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房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位。房地产的租约，产生了承租人权益，同时，所有权人的占有、使用、收益、处置受到了限制。所以，租约限制的房地产的价值评估与无租约限制的房地产评估有所不同，需要考虑租约的限制对房地产价格的影响。
公开市场上有租约限制的房地产主要包括以下几种情况：
1、土地及房产属于同一产权主体，产权人对房地产进行出租。这种情况下，对出租人权益的评估，可以采用成本法、市场法或收益法评估该房地产的价值，然后扣除租赁权价格；对承租人权益的评估是租赁权的评估，可以采用收益法。
2、出租人仅出租土地，承租人在出租人的土地上建设了永久性建筑，有的还办理了房屋所有权证(这是由我国土地和房产管理的历史原因形成的)。在这种情况下，对于出租人权益的评估中包括对有租约限制的土地使用权的评估；对承租人权益的评估，要根据租约到期后该房产的不同归属情况进行评估。在这种情况下，承租人不完全拥有房产的处置权，其拥有的权益不同于拥有完整产权的房产业主，其评估方式可依以下情况分为4种：
(1)合同到期后房产归出租人所有，且不给予承租人任何补偿的情况。
在此情况下，对承租人权益的评估仅是对租约剩余合同期限内房产使用权和土地使用权价值的评估，评估可以采用收益法。其收益应为租约剩余期内房地产租金收益减去租赁成本，加上出租人土地租赁收入税费(含营业税及其附加和房产税)。
(2)合同到期后房产归出租人所有，但根据市场价格给予承租人适当补偿的情况。
在此情况下，房产的评估其实就是房产在租约剩余合同期内的使用权价值的评估及租赁到期后的房产剩余价值的评估，包括租赁该土地存在的租赁权价格。具体评估思路为：①剩余期限的使用权价格(同(1))加上建筑物剩余价格，其难点是无法准确计算建筑物的剩余价格。可以首先评估房屋建筑物的价格，按房屋建筑物的剩余耐用年限与剩余租赁年期用折现率进行年期修正，计算剩余租赁年期价格，再减去该价格；②房地产的价格(公开市场价格)减去土地价格(公开市场价格)再加上租赁权价格，或房地产的价格(公开市场价格)减去土地价格(租约限制价格)，这种思路的缺陷是在到期后房地产一体的增值部分都归承租人了，但是合同能够一直续期就不存在该因素。
(3)合同到期后房屋建筑物归承租人所有或由承租人处置。
这种情况比较难以处理，无法预测未来的情况，从理论上可以考虑为房屋建筑物的评估就是房屋建筑物在剩余合同期内的使用权评估及租赁到期后的房屋建筑物剩余价值评估，包括租赁该土地存在的租赁权价格，但是往往难于实现，因为该房屋不能单独转让，也不会有人购买，只能转让给出租人，承租人处于被动地位，稳健的做法就是将到期后的房屋建筑物按残余价值评估。具体评估思路同，但加上建筑物的残值。
(4)合同到期后建筑归属没有约定，根据《公司法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。对出租人来说就是恢复到没有建筑物的状态，该建筑物要拆除，这时房地产的评估就是房屋建筑物在剩余合同期内的使用权评估及租赁到期后的房屋建筑物按残余价值评估。具体评估思路同(1)，但加上建筑物的残值。以上后两种情况在实际操作中可以征求出租人和承租人的意见，按双方协商一致的书面意见为依据进行评估。
从以上分析看，对有租约限制的房地产评估基本上需要采用收益法进行评估，即使采用其他方法评估，也要通过收益法评估租赁权的价值。但在应用收益法评估租赁权的价值时，租金是采用市场租金价格还是租约租金价格呢?还是二者都需要考虑呢>这是评估时的关键问题之一。
《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)规定，“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。”《房地产估价规范》这一对于租金的规定是不恰当的。采用租约租金价格还是市场租金价格不能一概而论，应根据有关的法律、法规规定及结合具体的状况来确定。下面以有租约限制的房地产抵押和抵押后处置为评估目的的三个案例为例来进行说明这一问题。
案例1：甲公司将自己拥有某房地产出租给乙公司，合同年租金为50万元，租约为8年，每年年末支付租金。在租赁合同执行1年后，第2年初，甲公司拟以该房地产向银行抵押贷款，贷款期限为1年。该房地产此时的市场年租金为55万元。评估时假设：房地产的收益年限为30年；房地产租金市场、经营管理费用和投资风险等因素不变；还原利率为8％；房地产出租经营过程中各项管理费，维修费、保险费及税费为租金收入的25％。
在该房地产抵押评估中，在租约合同有效期内一般按租约租金价格计算收益，合同期后一般按市场租金价格计算收益，于是，该房地产的评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)8-1]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-1=588万元。而如果不考虑租约的限制，按市场租金价格计算，该房地产评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-1]=614万元。两个结果相差26万元，该差额即为乙公司的租赁权价值。此处该房地产的抵押价值应是588万元，即应考虑租约的限制。甲公司不能将乙公司对该房地产的租赁权益价值进行抵押，其处置权价值应受到限制。
