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判断和把握房地产发展形势，关键是分析房地产供求价格及其影响因素（包括短期和长期）。但是房地产业的特殊性，以及信息不对称、标准不统一和数据不完整，决定正确分析房地产形势比较困难。依据可得的数据和新颖的视角，我们对目前中国房地产，尤其的总体形势形成如下二个判断。
一、全国房地产形势的总体判断
1、整体上存在一定程度的泡沫，个别地区和个别物业较为严重。房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续急剧上扬的过程和状态。根据检索到的文献综合地看，国际上判断房地产的标准一般有五个标准。房地产价格飞速上涨；全国房地产价格都在上涨；各类房地产都在上涨；空置率增长和其他非价格因素变化；周期性的短期因素如利率、就业率等对房地产的影响，超过长期因素城镇人口增长的影响。
研究发现：通过房地产房销售增长、房地产租售价格变化趋势的比较，可以更为有效地研究和判断房地产市场的状况。房地产市场总体可分为房地产销售市场、房地产租赁，两市场通过价格、供给和需求等传导机制产生相互影响。一般租赁市场能够准确反映实际的消费需求（包括生活和生产），因此，租赁价格所反映是市场基础价格；由于房地产销售市场的需求包括生活需求、生产投资需求、金融投资需求和投机需求，销售价格不能准确反映市场基础价格。当房地产销售市场不存在投机需求，两市场租售价格呈一致性变动。当房地产销售市场存在投机需求，投机需求增加和销售价格上涨相互推进，一方面，将导致租赁市场供给大量增加，另一方面，将导致租赁市场需求转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产市场处在脱离实际需求的泡沫的过程和状态。判断房地产租售房价下降的基本标准，是房价涨幅低物价上涨水平下，而不是房地产租售房价绝对下降的水平下。
（1）销售市场：投机需求的大量存在并迅速增加，价格快速上扬。
随着人均收入水平的提高，城镇居民住房需求会总体消费需求，表现在房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，但是实际情况是住房市场需求增长波动较大。1992-1993年房屋销售额增长率达到42-56%,高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点，事实证明这是投机需求所引致的，而在2003年至2004年1-9月份，房屋销售额增长率达到27.2-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点，并且仍在加速增长中，这表明目前的房地产销售市场正在增长着大量的投机需求。由于投机需求增长的带动，2004年1-9月份土地交易价格和房屋销售价格增长率都超过人均可支配收入增长率，这也表明空置率的减少，可能是由于投机需求的大量增加导致的。
（2）租赁市场：供给增加，需求减少，实际租价下跌
销售市场投机需求的大量增加带动土地交易价格和房屋销售价格急速上扬的同时，也带来了租赁市场的大量供给，导致租赁价格在扣除自然增长率时的不断下降， 2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率2.1%,远低于城市居民消费价格5%，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。
图1也显示近年来房屋租赁价格增长率变化情况，从2004年1季度开始房屋租赁价格呈下降趋势，如果考虑这一时期，物价处于快速增加状态，房屋租赁价格实际下降趋势更为明显。
（3）销售价格与租赁价格的增长严重偏离
图1显示，特别是进入2004年后，在房地产的销售价格急剧上涨的同时，房地产的实际租赁价格不断下降，表明中国房地产开始跌入泡沫状态中。为了进一步说明销售价格与租赁价格的偏离趋势，我们使用了租售价格增长弹性的概念。所谓租售价格增长弹性是指当租赁价格增长每1%时，房地产销售价格增长百分比。图2显示近年来，土地交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第三季度开始，土地交易价格对租赁价格增长弹性再次超过5%，并迅速上涨。图4显示近年来，房屋交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第四季度开始，房屋交易价格对租赁价格增长弹性迅速上涨，迅速接近10%。考虑到物价在这一时期的上涨因素，第一，房地产销售价迅速上涨，第二，房地产租赁价迅速下降，第三，租售价格增长弹性迅速增长，房地产租售价格处在严重偏离状态。
2、巨大的和可持续的消费需求，有能力消化房地产泡沫。
我国正处在城市化、市场化、工业化和现代化的发展或加速期，不仅长期内潜在需求巨大，短期内现实需求也十分强劲。
（1）农村人口向城市迅速聚集。2003年我国城市化率40.5%，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60％，在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口，每年农村向城镇人口转移有近千万人，根据保守估计人均需求15平方米，年需求1.5亿平方米。
（2）城镇居民的消费升级。
