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目前，有越来越多的投资者开始把目光转向了商业地产市场，写字楼就是一个非常重要的方面。 而随着长三角地区经济的进一步发展，苏州写字楼市场投资机会正在显现，其中园区、新区2大新兴商务区所蕴含的商机就颇值得大家留意。
商业地产有两种属性，一个是物业，另外一个就是商业，这使得它比起一般的住宅项目来往往能显现出更多的投资机会。王威是记者的一位朋友，他比较偏好投资房产，此前也曾小有斩获，但是随着国家对房地产市场实施宏观调控以来，他发现住宅投资的获利空间已经不大，但此前购置的写字楼却为他带来了丰厚的投资回报，因此他转向了商业地产。近日，王威看到有不少来自苏州地区的写字楼项目来上海展销，而他自己对苏州了解有限，因此心中不免有些疑惑，苏州写字楼的投资机会到底在哪里?有这样疑惑的还不止老王一个，记者近日接到一些读者的咨询电话，他们也想了解一些有关苏州写字楼物业的投资前景。那么，苏州的写字楼物业投资机会到底在哪里呢?
楼市投资看重租售比
房地产市场的跌宕起伏，看似没有规律可循，但是专家认为并非如此。
上海的房价在此前一段时间缘何出现大幅上涨态势，而现在缘何又出现了盘整行情?难道这都是宏观调控政策的功能吗?专家表示，或许政策的出台只是给市场的回归与理性发展多了一些指引，而市场本身也有着自身的发展规律。以租金和售价为指标，从这2个紧密关联的指标动态关系中，我们可以看到房地产市场的四类发展状态：
第一类：未发展市场
市场特征：租金低，售价低
市场描述：在尚未启动规划，或规划还未真正产生直接拉动房地产发展的市场环境，整体需求实力相对较弱，租金与售价均处于较低的状态。
投资评价：市场尚未发展，有一定的机会，但风险较大，适合对规划及当地未来发展有足够信心，且风险承受能力较大的投资资金。
年回报参考指标：3％～5％
第二类：成长期市场
市场特征：租金高，售价低
市场描述：在广阔发展前景的推动下，经济发展加速，旺盛的市场需求推动了租金的上涨，而由于价格的滞后性，在租金的带动下，楼价逐步攀升。
投资评价：市场处于发展过程中，有较多的投资机会，对投资资金要求相对较小，投资风险主要来自于市场快速发展过程中对众多投资机会的筛选与把握，适合具有投资经验与鉴别能力的投资者介入。
年回报参考指标：6％～12％
第三类：成熟期市场
市场特征：租金高，售价高
市场描述：市场经济繁荣，供需两旺，租金与售价均按照同步的市场条件运行，供求结构合理，保持一定的租金售价比例。
投资评价：市场成熟，投资风险相对较小，有合理的投资回报，对投资资金要求较高，更适合具有大资金实力的投资机构介入。
年回报参考指标：5％～7％
第四类：过渡发展市场
市场特征：租金低，售价高
市场描述：在市场发展到达一定程度后的回调，当市场可承受能力暂时落后于市场本身发展的情况下，租金率先回调，而售价调整相对滞后，仍处于高位，将在租金的影响下逐步回归。
投资评价：可保持观望，等待市场的自动调节，并回归到合理的市场水平。
年回报参考指标：3％～5％
从上述四种市场类型来看，如果以上海做个例子，其目前的住宅市场可以说正处于一个过渡发展的回调阶段，导致了市场的观望气氛，而当前的写字楼市场的租金售价走势均表明其成熟期的市场特征，有大量外资基金的介入，整体市场价格较高。
从租金回报的视角看，上海房地产已进入了到了成熟期与过渡发展的阶段，低风险，高收益的投资机会相对较少。而从另一方面来看，整个长三角地区已经取得了长足的发展，周边区域的房地产市场已日益成熟，不少地区正处于高租金，低售价的成长阶段，蕴藏了丰富的投资机遇，不妨多加关注。
苏州写字楼市场机会显现
考察某个区域内到底是否具有投资机会，可以从经济发展趋势、市场前景以及政策等几个层面来综合考察。
