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通过对141家上市房地产企业财务报表的分析,我们发现在货币资金较为充裕的情况下,当前开发商大面积降价的情况尚难出现。不过由于带息负债的大量增加,半年后不少房地产企业会出现资金紧张,到时候市场就将见分晓。
大面积降价尚难现
今年以来,调控政策的出台可谓是一浪高过一浪,在市场掀起了不小的波澜。然而对于购房者来说,他们最为关心的并非政策的猛烈程度,而是房价什么时候能够出现下跌。不过左等右等,市场出现的状况还是让许多投资者感到失望。事实上,二次调控以来,开发商“打折”、“降价”者少之又少,甚至于较今年4月时打折、降价项目还显不足。那么在现阶段,市场究竟会如何演变呢?通过对市场面各种因素的分析,我们认为在目前这个时期,开发商大面积的降价还难以出现。
为什么会得出这样的结论呢?这其实是由当前房地产企业的财务状况决定的。大家都知道,对一家房地产企业来说,现金是相当重要的,它是维持企业正常运转的基础。如果现金充裕,房地产企业的资金链条畅通,其销售压力就比较小,这时它们一般不会采取降价的策略。而如果现金紧张,资金链有断裂的可能,这时企业就会考虑通过降价来加快销售回笼资金,以保证企业自身的安全。那么,当前房地产企业的现金状况究竟如何呢?我们还是要从其财务报表中寻找答案。
上市公司定期都会公布季报和年报,这无疑为我们提供了非常好的数据源。在表1中,我们就列出了部分房地产上市公司2008年至今货币资金和带息负债的变动,并对141家房地产企业的总体变动情况进行了统计,希望可以从中发现其财务变动情况的蛛丝马迹。我们发现,从财务报表所反映的情况来看,当前房地产企业的货币资金仍然相当充裕。比如总体141家公司,今年三季报其货币资金总额达到了2102亿元,在这种情况下,企业显然没有降价的意愿。反之在2008年末的市场低迷期,那时候市场上降价、打折相当普遍,而如果我们留意一下财务数据,2008年的财务报表显示,当时141家企业的货币资金只有1033亿元,这也是市场随之出现降价的真正原因。
1033和2102是两个完全不同的数量级,它显示了房地产企业财务状况的差距。显而易见,2008年在种种市场因素的作用下,房地产企业货币资金大幅度减少,不得不通过降价回笼资金来维持资金链的运转,从而促成了大面积的降价。而现在,由于房地产企业持有的货币资金仍在高位,大范围的降价就难以出现。对此不少业内人士认为,由于当前开发商资金仍宽裕,所以今年年底前估计不会大幅降价。一位上市地产公司老总也坦言:“成交量再次下降,调控政策又如此密集,房价可能会降一点,但不会降很多。”江南证券房地产首席研究员杜丽虹此前曾分析指出,以2009年年报财务状况估算,2010年仅有10%的地产企业会出现较大资金缺口,企业被动降价压力不大。
带息负债成重压
然而,虽然当前房地产企业的货币资金比较充裕,但有一项指标却非常令人担忧,就是带息债务的大幅度增加。显然,在今年成交量下滑、销售收入减少的情况下,带息负债是房地产企业资金的重要来源。一般来说,带息负债指的是银行贷款、发行的信托和债券等。从总体141家公司情况来看,其带息债务从2008年度的2493亿元上升到今年三季度的4479亿元。如果我们与货币资金作一下比较,可以发现带息负债的增加额远远大于货币资金的增加量。这意味着,不少房地产企业虽然表面看上去资金充裕,但其真正来源却是银行贷款、发行债券或通过信托融资。由于贷息债务的利滚利以及到期必须偿还等因素,使其成为了套在开发商头上的链条,一旦资金链断裂,将导致开发商破产。因此,我们可以密切关注这一指标。
细细研究这些企业的财务报表,我们发现不少案例都颇为典型,现在我们就来举几个例子。
泛海建设,其货币资金从2008年度的15亿元增加到今年三季度的24亿元,然而带息债务却从42亿元上升到96亿元;苏宁环球,货币资金从7亿元增加到10亿元,但带息负债却从14亿元上升到36亿元;金地集团,货币从44亿元增加到129亿元,带息负债则从129亿元上升到233亿元。究其原因,房地产企业的特性决定了其拿地、建设都需要耗费大量的资金,在市场低迷的情况下,不得不依靠银行贷款来进行支撑。
