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摘要:本文主要是对房地产市场的泡沫进行理论分析。面对房地产泡沫的形成从土地的稀缺性、供求、以及金融机构对房地产的支持和消费者预期等各方面进行分析,并从三个常用指标对房地产泡沫进行浅显测度,最后建立综合指数进行更为精确的分析。在测度时结合我国实际情况对模型进行了实证分析,对房地产泡沫的风险防范提出了建议。
关键词:房地产泡沫;泡沫测度
一、引言
房地产业是国民经济的基本产业部门,为生产生活提供了基本的物质条件,在国民经济发展中居于重要的地位。自1980年起,随着城市化进程的加快,中国房地产业得到了迅速的发展,卓有成效地推动了投资和消费的增长,促进了经济的快速发展。随着我国房地产投资的密集程度的不断加大,部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产发展水平不恰当地超过国民经济发展的水平,一业独大,出现了一方面房价高居不下,迅速攀升,另一方面住房空置率过大。于是房地产泡沫引起了人们广泛关注,而如何测度房地产泡沫成为了关注的核心问题。
二、房地产泡沫的含义
泡沫首先是一种价格现象。同一般的价格波动不同,泡沫经济中,价格的上涨和下降不是相连的,循环的,其变化的幅度很大。价格会在一定时期内持续上涨,幅度和速度剧烈,同时在达到价格上涨顶峰时出现价格暴跌,波动幅度很大,不具有周期性,是突然的上涨和下跌。同时,在泡沫经济中,资产的账面价值过高,高于使用价值即市场基础价值,形成表面的虚假繁荣。
房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。是土地价格和房地产品价格与市场基础价格的严重背离。一般来说,房地产的价格是由成本、利润、税金组成的,一般来说比较稳定,而真正的泡沫来源是地价。是土地价格对市场基础价格的背离。目前,测度房地产泡沫的方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于目前的数据积累不够多,理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用受到了一定的限制,因此本文采用指标指示法来对我国的房地产泡沫进行测度。
三、房地产泡沫产生的原因。
房地产泡沫是泡沫经济中最为常见的价格泡沫现象。一般来说泡沫经济的特点主要为:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量致使投机获利的空间大,投机气氛异常浓厚。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次"战败"。
从本质上看,商品的价格是价值的货币表现,商品的价格波动反映市场供需平衡,这是是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下,价格上涨、供给相应增大,在需求不变大的情况下,投资者预期价格会下降,从而减少供给。而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。
(1)土地的稀缺性是泡沫形成的条件。
土地包括陆地和水域是由一般是由自然供给的,是不变的。随着城市化的进程,经济的发展,对土地的需求将进一步增大。特别是对于中国这样一个人口基数大的国家来说。对土地的需求大致可以分为两类,一种是客观的现实的需求,包括住房在内的刚性需求,另一种就是作为金融衍生工具用以获利的需求。当后一种需求逐渐膨胀,在土地价格超出其市值的情况下,便产生了价格泡沫。马克思曾指出:"没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里,价值表现是虚幻的。"因此,土地的稀缺性及其虚拟资本的性质使地价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。
(2)供求平衡难以实现,导致投机的内因。
土地是生产要素中供给弹性最小的,由于房地产建设周期长,造成房地产供给和需求的矛盾,时滞差别大,供需难以平衡。在经济蓬勃发展时期,房地产品的需求量大,房地产由于受到土地供给弹性小的影响,供给有限。于是在需求大,而供给小的情况下,房产价格可以与其投入的资本数量同比例地上涨,于是出现房地产泡沫。然而,在房地产市场中,需求主要来自于投机的目的,投机者利用低价买进高价卖出来获得资产收益。投机者在追逐利润的过程中,竞相抬高房价,致使真正的买者缺乏,打破了房地产市场在宏观上的供求平衡。