就其经济发展潜力来看，苏州无疑处在整个长三角前列。商业地产专家姜新国在接受本刊记者采访时明确表示，随着苏州市整体经济实力的增强，这必然会带动苏州商业地产的发展，而这将使得苏州商业地产投资机会大增。
长三角地区是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块。上海的经济发展，一路领先，稳坐GDP第一的龙头地位。而与上海紧邻的苏州市，2005年GDP达到4,026亿元，成为长三角地区生产总值仅次于上海的城市，近几年来其增速保持在15％左右，2006年上半年其增速为15.9％。苏州正以其独特的发展优势赢得了上海的财富接力棒，其蓄势待发的态势展现出深厚的投资魅力。
据专业机构从数据上分析，GDP对写字楼市场的发展有着直接而明显的影响，通常情况下，GDP越高，写字楼市场发展空间越大。2004年中国吸引外国直接投资已经超过了600亿美元，其中55％投到了长三角，而苏州获得的外商投资甚至超过了上海，因为苏州的外资中的高新科技产品含量高，在这种投资的拉动下，都市化现象会很明显，更多产业带来更多的现代服务业和金融业，寻找落脚点的写字楼需求就应运而生了。
从市场发展前景来看，苏州的写字楼市场还处于市场成长期。21世纪不动产苏州区域有关人士表示，目前苏州商业地产的投资回报率处于高位，这位人士告诉记者，目前苏州市区内，商业地产的售价在12000～23000元／平方米之间，租金水平约80～140元／月／平方米，粗略估算其年投资回报率超过了7％，由此可见正处于市场成长期类，其显著特点为售价较低、租金较高。具体到写字楼项目，记者了解到，目前区域内甲级写字楼的租金水平在80～100元／月／平方米为例，当前的在售项目的价格在10000～12000元／平方米之间，由此可以估算出区域内写字楼项目的投资回报基本都在8％～10％以上。
从政策面来看，也有利于写字楼投资。近期出台的税收调整政策，无疑给投资者带来了重大利好。曾经有很多的投资客户在比较上海和苏州两地的投资环境后发现，尽管苏州租金收益较好，但由于税收过重，税后回报与上海相比，没有明显的优势。而从2007年1月1日起，江苏省对个人出租房屋的税收做出了重大调整，以5％为征收率，进行租金收入的综合征税，大大降低了个人投资者的税收负担，使得项目投资的税后回报大幅度提高，预计该利好消息将有效拉动苏州房地产市场，尤其是核心商务区优质项目价格的上涨。
投资写字楼倚重“一大一小”
在区域经济快速发展的过程中，对 房地产投资而言，写字楼作为经济发展的晴雨表，其广阔的发展前景与良好的投资收益，被专业投资客看好。由于写字楼作为相对专业的投资市场，并不为众多投资者所熟悉。要在写字楼投资中获利，还必须要多掌握一些投资技巧。带着这些疑问，记者走访了写字楼投资领域的专业人士，他们的回答是与普通住宅投资相比，在进行写字楼投资时，必须把握“一大一小”的原则。
所谓的“大”是指，必需关注写字楼项目所在市场的大环境，包括当地的经济指标与发展规划。对于住宅项目而言，开发商能对小区的环境塑造起决定性作用，而对于写字楼而言，项目对周边商务氛围，交通的依赖性远高于住宅，而这一切大多由城市发展规划及经济发展所决定，因此，在投资之前，必需对这部分的情况有所了解。
所谓的“小”是指必需关注写字楼建筑本身的诸多细节，由于家庭使用与办公布局不同，住宅的房型变化与发展较为丰富，而写字楼则是在细节之中显差异，房型变化相对较小，主要体现在柱间距、进深等设计细节上，这对办公空间的利用率将产生较大影响，以国际标准为例，一般柱间距在8～10米，进深10～12米，房型利用率相对较高，深受众多境外办公客户的青睐。
与此同时，还有一项非常重要的指标不可忽略，便是写字楼的硬件配置。作为公司的办公场所，效率是根本。无论是垂直交通——电梯系统的效率，还是空调系统、楼宇智能化系统等的优劣，都将对入住企业的办公效率产生直接影响。任何一项指标的缺陷，都会与日后写字楼的增值及其出租率直接挂钩。影响到投资者的投资收益。
