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一、何为房屋的修复与保养
何为房屋的修复与保养?或者说,本文所说房屋的修复与保养指何而讲呢?诚然,房屋的损坏现象是会经常发生的,并且有些损坏在一定程度上还影响着居住和使用,直至于产生其他不安全因素。因此,我们说,一是任何的房屋建筑都应该进行正确的使用、修复与保养,以保证房屋结构处于正常的受力条件和外界条件下工作;二是房屋的修复与保养是一个经常性的基础工作,又是房屋质量跟踪监管的基本任务,其对于防止房屋结构缺陷的产生及扩大,减缓房屋损耗程度,延长房屋使用年限都有着非常重要的作用。
(一)经常及时地进行小修和小补。那么,在此我们说,有些房屋的损坏虽然不直接和居住使用有关,住户和其他使用者也不一定有及时修复的要求,但是对于房屋建筑和房屋设备的完好是具有很大的影响的。总之必须经常及时地进行小修和小补,而不能靠着一次性的大、中修或综合维修来解决。例如房屋顶层漏水,门窗开关不灵,楼梯踏步损坏,栏杆缺损,大便器漏水,顶棚抹灰局部脱落等,其影响着正常的居住使用。而这些损坏虽然零星,但也应及时地进行修复与养护,以方便居住者的生活。
另外,有些住户要求改善居住条件或者要求局部性改善并间隔改装,如解决暗、闷、潮湿,以及放大或新开窗户,改变用途的间隔改装等。而这些项目虽然可结合房屋的综合维修来进行解决,但是综合维修受着周期性的限制不能够及时解决,因而可在进行房屋养护工作时及时加以解决。
(二)季节性气候影响的预防措施。房屋建筑和房屋设备的损坏与否,我们说是和事先是否能够及时预防保养有关,做好对房屋季节性气候影响的预防措施也是十分重要。例如雨季前做好整理房屋清扫垃圾等屋漏预防工作,汛期来临前的检查、修理、危险点的加固和临时措施,以及防冻、防治白蚁等的预防工作等。而这些预防保养措施,都需要结合日常养护和管理工作及时加以处理。
二、如何进行房屋的修复与保养
这里所指房屋的修复与保养有着两大部分,一是须如何进行房屋经常及时地进行小修和小补;二是如何进行房屋季节性气候影响的预防措施保护。
(一)如何进行房屋经常及时地进行小修和小补呢?笔者在此认为,一要进行零星修复与养护,而要进行计划修复与养护。
一要进行零星修复与养护。因突然损坏而引起的小修,如修复面漏雨、楼梯栏杆损坏、电路故障或断线、清楚下水管堵塞,须应根据当时情况临时灵活确定 。这即是这里所说的零星养护,其特点是修理范围广,项目零碎星分散,要求及时,是一种经常性的服务活动。
二要进行计划修复与养护。计划修复与养护是提高服务质量,提高修复与养护管理水平很很总要的措施。此方面进行计划修复与养护的内容主要的是:其一、面积较小,工程范围不大的多项目管理。从工程质量上看似乎与综合维修工程相比,范围要小,工程量不大,所需的总工日数也不多;其二、有些房屋损坏项目较小,属于小项目或单项目、分工种、按块进行循环检修的任务;其三、有些属于保养性工程,特别是在综合维修周期之间需要进行保养的工程。如钢、木门窗检修油漆保养,室内墙面粉刷,上、下水管检修,油漆保养,屋面检修清扫垃圾等。
长期的工作实践使笔者看到,有计划地维修,是使房屋修复与养护工程由被动变为主动地有力措施。计划维修只是少数的几片,但是面上的小修、小补的工程是经常发生的。实行按片轮修,应注意把点、面结合好,既要按片组织计划维修,又要照顾到维修片以外的面上的急活。例如:在报修任务单积压较多时,先推车上门服务,多解决一些报修任务,少安排一些计划维修。在报修任务减少时,就可以选择房屋损坏项目多和住户意见大的片,来安排计划维修。另外,房屋修复与养护工程随时多属于临时发生的,但也应尽可能地做到有计划地安排。在工作实践中我们看到,计划维修的面越大,住户申报小修的项目就会相对地减少,工作就会越主动。