有学者指出,中国的房地产开发商、施工单位、居民购房都是从银行融资,60%以上的投资金额来自于商业银行,如果房地产价格的回报率超过信贷率,投机者在扣除借贷成本和其他交易成本后仍有高额利润。然而,4月3日高通智库的一份研究报告显示,投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看,一线城市高档住宅目前的年收益率在2.5%左右,中档住宅在1.8%左右;二线城市则为3.2%左右和2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率,均接近和低于一年存款利息;在减去通胀之后的实际收益率,已为负值。这表明,在目前货币超放的情况下,房地产投资已不具有可持续性,继续的投资只能使泡沫继续放大。
(3)金融机构的支持和金融体制的不完善是导致投机的外在直接动力。
房地产业的发展力离不开资金的投入。金融机构给与其在开发、经营和消费方面的支持。一个完善的金融体系应具备开放的住房贷款渠道、发达的抵押贷款证券市场和投融资的多种途径。因此在这样的金融市场中,资金具有充分的流动性。投资的收益和风险是成正比的。于是,在市场机制能够自动调节信贷资金流入房地产的规模、速度使其健康平稳发展。
然而,由于房地产的不可移动性和增值保值性,以及房地产需求的刚性,使得金融机构对这种资产的风险评价很小。同时在高收益的驱动下,金融机构不断对房地产投资者发放以房地产为抵押的贷款。同时由政府机构决定的利率水平和贷款比例也推动了泡沫的膨胀。
(4)房地产市场的不完全是泡沫产生的根本原因。
在完全自由竞争市场中,经济行为人对有关的商品交易的信息(知识)完备;经济行为人──买卖者众多,他们对商品价格的影响力微乎其微,他们都是价格的接受者,资源(生产要素)在市场中自由流动,而房地产市场与完全自由竞争市场相差甚远,是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价都是暗中进行的,这种成交价往往不能反映其真实价值。这主要在于政府具有较大的干预权,通过越权批地使大量土地囤积于某些投机商手中,投机商趁机哄抬地价,又造成了地价的泡沫。同时缺乏大量的房地产中介服务机构,使信息的搜索成本更高,价格评估更加困难,地产商利用自己在信息方面的优势,抬高房价欺骗消费者。
(5)消费者预期的有限性促进了泡沫的放大。
经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。在房地产泡沫形成的最初阶段,大量消费者对房地产价格走向都是持上涨的观点,这种对房价看涨的共同预期就构成了房产泡沫的基础。在这个基础之上,需求预期和价格预期的正反馈机制推动价格膨胀为泡沫。根据需求理论,价格上升,需求会下降。但是房地产的需求大部分来自于投机商的投机需求而非消费者正常的住房需求,投机者预期的未来价格越高,其预期资本收益率也就越大,投机者就会购入更多的房产,增加当期消费,甚至囤积起来,以期在未来价格更高时售出,以获得更高的利润。这就导致了随着房地产价格的飞速上升,需求量反而增大奇怪现象。而增大的需求量显示了房产市场出现的虚假繁荣,引起消费者产生对未来房产价格进一步上涨的预期。这样就形成了一个不断循环的正反馈环,最终导致房产泡沫的不断累积。
三、房地产泡沫测度的实证分析
(一)指标指示法
1.居民平均住房按揭款/居民年收入
由于居民平均每月住房按揭款可以由居民向银行借款的贷款额加上利息,以一定时期返还款来度量。在这里,本文以普遍的30%首付,5%的利息率为依据,以平均房价的70%作为贷款额,以10年为返还期来计算,所以居民平均住房按揭款/居民年收入的计算公式可以表达为如下形式:
R1 = 70%VH €祝?+5%)/10€譏F
式中,R1 表示居民平均住房按揭款与居民年收入比,VH 表示商品住宅平均每套销售价格,IF 表示居民平均家庭年收入。
在上式中,商品住宅平均每套销售价格等于商品住宅单位面积销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均每套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人1:3数之积。根据中国典型的三口之家,家庭年收入用两人年收入之和计算。经化简后,上式又可写成如下形式:
R 1=(P€?S)/2 IF €?.0735
该指标是根据导致房地产泡沫成因中的信贷问题设计的。居民对商品房的需求的离不开银行信贷的支持,在很大程度上依赖于信贷杠杆的推动,与信贷规模具有同步扩张,互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度,代表了房地产泡沫发展及实现的程度。如果该指标值越大,显示了银行信贷对居民住房需求的支持程度越大,同时,产生房地产泡沫的基础条件越好,在房价继续保持上涨,致使银行大规模放出信贷,则显示产生房地产泡沫的可能性越大。