在上海市场上，我们可以看到，以顶级地段，顶级品质的国际甲级写字楼项目为例，恒隆广场、金茂大厦、港汇广场等高品质地标性项目的租金与入住率都远高于周边项目，并保持旺盛的租金增长态势。在市场长期发展过程中，高品质的写字楼将始终处于优势地位，在市场供不应求的情况下，可实现高于市场水平的租金收益，即便在供大干求的市场中，也能以高品质的市场形象赢得最佳的入驻率，确保投资收益。
总之，在进行写字楼投资时，既要以区域经济发展规划大势为依据，选准地段，同时在锁定项目之后，还必需对其内部的建筑设计与硬件配置进行深入而细致的了解。具备地段与品质双重优势的写字楼项目，不仅可以为投资者带来丰厚的回报，也可以大大降低投资风险。
园区、新区为投资重点
目前苏州写字楼市场正处于一个高速发展时期，面对快速的经济发展，苏州原有的写字楼条件，远远无法满足进入苏州的企业发展需求。巨大的市场空缺，为苏州写字楼的发展提供了广阔的空间，目前苏州已陆续形成了园区、新区2大新兴商务区，商务聚集效应日益显现。
其中新区依托区域内巨大的产能基础和外资企业的源源进驻，其核心商务中心和金融中心的地位已日益形成。在近期政府相关规划中，狮山路将作为高新区的“门户工程”，未来狮山路及其周边地区，将形成一个东高西低、南张北驰、“T”字型结构的繁华商贸区。以狮山路为核心的全区域规划布局在进一步调整中。这种辉煌的商务发展前景，日益吸引越发庞大的国内外实力雄厚的公司群体争相进驻。而目前狮山路也已经形成了中国人民银行苏州分行、中国银行、农行．工行、建行、交行、招商银行、华夏银行、浦东发展银行、巴黎国际银行、三井住友、人保、苏州证券等数十家金融服务机构聚集的现状，金融中心格局初步形成。随着这一区域高品质写字楼的陆续推出，其核心地位将得到进一步加强，并形成更为成熟的商务氛围。而据资料显示，未来几年内，园区写字楼除了国际大厦、世纪金融大厦、建园大厦、农业银行大厦、星海国际广场和万怡大酒店之外，还将出现两幢60层高的由双子塔组成的40万平方米的综合建筑群。
目前苏州写字楼市场不少项目的投资价值值得大家留意，较为典型的像苏州金河国际中心，作为苏州新区高品质的地标性项目，不仅占得苏州CBD狮山路整体规划的发展先机，也刷新了苏州甲级写字楼品质的新高度，在苏州市场，取得了当月开盘热销过亿元的佳绩。其当前销售价格在10000～12000元／平方米，预计该项目的税后投资回报可达8％～10％，这不仅意味着丰厚的投资回报，也显示了当前销售价格所预留的上涨空间，这样的投资产品值得客户密切关注。
苏州新视点房地产推广服务有限公司营销总监孔凡博表示，目前苏州市场上的写字楼项目主要以出售为主，这与此前的只租不售已有所改变。记者从当地的中介公司了解到，最近两年内，苏州部分写字楼项目的价位上涨了四成，单就房价上涨来看，其年投资回报率约20％。专家介绍，虽然目前苏州的写字楼项目价位已有一定幅度的上涨，但是对于目前的租金价格来说，其长期投资回报率仍未低于8％，因此投资仍可获得不错的回报。如位于苏州工业园区的中银惠龙大厦的售价为12000元／平方米，而目前月租金已达约90元／平方米。
商业地产有两种属性，一个是物业，另外一个就是商业，这使得它比起一般的住宅项目来往往能显现出更多的投资机会。王威是记者的一位朋友，他比较偏好投资房产，此前也曾小有斩获，但是随着国家对房地产市场实施宏观调控以来，他发现住宅投资的获利空间已经不大，但此前购置的写字楼却为他带来了丰厚的投资回报，因此他转向了商业地产。近日，王威看到有不少来自苏州地区的写字楼项目来上海展销，而他自己对苏州了解有限，因此心中不免有些疑惑，苏州写字楼的投资机会到底在哪里?有这样疑惑的还不止老王一个，记者近日接到一些读者的咨询电话，他们也想了解一些有关苏州写字楼物业的投资前景。那么，苏州的写字楼物业投资机会到底在哪里呢?