(二)如何进行房屋季节性气候影响的预防措施保护呢?笔者在此认为,主要是应该有以下几个方面:
1、加强查险抢险。查大风袭击时可能发生的吹落、倒塌等,如招牌、烟囱及挑出的外墙、屋面的构配件等。对于前两种不但在汛季,就是在平时也须经常检查,发现了苗头,就需及时采取措施,不能认为只是季节性的任务。对于房屋建筑物的危险构建部位,要根据范围和程度进行抢修。查房屋附着物的损坏,房屋上附着物如木晒台、木阳台、木雨篷披水、台口线抹灰、彩牌等,都可能会受风雨渗入得影响,引起部分坠落或整个倒坍。查防寒防冻。对屋面形式及落水设备较复杂的房屋和花园式住宅,在结冻前一定要加强对树木落叶的清理,对于外抹灰的起壳损坏,除了根据危险程度加以修理或敲除外,还需在冰冻季节过后,注意检查有否因冰冻而产生的新的危险现象,冬季防寒防冻,应根据结合不同类型房屋的实际情况和居住使用的要求进行。
2、检查重点。检查房屋是否倾斜,砖墙是否弓凸、开裂,木构件如屋架、梁、柱、楼梯基、过梁等承重构件,以及楼板、门窗、楼梯踏步、封檐板、裙板等是否腐烂、蛀蚀、开裂、脱落,高空外抹灰包括台口线、出线、面砖、晒台或阳台栏杆等,是否有起壳、裂缝、铁胀等;检查夹沙楼板是否腐烂、下沉,石棉、钙塑落水管是否老化、断裂;检查其他方面如铁扶梯、栏杆、遮阳架等铁件是否锈烂松动,沿马路店面房屋招牌、装饰物是否起壳开裂,生铁落水管及铁脚是否锈烂松动,门窗玻璃嵌油漆是否脱落,屋面白铁皮是否掀起,以及电线是否漏电等。
3、预防措施。应充分估计季节性气候可能造成的漏水、积水以及其他可能产生不安全因素,对于房屋的特种设备、电动机及其他物资设备等,要加强检查和维护,如损坏的要检修,安装部分过低的易进水的要垫高,漏水部位要修好等,以防止事故和损失;在雨季到来之前,争取多修好一些漏水房屋,特别对逢连绵阴雨严重落水难以检修解决的屋面,应先行翻修;要检修照明用电线路和电动机具的线路,包括里弄内的路灯,根据不同情况进行局部整修或换新;对路面、下水道等要疏通,损坏的要修换,以保畅通;对有卫生设备的公用卫生间、洗浴间等公用部位,特别是朝北部位,要关闭窗户,防寒防冻,窗户玻璃残缺的要及时配齐。
三、房屋修复与保养应有的启示
我们说,房屋修复与保养应有的启示之一是:应做好与住用户和谐相处工作,搞好与他们之间的关系。长期的工作实践证明,这是做好房屋修复与养护工作的关键。对于房屋修复与养护工作者来说,必须具有高度的责任心和为民爱民的责任感,把住户的困难当做自己的困难,使之既要密切联系群众,及时反映住户的合理要求,又必须具有拥有的施工技术和组织能力;房屋修复与保养应有的启示之二是:正常的房屋修复与养护工作,不仅能够做到及时便民,想群众之所想,维护保养好房屋,而且还能够延长房屋的使用周期,推迟房屋综合维修的时间,用以节约房屋维修资金;房屋修复与保养应注意的启示之三是:房屋建筑的修复与养护还应该与房屋结构种类、外界条件相适应,木结构的防潮防腐防蚁蛀,钢结构的防锈,砖石结构的防潮等修复与养护,都对保护材料耐久性能,延长房屋寿命有着重要的意义;房屋修复与保养应有的启示之四是:加强房屋修复与养护,还要向这些居住户宣传好爱房知识,使其能够按照设计功能加以合理使用,遵守有关使用规定。比如禁止在房屋结构上开洞,砍切梁柱断面,转移较重的设备,拆迁加固的支柱和房屋任何部位的构件,不得在房屋基础下私自埋设地下管道等,用以确保房屋结构处在正常条件之下工作。