而从未来来看,房地产企业仍然面临巨大的资金压力。根据中国指数研究院的分析,1—9月,全国房屋新开工面积达11.94亿平方米,同比增长63.1%,虽然增速较1—8月减小3个百分点,但较2009年全年高出50.6个百分点。与此同时,1～9月,全国房地产开发企业房屋施工面积为35.54亿平方米,同比增长28.1%,增速较1-8月回落1个百分点,但较2009年全年仍高出15.3个百分点。从中我们可以发现,在此前开发商拿地运动的作用下,其后市必然需要大量的资金来维持企业的运作。
销售回落成趋势
既然开发商后市对资金的需求仍然很大。那么,其资金来源的情况如何呢?开发商的资金来源首先是销售收入,包括预售资金等。然而在当前的市场状况下,这一渠道无疑将被大大压缩,难以对其形成有效的支撑。
首先,在一系列调控政策的影响下,市场成交量的回落已成趋势。如图2所示,今年初市场成交量达到高点之后,就出现了逐波下探的趋势,而种种迹象表明,这种趋势还将继续延续下去。这从二手房市场就可以发现这样的迹象。根据中原地产10月二手住宅市场成交量调查数据显示,北京、天津、上海、广州和深圳5大城市成交量为389万平方米,环比下跌28%,各城市环比跌幅在1-5成。其中,深圳和上海两城市由于“限购令”出台时间最早,而且深圳限购政策特别严厉,故成交量跌幅最大,分别为56%和28%广州和天津由于投资需求较少,加之两城市“限购令”出台较晚,且天津“限购令”仅限于局部区域,故成交量跌幅较小,分别为10%和7%;北京早在今年4月底就出台“限购令”,市场依然大受影响,成交量环比回落27%。值得关注的是,伴随着二手市场成交量大幅回落,业主对后市信心出现逆转,各地下调房源报价的比重开始增加,这无疑将会对新盘市场带来影响。
其次,预售资金的监管也将产生巨大的影响。今年4月,在国务院房地产调控新政出台之际,住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,其中明确要求:“尚未建立(商品住房预售资金)监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。”2l世纪不动产集团市场总监林蕾分析认为,预售款监管将对开发商的资金链产生巨大打击,而且是前所未有的。据北京市统计局的最新数据,在北京,定金和预售款资金 约占开发商开发资金的1/4左右,数量巨大。林蕾认为,这一政策的出台,限制了1/4开发商资金的流动性。这就不得不逼着开发商增加自有资金,同时加快资金周转速度。而中国房地产指数系统分析师则认为,在预售资金监管从严执行的情况下,开发商现金周转率和资金杠杆率将降低,需要重新安排资金链,未来1～2年内的新增供应会出现减少,开发商的拿地行为也将受到影响,预计整体溢价率会降低。
融资渠道受挤压
来自销售层面的资金受到了限制,那么开发商是否能通过融资进行突围呢?答案显然也是否定的。种种迹象表明,针对开发商的贷款正在进一步收紧。此外,开发商的其他融资渠道也受到了进一步限制。
近期银监会再度出手,亲自选择了60家大型房地产企业集团进行分析,发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险。“房市步入震荡期,房地产贷款风险需高度关注。”一位监管高层对此总结说。据悉,监管部门在要求继续严格执行差别化住房信贷政策的同时,将以集团为单位,以名单为基础,实行集团并表授信管理,集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。
数据显示,1～9月,房地产开发企业本年资金来源5.05万亿元,同比增长32.5%,增速较1—8月回落2.5个百分点。其中,除利用外资增速提高外,其他各项资金来源增速均继续回落。具体来看。国内贷款9398亿元,增速较1-8月回落0.6个百分点;在其他资金中,定金及预收款12185亿元,较1—8月回落3.4个百分点;个人按揭贷款6391亿元,较1—8月回落7.9个百分点,回落幅度在各类资金来源中最高。从中我们可以发现,虽然141家房地产上市公司的带息负债出现了快速上升,但从总体来看,对房地产企业贷款的总量正在不断地减少,而随着贷款政策的进一步趋紧,这种趋势还将进一步延续下去。此外,证监会有关人士此前表示,已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见,这无疑也压制了房地产企业的融资空间。另外,银监会对信托公司净资本的要求,也限制了开发商利用信托渠道融资的资金量。
