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上海经济适用房终于面世。因其相对较低的销售价格，甫一面市便引起市民极大关注。根据上海市房管局公布的据了解销售基准价格，目前进入试点范围的三个项目，销售价格均比周边的普通商品房项目要低，这意味着只要能够申请到一套经济适用房，便能稳赚不赔。
目前经济适用房的申请也规定了一系列条件，如人均家庭财产不超过7万元。不过考虑到经适房的保障功能，故政府规定无特殊情况，一般在5年之内不得对外销售。
面对房价不断走高的现状，中低收入者只能“望房兴叹”，而经济适用房的出现，让这部分人的住房梦有可能变为现实。那么，已进入试点阶段的上海经济适用房到底是怎样一番情形呢?
上海经适房开始试点
经过将近两年的等待，上海的吴先生终于等来了机会。这个周末，他专程赶到松江泗泾镇上考察了一下“新凯家园”小区，那是一个已经进入试点范围的经济适用房项目。
年近而立之年的吴先生尚未成家，在一家物业公司上班，每月收入不到3000元，除去租房、日常开销已所剩不多，买房对他来说曾是非常遥远的梦想。“我半年的工资也买不起一个平方米的房子，买房对我来说比登天还难。”他说。
不过吴先生的心里曾经燃起过住房梦。那是在2005年春，他了解到上海市将推出“两个1000万工程”，即1000万平方米的配套商品房、1000万平方米中低价房。“如果当时开始建设中低价房，我还是有机会申请得到的。”吴先生说。但这个工程最终并未实现。
2008年初，上海市房地局公布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》，并提出了“到2012年上海市累计享受经济适用住房政策的家庭达到30万户”的目标，累计建设面积达2000万平方米，占同期全上海市住宅建设量的20％，被人称之为“新2000万工程”。
经过一年多时间的准备，目前上海经适房进入试点阶段。试点将率先在闵行、徐汇两区启动。闵行区房源为沪闵路“翔泰苑”、浦江基地新汇路“博雅苑”，徐汇区则是在松江泗泾基地新家园路的“新凯家园”小区。
中低收入者可申购
根据上海市房管局公布的准入标准，申购人群为中低收入者。申请经适房的准入标准主要包括居住及户口年限、住房面积、收入和财产以及住房交易行为限制等四个方面，如在户口年限方面规定，具有上海市城镇常住户口连续满7年，同时满足现户口在提出申请的所在区连续满5年。当然，部分特殊情况可不受此限制，如现役军人，或者结婚不久户口刚刚迁入的人等。
其中较为引人关注的是收入和财产。准入标准规定，申请购买家庭的人均年可支配收入不超过27600元，按照通行的计算方式，对于常见的普通三口之家来说(子女未成年)，年可支配收入不超过82800元(27600×3)，假定夫妻二人都有工作，换算家庭月收入为6900元。
如果仅仅只看这一条，我们身边的确有不少人满足条件，但如果同时还考虑到财产条件。则条件适当收紧一些。准入标准规定申请家庭人均财产不超过7万元，对于普通的三口之家来说，家庭财产不能超过21万元。也就是说，包括存款、房产、有价证券、车辆和非居住房屋等资产之和不能超过这个数目。
据了解，申请购买的经适房按人数确定房型。经适房在房型上按照卧室的数量，分为一居室、二居室和三居室；建筑面积分别为45、65和85平方米左右，其中高层住宅的各种户型，建筑面积均略大于多层住宅。其中单身人士或2人家庭可以购买一套一居室，2人家庭原住房建筑面积小于或等于15平方米的，可以购买一套二居室；3人家庭，可以购买一套二居室；4人及以上家庭。可以购买一套三居室。
上海市房管局有关人士表示，考虑到本市中低收入住房困难的户数较多、土地资源较为稀缺，同时全市人户分离的情况比较严重，目前还难以准确估量经济适用住房的需求数量，因此试点阶段的准入标准按照“先紧后松”的原则予以确定。试点阶段之后，市房管局将委托专业机构开展专项社会调查，征询市民意见。
价格优势较大
上海经适房的价格优势非常明显。经适房的价格让吴先生颇为心动。根据上海市房管局公布的销售基准价，闵行“翔泰苑”经适房均为多层，销售基准价格5200元／平方米；松江泗泾“新凯家园”经适房有多层也有高层，多层的销售基准价格为4800元／平方米、高层为5100元／平方米；浦江基地“博雅苑”经适房均为高层，销售价格为5000元，平方米。单套住房销售价格在销售基准价格基础上，上下浮动幅度均不超过10％。也就是说，这三个经适房试点小区房价最高不会超过5610元／平方米。“这比昆山的房价还便宜。”吴先生说。
