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摘 要：“营改增”作为结构性减税的重要内容，在总体上达到减税效应的同时，对不同行业的企业税负会产生有增有减的不同影响。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点，到自2016年5月1日起，中国将全面实施“营改增”，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业也纳入“营改增”范围，至此营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。文章以某房地产企业A股上市公司为例，对“营改增”后的税负水平进行估算，并对影响房地产业税负的主要因素进行分析，以期对房地产业“营改增”提出策略和建议。
关键词：营改增 房地产企业 成本
一、背景
2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推行“营改增”试点，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
二、“营改增”对房地产企业税负的影响
1.“营改增”对企业重大影响（图1）
可见，与“营改增”密切相关的部门除了税务和财务团队外，还有公司的各个部门，从采购到运营都囊括其中。可见“营改增”必需要引起公司的高度重视，需要全公司共同努力，积极应对。
2.房地产开发成本构成分析。房地产业的成本主要由土地成本、建筑安装成本、财务成本（贷款利息、手续费、佣金等）、咨询、设计等服务成本四部分组成。
主要成本业务“营改增”税率
（1）土地成本，部分可扣除
扣除当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，条件是以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（2）建安成本，11%
（3）财务成本，6%
（4）咨询、设计等服务，6%
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
3.实证分析。以某房地产企业A股上市公司2014年年报为数据来源。
“营改增”前应缴营业税及其附加为117，277，116.00元
“营改增”后若土地成本不能抵扣，则应缴纳增值税为211，098，808.8-1，913，992.85-50，733，398.77-1，127，073.04=157，324，344.14元，比按原缴纳营业税增加40，047，228.14元
若土地成本均可抵扣，则应缴纳增值税为（2，132，311，200.00-849，268，477.47）*11%/（1+11%）-1，913，992.85-50，733，398.77-1，127，073.04=73，246，764.87047元，
此时税负减少117，277，116.00-73，246，764.87047=44，030，351.129元
设土地成本可抵扣X元，则：
（2，132，311，200.00-X）*11%/（1+11%）-1，913，992.85-50，733，398.77-1，127，073.04 =117，277，116.00
得到 X=406，245，249.70元
占总成本的比例为：406，245，249.70/849，268，477.47=47.83%
那么，当可抵扣的土地成本比例大于47.83%时，营改增后税负减少，当可抵扣的土地成本比例小于47.83%时，营改增后税负增加。
三、“营改增”对房地产企业税负影响因素分析
1.土地成本的抵扣。在建安成本，财务成本，咨询、设计服务成本能够完全抵扣的情况下，土地成本能否获得抵扣，是决定税负的关键因素。而土地成本的抵扣以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证，所以土地专用发票的获取很重要。
2.专用发票的获取有限。房地产企业在运营中，能否从上一环节取得符合要求的增值税专用发票是影响其实际税负水平的重要因素。由于建筑，特别是安装，往往由一些个体户、不具备资质的中小“包工队”来进行，造成无法取得增值税专用发票的问题，也就造成了建安成本无法抵扣的问题，会使房地产企业税负增加。
3.成本确认复杂。由于房地产业的特殊性，房地产业发生的成本费用分配和归集存在不健全的问题。对于负担多个对象的会先进行归集，然后再分配。这样的规定为的是能让企业有较大的自主性进行分配，有利于企业分配的合理公平。但是并没有明确划分分配方向，分配周期。这就容易导致企业混乱，成本在进行增值税进项税额抵扣时也会有很大的不确定性，从而影响增税税负的多少。
四、对房地产业“营改增”的对策建议
1.加强增值税专用发票的管理。土地成本是否能获得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据是土地成本能否抵扣的关键，所以土地专用发票的获取很重要。而是否有大额进项税的抵扣是影响企业税负的关键。所以确保交易方提供真实、准确的增值税专用发票很重要。同时如果建筑、安装供应商是小规模纳税人，无法提供增值税专用发票，则应要求小规模纳税人在价格上给予足够的优惠，来补偿因不能抵扣增值税进项税额而造成的经济损失。同时增值税专用发票比营业税更复杂和严格，虚开、伪造专用发票还会面临刑事责任，所以对增值税进项税额发票要认真辨别，以免造成不必要的损失。
2.成本的归集具体化与制度化。房地产企业应该制定一套自己的合法、合理的成本核算制度，明确成本核算对象、成本核算周期、成本核算劃分原则以及成本确认的时间。应当将成本核算系统化，先进行大范围统一归类，再进行小范围切割。例如对于大型工程项目，可以先进行区域划分成本核算对象，然后在此基础上再一次划分，确定划分最小单位，而对于小规模项目则直接进行核算，并且每个月月终结转成本。
3.集约化经营以降低成本。在“营改增”下，进项税抵扣是企业提高经营利润率的主要通道，而成本的降低，更可以对利润做出贡献。房地产企业是一个特殊的行业，房价受成本的影响较小，主要受供需关系的影响。在大市场环境下，房地产业仍然具有很大的发展空间。因此，通过集约化经营降低成本，不失为明智之举。节约成本一方面能够提高毛利率，另一方面可以降低税负。
参考文献：
[1]财政部. 国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案的通知》[A].财税[2011]110号，2011.
[2]涤非. 房地产“营改增”影响分析及房企应对策略[J].北京：中国房地产，2015（34）：25-29.
