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1 加强规划引导控制,坚持土地优化利用
切实发挥土地利用总体规划的宏观控制功能、城市规划的微观优化功能与镇村规划的集中挖潜功能,加强规划对经济社会发展的指导作用,促进土地资源合理集约利用是辽宁省近期土地优化利用管理的工作重点。
1.1 加快总体规划修编,树立优化用地原则
以严格保护耕地、转变土地利用方式作为规划修编的宗旨一设立集约控制指标,规范规划实施评价与调整,以整合区域资源为目标,进行土地资源空间控制;配套收益共享机制,增强规划的公平性与可接受性;落实农村建设用地缩减与城镇建设用地增长相挂钩的规划思路。
1.2 加强部门规划整合,促进土地优化利用
规划期间,不同部门规划的整合应成为辽宁省土地优化利用管理的重点内容之一。城市规划应主动与土地利用总体规划协调衔接,严格执行城镇用地总量控制政策。树立新的城市规划理念,着力构建节约型的城市化模式。同时,加强产业空间规划、城镇体系规划、道路交通规划与土地利用总体规划的衔接,建立协调统一、控制有力的规划调控体系。
1.3 加快编制镇村规划,促进农村土地优化利用
通过规划引导、有序组织、加大投入,农村居民点整理腾出土地用于经济建设开发或农业生产。抓紧编制各地镇村布局规划与土地利用规划,是确保农村土地整理顺利开展的重要前提。同时,辽宁省不同区域经济社会发展差异较大,在编制镇村布局规划时,要从各地实际出发,统筹考虑当地的自然条件、经济社会发展水平和文化传统,科学、合理地确定农村居民点的布局和数量,合理确定农村居民点拆并整理的近期与中远期规模,力求体现前瞻性、指导性和可操作性。
2 编制产业用地指南,规范土地优化利用
规划期间,加快产业结构升级与梯度转移,不仅是辽宁省经济发展的基础战略,也是优化资源配置,促进土地集约利用的重要途径。其中,结合不同地区经济社会发展水平与不同产业用地特征,制订并严格执行地区差别对待的产业用地门槛是近期内加快规范土地优化利用的关键措施。
2.1 建立产业用地评价指标体系,加强企业用地管理
设立产业门槛、加强企业用地管理是弥补区域合作开发机制建立周期长、规划调控机制可操作性较弱的重要工具。产业用地门槛制度的建立,关键在于合理编制不同地区、不同行业的用地指南。当前,可以考虑在建筑容积率、投资强度、土地产出率、绿化率、非生产性用地比例等方面设立用地参考指标。辽宁省产业用地门槛的设立,不仅要考虑辽中南、辽西北和辽东地区的经济发展水平差异,结合国家与辽宁省产业发展政策,还要考虑不同行业改变用地模式、提升土地集约利用水平的难易程度。
2.2 落实产业用地门槛制度,提高新增工业用地效益
规划期间,江苏各地在引进项目、新增供地中,应严格落实省政府统一制订的产业用地门槛政策,即只能对达到地区产业用地门槛以上的企业供地,对于土地利用不能达到本地用地门槛的企业,可以考虑与门槛值较低的地区合作引进项目,共享企业投资收益。同时,各地产业用地门槛的设置应具有适度弹性。
2.3 加强现有企业土地利用评价,促进存量产业用地优化利用
参照地区产业用地门槛,对现有企业土地利用水平进行评价,明确产业用地调控的重点行业与企业,并将促进存量土地优化利用的措施落实到具体企业。
3 深化区域经济合作。推进土地优化利用
建立省级土地基金,实现区域合作开发、共享土地增殖收益是辽宁省突破传统的土地资源空间配置方式,推进全省土地优化高效利用的重要举措。
3.1 建立省级土地收益共享机制,统筹全省土地开发与保护
规划期间,辽宁省可以借鉴上海、江苏地区土地基金建设经验,建立由省政府监管的省级土地基金,统一管理运作垒省土地收益。土地基金的建立主要包括:①防止当期政府透支地方土地资本,促进土地资源在不同时期之间的动态优化配置,②加快政府土地管理职能与土地所有权人经营性活动的分离,使地方政府与国土管理部门摆脱“裁判员”与“运动员”双重角色的困境。辽宁省土地基金制度的建设应注意以下问题:①基金的来源。土地基金应该考虑以新增建设用地使用费、耕地开垦费的省级留成与国家返还部分为主。②土地基金的使用主要集中干辅助地方政府完成(公益性)土地收购储备,提供基础的土地整理复垦开发资金。③土地基金的管理应规范、高效。应建立土地基金管理的专项部门,建立专门的帐户,统收统支,接受审计部门的监督和检查。