半年后市场见分晓
通过以上分析,我们现在可以得出这样的结论:在目前这个阶段,由于开发商的货币资金仍较为充裕,所以难以出现大范围的降价。但由于这些企业带息负债的大量增加,在银行可能停贷、其他融资渠道受限。以及销售回落和预售资金监管的情况下,我们预计半年后房地产企业将会出现资金紧张的状况,到时开发商降价销售的情况就会出现。
还是从带息债务入手,我们发现今年以来,房地产企业带息债务的增加相当迅速,从3236亿元增加到了4479亿元;而货币资金则从1989亿元增加到了2102亿元,基本维持不变。显然。财务数据告诉了我们这样的事实,今年房地产企业的负债出现了急剧上升,但现金却没有增加,因此一旦企业进入偿债期,必然使其货币资金快速减少,从而不得不通过降价销售来回笼资金,而这种情况极有可能在半年后出现。那时候,如果房地产企业货币现金数量降至2008年的水平,这时大面积的降价也就出现了。
中国房地产测评中心曾在其发布的《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》中指出,在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高等因素影响下,上市房企将在今年年底面临巨大的资金压力。测评中心主任龙胜平博士认为,如果目前的调控政策有效地执行下去,相信用不了太长时间就会对房地产开发企业的融资环境产生影响,各上市公司资金链压力可能不断上升。
中国房地产指数系统分析师认为,由于资金监管尚需时间落实,且当前开发商自有资金尚有余力,短期内该政策不会对市场产生明显的实质性影响。但在银行信贷趋紧、资本市场融资受限、调控导致的销售低迷等多种因素的合力下,开发商资金压力持续加大,加速推盘、加快资金回笼在年底及明年将趋普遍。而国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前也表示,当前市场处于量跌价滞阶段,随着调控政策的落实引向深入,开发商的资金流压力将不断加大,降价销售的动力将逐渐强化。
大面积降价尚难现
今年以来,调控政策的出台可谓是一浪高过一浪,在市场掀起了不小的波澜。然而对于购房者来说,他们最为关心的并非政策的猛烈程度,而是房价什么时候能够出现下跌。不过左等右等,市场出现的状况还是让许多投资者感到失望。事实上,二次调控以来,开发商“打折”、“降价”者少之又少,甚至于较今年4月时打折、降价项目还显不足。那么在现阶段,市场究竟会如何演变呢?通过对市场面各种因素的分析,我们认为在目前这个时期,开发商大面积的降价还难以出现。
为什么会得出这样的结论呢?这其实是由当前房地产企业的财务状况决定的。大家都知道,对一家房地产企业来说,现金是相当重要的,它是维持企业正常运转的基础。如果现金充裕,房地产企业的资金链条畅通,其销售压力就比较小,这时它们一般不会采取降价的策略。而如果现金紧张,资金链有断裂的可能,这时企业就会考虑通过降价来加快销售回笼资金,以保证企业自身的安全。那么,当前房地产企业的现金状况究竟如何呢?我们还是要从其财务报表中寻找答案。
上市公司定期都会公布季报和年报,这无疑为我们提供了非常好的数据源。在表1中,我们就列出了部分房地产上市公司2008年至今货币资金和带息负债的变动,并对141家房地产企业的总体变动情况进行了统计,希望可以从中发现其财务变动情况的蛛丝马迹。我们发现,从财务报表所反映的情况来看,当前房地产企业的货币资金仍然相当充裕。比如总体141家公司,今年三季报其货币资金总额达到了2102亿元,在这种情况下,企业显然没有降价的意愿。反之在2008年末的市场低迷期,那时候市场上降价、打折相当普遍,而如果我们留意一下财务数据,2008年的财务报表显示,当时141家企业的货币资金只有1033亿元,这也是市场随之出现降价的真正原因。