据报道，在今年8月份，石家庄就曾有上千套经适房遭到弃购，其主要原因是因为这批经适房定价过高。上海的经适房价格缘何如此低廉呢?有关人士分析认为，上海经适房则完全按照国家相关规定定价，即利润限定在3％以内，加上相关土地出让并未产生财政收入，而建设成本是经适房的主要成本，因此具有很大的价格优势就不难让人理解。
记者了解到，目前三大经适房试点项目所在板块房价均已大幅上涨，商品房的售价远远超过经适房。如“润和欣苑”最新推出的房源售价已经达到13000元／平方米，这要比“新凯家园”的单价高出近8000元，平方米。同样，其他两个板块商品房与经适房价格落差也不小，如有研究机构统计，浦江板块目前均价达到12500元，平方米左右，颛桥板块目前均价也达到11500元／平方米。
市场潜力不小
经适房价格虽然很低，不过品质都不错。目前进入试点的三个项目虽然都位于外环线以外，但它们都有一个共同点，即都是“轨道房”，如“新凯家园”紧靠轨道交通9号线。众所周知，轨道交通对物业价值的提升具有极大的作用，这些经适房紧靠轨道交通，未来升值空间不小。
目前经适房建设主要集中在宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东周康航、浦东曹路等六大基地，总建筑面积为600万平方米，而这六大基地经过拓展之后总用地面积将达2360万平方米。这六大基地都有轨道交通线路通过。如轨道交通7号线在宝山顾村基地设有三个车站，浦东周康航也有轨道交通11号线经过。
记者同时发现，这些板块是未来上海外围区域房产开发主要地块，因而政府在其配套建设方面也花费了不少精力。如除了改善交通状况之外，在商业、交易、医疗等方面就投入不少，如周浦镇引入万达商业广场、嘉定江桥已经引入沃尔玛超市等等，这势必会使得板块未来更为宜居，从而也为未来物业升值夯实了基础。
另外记者了解到，上海经适房严格按照“四高小区”标准建设，其价格低主要是因为土地成本很少，以及政府减免了大量税费等原因造成，而并非品质降低，其规划设计、工程质量、物业服务等都与商品房相同，有些甚至优于普通商品房。
根据相关规定，经适房属有限产权性质，若购房家庭于5年后转让，需将转让房价总额的30％上缴政府。但即便如此，仍有不小赚头。如以购买一套“新凯家园”65平方米两房为例来说明，即使购买最贵的房源，目前成本为36.5万元，五年后即使按照当前的市场价转让，可得84.5万元，上交30％之后仍剩下59.15万元，净赚22.65万元。
目前经济适用房的申请也规定了一系列条件，如人均家庭财产不超过7万元。不过考虑到经适房的保障功能，故政府规定无特殊情况，一般在5年之内不得对外销售。
面对房价不断走高的现状，中低收入者只能“望房兴叹”，而经济适用房的出现，让这部分人的住房梦有可能变为现实。那么，已进入试点阶段的上海经济适用房到底是怎样一番情形呢?
上海经适房开始试点
经过将近两年的等待，上海的吴先生终于等来了机会。这个周末，他专程赶到松江泗泾镇上考察了一下“新凯家园”小区，那是一个已经进入试点范围的经济适用房项目。
年近而立之年的吴先生尚未成家，在一家物业公司上班，每月收入不到3000元，除去租房、日常开销已所剩不多，买房对他来说曾是非常遥远的梦想。“我半年的工资也买不起一个平方米的房子，买房对我来说比登天还难。”他说。
不过吴先生的心里曾经燃起过住房梦。那是在2005年春，他了解到上海市将推出“两个1000万工程”，即1000万平方米的配套商品房、1000万平方米中低价房。“如果当时开始建设中低价房，我还是有机会申请得到的。”吴先生说。但这个工程最终并未实现。
2008年初，上海市房地局公布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》，并提出了“到2012年上海市累计享受经济适用住房政策的家庭达到30万户”的目标，累计建设面积达2000万平方米，占同期全上海市住宅建设量的20％，被人称之为“新2000万工程”。
经过一年多时间的准备，目前上海经适房进入试点阶段。试点将率先在闵行、徐汇两区启动。闵行区房源为沪闵路“翔泰苑”、浦江基地新汇路“博雅苑”，徐汇区则是在松江泗泾基地新家园路的“新凯家园”小区。
中低收入者可申购
根据上海市房管局公布的准入标准，申购人群为中低收入者。申请经适房的准入标准主要包括居住及户口年限、住房面积、收入和财产以及住房交易行为限制等四个方面，如在户口年限方面规定，具有上海市城镇常住户口连续满7年，同时满足现户口在提出申请的所在区连续满5年。当然，部分特殊情况可不受此限制，如现役军人，或者结婚不久户口刚刚迁入的人等。
