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The rapid growth of elderly population in China has brought unlimited market opportunity. Despite great market opportunities， planning to enter the senior residential market requires careful considerations of several factors， such as choosing the best business model， selecting residential area， and identifying and providing appropriate services. As for all emerging markets， China’s senior residential market is very complex and， at the same time， unformed.
随着中国持续不断地发展、老年人口的急速增长、家庭组织结构的变化以及财富的增加，中国的养老服务出现了一系列变化，“养老住宅市场”最近在中国开始成为大家关心的话题。尽管有许多商业模式突然出现，却很少有公司能够成功地占据这个市场。
中国老年人口现状与养老服务模式
中国的人口结构正面临着巨大的变化，这些变化主要体现在几个方面，一是计划生育“4-2-1”的家庭结构产生不平衡；二是人均寿命的明显提升；三是大量人口向城市迁移对人口结构的影响；四是越来越多老年人成为空巢老人的趋势。这使得老年人常常要和他们的成年子女分开居住，他们需要自己照顾自己或者和老伴互相照顾。不管老人在家养老或者去专门的养老机构，对老人的照料是必不可少的。随着年龄的上升，老年人对于养老服务的需求也随之增加，大约有50%左右的80岁以上老人需要全天侯的养老护理。
中国目前的养老服务有三种基本模式：居家养老、社区养老和机构养老。前两种是让老人在家养老，有专门的护理人员上门照料，第三种老人居住在专门的养老机构，这类机构为老人提供适合的基本居住条件和全方位的医疗护理。目前在中国，近90%的老年人采取居家养老的模式。而以特许加盟的经营模式为主的家庭养老服务已经开始进入养老市场，如美国仁爱华（Right at Home），不过这种居家养老服务无法提供老人非常需要的医疗护理服务。而专业养老机构的优势之一是能够提供医疗护理服务。然而，目前在中国，虽然有8%以上的老年人对机构养老感兴趣，但事实上只有不到2%的老年人选择机构养老服务。中国政府在“十二五”规划中计划在2015年末达到为3%～4%的老年人口提供机构养老服务的目标，但目前看来难以达到。此前，政府计划到“十一五”末有3%的老年人口选择机构养老服务，事实上这个目标并未完成。
我们发现，无论老人健康与否，他们在选择机构养老的时候，都比较青睐有能力提供优质健康护理服务的养老机构，此外，他们希望养老机构能距离他的家庭和朋友比较近，所以养老机构的地点也是他们选择机构养老的时候的一个重要考虑因素。除此之外，良好的环境以及和家庭一样的氛围也能吸引老人居住，并且让他们持续留在机构养老。最后，相对于群体居住，老人比较喜欢有私人的居住空间。
高端养老服务分析
尽管有很多农村养老院和农村福利院这样的低端养老机构存在，大多数养老机构，比如城市中的养老院和福利院，在养老住宅市场中处于中端水平，而只有很少一部分被认为是高端的养老机构。此外，养老机构的入住率根据有所不同。中端养老机构往往有很高的入住率，因为他们大多数都硬件较新，服务齐全，而且收费基本能被大多数中等收入家庭所接受。高端养老机构由于其收费、地点和服务的错位，其入住率在一线、二线和三线城市中都是最低的。