随着人均收入的提高，原有4.9亿城镇居民存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据历史经验人均年增长0.8平方米左右，年需求4亿平方米。长期看，随着人均GDP达到3000美元，人们的收入水平也相应提高，对生活便利和舒适程度的要求大为提高，住宅、家用轿车为主的富裕型消费特征日益显著。同时，联合国相关资料还表明，人均GDP800—8000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，只有当人均GDP达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。因此，人均GDP3000美元后，无论从需求还是供给看，居民住房数量快速扩张应是一个明显的趋势。
（3）旧城大规模的改造和建设。最近几年，旧成改造引致的房地产需求成为房地产总需求的重要源泉。南京203年拆迁需求占住房总需求的50％，2003年天津旧城改造造成60％的住房需求。未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。去年南京的
（4）中国经济的可持续增长。在新的战略机遇期，中国经济发展处于加速成长阶段的初期，国民经济持续快速增长，人均GDP水平加快提高。产业结构趋向高级化，工业化水平进一步提高，第三产业进一步发展。工业化和服务业化的发展使得工业用房和商业用房增长持续增长扩大。
另外，住房改革的进一步深化，居民潜在的住房需求将进一步释放；房地产市场的完善，尤其是一、二、三级市场的互动，旧房市场和租赁市场的活跃都将进一步刺激以及市场的需求。
二、35个大中城市房地产形势的基本判断
城市房地产的发展在地域上差异很大，判断中国房地产发展状态，需要进一步研究具体城市的发展状态。
（1）房地产价格：普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热。
城镇居民人均可支配收入直接反应了居民的购买能力，而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低。观察35各城市收入价格比（图3）可以发现四类城市：
第一类：沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高，房价收入比处在1：9以上；第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高，房价收入比处在1：8-9之间；第三类：杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高，房价收入比处在1：7-8之间；第四类：太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在1：6的合理状态；
利用租售价格变动趋势比较的方法，观察2004年1-3季度三十五大中城市房屋销售价格、城市租赁价格、城镇居民消费价格，可以大致判断不同城市房地产的冷热程度。根据图4提供的比较数据，可以将35个城市的城市房地产发展状态分成四类：
第一类：发展过热，已产生泡沫。图4显示这些城市房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长，表明这些城市租售价格相反的严重偏离变化。这些城市主要是：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等。
第二类：发展过热，有泡沫威胁。图6显示这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长，而城市租赁价格略高于城镇居民消费价格增长，表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长，快速提升。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
第三类：还处在相对正常状态。图6显示这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长、城镇居民消费价格增长三者比较接近，且指数都在100-105之间。这些城市包括广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
第四类：发展相对不足。图6显示这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长均低于城镇居民消费价格增长。表明这些城市销售价格在下降，需求不足，处在有潜力的待发展状态。这些城市由昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐组成。
（2）房地产供给：普遍存在结构不合理，个别城市空置严重
35个城市的普遍存在供给结构不合理，并且结构问题进一步恶化，空置率严重，且进一步恶化。表1显示：经济适用房销售率（代表空置率）较高，但新开工面积低于竣工面积；别墅、办公楼、商业用房销售率低，但新开工面积高于竣工面积的数倍。
就35个城市的总体销售率不高即空置率较高。大致地看：海口、石家庄、上海、南宁、哈尔滨销售率较高；宁波、南京、合肥、贵阳、成都在80%以上；其余城市的销售率均处较低的80%以下；其中沈阳、太原、银川、西宁等城市更低。