其中较为引人关注的是收入和财产。准入标准规定，申请购买家庭的人均年可支配收入不超过27600元，按照通行的计算方式，对于常见的普通三口之家来说(子女未成年)，年可支配收入不超过82800元(27600×3)，假定夫妻二人都有工作，换算家庭月收入为6900元。
如果仅仅只看这一条，我们身边的确有不少人满足条件，但如果同时还考虑到财产条件。则条件适当收紧一些。准入标准规定申请家庭人均财产不超过7万元，对于普通的三口之家来说，家庭财产不能超过21万元。也就是说，包括存款、房产、有价证券、车辆和非居住房屋等资产之和不能超过这个数目。
据了解，申请购买的经适房按人数确定房型。经适房在房型上按照卧室的数量，分为一居室、二居室和三居室；建筑面积分别为45、65和85平方米左右，其中高层住宅的各种户型，建筑面积均略大于多层住宅。其中单身人士或2人家庭可以购买一套一居室，2人家庭原住房建筑面积小于或等于15平方米的，可以购买一套二居室；3人家庭，可以购买一套二居室；4人及以上家庭。可以购买一套三居室。
上海市房管局有关人士表示，考虑到本市中低收入住房困难的户数较多、土地资源较为稀缺，同时全市人户分离的情况比较严重，目前还难以准确估量经济适用住房的需求数量，因此试点阶段的准入标准按照“先紧后松”的原则予以确定。试点阶段之后，市房管局将委托专业机构开展专项社会调查，征询市民意见。
价格优势较大
上海经适房的价格优势非常明显。经适房的价格让吴先生颇为心动。根据上海市房管局公布的销售基准价，闵行“翔泰苑”经适房均为多层，销售基准价格5200元／平方米；松江泗泾“新凯家园”经适房有多层也有高层，多层的销售基准价格为4800元／平方米、高层为5100元／平方米；浦江基地“博雅苑”经适房均为高层，销售价格为5000元，平方米。单套住房销售价格在销售基准价格基础上，上下浮动幅度均不超过10％。也就是说，这三个经适房试点小区房价最高不会超过5610元／平方米。“这比昆山的房价还便宜。”吴先生说。
据报道，在今年8月份，石家庄就曾有上千套经适房遭到弃购，其主要原因是因为这批经适房定价过高。上海的经适房价格缘何如此低廉呢?有关人士分析认为，上海经适房则完全按照国家相关规定定价，即利润限定在3％以内，加上相关土地出让并未产生财政收入，而建设成本是经适房的主要成本，因此具有很大的价格优势就不难让人理解。
记者了解到，目前三大经适房试点项目所在板块房价均已大幅上涨，商品房的售价远远超过经适房。如“润和欣苑”最新推出的房源售价已经达到13000元／平方米，这要比“新凯家园”的单价高出近8000元，平方米。同样，其他两个板块商品房与经适房价格落差也不小，如有研究机构统计，浦江板块目前均价达到12500元，平方米左右，颛桥板块目前均价也达到11500元／平方米。
市场潜力不小
经适房价格虽然很低，不过品质都不错。目前进入试点的三个项目虽然都位于外环线以外，但它们都有一个共同点，即都是“轨道房”，如“新凯家园”紧靠轨道交通9号线。众所周知，轨道交通对物业价值的提升具有极大的作用，这些经适房紧靠轨道交通，未来升值空间不小。
目前经适房建设主要集中在宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东周康航、浦东曹路等六大基地，总建筑面积为600万平方米，而这六大基地经过拓展之后总用地面积将达2360万平方米。这六大基地都有轨道交通线路通过。如轨道交通7号线在宝山顾村基地设有三个车站，浦东周康航也有轨道交通11号线经过。
记者同时发现，这些板块是未来上海外围区域房产开发主要地块，因而政府在其配套建设方面也花费了不少精力。如除了改善交通状况之外，在商业、交易、医疗等方面就投入不少，如周浦镇引入万达商业广场、嘉定江桥已经引入沃尔玛超市等等，这势必会使得板块未来更为宜居，从而也为未来物业升值夯实了基础。
另外记者了解到，上海经适房严格按照“四高小区”标准建设，其价格低主要是因为土地成本很少，以及政府减免了大量税费等原因造成，而并非品质降低，其规划设计、工程质量、物业服务等都与商品房相同，有些甚至优于普通商品房。
根据相关规定，经适房属有限产权性质，若购房家庭于5年后转让，需将转让房价总额的30％上缴政府。但即便如此，仍有不小赚头。如以购买一套“新凯家园”65平方米两房为例来说明，即使购买最贵的房源，目前成本为36.5万元，五年后即使按照当前的市场价转让，可得84.5万元，上交30％之后仍剩下59.15万元，净赚22.65万元。