根据以上公司计算出我国2004年到2008年的居民平均住房按揭款和居民年收入之比依次为:0.807、0.816、0.844、0.861、0.799。 由此可以看出,2004年后,居民按揭费占到可支配收入的绝大部分,并逐年升高,可知银行对居民住房信贷的支持力度很大,房地产泡沫的可能性产生的基础好,2008年由于金融危机的发生,房价上涨受到抑制,居民住房按揭和年收入比有所下降,银行放贷缩小。
2.房价增长率/GDP增长率
目前,我国的房地产市场主要是住宅用的商品房,同时,房地产泡沫争论的焦点也主要集中在商品房中,所以本文根据有关商品房的数据通过"房价增长率/GDP增长率"的计算方法计算出2004年到2008年我国的房价增长率与GDP增长率的比率依次为:1.30、0.87、1.03、1.12、0.33。
房价增长率/GDP增长率用以分析房地产发展速度和国民经济其他部门是否协调一致。通常认为,当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时,认为房价很不正常,有较大泡沫。1987年-1990年,日本发生严重房地产泡沫时,其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986年-1996年,香港房地产泡沫膨胀期,该指标为2.4;1997年8月,香港严重房地产泡沫时,该值为3.6-5.0。从表中可以看出,从2004年到2008年,房价增长率与GDP之比都没有超过2倍以上,但是这是全国平均水平来看,包括了许多需求量并不大的中小城市,而一线城市的房价增长速度远在其之上,估计比值也会超过2倍。
3.房价收入比
关于房价收入比的计算方法有两种:一种为"商品住宅平均每套销售价格与居民平均家庭年收入的比值"用以测度城镇居民收入和房价的结构性失衡程。当房价和收入比上涨时,两者结构倾向失衡。另一种为收入平均化指标。由于低收入和高收入人群的数据无法取得。故本文采用第一种算法,即用商品住宅平均每套销售价格除以居民平均家庭年收入。
在上式中,商品住宅平均每套销售价格等于商品住宅单位面积销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均每套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人1:3数之积。经化简后,上式又可写成如下形式:R3 =(P€?S)/2I S
式中, 表示房价收入比,P表示商品住宅单位面积平均销售价格,S城镇人均住宅建筑面积,I S城镇居民平均每人全部年收入。根据这种计算方法,2004年到2008年中国"房价收入比"依次为:10.98、11.10、11.48、11.71、10.87。
关于房价收入比的临界值,国际上也没有一个统一的标准。按照Beanand Renaud的理论,发达国家的房价收入比在(1.8-5.5):1之间,发展中国家在(4-6):1之间,而一些经济欠发达的国家和社会主义经济国家的房价收入比远远高于6倍。按照我国的统计数据计算得到2001-2008年间,我国产生房地产泡沫时的房价收入比在 以上。根据国际上对房价收入的研究结果对比我国房地产泡沫发生时期的房价收入比,认为我国房价收入比过大。
从2004年到2008年中国"房价收入比"可以看出:(1)2004年以后我国的房价收入比总体上处于较高水平;(2)从04到07年逐年攀升,到08年由于金融危机有所下降。
(二)房地产泡沫综合指数
以上3个指标从不同角度对我国房地产泡沫进行了分析,房地产泡沫测度系数可用房地产测度指标的几何平均值来计算,即居民平均住房按揭款/居民年收入、房价增长率/GDP增长率和房价收入比三个指标数值的几何平均数。按照这个方法计算出2004年到2008年我国的房地产泡沫综合指数依次为:2.05、1.996、2.17、2.34、1.33。
四、结论
综上所述,2004~2007两年,我国大部分地区产生房地产泡沫,这个时段,我国房地产泡沫已经形成,并快速增长。从居民按揭和居民年收入和房价收入比两项指标来看,居民人均收入增长速度跟不上房价及住房面积增长的速度。2004年,从整体数据上看房地产价格增长幅度和GDP增长比未超过警戒线。但是某些地区已经严重超过警戒线,已产生了房地产泡沫。这主要与房地产投资增速过快及大量投机资金的进入有关。另外,房地产行业还存在着商品住宅供给结构不合理、负的实际利率、人民币币值的低估和土地供给的制约性政策等问题。如果这些问题不能得到很好的解决,将会导致全国范围内房地产市场泡沫的产生。因此,现在非常需要在政策领域做有关调整以保证房地产市场的健康和持续发展。
参考文献:
[1]国家统计局.中国统计年鉴[M]中国统计出版社 2009
[2] 汪刚毅 陈权宝.房地产泡沫及防范措施[J].经济导刊,2010(4)
[3] 丁彦皓 冯广波.诱致预期视角下的房地产泡沫--基于上海市的案例研究[J].工业技术经济,2010(5)