房地产供给市场面临的又一个重要的问题是：企业的负债率十分高。35个城市平均房地产企业资产负债率高达 74.9%。如表2所示：南宁、杭州、南京、长春、宁波、青岛、北京、银川高居前十，负债率也在80%以上；最低的武汉、重庆、大连、兰州、上海、石家庄、合肥、西宁也在06%以上。较高的负债率从供给方面孕育着巨大风险。
（3）房地产需求：沿海开放城市和中西部大城市潜力巨大
经济增长率、流动人口等决定城市化速度及新移民的住房需求；而常住人口数量、人均收入水平及其增长决定城市原有居民改善住房的需求；这些长期因素决定：相对而言，城市规模大中心城市，经济发展快沿海城市需求潜力较大，消化房地产泡沫的能力较强。城市的租金变化反映供给的缺口状况，反映房地产市场短期的市场潜力。表2显示：北京、上海、天津、重庆、广州等人口原来规模较大；东部城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门、南京、青岛等流动人口较多，人均收入也比较高，因而这些城市市场需求空间大。中西部一些城市规模较大的城市如重庆、武汉、成都等，一些经济正在起飞的城市经济增长快在10%以上将带动房地产需求增长。
表2显示利用主成分分析获得35个城市需求潜力指数（负值指在平均水平以下）：最具需求潜力的前十个城市上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州都在东部，同时也有条件吸收房地产泡沫。乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州排等城市市场需求相对潜力弱小一些，吸收房地产泡沫的能力也较弱。
基本结论：通过全国分析和35个城市的分析我们可以得出如下判断：中国房地产出存着整体过热和一定程度的泡沫；中国房地产还存在严重且在进一步恶化的供给不适应需求的结构问题；但同时中国大规模的城市化、经济高速增长和居民生活水平大幅提高已经形成巨大的可持续的需求潜力。因此，对房地产未来形势可持谨慎乐观态度，相信只要中央宏观政策操作得当，组织实施得力，中国不仅可以成功地吸收业已形成的泡沫，还可以使房地产继续发挥中国经济增长的引擎作用。
目前收入水平低、发展速度慢、城市化不快的城市，房地产泡沫相对也不十分严重；发生房地产过热和泡沫的城市，主要是收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市。其投机需求主要是真实需求带动和良好预期所引致的，但是这些城市未来真实需求是巨大的，如果操作得当，这些城市可以成功地消化泛起的泡沫。但是对于青岛、天津、沈阳、南昌、海口、石家庄等收入水平、经济绩效、城市化速度表现相对一般，潜在需求需要很长时间形成的城市，应该更密切关注和认真解决其房地产问题，以保证房地产健康发展。
表2 35个城市住房需求潜力比较
一、全国房地产形势的总体判断
1、整体上存在一定程度的泡沫，个别地区和个别物业较为严重。房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续急剧上扬的过程和状态。根据检索到的文献综合地看，国际上判断房地产的标准一般有五个标准。房地产价格飞速上涨；全国房地产价格都在上涨；各类房地产都在上涨；空置率增长和其他非价格因素变化；周期性的短期因素如利率、就业率等对房地产的影响，超过长期因素城镇人口增长的影响。
研究发现：通过房地产房销售增长、房地产租售价格变化趋势的比较，可以更为有效地研究和判断房地产市场的状况。房地产市场总体可分为房地产销售市场、房地产租赁，两市场通过价格、供给和需求等传导机制产生相互影响。一般租赁市场能够准确反映实际的消费需求（包括生活和生产），因此，租赁价格所反映是市场基础价格；由于房地产销售市场的需求包括生活需求、生产投资需求、金融投资需求和投机需求，销售价格不能准确反映市场基础价格。当房地产销售市场不存在投机需求，两市场租售价格呈一致性变动。当房地产销售市场存在投机需求，投机需求增加和销售价格上涨相互推进，一方面，将导致租赁市场供给大量增加，另一方面，将导致租赁市场需求转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产市场处在脱离实际需求的泡沫的过程和状态。判断房地产租售房价下降的基本标准，是房价涨幅低物价上涨水平下，而不是房地产租售房价绝对下降的水平下。
（1）销售市场：投机需求的大量存在并迅速增加，价格快速上扬。
随着人均收入水平的提高，城镇居民住房需求会总体消费需求，表现在房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，但是实际情况是住房市场需求增长波动较大。1992-1993年房屋销售额增长率达到42-56%,高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点，事实证明这是投机需求所引致的，而在2003年至2004年1-9月份，房屋销售额增长率达到27.2-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点，并且仍在加速增长中，这表明目前的房地产销售市场正在增长着大量的投机需求。由于投机需求增长的带动，2004年1-9月份土地交易价格和房屋销售价格增长率都超过人均可支配收入增长率，这也表明空置率的减少，可能是由于投机需求的大量增加导致的。