何为房屋的修复与保养?或者说,本文所说房屋的修复与保养指何而讲呢?诚然,房屋的损坏现象是会经常发生的,并且有些损坏在一定程度上还影响着居住和使用,直至于产生其他不安全因素。因此,我们说,一是任何的房屋建筑都应该进行正确的使用、修复与保养,以保证房屋结构处于正常的受力条件和外界条件下工作;二是房屋的修复与保养是一个经常性的基础工作,又是房屋质量跟踪监管的基本任务,其对于防止房屋结构缺陷的产生及扩大,减缓房屋损耗程度,延长房屋使用年限都有着非常重要的作用。
(一)经常及时地进行小修和小补。那么,在此我们说,有些房屋的损坏虽然不直接和居住使用有关,住户和其他使用者也不一定有及时修复的要求,但是对于房屋建筑和房屋设备的完好是具有很大的影响的。总之必须经常及时地进行小修和小补,而不能靠着一次性的大、中修或综合维修来解决。例如房屋顶层漏水,门窗开关不灵,楼梯踏步损坏,栏杆缺损,大便器漏水,顶棚抹灰局部脱落等,其影响着正常的居住使用。而这些损坏虽然零星,但也应及时地进行修复与养护,以方便居住者的生活。
另外,有些住户要求改善居住条件或者要求局部性改善并间隔改装,如解决暗、闷、潮湿,以及放大或新开窗户,改变用途的间隔改装等。而这些项目虽然可结合房屋的综合维修来进行解决,但是综合维修受着周期性的限制不能够及时解决,因而可在进行房屋养护工作时及时加以解决。
(二)季节性气候影响的预防措施。房屋建筑和房屋设备的损坏与否,我们说是和事先是否能够及时预防保养有关,做好对房屋季节性气候影响的预防措施也是十分重要。例如雨季前做好整理房屋清扫垃圾等屋漏预防工作,汛期来临前的检查、修理、危险点的加固和临时措施,以及防冻、防治白蚁等的预防工作等。而这些预防保养措施,都需要结合日常养护和管理工作及时加以处理。
二、如何进行房屋的修复与保养
这里所指房屋的修复与保养有着两大部分,一是须如何进行房屋经常及时地进行小修和小补;二是如何进行房屋季节性气候影响的预防措施保护。
(一)如何进行房屋经常及时地进行小修和小补呢?笔者在此认为,一要进行零星修复与养护,而要进行计划修复与养护。
一要进行零星修复与养护。因突然损坏而引起的小修,如修复面漏雨、楼梯栏杆损坏、电路故障或断线、清楚下水管堵塞,须应根据当时情况临时灵活确定 。这即是这里所说的零星养护,其特点是修理范围广,项目零碎星分散,要求及时,是一种经常性的服务活动。
二要进行计划修复与养护。计划修复与养护是提高服务质量,提高修复与养护管理水平很很总要的措施。此方面进行计划修复与养护的内容主要的是:其一、面积较小,工程范围不大的多项目管理。从工程质量上看似乎与综合维修工程相比,范围要小,工程量不大,所需的总工日数也不多;其二、有些房屋损坏项目较小,属于小项目或单项目、分工种、按块进行循环检修的任务;其三、有些属于保养性工程,特别是在综合维修周期之间需要进行保养的工程。如钢、木门窗检修油漆保养,室内墙面粉刷,上、下水管检修,油漆保养,屋面检修清扫垃圾等。
长期的工作实践使笔者看到,有计划地维修,是使房屋修复与养护工程由被动变为主动地有力措施。计划维修只是少数的几片,但是面上的小修、小补的工程是经常发生的。实行按片轮修,应注意把点、面结合好,既要按片组织计划维修,又要照顾到维修片以外的面上的急活。例如:在报修任务单积压较多时,先推车上门服务,多解决一些报修任务,少安排一些计划维修。在报修任务减少时,就可以选择房屋损坏项目多和住户意见大的片,来安排计划维修。另外,房屋修复与养护工程随时多属于临时发生的,但也应尽可能地做到有计划地安排。在工作实践中我们看到,计划维修的面越大,住户申报小修的项目就会相对地减少,工作就会越主动。