如果该贷款合同到期后，甲公司不能按期偿还贷款，银行经过一年的时间通过多种途径均没有追回该贷款。在贷款后第3年初(即租赁的第4年初)银行向法院申请拍卖该房地产以获得受偿。法院委托评估该房地产的价值以进行拍卖。根据上述前者租金价格的计算方法，合同有效期内按租约租金计算，合同期后按市场租金计算，该房地产的评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)8-3]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-3=581(万元)。当不考虑租约限制，仅按市场租金价格计算收益时，该房地产评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-3]=601(万元)。这两个结果相差20万元，该差额也是乙公司的租赁权价值。此时的该房地产的拍卖的价格应以581万元为基础，而不应是601万元。如果 以后者的评估价值作为拍卖的底价，虽然银行减少了损失，但拍卖受让人的利益将受到损害。因为，根据我国《担保法》规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》也规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这样，拍卖受让人必须以低于市场的租金履行与承租方的租约。
案例2：除合同年租金为55万元，市场年租金为50万元之外，其他背景与条件与案例1相同。
在该房地产抵押评估中，当在合同有效期内按租约租金价格计算收益，合同期后按市场租金价格计算收益时，该房地产的评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)8-1]+(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-1=584(万元)。如果不考虑租约限制，仅按市场租金价格计算收益，则该房地产评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-1]=558(万元)。两个评估结果相差26万元，该差额是甲公司的租金超额收益。但此时该房地产的抵押价值应为558万元，不应考虑租约限制。因为，如果按584万元计算，由于租赁合同的存在，致使银行的贷款风险加大。
如果也发生了与案例1中甲公司不能按期偿还贷款的相同情况，银行在贷款后第3年初(即租赁的第4年初)申请法院拍卖。此时评估拍卖底价时，如在合同有效期内按租约租金价格计算收益，合同期后按市场租金价格计算收益，该房地产的评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)8-3]+(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-3=567万元。而不考虑租约限制，按市场租金价格计算收益，该房地产评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-3]=547万元。两个评估结果相差20万元，该差额也是甲公司的超额收益。此时该房地产的拍卖价格应以547万元为基础，不应考虑租约限制。这是因为高于市场价格租金的折现价格会导致拍卖的不成功。
案例3：甲公司将其拥有的某项房地产向银行抵押贷款，贷款期限2年。抵押1年后，甲公司将该房地产出租给乙公司，年租金、租约期限与支付租金日期与案例1相同。如在贷款合同到期后，甲公司不能按期偿还贷款，银行在贷款后第3年初(即租赁的第2年初)向法院申请拍卖该房地产。法院委托评估该房地产以进行拍卖。评估时的市场条件与评估条件与案例1相同。
根据这些条件，先以在合同有效期内按租约租金价格计算，合同期后按市场租金价格计算收益，该房地产的评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)8-1]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-1=588万元；再完全按市场租金价格计算收益，即不考虑租约的限制，则该房地产评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-1]=614万元。两个结果相差26万元，该差额也是乙公司租赁权价值的表现。此处该房地产的拍卖的价格应以614万元为基础，即不应考虑租约限制。这是因为根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成的承租人的损失，由承租人自己承担。”因抵押行为在前，租赁行为在后，所以在采用收益法评估房地产拍卖底价时，租约的租金价格不能影响此评估结果，即应保障银行的权利不受损害。
综上所述，在采用收益法评估有租约限制的房地产时，不能一味地仅采用租约租金价格计算收益，而应考虑评估中是否导致产权人与相关当事人的损失为前提。