1033和2102是两个完全不同的数量级,它显示了房地产企业财务状况的差距。显而易见,2008年在种种市场因素的作用下,房地产企业货币资金大幅度减少,不得不通过降价回笼资金来维持资金链的运转,从而促成了大面积的降价。而现在,由于房地产企业持有的货币资金仍在高位,大范围的降价就难以出现。对此不少业内人士认为,由于当前开发商资金仍宽裕,所以今年年底前估计不会大幅降价。一位上市地产公司老总也坦言:“成交量再次下降,调控政策又如此密集,房价可能会降一点,但不会降很多。”江南证券房地产首席研究员杜丽虹此前曾分析指出,以2009年年报财务状况估算,2010年仅有10%的地产企业会出现较大资金缺口,企业被动降价压力不大。
带息负债成重压
然而,虽然当前房地产企业的货币资金比较充裕,但有一项指标却非常令人担忧,就是带息债务的大幅度增加。显然,在今年成交量下滑、销售收入减少的情况下,带息负债是房地产企业资金的重要来源。一般来说,带息负债指的是银行贷款、发行的信托和债券等。从总体141家公司情况来看,其带息债务从2008年度的2493亿元上升到今年三季度的4479亿元。如果我们与货币资金作一下比较,可以发现带息负债的增加额远远大于货币资金的增加量。这意味着,不少房地产企业虽然表面看上去资金充裕,但其真正来源却是银行贷款、发行债券或通过信托融资。由于贷息债务的利滚利以及到期必须偿还等因素,使其成为了套在开发商头上的链条,一旦资金链断裂,将导致开发商破产。因此,我们可以密切关注这一指标。
细细研究这些企业的财务报表,我们发现不少案例都颇为典型,现在我们就来举几个例子。
泛海建设,其货币资金从2008年度的15亿元增加到今年三季度的24亿元,然而带息债务却从42亿元上升到96亿元;苏宁环球,货币资金从7亿元增加到10亿元,但带息负债却从14亿元上升到36亿元;金地集团,货币从44亿元增加到129亿元,带息负债则从129亿元上升到233亿元。究其原因,房地产企业的特性决定了其拿地、建设都需要耗费大量的资金,在市场低迷的情况下,不得不依靠银行贷款来进行支撑。
而从未来来看,房地产企业仍然面临巨大的资金压力。根据中国指数研究院的分析,1—9月,全国房屋新开工面积达11.94亿平方米,同比增长63.1%,虽然增速较1—8月减小3个百分点,但较2009年全年高出50.6个百分点。与此同时,1～9月,全国房地产开发企业房屋施工面积为35.54亿平方米,同比增长28.1%,增速较1-8月回落1个百分点,但较2009年全年仍高出15.3个百分点。从中我们可以发现,在此前开发商拿地运动的作用下,其后市必然需要大量的资金来维持企业的运作。
销售回落成趋势
既然开发商后市对资金的需求仍然很大。那么,其资金来源的情况如何呢?开发商的资金来源首先是销售收入,包括预售资金等。然而在当前的市场状况下,这一渠道无疑将被大大压缩,难以对其形成有效的支撑。
首先,在一系列调控政策的影响下,市场成交量的回落已成趋势。如图2所示,今年初市场成交量达到高点之后,就出现了逐波下探的趋势,而种种迹象表明,这种趋势还将继续延续下去。这从二手房市场就可以发现这样的迹象。根据中原地产10月二手住宅市场成交量调查数据显示,北京、天津、上海、广州和深圳5大城市成交量为389万平方米,环比下跌28%,各城市环比跌幅在1-5成。其中,深圳和上海两城市由于“限购令”出台时间最早,而且深圳限购政策特别严厉,故成交量跌幅最大,分别为56%和28%广州和天津由于投资需求较少,加之两城市“限购令”出台较晚,且天津“限购令”仅限于局部区域,故成交量跌幅较小,分别为10%和7%;北京早在今年4月底就出台“限购令”,市场依然大受影响,成交量环比回落27%。值得关注的是,伴随着二手市场成交量大幅回落,业主对后市信心出现逆转,各地下调房源报价的比重开始增加,这无疑将会对新盘市场带来影响。
其次,预售资金的监管也将产生巨大的影响。今年4月,在国务院房地产调控新政出台之际,住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,其中明确要求:“尚未建立(商品住房预售资金)监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。”2l世纪不动产集团市场总监林蕾分析认为,预售款监管将对开发商的资金链产生巨大打击,而且是前所未有的。据北京市统计局的最新数据,在北京,定金和预售款资金 约占开发商开发资金的1/4左右,数量巨大。林蕾认为,这一政策的出台,限制了1/4开发商资金的流动性。这就不得不逼着开发商增加自有资金,同时加快资金周转速度。而中国房地产指数系统分析师则认为,在预售资金监管从严执行的情况下,开发商现金周转率和资金杠杆率将降低,需要重新安排资金链,未来1～2年内的新增供应会出现减少,开发商的拿地行为也将受到影响,预计整体溢价率会降低。