(二)如何进行房屋季节性气候影响的预防措施保护呢?笔者在此认为,主要是应该有以下几个方面:
1、加强查险抢险。查大风袭击时可能发生的吹落、倒塌等,如招牌、烟囱及挑出的外墙、屋面的构配件等。对于前两种不但在汛季,就是在平时也须经常检查,发现了苗头,就需及时采取措施,不能认为只是季节性的任务。对于房屋建筑物的危险构建部位,要根据范围和程度进行抢修。查房屋附着物的损坏,房屋上附着物如木晒台、木阳台、木雨篷披水、台口线抹灰、彩牌等,都可能会受风雨渗入得影响,引起部分坠落或整个倒坍。查防寒防冻。对屋面形式及落水设备较复杂的房屋和花园式住宅,在结冻前一定要加强对树木落叶的清理,对于外抹灰的起壳损坏,除了根据危险程度加以修理或敲除外,还需在冰冻季节过后,注意检查有否因冰冻而产生的新的危险现象,冬季防寒防冻,应根据结合不同类型房屋的实际情况和居住使用的要求进行。
2、检查重点。检查房屋是否倾斜,砖墙是否弓凸、开裂,木构件如屋架、梁、柱、楼梯基、过梁等承重构件,以及楼板、门窗、楼梯踏步、封檐板、裙板等是否腐烂、蛀蚀、开裂、脱落,高空外抹灰包括台口线、出线、面砖、晒台或阳台栏杆等,是否有起壳、裂缝、铁胀等;检查夹沙楼板是否腐烂、下沉,石棉、钙塑落水管是否老化、断裂;检查其他方面如铁扶梯、栏杆、遮阳架等铁件是否锈烂松动,沿马路店面房屋招牌、装饰物是否起壳开裂,生铁落水管及铁脚是否锈烂松动,门窗玻璃嵌油漆是否脱落,屋面白铁皮是否掀起,以及电线是否漏电等。
3、预防措施。应充分估计季节性气候可能造成的漏水、积水以及其他可能产生不安全因素,对于房屋的特种设备、电动机及其他物资设备等,要加强检查和维护,如损坏的要检修,安装部分过低的易进水的要垫高,漏水部位要修好等,以防止事故和损失;在雨季到来之前,争取多修好一些漏水房屋,特别对逢连绵阴雨严重落水难以检修解决的屋面,应先行翻修;要检修照明用电线路和电动机具的线路,包括里弄内的路灯,根据不同情况进行局部整修或换新;对路面、下水道等要疏通,损坏的要修换,以保畅通;对有卫生设备的公用卫生间、洗浴间等公用部位,特别是朝北部位,要关闭窗户,防寒防冻,窗户玻璃残缺的要及时配齐。
三、房屋修复与保养应有的启示
我们说,房屋修复与保养应有的启示之一是:应做好与住用户和谐相处工作,搞好与他们之间的关系。长期的工作实践证明,这是做好房屋修复与养护工作的关键。对于房屋修复与养护工作者来说,必须具有高度的责任心和为民爱民的责任感,把住户的困难当做自己的困难,使之既要密切联系群众,及时反映住户的合理要求,又必须具有拥有的施工技术和组织能力;房屋修复与保养应有的启示之二是:正常的房屋修复与养护工作,不仅能够做到及时便民,想群众之所想,维护保养好房屋,而且还能够延长房屋的使用周期,推迟房屋综合维修的时间,用以节约房屋维修资金;房屋修复与保养应注意的启示之三是:房屋建筑的修复与养护还应该与房屋结构种类、外界条件相适应,木结构的防潮防腐防蚁蛀,钢结构的防锈,砖石结构的防潮等修复与养护,都对保护材料耐久性能,延长房屋寿命有着重要的意义;房屋修复与保养应有的启示之四是:加强房屋修复与养护,还要向这些居住户宣传好爱房知识,使其能够按照设计功能加以合理使用,遵守有关使用规定。比如禁止在房屋结构上开洞,砍切梁柱断面,转移较重的设备,拆迁加固的支柱和房屋任何部位的构件,不得在房屋基础下私自埋设地下管道等,用以确保房屋结构处在正常条件之下工作。