现有的高端养老服务机构基本都使用租赁模式，这与客户的需求表现不相符合，相比较于高额的月租金或会员费，客户们更偏好拥有这个住宅。所以从老人对于养老机构的兴趣以及一些养老公寓的高入住率中可以发现，确实存在许多未被满足的需求。这些需求需要通过拥有好的硬件、服务以及合理的价格的机构来满足。根据市场趋势和客户表现分析，我们归纳了五种针对高端养老住宅市场的商业模式和服务配置（见图一）：
养老市场的机遇与挑战
到2025年，预计中国超过60岁的老年人口将达到2.4亿，与此同时，能够负担得起高端养老服务的家庭数量将达到1856.7万户。目前很多公司，包括金融投资公司、保险公司、房地产开发商和运营商都准备进入中国养老住宅市场。尽管市场机遇无限，但是在计划进入养老住宅市场时仍然需要慎重考虑几个因素，例如选择最佳商业模式、选择住宅区域、确定合适的服务以及供应商。此外，在了解市场机遇的同时，充分预期市场挑战也非常重要。投资者、开发商和运营商在进入市场后都将面对各自独特的挑战。
选择合适的商业模式是其中一项挑战。许多市场参与者出于能力互补的考虑一起合作，这就需要他们之间要解决冲突。因此选择一个合适的满足各个市场参与者需求的商业模式是进入市场的关键的第一步。此外，对于房地产开发商而言，另外两个主要的考虑因素是养老住宅的属性以及能否获得土地和相关设施。同样地，获得土地或设施的方式也会决定商业模式的灵活性。社区配套老年公寓和综合老年社区对大型开发商而言是较好的长期投资项目。而另一方面，对于一些地区性的开发商而言，如果能够从当地政府获得廉价的土地，他们就能够从养老住宅市场中获得较高的短期收益。
无论选择哪一种模式，对于高品质服务供应商的需求都在不断上升。国内外的房地产运营商都有机会角逐市场份额。但是随着越来越多的房地产开发商开始培养内部的运营队伍，竞争只会愈演愈烈。懂得如何满足客户对服务质量的预期，提升自
己的运营能力并且理解客户的偏好，这些将成
为在市场中成功的关键点。
未来的道路
并不仅仅只是保险公司需要精心计划战略合作。房地产开发商和运营商也需要发掘新的合作方案。
房地产开发商需要寻找合适的运营商。但他们需要积极寻找创新的方法来使整个项目既满足作为开发商对于回报的要求，同时又能满足运营商对于持续服务收入的偏好。这样才能打造双赢的合作关系。投资人也需要仔细选择他们的合作者。
最后，尽管市场上不缺少客户，但是为了在市场上取得成功，所有的市场参与者必须满足客户对高质量的医疗获取及服务的偏好，并且保证便捷的位置。和所有的新兴产业一样，中国的养老住宅市场现在非常复杂，也远未成型。由于目前并没有太多的法规制约，也缺乏成功者的先例，各类企业有巨大的机会来塑造中国养老市场的格局。
随着中国持续不断地发展、老年人口的急速增长、家庭组织结构的变化以及财富的增加，中国的养老服务出现了一系列变化，“养老住宅市场”最近在中国开始成为大家关心的话题。尽管有许多商业模式突然出现，却很少有公司能够成功地占据这个市场。
中国老年人口现状与养老服务模式
中国的人口结构正面临着巨大的变化，这些变化主要体现在几个方面，一是计划生育“4-2-1”的家庭结构产生不平衡；二是人均寿命的明显提升；三是大量人口向城市迁移对人口结构的影响；四是越来越多老年人成为空巢老人的趋势。这使得老年人常常要和他们的成年子女分开居住，他们需要自己照顾自己或者和老伴互相照顾。不管老人在家养老或者去专门的养老机构，对老人的照料是必不可少的。随着年龄的上升，老年人对于养老服务的需求也随之增加，大约有50%左右的80岁以上老人需要全天侯的养老护理。
中国目前的养老服务有三种基本模式：居家养老、社区养老和机构养老。前两种是让老人在家养老，有专门的护理人员上门照料，第三种老人居住在专门的养老机构，这类机构为老人提供适合的基本居住条件和全方位的医疗护理。目前在中国，近90%的老年人采取居家养老的模式。而以特许加盟的经营模式为主的家庭养老服务已经开始进入养老市场，如美国仁爱华（Right at Home），不过这种居家养老服务无法提供老人非常需要的医疗护理服务。而专业养老机构的优势之一是能够提供医疗护理服务。然而，目前在中国，虽然有8%以上的老年人对机构养老感兴趣，但事实上只有不到2%的老年人选择机构养老服务。中国政府在“十二五”规划中计划在2015年末达到为3%～4%的老年人口提供机构养老服务的目标，但目前看来难以达到。此前，政府计划到“十一五”末有3%的老年人口选择机构养老服务，事实上这个目标并未完成。
