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摘要：本文从内部控制缺陷的视角，在我国大型商业地产内控的缺陷问题盘点的基础上，有针对性地提出了加强企业内部控制建设的一些建议：1、科学进行内控设计；2、不断增强企业内部控制对风险的反应弹性；3加强内部控制文化建设，构建良好的内控环境。
关键词：大型商业地产；内部控制；内控缺陷
当前，伴随经济全球化发展的大趋势和和城市化进程的不断加速，我国商业地产项目，如大型购物中心（Shopping Mall）的迅猛发展，一方面越来越受到投资者的青睐，另一方面也不得不面临传统及各种新型商业地产的激烈竞争。此外，伴随地产调控政策的出台和实施，要推动商业地产行业的健康有序发展，增强商业地产企业的竞争力，就需要多方面加强对内控工作的要求，这也成为了商业地产行业乃至整个社会和各级政府共同关注的问题。
一、目前我国大型商业地产内控的缺陷问题盘点
一般来讲，内部控制缺陷的严重程度很大程度上就决定了商业地产行业类企业内部控制有效性。可见，是否对其内部控制的缺陷及产生的原因进行客观分析，是实施有效内部控制的重要环节。在调研中，笔者发现当前我国大型商业地产企业内控缺陷存在的主要问题有：内部控制的执行力度欠缺；企业治理结构存在缺陷；内部监督无力；人员专业素养良莠不齐等等，突出的问题主要是：
（一）内部控制体系不健全
整体来看，目前我国大型的商业地产企业的内控系统建设存在诸多问题：1）企业组织结构存在不合理设置。一些地产企业内控体系的组织结构普遍臃肿，运营效率低下。2）企业内控理念缺乏。一些地产企业忽视或者不重视内控环境建设，甚至形同虚设。3）存在控制流程的盲点和弱点。由于对内控缺陷不能及时发现和处理，可能导致内控建设上存在内控盲控点和弱控区，比如在应收账款和固定资产等管理问题上经常出现此类问题。4）风险评估环节存在很多问题。最大的问题就是风险预警系统缺失。目前，我国一些大型的商业地产为了追逐短期利益，在市场竞争的同时忽视了内控的建设，也难免在盲目扩张建设的同时缺少对风险的预警和防范。
（二）企业内控监督机制弱化
目前很多商业地产企业内控监督机制弱化：1）存在内部审计缺乏独立性的问题。一些企业的内审部门隶属于财务部门，导致内部审计在形式上就缺乏必要的独立性；此外，审计人员缺乏独立性，企业内部的审计人员往往禁不住利益的诱惑导致审计的判断环境无法得到切实保证。2）存在内部审计流于形式的现象。在内审的过程中，由于缺乏与管理层的必要沟通和信息反馈，导致内部稽查和评价内部控制的制度无法充分发挥应有的作用。如一些大型地产企业存在操纵内控缺陷报告的丑陋现象，由于无法对内控存在的重大缺陷进行科学和准确的识别和评价，将导致企业管理层和决策层对风险的错误估计，将企业推进亏损甚至破产的边缘。
（三）企业文化缺失，内控主体素质有待提高
企业文化建设是内控建设的重要组成部分，具体体现在企业文化制度、员工职业素养的培养、企业管理的过程监督和检查等方面。整体来看，很多地产企业并未树立“全员内控”的先进理念，员工风险意识淡薄，执行力弱化：1）内控主体定位不科学。仅仅将内控工作限于企业的财务人员和审计人员，造成企业内部控制主体范围受限，导致企业整体上缺乏内控意识和专业知识；2）财务人员的职业素养有待提高。普遍存在由于财务人员或审计人员知识结构单一的问题，不能很好的满足企业内控管理的需求。
二、完善商业地产企业内部控制的建议
（一）科学进行内控设计
本文认为内控设计是防止内控缺陷的最核心因素。对于大型商业地产企业来说，内控设计需要具体三方面的要求：将内控设计实现标准化和流程化，制定有章可循和操作规范的流程；内控设计的最终目的是建立企业内控自我执行、自我完善和外部监督稽核的完整体系，从而使内控体系在内部管理和外部监督的双重配合下不断改进和完善；内控设计的重要环节尤其需要注意，需准确把握企业内部控制的关键控制点。
（二）不断增强企业内部控制对风险的反应弹性