[4] 丁晓钦 尹兴.格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析.学习与探索,2010(3)
作者简介:许勤筱(1988-),女,藏族,四川都江堰人,四川大学经济学本科生,研究方向:房地产经营。
关键词:房地产泡沫;泡沫测度
一、引言
房地产业是国民经济的基本产业部门,为生产生活提供了基本的物质条件,在国民经济发展中居于重要的地位。自1980年起,随着城市化进程的加快,中国房地产业得到了迅速的发展,卓有成效地推动了投资和消费的增长,促进了经济的快速发展。随着我国房地产投资的密集程度的不断加大,部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产发展水平不恰当地超过国民经济发展的水平,一业独大,出现了一方面房价高居不下,迅速攀升,另一方面住房空置率过大。于是房地产泡沫引起了人们广泛关注,而如何测度房地产泡沫成为了关注的核心问题。
二、房地产泡沫的含义
泡沫首先是一种价格现象。同一般的价格波动不同,泡沫经济中,价格的上涨和下降不是相连的,循环的,其变化的幅度很大。价格会在一定时期内持续上涨,幅度和速度剧烈,同时在达到价格上涨顶峰时出现价格暴跌,波动幅度很大,不具有周期性,是突然的上涨和下跌。同时,在泡沫经济中,资产的账面价值过高,高于使用价值即市场基础价值,形成表面的虚假繁荣。
房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。是土地价格和房地产品价格与市场基础价格的严重背离。一般来说,房地产的价格是由成本、利润、税金组成的,一般来说比较稳定,而真正的泡沫来源是地价。是土地价格对市场基础价格的背离。目前,测度房地产泡沫的方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于目前的数据积累不够多,理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用受到了一定的限制,因此本文采用指标指示法来对我国的房地产泡沫进行测度。
三、房地产泡沫产生的原因。
房地产泡沫是泡沫经济中最为常见的价格泡沫现象。一般来说泡沫经济的特点主要为:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量致使投机获利的空间大,投机气氛异常浓厚。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次"战败"。
从本质上看,商品的价格是价值的货币表现,商品的价格波动反映市场供需平衡,这是是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下,价格上涨、供给相应增大,在需求不变大的情况下,投资者预期价格会下降,从而减少供给。而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。
(1)土地的稀缺性是泡沫形成的条件。
土地包括陆地和水域是由一般是由自然供给的,是不变的。随着城市化的进程,经济的发展,对土地的需求将进一步增大。特别是对于中国这样一个人口基数大的国家来说。对土地的需求大致可以分为两类,一种是客观的现实的需求,包括住房在内的刚性需求,另一种就是作为金融衍生工具用以获利的需求。当后一种需求逐渐膨胀,在土地价格超出其市值的情况下,便产生了价格泡沫。马克思曾指出:"没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里,价值表现是虚幻的。"因此,土地的稀缺性及其虚拟资本的性质使地价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。
(2)供求平衡难以实现,导致投机的内因。
土地是生产要素中供给弹性最小的,由于房地产建设周期长,造成房地产供给和需求的矛盾,时滞差别大,供需难以平衡。在经济蓬勃发展时期,房地产品的需求量大,房地产由于受到土地供给弹性小的影响,供给有限。于是在需求大,而供给小的情况下,房产价格可以与其投入的资本数量同比例地上涨,于是出现房地产泡沫。然而,在房地产市场中,需求主要来自于投机的目的,投机者利用低价买进高价卖出来获得资产收益。投机者在追逐利润的过程中,竞相抬高房价,致使真正的买者缺乏,打破了房地产市场在宏观上的供求平衡。
有学者指出,中国的房地产开发商、施工单位、居民购房都是从银行融资,60%以上的投资金额来自于商业银行,如果房地产价格的回报率超过信贷率,投机者在扣除借贷成本和其他交易成本后仍有高额利润。然而,4月3日高通智库的一份研究报告显示,投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看,一线城市高档住宅目前的年收益率在2.5%左右,中档住宅在1.8%左右;二线城市则为3.2%左右和2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率,均接近和低于一年存款利息;在减去通胀之后的实际收益率,已为负值。这表明,在目前货币超放的情况下,房地产投资已不具有可持续性,继续的投资只能使泡沫继续放大。
