摘 要:物业管理是一个新兴产业,是现代人们生活中必不可少的企业。物业管理工作是城市生活的重要环节,是推进城市文明健康发展的纽带,与人们的生活和工作质量息息相关,物业管理的好坏直接影响着人们的生活和工作质量,是构建和谐社会一个重要方面。
　　关键词:物业管理社会和谐
　　中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2011)07(c)-0208-01
　　
　　现代物业管理通过建立多种平台或采取多种形式,来促进住户的交流,繁荣社区文化,推动人与人之间的信息和情感交流,加快和谐社会的发展。
　　
　　1 科学的物业管理,促进和谐社会的建立
　　1.1 有利于居民社交和繁荣文化
　　物业管理作为一种消费与其他消费一样,存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式,来促进住户的交流,繁荣社区文化,推动人与人之间的信息和情感交流。因此,物业管理消费促进了居民的社会交流和情感交融。
　　1.2 促进居民身心健康
　　小区物业管理看似简单,一般理解无非是“平安居住,环境整洁,出入顺畅”等等,但其实牵涉的事情很多:如绿化、保洁、保安等。在衣食无忧的现代都市人群中,追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求。生活在高档小区,享受着高档物业管理,能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅,心胸开阔,身心健康,提高生活质量。
　　1.3 有利于居民文化素养的提高
　　现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味,使广大住户有一种情感的归属。科学的物业管理,能增长广大住户的见识,开阔视野,陶冶情操,在潜移默化中提高他们的素养。
　　
　　2 物业管理行业存在的主要问题分析
　　2.1 政策、法规滞后,物管企业缺乏竞争意识
　　物业管理配套法规出台少,出台的也不细,大多不具有较强的可操作性。物业市场化要求在相同条件下的公平竞争;社会化是要求政府充分利用自己的优势,履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系,形成住房生产供应、消费的良性循环;规范化则要求创造公平的竞争环境,在同一政策、同一标准下开展有序竞争,实现优胜劣汰。从目前的情况看,物业管理企业真正要走向自求生存,自我发展,自我壮大,首先要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。
　　2.2 物管投诉多,社会认可程度低
　　物业投诉产生的重要原因,一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距;另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理需要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识,造成其社会认可度偏低。我国物业管理起步初期,由于法律不健全,在很多地方物业管理工作无法可依,出现了不尽人意的现象。
　　2.3 企业规模小
　　由于房地产开发规模普遍较小,开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等,直接形成了一般物业企业难以快速实现高规格和大规模发展,企业规模总体偏小。
　　2.4 物管企业自我发展能力不高
　　很多物管企业因摊子过大,管理跟不上,一些急剧扩大规模的物业公司出现亏损,不得不退出部分楼盘的管理。
　　
　　3 影响物业管理的原因
　　3.1 配套法规政策规定实施细则严重滞后
　　由于配套政策规定实施细则严重滞后,使现实中出现的很多问题没法快速裁判。物业管理涉及方方面面,一些纠纷问题的解决上,主管部门因缺少可依据的配套法规与细节难以出据权威意见,造成公说公有理婆说婆有理。
　　3.2 物业收费标准
　　由于各类物业的类型不同,其管理服务的项目有所差异,需要管理服务的内容和管理服务的难度、深度及细度也不尽相同。不同物业的收费标准应根据不同类型的物业,不同管理服务项目,不同物业管理服务标准,按照国家计委、建设部等有关规定,分别测定出不同物业项目管理服务费的收费标准,报当地物价行政主管部门备案后施行,这才是最科学的收费标准。
　　3.3 业主和业主委员会
　　业主委员会不是独立法人单位,不具经营管理物业的营业资格。其做为一个非经济组织同经济实体的物业公司订立委托管理合同在法律上不对等,表现在业委会对其他住户与物业公司造成损失时无赔偿责任和能力。另外业委会的自治组织职能同业主自律应结合,并须在政府的监管下进行,这才能真正提高自治管理能力。近年来,一些业主的非理性维权,使物业管理的纠纷随之增多。究其原因,主要是业主不了解物业管理,他们对物业管理在认识上的误区导致了许多不必要的麻烦。
　　
　　4 加强物业管理,推动和谐社会的建立
　　(1)加强政府职责,完善住宅物业管理体制
　　一是严格开发建设项目的验收程序,妥善解決遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则,结合物业管理的需要,完善住宅小区设计规划标准;严格审查小区建设配套设施,并明确其权属;加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理;建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。
　　二是加强对物业公司监管,完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平,严格物业管理准入机制,加大巡查力度,建立企业信用档案,尽快出台物业企业的接、撤管办法,规范新旧物业管理权的移交程序。
　　三是加强物业知识的宣传和正确的舆论导向。发挥舆论媒体在建设和谐社会中的积极作用。对物业管理进行全面地报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识,引导人们树立新的物业消费观念;媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题,更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道,促进社会和谐稳定。
　　(2)针对配套法规规定与实施细节滞后问题,政府应尽快着手修订、制定
　　在各项配套法规与细节未出台前,则可以考虑先由政府行业主管部门,以文件形式指导解决相关问题,避免矛盾的进一步发展与加剧。
　　(3)物业管理企业自求发展、盈亏自补,最好的办法就是多种经营,多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托,要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如,幼儿、老人接送服务,请医生、送病人上医院服务,室内电、水、气管道维修服务等,甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展,都会赢来无限商机。
　　(4)物业管理企业也要树立自己的服务品位,提高人员的业务技能,通过不定期的自我培训,在工作、实践中学习,向书本学习,再通过以老带新,这样才能培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化,树立优质服务理念,员工人人讲优质服务,从而使企业的整体形象凸现出来。
　　总之,物业管理企业要真正走向市场化,在市场中求生存,求发展,只有政府承担必要的责任,依靠法制,最终使物业企业与住户实现依法依合同办事。同时,物业管理企业加强自身建设,以好的服务、好的品位立足于社会,才能有助于文明、和谐社会的建立,发展。