3.2 鼓励区域土地合作开发,促进地区土地优化利用
鼓励区位相近、优势互补的地区之间进行土地合作开发,省级改府应给地方之间的自愿合作开发提供相应平台,允许地方通过谈判形成财政、税收、土地收益共享机制,认可地区合作带来的政府业绩。同时,省级政府也应严格监督地区之间的合作行为:一要监督地区间的产业转移是否符合国家与省政府的产业政策,二要保证地方政府合作行为持续性,三要防止借合作之名滥占土地。
3.3 积极推进土地整理,加快土地优化利用
以产业结构调整和转移促进城镇改造,以投资收益机制创新加快旧城改造的步伐,以推进“新农村运动”促进农村土地优化利用是“十一五”规划期间辽宁省挖掘存量建设用地潜力,提升土地资源优化利用水平的重要途径。
在大城市和特大城市中优先安排高资本、高技术和高产出的行业,将第三产业集中于大城市和特大城市。针对于不同产业的投资收益政策,鼓励高资本、高技术和高产出的产业进驻城市中心,引入市场机制和新的资金运作方式,拉动旧城改造。
充分发挥城市土地储备“蓄水池”的作用,盘活存量用地,提高土地供给水平。旧城改造应尽量引入市场机制,在制订具体可行的房屋补偿统一标准的基础上,旧城改造中所涉及的评估、拆迁、设施兴建等业务都应尽量引入竞争机制,使一般经济主体参与旧城改造,减少政府工作压力,提升旧城改造效率。同时,有条件的地区可以尝试发行城市债券.充分吸收社会资本,扩大旧城改造的资金来源,降代城市政府财政压力。
作为经济较为发达的沿海省份,辽宁省农村居民点整理应该与“新农村运动”相结合,在有条件的地区加快村庄拆并整理,在提升农村居民生活质量的同时实现土地资源集约利用。规划期间,应在经济条件较好的地区推行规划先行的农村土地整理模式,即把农村居民点整理纳入土地利用总体规划与镇村规划当中,有目的、有计划、有针对性地进行土地整理。规划先行的模式既有利于整个地区土地的优化高效利用,也能够使农民的权益得到保障,维护区域稳定,同时还可以培育起市场化运作的农村土地整理模式。
切实发挥土地利用总体规划的宏观控制功能、城市规划的微观优化功能与镇村规划的集中挖潜功能,加强规划对经济社会发展的指导作用,促进土地资源合理集约利用是辽宁省近期土地优化利用管理的工作重点。
1.1 加快总体规划修编,树立优化用地原则
以严格保护耕地、转变土地利用方式作为规划修编的宗旨一设立集约控制指标,规范规划实施评价与调整,以整合区域资源为目标,进行土地资源空间控制;配套收益共享机制,增强规划的公平性与可接受性;落实农村建设用地缩减与城镇建设用地增长相挂钩的规划思路。
1.2 加强部门规划整合,促进土地优化利用
规划期间,不同部门规划的整合应成为辽宁省土地优化利用管理的重点内容之一。城市规划应主动与土地利用总体规划协调衔接,严格执行城镇用地总量控制政策。树立新的城市规划理念,着力构建节约型的城市化模式。同时,加强产业空间规划、城镇体系规划、道路交通规划与土地利用总体规划的衔接,建立协调统一、控制有力的规划调控体系。
1.3 加快编制镇村规划,促进农村土地优化利用
通过规划引导、有序组织、加大投入,农村居民点整理腾出土地用于经济建设开发或农业生产。抓紧编制各地镇村布局规划与土地利用规划,是确保农村土地整理顺利开展的重要前提。同时,辽宁省不同区域经济社会发展差异较大,在编制镇村布局规划时,要从各地实际出发,统筹考虑当地的自然条件、经济社会发展水平和文化传统,科学、合理地确定农村居民点的布局和数量,合理确定农村居民点拆并整理的近期与中远期规模,力求体现前瞻性、指导性和可操作性。
2 编制产业用地指南,规范土地优化利用
规划期间,加快产业结构升级与梯度转移,不仅是辽宁省经济发展的基础战略,也是优化资源配置,促进土地集约利用的重要途径。其中,结合不同地区经济社会发展水平与不同产业用地特征,制订并严格执行地区差别对待的产业用地门槛是近期内加快规范土地优化利用的关键措施。
2.1 建立产业用地评价指标体系,加强企业用地管理