[3]高萍，徐娜.“营改增”对电信行业的影响分析及应对策略[J].北京：中央财经大学学报，2014（07）：18-22.
[4]吕连菊，邱茹芸. 浅析“营改增”对企业财务管理的影响[J].山西：会计之友，2015（16）：89-91.
关键词：营改增 房地产企业 成本
一、背景
2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推行“营改增”试点，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
二、“营改增”对房地产企业税负的影响
1.“营改增”对企业重大影响（图1）
可见，与“营改增”密切相关的部门除了税务和财务团队外，还有公司的各个部门，从采购到运营都囊括其中。可见“营改增”必需要引起公司的高度重视，需要全公司共同努力，积极应对。
2.房地产开发成本构成分析。房地产业的成本主要由土地成本、建筑安装成本、财务成本（贷款利息、手续费、佣金等）、咨询、设计等服务成本四部分组成。
主要成本业务“营改增”税率
（1）土地成本，部分可扣除
扣除当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，条件是以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（2）建安成本，11%
（3）财务成本，6%
（4）咨询、设计等服务，6%
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
3.实证分析。以某房地产企业A股上市公司2014年年报为数据来源。
“营改增”前应缴营业税及其附加为117，277，116.00元
“营改增”后若土地成本不能抵扣，则应缴纳增值税为211，098，808.8-1，913，992.85-50，733，398.77-1，127，073.04=157，324，344.14元，比按原缴纳营业税增加40，047，228.14元
若土地成本均可抵扣，则应缴纳增值税为（2，132，311，200.00-849，268，477.47）*11%/（1+11%）-1，913，992.85-50，733，398.77-1，127，073.04=73，246，764.87047元，
此时税负减少117，277，116.00-73，246，764.87047=44，030，351.129元
设土地成本可抵扣X元，则：
（2，132，311，200.00-X）*11%/（1+11%）-1，913，992.85-50，733，398.77-1，127，073.04 =117，277，116.00
得到 X=406，245，249.70元
占总成本的比例为：406，245，249.70/849，268，477.47=47.83%
那么，当可抵扣的土地成本比例大于47.83%时，营改增后税负减少，当可抵扣的土地成本比例小于47.83%时，营改增后税负增加。
三、“营改增”对房地产企业税负影响因素分析
1.土地成本的抵扣。在建安成本，财务成本，咨询、设计服务成本能够完全抵扣的情况下，土地成本能否获得抵扣，是决定税负的关键因素。而土地成本的抵扣以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证，所以土地专用发票的获取很重要。
2.专用发票的获取有限。房地产企业在运营中，能否从上一环节取得符合要求的增值税专用发票是影响其实际税负水平的重要因素。由于建筑，特别是安装，往往由一些个体户、不具备资质的中小“包工队”来进行，造成无法取得增值税专用发票的问题，也就造成了建安成本无法抵扣的问题，会使房地产企业税负增加。
3.成本确认复杂。由于房地产业的特殊性，房地产业发生的成本费用分配和归集存在不健全的问题。对于负担多个对象的会先进行归集，然后再分配。这样的规定为的是能让企业有较大的自主性进行分配，有利于企业分配的合理公平。但是并没有明确划分分配方向，分配周期。这就容易导致企业混乱，成本在进行增值税进项税额抵扣时也会有很大的不确定性，从而影响增税税负的多少。
四、对房地产业“营改增”的对策建议
1.加强增值税专用发票的管理。土地成本是否能获得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据是土地成本能否抵扣的关键，所以土地专用发票的获取很重要。而是否有大额进项税的抵扣是影响企业税负的关键。所以确保交易方提供真实、准确的增值税专用发票很重要。同时如果建筑、安装供应商是小规模纳税人，无法提供增值税专用发票，则应要求小规模纳税人在价格上给予足够的优惠，来补偿因不能抵扣增值税进项税额而造成的经济损失。同时增值税专用发票比营业税更复杂和严格，虚开、伪造专用发票还会面临刑事责任，所以对增值税进项税额发票要认真辨别，以免造成不必要的损失。
2.成本的归集具体化与制度化。房地产企业应该制定一套自己的合法、合理的成本核算制度，明确成本核算对象、成本核算周期、成本核算劃分原则以及成本确认的时间。应当将成本核算系统化，先进行大范围统一归类，再进行小范围切割。例如对于大型工程项目，可以先进行区域划分成本核算对象，然后在此基础上再一次划分，确定划分最小单位，而对于小规模项目则直接进行核算，并且每个月月终结转成本。
3.集约化经营以降低成本。在“营改增”下，进项税抵扣是企业提高经营利润率的主要通道，而成本的降低，更可以对利润做出贡献。房地产企业是一个特殊的行业，房价受成本的影响较小，主要受供需关系的影响。在大市场环境下，房地产业仍然具有很大的发展空间。因此，通过集约化经营降低成本，不失为明智之举。节约成本一方面能够提高毛利率，另一方面可以降低税负。
参考文献：
[1]财政部. 国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案的通知》[A].财税[2011]110号，2011.
[2]涤非. 房地产“营改增”影响分析及房企应对策略[J].北京：中国房地产，2015（34）：25-29.
[3]高萍，徐娜.“营改增”对电信行业的影响分析及应对策略[J].北京：中央财经大学学报，2014（07）：18-22.
[4]吕连菊，邱茹芸. 浅析“营改增”对企业财务管理的影响[J].山西：会计之友，2015（16）：89-91.