融资渠道受挤压
来自销售层面的资金受到了限制,那么开发商是否能通过融资进行突围呢?答案显然也是否定的。种种迹象表明,针对开发商的贷款正在进一步收紧。此外,开发商的其他融资渠道也受到了进一步限制。
近期银监会再度出手,亲自选择了60家大型房地产企业集团进行分析,发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险。“房市步入震荡期,房地产贷款风险需高度关注。”一位监管高层对此总结说。据悉,监管部门在要求继续严格执行差别化住房信贷政策的同时,将以集团为单位,以名单为基础,实行集团并表授信管理,集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。
数据显示,1～9月,房地产开发企业本年资金来源5.05万亿元,同比增长32.5%,增速较1—8月回落2.5个百分点。其中,除利用外资增速提高外,其他各项资金来源增速均继续回落。具体来看。国内贷款9398亿元,增速较1-8月回落0.6个百分点;在其他资金中,定金及预收款12185亿元,较1—8月回落3.4个百分点;个人按揭贷款6391亿元,较1—8月回落7.9个百分点,回落幅度在各类资金来源中最高。从中我们可以发现,虽然141家房地产上市公司的带息负债出现了快速上升,但从总体来看,对房地产企业贷款的总量正在不断地减少,而随着贷款政策的进一步趋紧,这种趋势还将进一步延续下去。此外,证监会有关人士此前表示,已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见,这无疑也压制了房地产企业的融资空间。另外,银监会对信托公司净资本的要求,也限制了开发商利用信托渠道融资的资金量。
半年后市场见分晓
通过以上分析,我们现在可以得出这样的结论:在目前这个阶段,由于开发商的货币资金仍较为充裕,所以难以出现大范围的降价。但由于这些企业带息负债的大量增加,在银行可能停贷、其他融资渠道受限。以及销售回落和预售资金监管的情况下,我们预计半年后房地产企业将会出现资金紧张的状况,到时开发商降价销售的情况就会出现。
还是从带息债务入手,我们发现今年以来,房地产企业带息债务的增加相当迅速,从3236亿元增加到了4479亿元;而货币资金则从1989亿元增加到了2102亿元,基本维持不变。显然。财务数据告诉了我们这样的事实,今年房地产企业的负债出现了急剧上升,但现金却没有增加,因此一旦企业进入偿债期,必然使其货币资金快速减少,从而不得不通过降价销售来回笼资金,而这种情况极有可能在半年后出现。那时候,如果房地产企业货币现金数量降至2008年的水平,这时大面积的降价也就出现了。
中国房地产测评中心曾在其发布的《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》中指出,在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高等因素影响下,上市房企将在今年年底面临巨大的资金压力。测评中心主任龙胜平博士认为,如果目前的调控政策有效地执行下去,相信用不了太长时间就会对房地产开发企业的融资环境产生影响,各上市公司资金链压力可能不断上升。
中国房地产指数系统分析师认为,由于资金监管尚需时间落实,且当前开发商自有资金尚有余力,短期内该政策不会对市场产生明显的实质性影响。但在银行信贷趋紧、资本市场融资受限、调控导致的销售低迷等多种因素的合力下,开发商资金压力持续加大,加速推盘、加快资金回笼在年底及明年将趋普遍。而国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前也表示,当前市场处于量跌价滞阶段,随着调控政策的落实引向深入,开发商的资金流压力将不断加大,降价销售的动力将逐渐强化。