1）完善对会计风险识别的设计。通过调研发现，会计风险是产生内控缺陷的重要影响因素之一，主要是因为企业在内控运行过程中可能无法及时发现和应对风险。这就要求在企业内控设计的时候充分考虑有可能发生的突发事件或者日常经营的异常记录，建立复杂会计处理的相关文件，从而实现内控设计的弹性处理，最大程度地降低会计风险对内控的冲击力度。2）通过多种渠道和途径识别和降低企业的财务风险。对于大型的商业地产来说，目前企业内控已经逐步发展到了风险管理阶段，这就要求商业地产企业不断增强识别企业未来财务风险的能力，加强内控對财务风险的防范措施设计，最大程度地防止企业内控缺陷的发生。
（三）加强内部控制文化建设，构建良好的内控环境
通常来讲，企业的内控环境是内控系统良好运行的重要保障，需要商业地产企业从根源上防止缺陷发生，加强企业内部控制文化建设，从企业的经营战略、人力资源管理和企业文化等诸多方面入手，构建良好的内控环境。1）要求企业摒弃固有的传统理念，创新管理模式。大型的商业地产企业具有良好的资金基础，更加有能力实现内控制度的“限制”与“激励”员工的科学结合效应，不断从根源上改变员工对内控和财务舞弊的看法，这在很大程度上降低了财务舞弊发生的可能性。2）通常来说，商业地产开发经营相对于住宅等其他形式的房地产开发而言，专业性更强，需要有更专业的团队熟练掌握从项目开发、建设到运营的整个环节。
结束语
随着我国商业地产经济的迅猛发展和内部控制理论的不断发展和完善，无论是学术理论界还是企业实务界，都对内部控制进行了深入的关注和广泛的研究。大型商业地产企业需要进一步重视内控管理，逐步实现内部控制的动态管理。本文虽然有针对性地提出了一些建议和想法，但是还远远不能满足指导实践的需要，比如对不同发展阶段的商业地产公司，需要更加细化的内控设计，因为防范内控缺陷的课题还有待于进一步的深化和完善。（作者单位：苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司）
参考文献
[1]王惠芳.内部控制缺陷认定：现状、困境及基本框架重构[J].会计研究.2011（8）.
[2]葛建军.基于风险视角的企业内控缺陷浅探[J].国际商务财会.2012（12）.
[3]姜东亮.关于房地产企业内部控制制度的思考[J].现代经济信息.2010（09）.
关键词：大型商业地产；内部控制；内控缺陷
当前，伴随经济全球化发展的大趋势和和城市化进程的不断加速，我国商业地产项目，如大型购物中心（Shopping Mall）的迅猛发展，一方面越来越受到投资者的青睐，另一方面也不得不面临传统及各种新型商业地产的激烈竞争。此外，伴随地产调控政策的出台和实施，要推动商业地产行业的健康有序发展，增强商业地产企业的竞争力，就需要多方面加强对内控工作的要求，这也成为了商业地产行业乃至整个社会和各级政府共同关注的问题。
一、目前我国大型商业地产内控的缺陷问题盘点
一般来讲，内部控制缺陷的严重程度很大程度上就决定了商业地产行业类企业内部控制有效性。可见，是否对其内部控制的缺陷及产生的原因进行客观分析，是实施有效内部控制的重要环节。在调研中，笔者发现当前我国大型商业地产企业内控缺陷存在的主要问题有：内部控制的执行力度欠缺；企业治理结构存在缺陷；内部监督无力；人员专业素养良莠不齐等等，突出的问题主要是：
（一）内部控制体系不健全
整体来看，目前我国大型的商业地产企业的内控系统建设存在诸多问题：1）企业组织结构存在不合理设置。一些地产企业内控体系的组织结构普遍臃肿，运营效率低下。2）企业内控理念缺乏。一些地产企业忽视或者不重视内控环境建设，甚至形同虚设。3）存在控制流程的盲点和弱点。由于对内控缺陷不能及时发现和处理，可能导致内控建设上存在内控盲控点和弱控区，比如在应收账款和固定资产等管理问题上经常出现此类问题。4）风险评估环节存在很多问题。最大的问题就是风险预警系统缺失。目前，我国一些大型的商业地产为了追逐短期利益，在市场竞争的同时忽视了内控的建设，也难免在盲目扩张建设的同时缺少对风险的预警和防范。
（二）企业内控监督机制弱化