我们发现，无论老人健康与否，他们在选择机构养老的时候，都比较青睐有能力提供优质健康护理服务的养老机构，此外，他们希望养老机构能距离他的家庭和朋友比较近，所以养老机构的地点也是他们选择机构养老的时候的一个重要考虑因素。除此之外，良好的环境以及和家庭一样的氛围也能吸引老人居住，并且让他们持续留在机构养老。最后，相对于群体居住，老人比较喜欢有私人的居住空间。
高端养老服务分析
尽管有很多农村养老院和农村福利院这样的低端养老机构存在，大多数养老机构，比如城市中的养老院和福利院，在养老住宅市场中处于中端水平，而只有很少一部分被认为是高端的养老机构。此外，养老机构的入住率根据有所不同。中端养老机构往往有很高的入住率，因为他们大多数都硬件较新，服务齐全，而且收费基本能被大多数中等收入家庭所接受。高端养老机构由于其收费、地点和服务的错位，其入住率在一线、二线和三线城市中都是最低的。
现有的高端养老服务机构基本都使用租赁模式，这与客户的需求表现不相符合，相比较于高额的月租金或会员费，客户们更偏好拥有这个住宅。所以从老人对于养老机构的兴趣以及一些养老公寓的高入住率中可以发现，确实存在许多未被满足的需求。这些需求需要通过拥有好的硬件、服务以及合理的价格的机构来满足。根据市场趋势和客户表现分析，我们归纳了五种针对高端养老住宅市场的商业模式和服务配置（见图一）：
养老市场的机遇与挑战
到2025年，预计中国超过60岁的老年人口将达到2.4亿，与此同时，能够负担得起高端养老服务的家庭数量将达到1856.7万户。目前很多公司，包括金融投资公司、保险公司、房地产开发商和运营商都准备进入中国养老住宅市场。尽管市场机遇无限，但是在计划进入养老住宅市场时仍然需要慎重考虑几个因素，例如选择最佳商业模式、选择住宅区域、确定合适的服务以及供应商。此外，在了解市场机遇的同时，充分预期市场挑战也非常重要。投资者、开发商和运营商在进入市场后都将面对各自独特的挑战。
选择合适的商业模式是其中一项挑战。许多市场参与者出于能力互补的考虑一起合作，这就需要他们之间要解决冲突。因此选择一个合适的满足各个市场参与者需求的商业模式是进入市场的关键的第一步。此外，对于房地产开发商而言，另外两个主要的考虑因素是养老住宅的属性以及能否获得土地和相关设施。同样地，获得土地或设施的方式也会决定商业模式的灵活性。社区配套老年公寓和综合老年社区对大型开发商而言是较好的长期投资项目。而另一方面，对于一些地区性的开发商而言，如果能够从当地政府获得廉价的土地，他们就能够从养老住宅市场中获得较高的短期收益。
无论选择哪一种模式，对于高品质服务供应商的需求都在不断上升。国内外的房地产运营商都有机会角逐市场份额。但是随着越来越多的房地产开发商开始培养内部的运营队伍，竞争只会愈演愈烈。懂得如何满足客户对服务质量的预期，提升自
己的运营能力并且理解客户的偏好，这些将成
为在市场中成功的关键点。
未来的道路
并不仅仅只是保险公司需要精心计划战略合作。房地产开发商和运营商也需要发掘新的合作方案。
房地产开发商需要寻找合适的运营商。但他们需要积极寻找创新的方法来使整个项目既满足作为开发商对于回报的要求，同时又能满足运营商对于持续服务收入的偏好。这样才能打造双赢的合作关系。投资人也需要仔细选择他们的合作者。
最后，尽管市场上不缺少客户，但是为了在市场上取得成功，所有的市场参与者必须满足客户对高质量的医疗获取及服务的偏好，并且保证便捷的位置。和所有的新兴产业一样，中国的养老住宅市场现在非常复杂，也远未成型。由于目前并没有太多的法规制约，也缺乏成功者的先例，各类企业有巨大的机会来塑造中国养老市场的格局。