此外，无论是采用租约租金还是市场租金计算收益，评估时还应充分考虑租赁合同中的其他条款(如：维修费用的承担、承租方对房地产的装修及租赁合同到期后装修成果价值的归属等)对房地产权利的限制。除收益法外，在采用其他方法评估有租约的房地产时，也应考虑租赁权利存在的影响。
在评估有租约限制的房地产中，还需要注意的以下若干问题：
1、一些房地产的价值评估项目无需考虑相约的限制，如：房地产拆迁价值的评估(所存在租约关系由被拆迁人与承相人解决或拆迁人与承租人另行解决)。房地产交易课税税基价值的评估(不应因租约的存在而使国家税收发生流失)、房地产保险价值的评估等。
2、评估中应注意实际租金金额与合同租金价格之间的差异。例如在商业房地产的出租中，有时业主为了规避税费，往往在合同中降低租金的价格，向承租人另外收取物业管理费、加盟费或进场费等。对于承租人来说，支付的费用都属于租金中的内容。另外，如果向承租人收取的押金数额较大，还应考虑押金业主的利息收入。
3、当实际租金与租约租金金额悬殊过大时，有悖于租赁合同的公平性。评估人员应考虑合同是否真实，合同中条款是否有效以及是否存在其他的交易目的等问题。
4、租金在租赁时一次性已经支付或剩余租期内的部分年期租金已经支付，已经支付的租金在租赁期内不再计算，出租人在已经支付了租金的期限内不再有收益权，该因素对房地产评估价格影响较大。
5、在企业整体被租赁时，企业所拥有的房地产的评估，也要考虑租赁对其价值的影响，可根据具体房地产的种类、状况及一般收益或租赁的市场价格，分摊且确定房地产的租金。
6、住宅政策性租赁与其他房地产的市场租赁性质不同，这类住宅包括政府的公房和一些廉租房产，其租赁价格、承租人的权益同公开市场下的房地产有很大的差别。这类房地产评估时应严格遵守国家和地方政府的有关政策，视不同的情况分别进行考虑。
如《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，拆迁直管、自管住宅，可由房屋所有人先按照住房制度改革相关政策出售给房屋承租人，或者提供房屋进行安置。不能按照规定安置承租人，被拆迁人选择房屋产权调换的，偿还房与原房建筑面积相等部分由房屋所有人支付差价，超出原房建筑面积的部分由承租人支付费用，并取得该部分房屋的所有权。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，由拆迁人对被拆迁人支付货币补偿款的20％，对承租人支付货币补偿款的80％。在这种情况下，原房屋所有者的权益只能是其市场价值的20％，承租人的权益是其市场价值的80％。
7、应明确区分房屋租赁价格与房屋租赁权价值。房屋租赁价格是指房屋租金价格，房屋租赁权价值是指签订房屋租赁合同并支付租金后，通过转租或经其他合同中允许的方式，给房屋所带来额外经济利益所产生的价值，在资产划分中属于无形资产。
公开市场上有租约限制的房地产主要包括以下几种情况：
1、土地及房产属于同一产权主体，产权人对房地产进行出租。这种情况下，对出租人权益的评估，可以采用成本法、市场法或收益法评估该房地产的价值，然后扣除租赁权价格；对承租人权益的评估是租赁权的评估，可以采用收益法。
2、出租人仅出租土地，承租人在出租人的土地上建设了永久性建筑，有的还办理了房屋所有权证(这是由我国土地和房产管理的历史原因形成的)。在这种情况下，对于出租人权益的评估中包括对有租约限制的土地使用权的评估；对承租人权益的评估，要根据租约到期后该房产的不同归属情况进行评估。在这种情况下，承租人不完全拥有房产的处置权，其拥有的权益不同于拥有完整产权的房产业主，其评估方式可依以下情况分为4种：
(1)合同到期后房产归出租人所有，且不给予承租人任何补偿的情况。
在此情况下，对承租人权益的评估仅是对租约剩余合同期限内房产使用权和土地使用权价值的评估，评估可以采用收益法。其收益应为租约剩余期内房地产租金收益减去租赁成本，加上出租人土地租赁收入税费(含营业税及其附加和房产税)。
(2)合同到期后房产归出租人所有，但根据市场价格给予承租人适当补偿的情况。
在此情况下，房产的评估其实就是房产在租约剩余合同期内的使用权价值的评估及租赁到期后的房产剩余价值的评估，包括租赁该土地存在的租赁权价格。具体评估思路为：①剩余期限的使用权价格(同(1))加上建筑物剩余价格，其难点是无法准确计算建筑物的剩余价格。可以首先评估房屋建筑物的价格，按房屋建筑物的剩余耐用年限与剩余租赁年期用折现率进行年期修正，计算剩余租赁年期价格，再减去该价格；②房地产的价格(公开市场价格)减去土地价格(公开市场价格)再加上租赁权价格，或房地产的价格(公开市场价格)减去土地价格(租约限制价格)，这种思路的缺陷是在到期后房地产一体的增值部分都归承租人了，但是合同能够一直续期就不存在该因素。
(3)合同到期后房屋建筑物归承租人所有或由承租人处置。
这种情况比较难以处理，无法预测未来的情况，从理论上可以考虑为房屋建筑物的评估就是房屋建筑物在剩余合同期内的使用权评估及租赁到期后的房屋建筑物剩余价值评估，包括租赁该土地存在的租赁权价格，但是往往难于实现，因为该房屋不能单独转让，也不会有人购买，只能转让给出租人，承租人处于被动地位，稳健的做法就是将到期后的房屋建筑物按残余价值评估。具体评估思路同，但加上建筑物的残值。