目前很多商业地产企业内控监督机制弱化：1）存在内部审计缺乏独立性的问题。一些企业的内审部门隶属于财务部门，导致内部审计在形式上就缺乏必要的独立性；此外，审计人员缺乏独立性，企业内部的审计人员往往禁不住利益的诱惑导致审计的判断环境无法得到切实保证。2）存在内部审计流于形式的现象。在内审的过程中，由于缺乏与管理层的必要沟通和信息反馈，导致内部稽查和评价内部控制的制度无法充分发挥应有的作用。如一些大型地产企业存在操纵内控缺陷报告的丑陋现象，由于无法对内控存在的重大缺陷进行科学和准确的识别和评价，将导致企业管理层和决策层对风险的错误估计，将企业推进亏损甚至破产的边缘。
（三）企业文化缺失，内控主体素质有待提高
企业文化建设是内控建设的重要组成部分，具体体现在企业文化制度、员工职业素养的培养、企业管理的过程监督和检查等方面。整体来看，很多地产企业并未树立“全员内控”的先进理念，员工风险意识淡薄，执行力弱化：1）内控主体定位不科学。仅仅将内控工作限于企业的财务人员和审计人员，造成企业内部控制主体范围受限，导致企业整体上缺乏内控意识和专业知识；2）财务人员的职业素养有待提高。普遍存在由于财务人员或审计人员知识结构单一的问题，不能很好的满足企业内控管理的需求。
二、完善商业地产企业内部控制的建议
（一）科学进行内控设计
本文认为内控设计是防止内控缺陷的最核心因素。对于大型商业地产企业来说，内控设计需要具体三方面的要求：将内控设计实现标准化和流程化，制定有章可循和操作规范的流程；内控设计的最终目的是建立企业内控自我执行、自我完善和外部监督稽核的完整体系，从而使内控体系在内部管理和外部监督的双重配合下不断改进和完善；内控设计的重要环节尤其需要注意，需准确把握企业内部控制的关键控制点。
（二）不断增强企业内部控制对风险的反应弹性
1）完善对会计风险识别的设计。通过调研发现，会计风险是产生内控缺陷的重要影响因素之一，主要是因为企业在内控运行过程中可能无法及时发现和应对风险。这就要求在企业内控设计的时候充分考虑有可能发生的突发事件或者日常经营的异常记录，建立复杂会计处理的相关文件，从而实现内控设计的弹性处理，最大程度地降低会计风险对内控的冲击力度。2）通过多种渠道和途径识别和降低企业的财务风险。对于大型的商业地产来说，目前企业内控已经逐步发展到了风险管理阶段，这就要求商业地产企业不断增强识别企业未来财务风险的能力，加强内控對财务风险的防范措施设计，最大程度地防止企业内控缺陷的发生。
（三）加强内部控制文化建设，构建良好的内控环境
通常来讲，企业的内控环境是内控系统良好运行的重要保障，需要商业地产企业从根源上防止缺陷发生，加强企业内部控制文化建设，从企业的经营战略、人力资源管理和企业文化等诸多方面入手，构建良好的内控环境。1）要求企业摒弃固有的传统理念，创新管理模式。大型的商业地产企业具有良好的资金基础，更加有能力实现内控制度的“限制”与“激励”员工的科学结合效应，不断从根源上改变员工对内控和财务舞弊的看法，这在很大程度上降低了财务舞弊发生的可能性。2）通常来说，商业地产开发经营相对于住宅等其他形式的房地产开发而言，专业性更强，需要有更专业的团队熟练掌握从项目开发、建设到运营的整个环节。
结束语
随着我国商业地产经济的迅猛发展和内部控制理论的不断发展和完善，无论是学术理论界还是企业实务界，都对内部控制进行了深入的关注和广泛的研究。大型商业地产企业需要进一步重视内控管理，逐步实现内部控制的动态管理。本文虽然有针对性地提出了一些建议和想法，但是还远远不能满足指导实践的需要，比如对不同发展阶段的商业地产公司，需要更加细化的内控设计，因为防范内控缺陷的课题还有待于进一步的深化和完善。（作者单位：苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司）
参考文献
[1]王惠芳.内部控制缺陷认定：现状、困境及基本框架重构[J].会计研究.2011（8）.
[2]葛建军.基于风险视角的企业内控缺陷浅探[J].国际商务财会.2012（12）.
[3]姜东亮.关于房地产企业内部控制制度的思考[J].现代经济信息.2010（09）.