(3)金融机构的支持和金融体制的不完善是导致投机的外在直接动力。
房地产业的发展力离不开资金的投入。金融机构给与其在开发、经营和消费方面的支持。一个完善的金融体系应具备开放的住房贷款渠道、发达的抵押贷款证券市场和投融资的多种途径。因此在这样的金融市场中,资金具有充分的流动性。投资的收益和风险是成正比的。于是,在市场机制能够自动调节信贷资金流入房地产的规模、速度使其健康平稳发展。
然而,由于房地产的不可移动性和增值保值性,以及房地产需求的刚性,使得金融机构对这种资产的风险评价很小。同时在高收益的驱动下,金融机构不断对房地产投资者发放以房地产为抵押的贷款。同时由政府机构决定的利率水平和贷款比例也推动了泡沫的膨胀。
(4)房地产市场的不完全是泡沫产生的根本原因。
在完全自由竞争市场中,经济行为人对有关的商品交易的信息(知识)完备;经济行为人──买卖者众多,他们对商品价格的影响力微乎其微,他们都是价格的接受者,资源(生产要素)在市场中自由流动,而房地产市场与完全自由竞争市场相差甚远,是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价都是暗中进行的,这种成交价往往不能反映其真实价值。这主要在于政府具有较大的干预权,通过越权批地使大量土地囤积于某些投机商手中,投机商趁机哄抬地价,又造成了地价的泡沫。同时缺乏大量的房地产中介服务机构,使信息的搜索成本更高,价格评估更加困难,地产商利用自己在信息方面的优势,抬高房价欺骗消费者。
(5)消费者预期的有限性促进了泡沫的放大。
经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。在房地产泡沫形成的最初阶段,大量消费者对房地产价格走向都是持上涨的观点,这种对房价看涨的共同预期就构成了房产泡沫的基础。在这个基础之上,需求预期和价格预期的正反馈机制推动价格膨胀为泡沫。根据需求理论,价格上升,需求会下降。但是房地产的需求大部分来自于投机商的投机需求而非消费者正常的住房需求,投机者预期的未来价格越高,其预期资本收益率也就越大,投机者就会购入更多的房产,增加当期消费,甚至囤积起来,以期在未来价格更高时售出,以获得更高的利润。这就导致了随着房地产价格的飞速上升,需求量反而增大奇怪现象。而增大的需求量显示了房产市场出现的虚假繁荣,引起消费者产生对未来房产价格进一步上涨的预期。这样就形成了一个不断循环的正反馈环,最终导致房产泡沫的不断累积。
三、房地产泡沫测度的实证分析
(一)指标指示法
1.居民平均住房按揭款/居民年收入
由于居民平均每月住房按揭款可以由居民向银行借款的贷款额加上利息,以一定时期返还款来度量。在这里,本文以普遍的30%首付,5%的利息率为依据,以平均房价的70%作为贷款额,以10年为返还期来计算,所以居民平均住房按揭款/居民年收入的计算公式可以表达为如下形式:
R1 = 70%VH €祝?+5%)/10€譏F
式中,R1 表示居民平均住房按揭款与居民年收入比,VH 表示商品住宅平均每套销售价格,IF 表示居民平均家庭年收入。
在上式中,商品住宅平均每套销售价格等于商品住宅单位面积销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均每套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人1:3数之积。根据中国典型的三口之家,家庭年收入用两人年收入之和计算。经化简后,上式又可写成如下形式:
R 1=(P€?S)/2 IF €?.0735
该指标是根据导致房地产泡沫成因中的信贷问题设计的。居民对商品房的需求的离不开银行信贷的支持,在很大程度上依赖于信贷杠杆的推动,与信贷规模具有同步扩张,互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度,代表了房地产泡沫发展及实现的程度。如果该指标值越大,显示了银行信贷对居民住房需求的支持程度越大,同时,产生房地产泡沫的基础条件越好,在房价继续保持上涨,致使银行大规模放出信贷,则显示产生房地产泡沫的可能性越大。
根据以上公司计算出我国2004年到2008年的居民平均住房按揭款和居民年收入之比依次为:0.807、0.816、0.844、0.861、0.799。 由此可以看出,2004年后,居民按揭费占到可支配收入的绝大部分,并逐年升高,可知银行对居民住房信贷的支持力度很大,房地产泡沫的可能性产生的基础好,2008年由于金融危机的发生,房价上涨受到抑制,居民住房按揭和年收入比有所下降,银行放贷缩小。