(4)合同到期后建筑归属没有约定，根据《公司法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。对出租人来说就是恢复到没有建筑物的状态，该建筑物要拆除，这时房地产的评估就是房屋建筑物在剩余合同期内的使用权评估及租赁到期后的房屋建筑物按残余价值评估。具体评估思路同(1)，但加上建筑物的残值。以上后两种情况在实际操作中可以征求出租人和承租人的意见，按双方协商一致的书面意见为依据进行评估。
从以上分析看，对有租约限制的房地产评估基本上需要采用收益法进行评估，即使采用其他方法评估，也要通过收益法评估租赁权的价值。但在应用收益法评估租赁权的价值时，租金是采用市场租金价格还是租约租金价格呢?还是二者都需要考虑呢>这是评估时的关键问题之一。
《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)规定，“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。”《房地产估价规范》这一对于租金的规定是不恰当的。采用租约租金价格还是市场租金价格不能一概而论，应根据有关的法律、法规规定及结合具体的状况来确定。下面以有租约限制的房地产抵押和抵押后处置为评估目的的三个案例为例来进行说明这一问题。
案例1：甲公司将自己拥有某房地产出租给乙公司，合同年租金为50万元，租约为8年，每年年末支付租金。在租赁合同执行1年后，第2年初，甲公司拟以该房地产向银行抵押贷款，贷款期限为1年。该房地产此时的市场年租金为55万元。评估时假设：房地产的收益年限为30年；房地产租金市场、经营管理费用和投资风险等因素不变；还原利率为8％；房地产出租经营过程中各项管理费，维修费、保险费及税费为租金收入的25％。
在该房地产抵押评估中，在租约合同有效期内一般按租约租金价格计算收益，合同期后一般按市场租金价格计算收益，于是，该房地产的评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)8-1]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-1=588万元。而如果不考虑租约的限制，按市场租金价格计算，该房地产评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-1]=614万元。两个结果相差26万元，该差额即为乙公司的租赁权价值。此处该房地产的抵押价值应是588万元，即应考虑租约的限制。甲公司不能将乙公司对该房地产的租赁权益价值进行抵押，其处置权价值应受到限制。
如果该贷款合同到期后，甲公司不能按期偿还贷款，银行经过一年的时间通过多种途径均没有追回该贷款。在贷款后第3年初(即租赁的第4年初)银行向法院申请拍卖该房地产以获得受偿。法院委托评估该房地产的价值以进行拍卖。根据上述前者租金价格的计算方法，合同有效期内按租约租金计算，合同期后按市场租金计算，该房地产的评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)8-3]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-3=581(万元)。当不考虑租约限制，仅按市场租金价格计算收益时，该房地产评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-3]=601(万元)。这两个结果相差20万元，该差额也是乙公司的租赁权价值。此时的该房地产的拍卖的价格应以581万元为基础，而不应是601万元。如果 以后者的评估价值作为拍卖的底价，虽然银行减少了损失，但拍卖受让人的利益将受到损害。因为，根据我国《担保法》规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》也规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这样，拍卖受让人必须以低于市场的租金履行与承租方的租约。
案例2：除合同年租金为55万元，市场年租金为50万元之外，其他背景与条件与案例1相同。
在该房地产抵押评估中，当在合同有效期内按租约租金价格计算收益，合同期后按市场租金价格计算收益时，该房地产的评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)8-1]+(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-1=584(万元)。如果不考虑租约限制，仅按市场租金价格计算收益，则该房地产评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-1]=558(万元)。两个评估结果相差26万元，该差额是甲公司的租金超额收益。但此时该房地产的抵押价值应为558万元，不应考虑租约限制。因为，如果按584万元计算，由于租赁合同的存在，致使银行的贷款风险加大。