（2）租赁市场：供给增加，需求减少，实际租价下跌
销售市场投机需求的大量增加带动土地交易价格和房屋销售价格急速上扬的同时，也带来了租赁市场的大量供给，导致租赁价格在扣除自然增长率时的不断下降， 2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率2.1%,远低于城市居民消费价格5%，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。
图1也显示近年来房屋租赁价格增长率变化情况，从2004年1季度开始房屋租赁价格呈下降趋势，如果考虑这一时期，物价处于快速增加状态，房屋租赁价格实际下降趋势更为明显。
（3）销售价格与租赁价格的增长严重偏离
图1显示，特别是进入2004年后，在房地产的销售价格急剧上涨的同时，房地产的实际租赁价格不断下降，表明中国房地产开始跌入泡沫状态中。为了进一步说明销售价格与租赁价格的偏离趋势，我们使用了租售价格增长弹性的概念。所谓租售价格增长弹性是指当租赁价格增长每1%时，房地产销售价格增长百分比。图2显示近年来，土地交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第三季度开始，土地交易价格对租赁价格增长弹性再次超过5%，并迅速上涨。图4显示近年来，房屋交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第四季度开始，房屋交易价格对租赁价格增长弹性迅速上涨，迅速接近10%。考虑到物价在这一时期的上涨因素，第一，房地产销售价迅速上涨，第二，房地产租赁价迅速下降，第三，租售价格增长弹性迅速增长，房地产租售价格处在严重偏离状态。
2、巨大的和可持续的消费需求，有能力消化房地产泡沫。
我国正处在城市化、市场化、工业化和现代化的发展或加速期，不仅长期内潜在需求巨大，短期内现实需求也十分强劲。
（1）农村人口向城市迅速聚集。2003年我国城市化率40.5%，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60％，在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口，每年农村向城镇人口转移有近千万人，根据保守估计人均需求15平方米，年需求1.5亿平方米。
（2）城镇居民的消费升级。
随着人均收入的提高，原有4.9亿城镇居民存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据历史经验人均年增长0.8平方米左右，年需求4亿平方米。长期看，随着人均GDP达到3000美元，人们的收入水平也相应提高，对生活便利和舒适程度的要求大为提高，住宅、家用轿车为主的富裕型消费特征日益显著。同时，联合国相关资料还表明，人均GDP800—8000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，只有当人均GDP达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。因此，人均GDP3000美元后，无论从需求还是供给看，居民住房数量快速扩张应是一个明显的趋势。
（3）旧城大规模的改造和建设。最近几年，旧成改造引致的房地产需求成为房地产总需求的重要源泉。南京203年拆迁需求占住房总需求的50％，2003年天津旧城改造造成60％的住房需求。未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。去年南京的
（4）中国经济的可持续增长。在新的战略机遇期，中国经济发展处于加速成长阶段的初期，国民经济持续快速增长，人均GDP水平加快提高。产业结构趋向高级化，工业化水平进一步提高，第三产业进一步发展。工业化和服务业化的发展使得工业用房和商业用房增长持续增长扩大。
另外，住房改革的进一步深化，居民潜在的住房需求将进一步释放；房地产市场的完善，尤其是一、二、三级市场的互动，旧房市场和租赁市场的活跃都将进一步刺激以及市场的需求。
二、35个大中城市房地产形势的基本判断
城市房地产的发展在地域上差异很大，判断中国房地产发展状态，需要进一步研究具体城市的发展状态。
（1）房地产价格：普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热。
城镇居民人均可支配收入直接反应了居民的购买能力，而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低。观察35各城市收入价格比（图3）可以发现四类城市：
第一类：沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高，房价收入比处在1：9以上；第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高，房价收入比处在1：8-9之间；第三类：杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高，房价收入比处在1：7-8之间；第四类：太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在1：6的合理状态；