设立产业门槛、加强企业用地管理是弥补区域合作开发机制建立周期长、规划调控机制可操作性较弱的重要工具。产业用地门槛制度的建立,关键在于合理编制不同地区、不同行业的用地指南。当前,可以考虑在建筑容积率、投资强度、土地产出率、绿化率、非生产性用地比例等方面设立用地参考指标。辽宁省产业用地门槛的设立,不仅要考虑辽中南、辽西北和辽东地区的经济发展水平差异,结合国家与辽宁省产业发展政策,还要考虑不同行业改变用地模式、提升土地集约利用水平的难易程度。
2.2 落实产业用地门槛制度,提高新增工业用地效益
规划期间,江苏各地在引进项目、新增供地中,应严格落实省政府统一制订的产业用地门槛政策,即只能对达到地区产业用地门槛以上的企业供地,对于土地利用不能达到本地用地门槛的企业,可以考虑与门槛值较低的地区合作引进项目,共享企业投资收益。同时,各地产业用地门槛的设置应具有适度弹性。
2.3 加强现有企业土地利用评价,促进存量产业用地优化利用
参照地区产业用地门槛,对现有企业土地利用水平进行评价,明确产业用地调控的重点行业与企业,并将促进存量土地优化利用的措施落实到具体企业。
3 深化区域经济合作。推进土地优化利用
建立省级土地基金,实现区域合作开发、共享土地增殖收益是辽宁省突破传统的土地资源空间配置方式,推进全省土地优化高效利用的重要举措。
3.1 建立省级土地收益共享机制,统筹全省土地开发与保护
规划期间,辽宁省可以借鉴上海、江苏地区土地基金建设经验,建立由省政府监管的省级土地基金,统一管理运作垒省土地收益。土地基金的建立主要包括:①防止当期政府透支地方土地资本,促进土地资源在不同时期之间的动态优化配置,②加快政府土地管理职能与土地所有权人经营性活动的分离,使地方政府与国土管理部门摆脱“裁判员”与“运动员”双重角色的困境。辽宁省土地基金制度的建设应注意以下问题:①基金的来源。土地基金应该考虑以新增建设用地使用费、耕地开垦费的省级留成与国家返还部分为主。②土地基金的使用主要集中干辅助地方政府完成(公益性)土地收购储备,提供基础的土地整理复垦开发资金。③土地基金的管理应规范、高效。应建立土地基金管理的专项部门,建立专门的帐户,统收统支,接受审计部门的监督和检查。
3.2 鼓励区域土地合作开发,促进地区土地优化利用
鼓励区位相近、优势互补的地区之间进行土地合作开发,省级改府应给地方之间的自愿合作开发提供相应平台,允许地方通过谈判形成财政、税收、土地收益共享机制,认可地区合作带来的政府业绩。同时,省级政府也应严格监督地区之间的合作行为:一要监督地区间的产业转移是否符合国家与省政府的产业政策,二要保证地方政府合作行为持续性,三要防止借合作之名滥占土地。
3.3 积极推进土地整理,加快土地优化利用
以产业结构调整和转移促进城镇改造,以投资收益机制创新加快旧城改造的步伐,以推进“新农村运动”促进农村土地优化利用是“十一五”规划期间辽宁省挖掘存量建设用地潜力,提升土地资源优化利用水平的重要途径。
在大城市和特大城市中优先安排高资本、高技术和高产出的行业,将第三产业集中于大城市和特大城市。针对于不同产业的投资收益政策,鼓励高资本、高技术和高产出的产业进驻城市中心,引入市场机制和新的资金运作方式,拉动旧城改造。
充分发挥城市土地储备“蓄水池”的作用,盘活存量用地,提高土地供给水平。旧城改造应尽量引入市场机制,在制订具体可行的房屋补偿统一标准的基础上,旧城改造中所涉及的评估、拆迁、设施兴建等业务都应尽量引入竞争机制,使一般经济主体参与旧城改造,减少政府工作压力,提升旧城改造效率。同时,有条件的地区可以尝试发行城市债券.充分吸收社会资本,扩大旧城改造的资金来源,降代城市政府财政压力。
作为经济较为发达的沿海省份,辽宁省农村居民点整理应该与“新农村运动”相结合,在有条件的地区加快村庄拆并整理,在提升农村居民生活质量的同时实现土地资源集约利用。规划期间,应在经济条件较好的地区推行规划先行的农村土地整理模式,即把农村居民点整理纳入土地利用总体规划与镇村规划当中,有目的、有计划、有针对性地进行土地整理。规划先行的模式既有利于整个地区土地的优化高效利用,也能够使农民的权益得到保障,维护区域稳定,同时还可以培育起市场化运作的农村土地整理模式。