楼市投资看重租售比
房地产市场的跌宕起伏，看似没有规律可循，但是专家认为并非如此。
上海的房价在此前一段时间缘何出现大幅上涨态势，而现在缘何又出现了盘整行情?难道这都是宏观调控政策的功能吗?专家表示，或许政策的出台只是给市场的回归与理性发展多了一些指引，而市场本身也有着自身的发展规律。以租金和售价为指标，从这2个紧密关联的指标动态关系中，我们可以看到房地产市场的四类发展状态：
第一类：未发展市场
市场特征：租金低，售价低
市场描述：在尚未启动规划，或规划还未真正产生直接拉动房地产发展的市场环境，整体需求实力相对较弱，租金与售价均处于较低的状态。
投资评价：市场尚未发展，有一定的机会，但风险较大，适合对规划及当地未来发展有足够信心，且风险承受能力较大的投资资金。
年回报参考指标：3％～5％
第二类：成长期市场
市场特征：租金高，售价低
市场描述：在广阔发展前景的推动下，经济发展加速，旺盛的市场需求推动了租金的上涨，而由于价格的滞后性，在租金的带动下，楼价逐步攀升。
投资评价：市场处于发展过程中，有较多的投资机会，对投资资金要求相对较小，投资风险主要来自于市场快速发展过程中对众多投资机会的筛选与把握，适合具有投资经验与鉴别能力的投资者介入。
年回报参考指标：6％～12％
第三类：成熟期市场
市场特征：租金高，售价高
市场描述：市场经济繁荣，供需两旺，租金与售价均按照同步的市场条件运行，供求结构合理，保持一定的租金售价比例。
投资评价：市场成熟，投资风险相对较小，有合理的投资回报，对投资资金要求较高，更适合具有大资金实力的投资机构介入。
年回报参考指标：5％～7％
第四类：过渡发展市场
市场特征：租金低，售价高
市场描述：在市场发展到达一定程度后的回调，当市场可承受能力暂时落后于市场本身发展的情况下，租金率先回调，而售价调整相对滞后，仍处于高位，将在租金的影响下逐步回归。
投资评价：可保持观望，等待市场的自动调节，并回归到合理的市场水平。
年回报参考指标：3％～5％
从上述四种市场类型来看，如果以上海做个例子，其目前的住宅市场可以说正处于一个过渡发展的回调阶段，导致了市场的观望气氛，而当前的写字楼市场的租金售价走势均表明其成熟期的市场特征，有大量外资基金的介入，整体市场价格较高。
从租金回报的视角看，上海房地产已进入了到了成熟期与过渡发展的阶段，低风险，高收益的投资机会相对较少。而从另一方面来看，整个长三角地区已经取得了长足的发展，周边区域的房地产市场已日益成熟，不少地区正处于高租金，低售价的成长阶段，蕴藏了丰富的投资机遇，不妨多加关注。
苏州写字楼市场机会显现
考察某个区域内到底是否具有投资机会，可以从经济发展趋势、市场前景以及政策等几个层面来综合考察。
就其经济发展潜力来看，苏州无疑处在整个长三角前列。商业地产专家姜新国在接受本刊记者采访时明确表示，随着苏州市整体经济实力的增强，这必然会带动苏州商业地产的发展，而这将使得苏州商业地产投资机会大增。
长三角地区是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块。上海的经济发展，一路领先，稳坐GDP第一的龙头地位。而与上海紧邻的苏州市，2005年GDP达到4,026亿元，成为长三角地区生产总值仅次于上海的城市，近几年来其增速保持在15％左右，2006年上半年其增速为15.9％。苏州正以其独特的发展优势赢得了上海的财富接力棒，其蓄势待发的态势展现出深厚的投资魅力。