利用租售价格变动趋势比较的方法，观察2004年1-3季度三十五大中城市房屋销售价格、城市租赁价格、城镇居民消费价格，可以大致判断不同城市房地产的冷热程度。根据图4提供的比较数据，可以将35个城市的城市房地产发展状态分成四类：
第一类：发展过热，已产生泡沫。图4显示这些城市房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长，表明这些城市租售价格相反的严重偏离变化。这些城市主要是：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等。
第二类：发展过热，有泡沫威胁。图6显示这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长，而城市租赁价格略高于城镇居民消费价格增长，表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长，快速提升。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
第三类：还处在相对正常状态。图6显示这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长、城镇居民消费价格增长三者比较接近，且指数都在100-105之间。这些城市包括广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
第四类：发展相对不足。图6显示这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长均低于城镇居民消费价格增长。表明这些城市销售价格在下降，需求不足，处在有潜力的待发展状态。这些城市由昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐组成。
（2）房地产供给：普遍存在结构不合理，个别城市空置严重
35个城市的普遍存在供给结构不合理，并且结构问题进一步恶化，空置率严重，且进一步恶化。表1显示：经济适用房销售率（代表空置率）较高，但新开工面积低于竣工面积；别墅、办公楼、商业用房销售率低，但新开工面积高于竣工面积的数倍。
就35个城市的总体销售率不高即空置率较高。大致地看：海口、石家庄、上海、南宁、哈尔滨销售率较高；宁波、南京、合肥、贵阳、成都在80%以上；其余城市的销售率均处较低的80%以下；其中沈阳、太原、银川、西宁等城市更低。
房地产供给市场面临的又一个重要的问题是：企业的负债率十分高。35个城市平均房地产企业资产负债率高达 74.9%。如表2所示：南宁、杭州、南京、长春、宁波、青岛、北京、银川高居前十，负债率也在80%以上；最低的武汉、重庆、大连、兰州、上海、石家庄、合肥、西宁也在06%以上。较高的负债率从供给方面孕育着巨大风险。
（3）房地产需求：沿海开放城市和中西部大城市潜力巨大
经济增长率、流动人口等决定城市化速度及新移民的住房需求；而常住人口数量、人均收入水平及其增长决定城市原有居民改善住房的需求；这些长期因素决定：相对而言，城市规模大中心城市，经济发展快沿海城市需求潜力较大，消化房地产泡沫的能力较强。城市的租金变化反映供给的缺口状况，反映房地产市场短期的市场潜力。表2显示：北京、上海、天津、重庆、广州等人口原来规模较大；东部城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门、南京、青岛等流动人口较多，人均收入也比较高，因而这些城市市场需求空间大。中西部一些城市规模较大的城市如重庆、武汉、成都等，一些经济正在起飞的城市经济增长快在10%以上将带动房地产需求增长。
表2显示利用主成分分析获得35个城市需求潜力指数（负值指在平均水平以下）：最具需求潜力的前十个城市上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州都在东部，同时也有条件吸收房地产泡沫。乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州排等城市市场需求相对潜力弱小一些，吸收房地产泡沫的能力也较弱。
基本结论：通过全国分析和35个城市的分析我们可以得出如下判断：中国房地产出存着整体过热和一定程度的泡沫；中国房地产还存在严重且在进一步恶化的供给不适应需求的结构问题；但同时中国大规模的城市化、经济高速增长和居民生活水平大幅提高已经形成巨大的可持续的需求潜力。因此，对房地产未来形势可持谨慎乐观态度，相信只要中央宏观政策操作得当，组织实施得力，中国不仅可以成功地吸收业已形成的泡沫，还可以使房地产继续发挥中国经济增长的引擎作用。
目前收入水平低、发展速度慢、城市化不快的城市，房地产泡沫相对也不十分严重；发生房地产过热和泡沫的城市，主要是收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市。其投机需求主要是真实需求带动和良好预期所引致的，但是这些城市未来真实需求是巨大的，如果操作得当，这些城市可以成功地消化泛起的泡沫。但是对于青岛、天津、沈阳、南昌、海口、石家庄等收入水平、经济绩效、城市化速度表现相对一般，潜在需求需要很长时间形成的城市，应该更密切关注和认真解决其房地产问题，以保证房地产健康发展。
表2 35个城市住房需求潜力比较