均住房面积不足30平方米时，住房需求会处于一个旺盛期；当人均住房面积在30－50平方米之间，需求会趋于平稳。2012年，我市人均GDP达到4112美元，城市人均住房建筑面积34.7 平方米，可见目前我市住房需求处于相对旺盛期，正向平稳期过渡。
3 物价上涨对房地产市场的影响
受旺盛的市场需求刺激，关联度极强的房地产投资持续“高烧不退”。随着国家不断出台调控政策，国家从源头上对房地产投资“拉闸”“降温”。
土地资源稀缺性日益突出，必然使土地价格有较大幅度上涨，带动房价上调压力加大。同时，房地产预期利润率上升又吸引社会资金更多流入房地产开发，反过来刺激钢材、水泥等建材价格坚挺，使煤电油运等瓶颈效应更趋显著，促进生产资料成本上升，增加成本型价格上涨压力。
4 潍坊市房地产市场的发展趋势
从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。
4.1 潍坊市房地产市场已进入调整期，但房价不会崩盘
房地产是我国的支柱产业，2000年以来，房地产投资一直占我国GDP5%以上，2011年房地产市场开发投资61740亿元，占GDP总量13.1%；2012年71804亿元，占GDP总量13.8%。出售地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，再考虑房地产市场对相关行业的巨大贡献，如果房价崩盘，将会引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。
4.2 潍坊市房地产市场中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好
虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，随着城市化进程的加快，房屋缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。
4.3 潍坊市房地产市场的前景展望
在未来，潍坊市房地产发展可能发生以下变化：
（1）价格会逐渐趋于合理
随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。
（2）供需结构会得到优化
一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。
（3）市场秩序会逐渐改善
在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。
（4）市场集中度会得以提高
随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。
（5）政府行为会得以规范
随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。
5 结语
近年来，我国综合国力大幅度提高，人民生活显著改善，社會长期保持稳定。我国正处在改革发展的关键时期，这将会给我国发展带来巨大活力，也必然带来房地产价格呈现显著地区差异等等问题，因此在房地产价格上涨时期我们要冷静对待它。
首先，老百姓要冷静的分析房地产价格的合理性，不要盲目的去投资房地产，以免房地产开发商和投机分子从中获取更多的利润。
其次，房地产开发商要更多开发一些普通商品房，提高普通商品房开发力度。
最后，政府在宏观调控上责任重大。应该根据不同地区影响房地产价格变动因素的变动情况，分析当地房地产价格的合理性。
参考文献：
[1] 曾国安,张河水.中国房地产市场调控的研究状况及思考[J].学习与实践.2011(08)
[2] 仇保兴. 我国房地产市场调控的难点与对策[J]. 城市发展研究. 2011(01)
[5] 徐策. 对新一轮房地产调控政策的思考[J]. 中国经贸导刊. 2011(06)
关键词：潍坊市房地产市场分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
1 潍坊市房地产市场的现状
目前，潍坊市共有房地产开发企业597家，从业人员1.6万余人。其中，一级资质7家，二级资质31家，三级资质111家，四级资质167家，暂定资质214家。2012年，全市共完成房地产开发投资196.4亿元，比上年增长25.4%,其中住宅投资150.1亿元，增长27.0%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.9%。全年房屋施工面积为1909.4万平方米，同比增长26.4%；其中，住宅1541.5万平方米，同比增长26%；房屋销售面积507.3万平方米，同比增长1.1%；其中，现房销售面积132.2万平方米，同比下降31%，期房销售面积375.1万平方米，同比增长20.9%，空置面积29万平方米，同比增长81.9%。房屋销售均价同比增长5.4%,其中住宅价格同比增长6.4%。
2013上半年，完成房地产开发投资112.3亿元，同比增长29.2%，其中住宅投资85.8亿元，同比增长35.9%；房屋施工面积为1723.1万平方米，同比增长21.8%，其中，住宅1342.9万平方米，同比增长19.4%；房屋销售面积288万平方米，同比增长27.7%；其中，现房销售面积105.7万平方米，同比增长83.9%，期房销售面积182.3万平方米，同比增长8.5%，空置面积120.4万平方米，同比增长128.4%。房屋销售均价同比增长7.3%,其中住宅价格同比增长7.1%。
2 潍坊市房地产市场的供求分析
随着城市化进程加快，大量农村人口进入城市生活，再加上旧城改造、新增就业人员、结婚及改善居住条件等因素，未来相当长的一段时期，城市住房需求将持续旺盛。根据国际通行算法，当城市人均GDP在1000－3000美元、且人均住房面积不足30平方米时，住房需求会处于一个旺盛期；当人均住房面积在30－50平方米之间，需求会趋于平稳。2012年，我市人均GDP达到4112美元，城市人均住房建筑面积34.7 平方米，可见目前我市住房需求处于相对旺盛期，正向平稳期过渡。
3 物价上涨对房地产市场的影响
受旺盛的市场需求刺激，关联度极强的房地产投资持续“高烧不退”。随着国家不断出台调控政策，国家从源头上对房地产投资“拉闸”“降温”。
土地资源稀缺性日益突出，必然使土地价格有较大幅度上涨，带动房价上调压力加大。同时，房地产预期利润率上升又吸引社会资金更多流入房地产开发，反过来刺激钢材、水泥等建材价格坚挺，使煤电油运等瓶颈效应更趋显著，促进生产资料成本上升，增加成本型价格上涨压力。
4 潍坊市房地产市场的发展趋势
从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。
4.1 潍坊市房地产市场已进入调整期，但房价不会崩盘
房地产是我国的支柱产业，2000年以来，房地产投资一直占我国GDP5%以上，2011年房地产市场开发投资61740亿元，占GDP总量13.1%；2012年71804亿元，占GDP总量13.8%。出售地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，再考虑房地产市场对相关行业的巨大贡献，如果房价崩盘，将会引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。
4.2 潍坊市房地产市场中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好
虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，随着城市化进程的加快，房屋缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。
4.3 潍坊市房地产市场的前景展望
在未来，潍坊市房地产发展可能发生以下变化：
（1）价格会逐渐趋于合理
随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。
（2）供需结构会得到优化
一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。
（3）市场秩序会逐渐改善
在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。
（4）市场集中度会得以提高
随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。
（5）政府行为会得以规范
随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。
5 结语
近年来，我国综合国力大幅度提高，人民生活显著改善，社會长期保持稳定。我国正处在改革发展的关键时期，这将会给我国发展带来巨大活力，也必然带来房地产价格呈现显著地区差异等等问题，因此在房地产价格上涨时期我们要冷静对待它。
首先，老百姓要冷静的分析房地产价格的合理性，不要盲目的去投资房地产，以免房地产开发商和投机分子从中获取更多的利润。
其次，房地产开发商要更多开发一些普通商品房，提高普通商品房开发力度。
最后，政府在宏观调控上责任重大。应该根据不同地区影响房地产价格变动因素的变动情况，分析当地房地产价格的合理性。
参考文献：
[1] 曾国安,张河水.中国房地产市场调控的研究状况及思考[J].学习与实践.2011(08)
[2] 仇保兴. 我国房地产市场调控的难点与对策[J]. 城市发展研究. 2011(01)
[5] 徐策. 对新一轮房地产调控政策的思考[J]. 中国经贸导刊. 2011(06)