据专业机构从数据上分析，GDP对写字楼市场的发展有着直接而明显的影响，通常情况下，GDP越高，写字楼市场发展空间越大。2004年中国吸引外国直接投资已经超过了600亿美元，其中55％投到了长三角，而苏州获得的外商投资甚至超过了上海，因为苏州的外资中的高新科技产品含量高，在这种投资的拉动下，都市化现象会很明显，更多产业带来更多的现代服务业和金融业，寻找落脚点的写字楼需求就应运而生了。
从市场发展前景来看，苏州的写字楼市场还处于市场成长期。21世纪不动产苏州区域有关人士表示，目前苏州商业地产的投资回报率处于高位，这位人士告诉记者，目前苏州市区内，商业地产的售价在12000～23000元／平方米之间，租金水平约80～140元／月／平方米，粗略估算其年投资回报率超过了7％，由此可见正处于市场成长期类，其显著特点为售价较低、租金较高。具体到写字楼项目，记者了解到，目前区域内甲级写字楼的租金水平在80～100元／月／平方米为例，当前的在售项目的价格在10000～12000元／平方米之间，由此可以估算出区域内写字楼项目的投资回报基本都在8％～10％以上。
从政策面来看，也有利于写字楼投资。近期出台的税收调整政策，无疑给投资者带来了重大利好。曾经有很多的投资客户在比较上海和苏州两地的投资环境后发现，尽管苏州租金收益较好，但由于税收过重，税后回报与上海相比，没有明显的优势。而从2007年1月1日起，江苏省对个人出租房屋的税收做出了重大调整，以5％为征收率，进行租金收入的综合征税，大大降低了个人投资者的税收负担，使得项目投资的税后回报大幅度提高，预计该利好消息将有效拉动苏州房地产市场，尤其是核心商务区优质项目价格的上涨。
投资写字楼倚重“一大一小”
在区域经济快速发展的过程中，对 房地产投资而言，写字楼作为经济发展的晴雨表，其广阔的发展前景与良好的投资收益，被专业投资客看好。由于写字楼作为相对专业的投资市场，并不为众多投资者所熟悉。要在写字楼投资中获利，还必须要多掌握一些投资技巧。带着这些疑问，记者走访了写字楼投资领域的专业人士，他们的回答是与普通住宅投资相比，在进行写字楼投资时，必须把握“一大一小”的原则。
所谓的“大”是指，必需关注写字楼项目所在市场的大环境，包括当地的经济指标与发展规划。对于住宅项目而言，开发商能对小区的环境塑造起决定性作用，而对于写字楼而言，项目对周边商务氛围，交通的依赖性远高于住宅，而这一切大多由城市发展规划及经济发展所决定，因此，在投资之前，必需对这部分的情况有所了解。
所谓的“小”是指必需关注写字楼建筑本身的诸多细节，由于家庭使用与办公布局不同，住宅的房型变化与发展较为丰富，而写字楼则是在细节之中显差异，房型变化相对较小，主要体现在柱间距、进深等设计细节上，这对办公空间的利用率将产生较大影响，以国际标准为例，一般柱间距在8～10米，进深10～12米，房型利用率相对较高，深受众多境外办公客户的青睐。
与此同时，还有一项非常重要的指标不可忽略，便是写字楼的硬件配置。作为公司的办公场所，效率是根本。无论是垂直交通——电梯系统的效率，还是空调系统、楼宇智能化系统等的优劣，都将对入住企业的办公效率产生直接影响。任何一项指标的缺陷，都会与日后写字楼的增值及其出租率直接挂钩。影响到投资者的投资收益。