2.房价增长率/GDP增长率
目前,我国的房地产市场主要是住宅用的商品房,同时,房地产泡沫争论的焦点也主要集中在商品房中,所以本文根据有关商品房的数据通过"房价增长率/GDP增长率"的计算方法计算出2004年到2008年我国的房价增长率与GDP增长率的比率依次为:1.30、0.87、1.03、1.12、0.33。
房价增长率/GDP增长率用以分析房地产发展速度和国民经济其他部门是否协调一致。通常认为,当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时,认为房价很不正常,有较大泡沫。1987年-1990年,日本发生严重房地产泡沫时,其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986年-1996年,香港房地产泡沫膨胀期,该指标为2.4;1997年8月,香港严重房地产泡沫时,该值为3.6-5.0。从表中可以看出,从2004年到2008年,房价增长率与GDP之比都没有超过2倍以上,但是这是全国平均水平来看,包括了许多需求量并不大的中小城市,而一线城市的房价增长速度远在其之上,估计比值也会超过2倍。
3.房价收入比
关于房价收入比的计算方法有两种:一种为"商品住宅平均每套销售价格与居民平均家庭年收入的比值"用以测度城镇居民收入和房价的结构性失衡程。当房价和收入比上涨时,两者结构倾向失衡。另一种为收入平均化指标。由于低收入和高收入人群的数据无法取得。故本文采用第一种算法,即用商品住宅平均每套销售价格除以居民平均家庭年收入。
在上式中,商品住宅平均每套销售价格等于商品住宅单位面积销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均每套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人1:3数之积。经化简后,上式又可写成如下形式:R3 =(P€?S)/2I S
式中, 表示房价收入比,P表示商品住宅单位面积平均销售价格,S城镇人均住宅建筑面积,I S城镇居民平均每人全部年收入。根据这种计算方法,2004年到2008年中国"房价收入比"依次为:10.98、11.10、11.48、11.71、10.87。
关于房价收入比的临界值,国际上也没有一个统一的标准。按照Beanand Renaud的理论,发达国家的房价收入比在(1.8-5.5):1之间,发展中国家在(4-6):1之间,而一些经济欠发达的国家和社会主义经济国家的房价收入比远远高于6倍。按照我国的统计数据计算得到2001-2008年间,我国产生房地产泡沫时的房价收入比在 以上。根据国际上对房价收入的研究结果对比我国房地产泡沫发生时期的房价收入比,认为我国房价收入比过大。
从2004年到2008年中国"房价收入比"可以看出:(1)2004年以后我国的房价收入比总体上处于较高水平;(2)从04到07年逐年攀升,到08年由于金融危机有所下降。
(二)房地产泡沫综合指数
以上3个指标从不同角度对我国房地产泡沫进行了分析,房地产泡沫测度系数可用房地产测度指标的几何平均值来计算,即居民平均住房按揭款/居民年收入、房价增长率/GDP增长率和房价收入比三个指标数值的几何平均数。按照这个方法计算出2004年到2008年我国的房地产泡沫综合指数依次为:2.05、1.996、2.17、2.34、1.33。
四、结论
综上所述,2004~2007两年,我国大部分地区产生房地产泡沫,这个时段,我国房地产泡沫已经形成,并快速增长。从居民按揭和居民年收入和房价收入比两项指标来看,居民人均收入增长速度跟不上房价及住房面积增长的速度。2004年,从整体数据上看房地产价格增长幅度和GDP增长比未超过警戒线。但是某些地区已经严重超过警戒线,已产生了房地产泡沫。这主要与房地产投资增速过快及大量投机资金的进入有关。另外,房地产行业还存在着商品住宅供给结构不合理、负的实际利率、人民币币值的低估和土地供给的制约性政策等问题。如果这些问题不能得到很好的解决,将会导致全国范围内房地产市场泡沫的产生。因此,现在非常需要在政策领域做有关调整以保证房地产市场的健康和持续发展。
参考文献:
[1]国家统计局.中国统计年鉴[M]中国统计出版社 2009
[2] 汪刚毅 陈权宝.房地产泡沫及防范措施[J].经济导刊,2010(4)
[3] 丁彦皓 冯广波.诱致预期视角下的房地产泡沫--基于上海市的案例研究[J].工业技术经济,2010(5)
[4] 丁晓钦 尹兴.格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析.学习与探索,2010(3)
作者简介:许勤筱(1988-),女,藏族,四川都江堰人,四川大学经济学本科生,研究方向:房地产经营。