如果也发生了与案例1中甲公司不能按期偿还贷款的相同情况，银行在贷款后第3年初(即租赁的第4年初)申请法院拍卖。此时评估拍卖底价时，如在合同有效期内按租约租金价格计算收益，合同期后按市场租金价格计算收益，该房地产的评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)8-3]+(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-3=567万元。而不考虑租约限制，按市场租金价格计算收益，该房地产评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)30-3]=547万元。两个评估结果相差20万元，该差额也是甲公司的超额收益。此时该房地产的拍卖价格应以547万元为基础，不应考虑租约限制。这是因为高于市场价格租金的折现价格会导致拍卖的不成功。
案例3：甲公司将其拥有的某项房地产向银行抵押贷款，贷款期限2年。抵押1年后，甲公司将该房地产出租给乙公司，年租金、租约期限与支付租金日期与案例1相同。如在贷款合同到期后，甲公司不能按期偿还贷款，银行在贷款后第3年初(即租赁的第2年初)向法院申请拍卖该房地产。法院委托评估该房地产以进行拍卖。评估时的市场条件与评估条件与案例1相同。
根据这些条件，先以在合同有效期内按租约租金价格计算，合同期后按市场租金价格计算收益，该房地产的评估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)8-1]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-8]÷(1+8％)8-1=588万元；再完全按市场租金价格计算收益，即不考虑租约的限制，则该房地产评估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)30-1]=614万元。两个结果相差26万元，该差额也是乙公司租赁权价值的表现。此处该房地产的拍卖的价格应以614万元为基础，即不应考虑租约限制。这是因为根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成的承租人的损失，由承租人自己承担。”因抵押行为在前，租赁行为在后，所以在采用收益法评估房地产拍卖底价时，租约的租金价格不能影响此评估结果，即应保障银行的权利不受损害。
综上所述，在采用收益法评估有租约限制的房地产时，不能一味地仅采用租约租金价格计算收益，而应考虑评估中是否导致产权人与相关当事人的损失为前提。
此外，无论是采用租约租金还是市场租金计算收益，评估时还应充分考虑租赁合同中的其他条款(如：维修费用的承担、承租方对房地产的装修及租赁合同到期后装修成果价值的归属等)对房地产权利的限制。除收益法外，在采用其他方法评估有租约的房地产时，也应考虑租赁权利存在的影响。
在评估有租约限制的房地产中，还需要注意的以下若干问题：
1、一些房地产的价值评估项目无需考虑相约的限制，如：房地产拆迁价值的评估(所存在租约关系由被拆迁人与承相人解决或拆迁人与承租人另行解决)。房地产交易课税税基价值的评估(不应因租约的存在而使国家税收发生流失)、房地产保险价值的评估等。
2、评估中应注意实际租金金额与合同租金价格之间的差异。例如在商业房地产的出租中，有时业主为了规避税费，往往在合同中降低租金的价格，向承租人另外收取物业管理费、加盟费或进场费等。对于承租人来说，支付的费用都属于租金中的内容。另外，如果向承租人收取的押金数额较大，还应考虑押金业主的利息收入。
3、当实际租金与租约租金金额悬殊过大时，有悖于租赁合同的公平性。评估人员应考虑合同是否真实，合同中条款是否有效以及是否存在其他的交易目的等问题。
4、租金在租赁时一次性已经支付或剩余租期内的部分年期租金已经支付，已经支付的租金在租赁期内不再计算，出租人在已经支付了租金的期限内不再有收益权，该因素对房地产评估价格影响较大。
5、在企业整体被租赁时，企业所拥有的房地产的评估，也要考虑租赁对其价值的影响，可根据具体房地产的种类、状况及一般收益或租赁的市场价格，分摊且确定房地产的租金。
6、住宅政策性租赁与其他房地产的市场租赁性质不同，这类住宅包括政府的公房和一些廉租房产，其租赁价格、承租人的权益同公开市场下的房地产有很大的差别。这类房地产评估时应严格遵守国家和地方政府的有关政策，视不同的情况分别进行考虑。
如《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，拆迁直管、自管住宅，可由房屋所有人先按照住房制度改革相关政策出售给房屋承租人，或者提供房屋进行安置。不能按照规定安置承租人，被拆迁人选择房屋产权调换的，偿还房与原房建筑面积相等部分由房屋所有人支付差价，超出原房建筑面积的部分由承租人支付费用，并取得该部分房屋的所有权。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，由拆迁人对被拆迁人支付货币补偿款的20％，对承租人支付货币补偿款的80％。在这种情况下，原房屋所有者的权益只能是其市场价值的20％，承租人的权益是其市场价值的80％。
7、应明确区分房屋租赁价格与房屋租赁权价值。房屋租赁价格是指房屋租金价格，房屋租赁权价值是指签订房屋租赁合同并支付租金后，通过转租或经其他合同中允许的方式，给房屋所带来额外经济利益所产生的价值，在资产划分中属于无形资产。