在上海市场上，我们可以看到，以顶级地段，顶级品质的国际甲级写字楼项目为例，恒隆广场、金茂大厦、港汇广场等高品质地标性项目的租金与入住率都远高于周边项目，并保持旺盛的租金增长态势。在市场长期发展过程中，高品质的写字楼将始终处于优势地位，在市场供不应求的情况下，可实现高于市场水平的租金收益，即便在供大干求的市场中，也能以高品质的市场形象赢得最佳的入驻率，确保投资收益。
总之，在进行写字楼投资时，既要以区域经济发展规划大势为依据，选准地段，同时在锁定项目之后，还必需对其内部的建筑设计与硬件配置进行深入而细致的了解。具备地段与品质双重优势的写字楼项目，不仅可以为投资者带来丰厚的回报，也可以大大降低投资风险。
园区、新区为投资重点
目前苏州写字楼市场正处于一个高速发展时期，面对快速的经济发展，苏州原有的写字楼条件，远远无法满足进入苏州的企业发展需求。巨大的市场空缺，为苏州写字楼的发展提供了广阔的空间，目前苏州已陆续形成了园区、新区2大新兴商务区，商务聚集效应日益显现。
其中新区依托区域内巨大的产能基础和外资企业的源源进驻，其核心商务中心和金融中心的地位已日益形成。在近期政府相关规划中，狮山路将作为高新区的“门户工程”，未来狮山路及其周边地区，将形成一个东高西低、南张北驰、“T”字型结构的繁华商贸区。以狮山路为核心的全区域规划布局在进一步调整中。这种辉煌的商务发展前景，日益吸引越发庞大的国内外实力雄厚的公司群体争相进驻。而目前狮山路也已经形成了中国人民银行苏州分行、中国银行、农行．工行、建行、交行、招商银行、华夏银行、浦东发展银行、巴黎国际银行、三井住友、人保、苏州证券等数十家金融服务机构聚集的现状，金融中心格局初步形成。随着这一区域高品质写字楼的陆续推出，其核心地位将得到进一步加强，并形成更为成熟的商务氛围。而据资料显示，未来几年内，园区写字楼除了国际大厦、世纪金融大厦、建园大厦、农业银行大厦、星海国际广场和万怡大酒店之外，还将出现两幢60层高的由双子塔组成的40万平方米的综合建筑群。
目前苏州写字楼市场不少项目的投资价值值得大家留意，较为典型的像苏州金河国际中心，作为苏州新区高品质的地标性项目，不仅占得苏州CBD狮山路整体规划的发展先机，也刷新了苏州甲级写字楼品质的新高度，在苏州市场，取得了当月开盘热销过亿元的佳绩。其当前销售价格在10000～12000元／平方米，预计该项目的税后投资回报可达8％～10％，这不仅意味着丰厚的投资回报，也显示了当前销售价格所预留的上涨空间，这样的投资产品值得客户密切关注。
苏州新视点房地产推广服务有限公司营销总监孔凡博表示，目前苏州市场上的写字楼项目主要以出售为主，这与此前的只租不售已有所改变。记者从当地的中介公司了解到，最近两年内，苏州部分写字楼项目的价位上涨了四成，单就房价上涨来看，其年投资回报率约20％。专家介绍，虽然目前苏州的写字楼项目价位已有一定幅度的上涨，但是对于目前的租金价格来说，其长期投资回报率仍未低于8％，因此投资仍可获得不错的回报。如位于苏州工业园区的中银惠龙大厦的售价为12000元／平方米，而目前月租金已达约90元／平方米。